Cour d'Appel · 2ème chambre section A — 16 avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

















N° RG 25/02064 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JT6E 



NA



TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

23 janvier 2019

RG:17/05148



[S]



C/



[P]

[P]



































COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A



ARRÊT DU 16 AVRIL 2026

 suite à renvoi après cassation 



Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Montpellier en date du 23 Janvier 2019, N°17/05148



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

Mme Leila REMILI, Conseillère,



GREFFIER :



Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 10 Février 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Avril 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANT :



M. [D] [S]

né le 13 Août 1937 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Thomas AUTRIC de la SELARL EVE SOULIER - JEROME PRIVAT - THOMAS AUTRIC, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par Me Philippe CALAFELL, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER



INTIMÉS :



M. [Q] [P]

né le 12 Juin 1951 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Xavier COTTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [X] [P]

née le 29 Novembre 1979 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Xavier COTTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





Avis de fixation de l'affaire à bref délai suite à renvoi après cassation avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 29 Janvier 2026 (art.1037-1 et s. du CPC) 

 



ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 16 Avril 2026,par mise à disposition au greffe de la cour



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Le 2 juillet 2001, M. [Q] [P] s'est vu accorder un permis de construire pour l'extension de sa villa sur la parcelle cadastrée BC n° [Cadastre 1], située [Adresse 3] à [Localité 4] (Hérault).



Estimant que la réalisation de cette extension leur était préjudiciable, M. [N] [J], M. [D] [S], Mme [E] [L] et Mme [W] [U], copropriétaires dans la [Adresse 4] située [Adresse 3] à [Localité 4], ont saisi le juge des référés qui par ordonnance du 23 janvier 2003 a désigné M. [F] [A] en qualité d'expert, afin qu'il visite les lieux litigieux ([Adresse 5] à [Localité 4]), qu'il indique la hauteur maximale de l'immeuble critiqué et donne tous les éléments permettant de déterminer si elle était conforme au plan d'occupation des sols et au permis de construire, qu'il décrive les travaux réalisés et indique leur incidence sur le bâtiment des demandeurs.



Par arrêté du 8 décembre 2003, le maire de la commune de [Localité 4] a retiré le permis de construire accordé à M. [P].



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 11 janvier 2005.



Par jugement du 29 juin 2007, le tribunal administratif de Montpellier a annulé l'arrêté du maire de Palavas-les-Flots ayant retiré le permis de construire à M. [P] accordé le 2 juillet 2001.



Par jugement du 20 décembre 2007, le même tribunal a rejeté la demande de M. et Mme [J], de M. [D] [S], de Mme [E] [L], de M. [C] [U] et de M. [Y] tendant à l'annulation de l'arrêté ayant délivré le permis de construire à M. [P] ; cette requête a également été rejetée par la cour administrative d'appel de [Localité 5] dans un arrêt rendu le 2 avril 2010.



Le 30 août 2010, M. [P] a déposé une déclaration d'ouverture de chantier.



Par acte du 15 septembre 2011, Mme [R] [J] épouse [Z] a assigné M. [P] devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de voir ordonner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la démolition des constructions réalisées par ce dernier.



Par ordonnance du 1er décembre 2011, M. et Mme [U], M. [D] [S] et Mme [E] [L] ont obtenu du juge des référés la désignation de M. [V] [I] en qualité d'expert, afin qu'il détermine si les travaux mis en 'uvre par M. [P] étaient conformes au permis de construire et aux documents d'urbanisme, qu'il dise si cette construction empiétait sur la propriété des requérants et fournisse tous éléments permettant de déterminer si cette construction occasionnait une perte de vue ou d'ensoleillement.



L'expert a déposé son rapport le 25 février 2013.



Par actes d'huissier du 7 mai et 28 mai 2014, M. [M] [U], pris en sa qualité de fils et ayant-droit de M. [C] [U] qui est décédé, Mme [W] [U], M. [D] [S] et Mme [E] [L] ont assigné Mme [X] [P] et M. [Q] [P] aux fins de voir ordonner la démolition des éléments de construction non conformes au permis de construire et d'obtenir une indemnisation pour la perte de valeur vénale de leurs biens.



La jonction des procédures a été ordonnée par le juge de la mise en état le 9 mars 2015.



Par ordonnance du 7 juillet 2016, le juge de la mise en état a débouté M. et Mme [P] de leurs demandes tendant au prononcé la nullité de l'assignation, au constat de la péremption de l'instance, à la disjonction et au prononcé d'une expertise.



L'affaire a été radiée selon ordonnance du 4 mai 2017, puis réinscrite à la demande de Mme [J].



Par jugement contradictoire rendu le 23 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a :

- Rejeté la demande tendant à la disjonction des affaires portant les numéros 14/03577 et 11/05135,

- Rejeté les exceptions de nullité fondées sur l'absence d'assignation de M. [Q] [P] et de Mme [X] [P],

- Rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'absence d'assignation en justice de M. [Q] [P] et de Mme [X] [P],

- Rejeté les fins de non-recevoir pour défaut de qualité d'agir en justice,

- Rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'absence de mention de la gêne aux vues droites ou obliques dans l'acte introductif d'instance,

- Rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée de l'ordonnance du 18 août 2011,

- Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription fondée sur les dispositions de l'article 1264 du code de procédure civile,

- Débouté M. [Q] [P] et Mme [X] [P] de leurs demandes tendant à l'annulation de l'expertise de M. [I] et à la réalisation d'une nouvelle expertise,

- Rejeté la demande de démolition fondée sur le non-respect du permis de construire et des règles d'urbanisme,

- Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en suppression des vues,

- Débouté Mme [R] [J] épouse [Z], M. [C] [U], Mme [H] [U], M. [D] [S] et Mme [E] [L] de leurs demandes fondées sur les dispositions des articles 678 et 679 du code civil,

- Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action fondée sur les troubles anormaux de voisinage,

- Débouté Mme [R] [J] épouse [Z], M. [C] [U], Mme [H] [U], M. [D] [S] et Mme [E] [L] de leurs demandes fondées sur les troubles anormaux de voisinage,

- Débouté Mme [R] [J] épouse [Z] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive,

- Débouté Mme [R] [J] épouse [Z], M. [C] [U], Mme [H] [U], M. [D] [S] et Mme [E] [L] de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné in solidum Mme [R] [J] épouse [Z], M. [C] [U], Mme [H] [U], M. [D] [S] et Mme [E] [L] à verser à M. [Q] [P] et Mme [X] [P] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné Mme [R] [J] épouse [Z], M. [C] [U], Mme [H] [U], M. [D] [S] et Mme [E] [L] aux dépens, comprenant les frais des deux expertises, ordonnées par décision du 23 janvier 2003 et par décision du 1er décembre 2011.



Le 7 février 2019, Mme [R] [J] a relevé appel de ce jugement à l'encontre de M. [Q] [P] et de Mme [X] [P].



Le 10 avril 2019, Mme [W] [U], M. [M] [U], M. [D] [S] et Mme [E] [L] ont relevé appel de ce même jugement à l'encontre de M. [Q] [P] et de Mme [X] [P].



La jonction des procédures a été prononcée par ordonnance du 7 octobre 2021.

La cour d'appel de Montpellier, par arrêt contradictoire, du 27 juillet 2023, a :

- Infirmé partiellement le jugement déféré,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés tout en reprenant les dispositions confirmées du jugement pour une meilleure compréhension du dispositif du présent arrêt,

- Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription fondée sur les dispositions de l'article 2224 du code civil et de l'article 1264 du code de procédure civile,

- Débouté Mme [J], M. [U], Mme [U], M. [S] et Mme [L] de leur demande de démolition,

- Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action fondée sur les troubles anormaux du voisinage,

- Débouté Mme [J], M. [U], Mme [U], M. [S] et Mme [L] de leur demande fondée sur les troubles anormaux de voisinage au titre de la perte d'ensoleillement,

- Débouté Mme [J], M. [U], Mme [U], M. [S] et Mme [L] de leur demande fondée sur les troubles anormaux de voisinage au titre de la perte de vue sur l'horizon de la mer,

- Dit que la limitation de la vue constitue un trouble anormal de voisinage,

- Condamné M. et Mme [P] à verser à M. et Mme [U] la somme de 16 100 euros au titre de la dépréciation de leur appartement,

- Condamné M. et Mme [P] à verser à M. [S] la somme de 17 270 euros au titre de la dépréciation de son appartement,

- Condamné M. et Mme [P] à verser à Mme [J] la somme de 19 480 euros au titre de la dépréciation de son appartement,

- Condamné M. et Mme [P] à verser à Mme [L] la somme de 17 710 euros au titre de la dépréciation de son appartement,

- Condamné Mme [J], M. [U], Mme [U], M. [S] et Mme [L] à verser à M. et Mme [P] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Dit que chacune des parties conserve ses dépens,

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



M. [Q] [P] et Mme [X] [P] ont formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt (pourvoi n° J 23-21.076).



La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par arrêt du 27 mars 2025, a statué comme suit :

- Casse et annule, mais seulement en ce qu'il dit que la limitation de la vue constitue un trouble anormal de voisinage, condamne M. [Q] [P] et Mme [X] [P] à verser au titre de la dépréciation de leur appartement à M. et Mme [U] la somme de 16 100 euros, à M. [S] celle de 17 270 euros, à Mme [J] celle de 19 480 euros et à Mme [L] celle de 17 710 euros, et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 27 juillet 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier,

- Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes,

- Condamne Mme [J], Mme [U], M. [M] [U], venant aux droits de [C] [U], M. [S] et Mme [L] aux dépens,

- En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [J], Mme [U], M. [M] [U], venant aux droits de [C] [U], M. [S] et Mme [L] et les condamne à payer à M. [Q] [P] et Mme [X] [P] la somme globale de 3 000 euros.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, en réponse au moyen de M. [Q] [P] et Mme [X] [P] pris en sa troisième branche critiquant l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier ayant dit que la limitation de la vue constitue un trouble anormal de voisinage, indique :

«  (')

Vu le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage :

8. Pour retenir l'existence d'un trouble anormal de voisinage à raison de la limitation de la vue, l'arrêt relève qu'alors que la distance entre les deux bâtiments était à l'origine de 7,58 mètres, elle a été réduite à 4 mètres par la construction du mur pignon de l'immeuble de M. [Q] [P] et Mme [X] [P], que cette construction limite ainsi de manière significative la vue dont Mme [J] et les consorts [G]-[L] disposaient précédemment depuis leur balcon, et qu'il est incontestable que cette limitation affecte les conditions de jouissance et la valeur immobilière de leurs biens, de sorte que le trouble anormal de voisinage est caractérisé.

9. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'urbanisation de la zone où se trouvaient les immeubles n'était pas de nature à écarter l'existence d'un trouble anormal, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Mme [R] [J] épouse [Z] a saisi la cour de céans statuant comme cour de renvoi, suivant une déclaration de saisine déposée le 30 avril 2025. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/01465.



Par déclaration de saisine déposée le 26 juin 2025, M. [D] [S] a saisi la cour de céans statuant comme cour de renvoi. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/02064.



Mme [W] [U] a également saisi la cour de céans statuant comme cour de renvoi, suivant une déclaration de saisine déposée le 17 juillet 2025. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/02307.

Par avis du greffe du 4 juillet 2025, les représentants des parties ont été informés que la présidente de chambre a fixé une date d'appel de l'affaire à bref délai à l'audience du 10 février 2026 en application des dispositions des articles 1037-1 et 906 du code de procédure civile et la clôture de la procédure au 29 janvier 2026.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 avril 2026.



EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2026, M. [D] [S] demande à la cour de :

Vu le jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Montpellier en date du 23 janvier 2019,

Vu l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier qui a fait l'objet d'un pourvoi en cassation en date du 27 juillet 2023,

Vu l'arrêt de la Cour de cassation en date du 27 mars 2025,

L'appel de M. [S] porte sur la partie de la décision du 1er juge suite à l'arrêt de la Cour de cassation :

* Débouté les requérants de leurs demandes fondées sur les dispositions des articles 678 et 679 du Code civil,

* Débouté les requérants de leurs demandes fondées sur les troubles de voisinage,

* Débouté Mme [Z] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

* Débouté les requérants de leurs demandes de paiement d'un article 700 du code de procédure civile,

* Les condamne in solidum à payer 3 000 euros à l'indivision [P],

- Dire et juger recevable l'appel de M. [S],

Vu les articles 544 et 1240 du code civil, la loi du 17 juin 2008 et L 480-13 du code de l'urbanisme et le trouble de voisinage occasionné par la construction,

Vu le rapport de l'expert, M. [A] du 11 janvier 2005 et le rapport de M. [I],

- Infirmer la décision objet de l'appel,

Vu l'article 544 du Code civil et les deux rapports d'expertise,

Sur le trouble anormal de voisinage :

- Dire et juger qu'au niveau du secteur de l'[Adresse 6] dans lequel est implanté l'immeuble Alpha présente une urbanisation relativement modérée et faible, caractérisée par des constructions en retrait, des espaces libres significatifs entre les bâtiments et une vocation résidentielle tournée vers la vue mer, de sorte que les copropriétaires de cet immeuble bénéficiaient, avant les travaux des époux [P], d'une vue dégagée sur la mer et d'un ensoleillement important,

- Dire et juger qu'en édifiant, sur la limite séparative, une extension portant la hauteur de leur bâtiment à plus de 11'm, réduisant à 4'm la distance séparant les deux constructions et constituant, face aux ouvertures de l'appartement de M. [S], une façade quasi aveugle obstruant totalement la vue mer et diminuant fortement l'ensoleillement, les [P] ont créé un trouble excédant, dans ce contexte faiblement urbanisé, les inconvénients normaux du voisinage,

- Dire et juger, en conséquence, que la limitation de vue et de lumière subie par M. [S] du fait de la construction [P] constitue un trouble anormal de voisinage engageant la responsabilité de ces derniers, nonobstant toute conformité alléguée aux règles d'urbanisme,

- Dire et juger recevable l'action suite à la construction réalisée sur la limite séparative des deux propriétés générant pour le bien dont M. [S] est propriétaire, une perte d'ensoleillement, une impossibilité d'apercevoir la mer, le jour, un assombrissement de plusieurs pièces de l'appartement,

- Dire et juger que la construction réalisée par M. [P], appartenant désormais à Mme [P], est préjudiciable à M. [S] et constitue un trouble anormal de voisinage en raison de sa hauteur et de son positionnement par rapport à l'immeuble dont l'appelante est propriétaire d'un lot,

En conséquence,

Au principal :

- Infirmer le jugement dont appel, et, statuant à nouveau,

- Déclarer à défaut dire et juger responsables M. [P] [Q] et Mme [X] [P] suite à la construction réalisée sur la parcelle dont ils sont propriétaires de la moins-value du bien appartenant à M. [S] en raison du positionnement de l'immeuble réalisé et les troubles anormaux occasionnés par cette construction,

En conséquence :

- Fixer l'indemnité due à M. [S] par M. [P] [Q] et Mme [X] [P] à hauteur de 7000 euros par an depuis la date de la réalisation des premiers travaux c'est-à-dire plus de 22 ans,

- Condamner solidairement M. [P] [Q] et Mme [X] [P] au titre du préjudice constitué par la durée des travaux réalisés, à payer la somme de 7 000 euros par an au titre de préjudice, troubles de jouissance soit pour 22 années x 7000 = 154.000 euros,

Sur la moins-value du bien appartenant à M. [S],

- Dire et juger que le bien appartenant à M. [S], situé [Adresse 7], a perdu de sa valeur marchande en raison des troubles consécutifs à la réalisation de la construction réalisée par l'indivision [P],

- Dire et juger M. [P] [Q] et Mme [X] [P] responsables du préjudice subi par l'appelante en raison de la moins-value de son appartement,

- Condamner solidairement M. [P] [Q] et Mme [X] [P] à payer à M. [S] la somme de 58.300 euros représentant la moins-value ou la décote sur l'appartement dont M. [S] est propriétaire à [Localité 4], avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'acte introductif d'instance, les intérêts portant eux-mêmes intérêts (valeur 2025),

- Dire et juger que les sommes porteront intérêts au taux légal,

- Débouter M. [P] [Q] et Mme [X] [P] de leurs demandes fins et conclusions,

- Condamner solidairement M. [P] [Q] et Mme [X] [P] à payer 13000 euros à M. [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise [A] [I] et [B].

M. [D] [S] sur l'existence du trouble anormal de voisinage revient sur la perte de vue sur la mer, sur la perte d'ensoleillement et de luminosité et sur le sentiment d'enfermement et de promiscuité et fait valoir que :

-l'acte de construire en limite séparative sur une telle hauteur constitue un excès,

-le trouble est anormal non pas parce qu'il y a une construction nouvelle mais parce que celle-ci viole les équilibres morphologiques du quartier,

-elle impose à ses voisins une charge que les autres n'ont pas créant une disparité de traitement et de jouissance,

-l'urbanisation de l'[Adresse 8] est caractérisée par une densité moyenne et des espaces libres,

-avant les travaux l'immeuble [P] était en retrait de la limite séparative de propriété depuis les travaux il se trouve sur la limite séparative de propriété et si le POS de la commune de [Localité 6] devenu le PLU n'interdit pas la construction de bâtiment en limite séparative force est de constater que les immeubles sont alors mitoyens et qu'il n'y a donc aucune fenêtre ou balcon alors qu'au cas présent l'immeuble dans lequel M. [S] est copropriétaire n'est pas mitoyen à l'immeuble [P] si bien que la construction [P] n'aurait pas dû être autorisée

-la construction a pour conséquence de créer une façade aveugle sur l'immeuble [P] sur laquelle donnent les balcons et les fenêtres des copropriétaires de la [Adresse 4],

-sur l'[Adresse 6] la densité est faible par rapport au centre de la commune, les immeubles sont construits à une certaine distance les uns des autres pour ne pas subir les troubles anormaux des constructions mitoyennes,

-la construction [P] sur l'[Adresse 6] est la seule réalisée en limite de propriété les autres constructions individuelles ou collectives étant séparées par une clôture de part et d'autre de laquelle il est possible de circuler avec des véhicules automobiles près de 7 à 8 mètres séparant les façades alors qu'avec la nouvelle construction [P] il n'existe plus qu'une distance de 3 à 4 mètres avec l'immeuble [Adresse 9],

-la limitation de vue dont se plaignent les copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] n'est pas un simple inconvénient normal au regard de l'environnement local de l'[Adresse 6] et ce nonobstant l'évolution globale de la commune, car il n'existe dans ce tronçon que très peu de construction en limite séparative comme le démontre le constat de commissaire de justice en date du 11 mars 2023,

-la construction [P] vient obstruer toute vue latérale et d'une façon substantielle la lumière naturelle dans l'appartement de l'appelant.



Sur la réparation des préjudices M. [S] expose que :

-il subit un préjudice de jouissance lié à la durée des travaux de la construction [P] durant près de 22 ans préjudice qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 154 000 euros ( 7 000 euros par an),

-son appartement subi une moins-value en raison de la perte d'ensoleillement, de la quasi-impossibilité de voir la mer, et de la vue sur un mur aveugle laquelle a été évaluée en 2013 par l'expert judiciaire M. [I] à 10 % de la valeur du bien et qui justifie en 2026 une indemnisation de ce préjudice à hauteur de 58 300 euros. 



En l'état de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2026, Mme [X] [P] et M. [Q] [P] demandent à la cour de :

Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 27 mars 2025,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 23 janvier 2019,

Vu l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 27 juillet 2023,

Vu l'article L.480-13 du code de l'urbanisme,

Vu l'article 544 du Code civil,

- Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 23 janvier 2019 en ce qu'il a :

* débouté M. [D] [S] de ses demandes fondées sur les troubles anormaux de voisinage, 

* débouté M. [D] [S] de ses demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum M. [D] [S] à verser à M. [Q] [P] et Mme [X] [P] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [D] [S] aux dépens, comprenant les frais des deux expertises, ordonnées par décision du 23 janvier 2003 et par décision du 1er décembre 2011,

Et surabondamment en ce qu'il a : 

* rejeté la demande de démolition fondée sur le non-respect du permis de construire et des règles de l'urbanisme,

* débouté M. [D] [S] de ses demandes fondées sur les dispositions des articles 678 et 679 du Code civil,

* débouté M. [D] [S] de sa demande de dommages et intérêts au titre de résistance abusive,

* débouté M. [D] [S] de sa demande de dommages et intérêts au titre de préjudice, trouble de jouissance,

Recevant l'appel incident de M. et Mme [P], et statuant à nouveau : 

- Dire et juger que la construction [P] ne provoque aucun trouble anormal de voisinage,

- Débouter M. [S] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions et notamment de ses demandes tendant à voir : 

«* Infirmer la décision objet de l'appel, 

Sur le trouble anormal de voisinage

* Dire et juger qu'au niveau du secteur de l'[Adresse 6] dans lequel est implanté l'immeuble Alpha présente une urbanisation relativement modérée et faible, caractérisée par des constructions en retrait, des espaces libres significatifs entre les bâtiments et une vocation résidentielle tournée vers la vue mer, de sorte que les copropriétaires de cet immeuble bénéficiaient, avant les travaux des époux [P], d'une vue dégagée sur la mer et d'un ensoleillement important,

* Dire et juger qu'en édifiant, sur la limite séparative, une extension portant la hauteur de leur bâtiment à plus de 11 m, réduisant à 4 m la distance séparant les deux constructions et constituant, face aux ouvertures de l'appartement de M. [S], une façade quasi aveugle obstruant totalement la vue mer et diminuant fortement l'ensoleillement, les [P] ont créé un trouble excédant, dans ce contexte faiblement urbanisé, les inconvénients normaux de voisinage,

* Dire et juger, en conséquence, que la limitation de vue et de lumière subie par M. [S] du fait de la construction [P] constitue un trouble anormal de voisinage engageant la responsabilité de ces derniers, nonobstant toute conformité alléguée aux règles d'urbanisme,

* Dire et juger recevable l'action suite à la construction réalisée sur la limite séparative des deux propriétés générant pour le bien dont M. [S] est propriétaire, une perte d'ensoleillement, une impossibilité d'apercevoir la mer, un assombrissement de plusieurs pièces de l'appartement,

* Dire et juger que la construction réalisée par M. [P] appartenant désormais à Mme [P] est préjudiciable à M. [S] et constitue un trouble anormal de voisinage en raison de sa hauteur et son positionnement par rapport à l'immeuble dont l'appelant est propriétaire d'un lot,

En conséquence, 

Au principal :

* Infirmer le jugement dont appel, et, statuant à nouveau,

* Déclarer à défaut dire et juger responsables M. [P] [Q] et Mme [X] [P] suite à la construction réalisée sur la parcelle dont ils sont propriétaires de la moins-value du bien appartenant à M. [S] en raison du positionnement de l'immeuble réalisé et les troubles anormaux occasionnés par cette construction,

En conséquence :

* Fixer l'indemnité due à la concluante par M. [P] [Q] et Mme [X] [P] à hauteur de 7000 euros par an depuis la date de la réalisation des premiers travaux c'est-à-dire plus de 22 ans, 

* Condamner M. [P] [Q] et Mme [X] [P] au titre du préjudice constitué par la durée des travaux réalisés, à payer la somme de 7 000 euros par an au titre de préjudice, troubles de jouissance soit pour 22 années x 7000 = 154.000 euros,

Sur la moins-value du bien appartenant à M. [S]

* Dire et juger que le bien appartenant à M. [S] situé [Adresse 10] a perdu de sa valeur marchande en raison des troubles consécutifs à la réalisation de la construction réalisée par l'indivision [P],

* Dire et juger M. [P] [Q] et Mme [X] [P] responsables du préjudice subi par l'appelante en raison de la moins-value de son appartement,

* Condamner M. [P] [Q] et Mme [X] [P] à payer à M. [S], la somme de 58.300 euros représentant la moins-value ou la décote sur l'appartement dont M. [S] est propriétaire à [Localité 4] avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'acte introductif d'instance les intérêts portant eux-mêmes intérêts (valeur 2025),

* Dire et juger que les sommes porteront intérêts au taux légal,

* Débouter M. [P] [Q] et Mme [X] [P] de leurs demandes, fins et conclusions,

* Condamner M. [P] [Q] et Mme [X] [P] à payer 13000 euros à M. [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise [A] [I] et [B] »,

- Condamner M. [S] à payer à M. et Mme [P] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux entiers dépens.

M. et Mme [P] préalablement exposent sur les contours de la saisine de la cour d'appel de renvoi que le débat aujourd'hui ne porte que sur la limitation de la vue et que notamment ne sont plus en débat le trouble anormal lié à une perte de vue sur la mer et à une perte d'ensoleillement, la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive comme celle en dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance allégué durant les travaux de construction de l'immeuble [P].



Sur l'absence de trouble anormal de voisinage résultant de la limitation de la vue, M. et Mme [P] soutiennent que :

-l'appréciation de l'anormalité du trouble est relative et fonction des éléments de contexte et en particulier au cas d'espèce de l'évolution future prévisible de l'environnement urbain, et la seule urbanisation possible est une urbanisation verticale et compacte,

-la commune présente une très forte densité urbanistique comparable à celle observée dans certains arrondissements de la capitale,

-il existe une concentration de l'habitat collectif étant observé que les appelants résident eux-mêmes dans un immeuble collectif de 18 appartements,

-la commune de [Localité 4] en raison de sa géographie (grande partie de territoire inconstructible) voit son espace « urbanisable » très limité et presque déjà saturé,

-la commune de [Localité 6] a également une forte densité de population même en hiver,

-le POS de la commune définit la zone concernée en zone urbaine dense et le PLU définit la zone UB en « Zone d'habitat péricentral dense » et la zone est en constant mouvement pour répondre à la demande croissante d'urbanisation et de logements,

-la seule solution pour se développer et accueillir de nouveaux habitants est l'extension et le rehaussement des constructions existantes comme prévu par le POS d'abord puis par le PLU aujourd'hui, qui autorise les constructions en limite séparative ainsi que des constructions de 10 mètres de hauteur pour la zone UB à laquelle appartient l'immeuble [P],

-l'[Adresse 6] est un cordon de terre de 50 mètres de large et de 2,5 kilomètres de long entre mer au Sud et étang au Nord et l'immeuble Alpha se situe en seconde ligne,

-sur l'[Adresse 6] les parcelles sont petites (moyenne de 300 m²), les constructions en limite de propriété sont courantes et plus de 80 % des constructions sont édifiées sur au moins une limite séparative et 21 % soit 70 constructions le sont sur les deux limites séparatives comme la construction [P],

-la configuration de l'[Adresse 6] exclue l'anormalité du trouble.



Ils ajoutent que :

-l'extension de leur habitation est modérée en ce sens que la hauteur du bâtiment n'a été augmentée que de 1 m et la largeur augmentée de 3,50 m jusqu'à la limite de propriété, ce côté ne présentant aucune ouverture,

-l'appartement de M. [S] dispose de 6 fenêtres dont une seule est orientée vers la construction [P], et que la vue depuis cette fenêtre a toujours été une vue sur un mur avant comme après l'extension,

-qu'aucune des photographies annexées au constat d'huissier de novembre 2002 n'a été prise depuis l'appartement de M. [S],

-l'anormalité du trouble n'est donc pas plus caractérisée. 



Sur les demandes d'indemnisation les consorts [P] font valoir que :

-la demande de réparation du préjudice de jouissance en lien avec la durée des travaux de la construction [P] est irrecevable le jugement de première instance ayant débouté M. [S] de cette demande en indemnisation, disposition qui a été confirmée par la cour d'appel de Montpellier et qui n'a pas fait l'objet de la cassation, si bien que la cour d'appel de renvoi ne peut s'en saisir,

-sur la demande d'indemnisation au titre de la perte de valeur vénale de l'appartement de M. [S] non seulement la valeur d'un tel bien n'a pas doublé entre 2013 et 2019 comme tente de le faire croire M. [S] et l'expert judiciaire en 2013 a proposé une valeur de 172 700 euros seulement et en outre même à supposer que soit retenue l'anormalité du trouble au titre de la seule limitation de la vue le préjudice est en tout état de cause inexistant. 



Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



Périmètre de la saisine de la cour d'appel de renvoi



Il sera rappelé qu'en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile, en présence d'une cassation partielle, la cour d'appel saisie sur renvoi ne peut statuer que sur les points atteints par la cassation et qui ont fait l'objet d'un renvoi devant elle.

Les autres points non cassés sont revêtus de l'autorité de la chose jugée et ne pourront pas être rejugés par la cour de renvoi.

Il ressort ainsi dans le présent litige de la lecture de l'arrêt rendu le 27 mars 2025 par la Cour de cassation que l'arrêt de la cour de [Localité 1] en date du 27 juillet 2023 est cassé seulement en ce en ce qu'il dit que la limitation de la vue constitue un trouble anormal de voisinage, en ce qu'il condamne M. [Q] [P] et Mme [X] [P] à verser au titre de la dépréciation de leur appartement une indemnisation à M. et Mme [U], à M. [S] et à Mme [J] et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



Il en ressort que la cour d'appel de Nîmes cour d'appel de renvoi est uniquement saisie de la question de savoir si la limitation de la vue constitue un trouble anormal de voisinage notamment au regard de l'urbanisation de la zone et dans cette hypothèse de dire s'il existe une dépréciation de la valeur des appartements des consorts [U], [S] et [J] et de fixer le montant de l'indemnisation due en réparation du préjudice.



La cour d'appel de renvoi n'est donc pas saisie de l'indemnisation d'un préjudice de jouissance en lien avec la réalisation des travaux sur l'immeuble [P] pendant 22 ans.



La cour rappelle enfin qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, c'est-à-dire sur ce à quoi prétend une partie et que la formulation dans le dispositif des conclusions de voir « dire et juger » et/ou « constater » ne constitue pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et que la cour n'est donc pas tenue d'y répondre. 

Sur le trouble anormal de voisinage : 



Au regard du périmètre de sa saisine la cour de renvoi ne se doit de statuer sur le trouble anormal de voisinage allégué qu'au regard de la seule limitation de vue sans revenir comme le fait M. [S] dans ses écritures sur la perte d'ensoleillement et de luminosité et la perte de vue sur la mer et la cour ajoute qu'à la lecture de la décision de la Cour de cassation la question de l'existence d'un trouble anormal de voisinage en raison de la limitation de la vue doit être plus particulièrement appréciée en prenant en considération l'urbanisation de la zone où sont situés les immeubles en cause.



Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un dommage excédant les inconvénients normaux de voisinage.



Il est constant que ce régime de responsabilité est autonome par rapport au droit commun de la responsabilité. Il s'agit d'une responsabilité objective qui est subordonnée uniquement, la preuve d'une faute n'étant nullement requise, à l'existence d'un trouble anormal qui doit être apprécié in concreto, en fonction des circonstances de temps et de lieu.



Ce principe jurisprudentiel a été codifié au nouvel article 1253 du code civil par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024.



Il sera d'abord observé que dans ses conclusions M. [S] se livre à de longs développements sur le fait que la construction [P] ne respecterait pas le POS et/ou le PLU, qu'elle n'aurait pas dû être autorisée par les autorités administratives, toutefois cette discussion est inopérante dans la mesure où d'une part il apparaît qu'au plan administratif tous les recours ont été épuisés et que la construction [P] est donc régulière au plan administratif et qu'en tout état de cause le respect ou non des règles administratives est sans incidence sur l'appréciation de l'existence du trouble anormal du voisinage.



Il est de jurisprudence constante que l'anormalité du trouble s'apprécie au regard de la localisation des immeubles et qu'ainsi la limitation de vue même avérée ne caractérise pas nécessairement un trouble anormal dans le contexte d'un milieu urbanisé.

En l'espèce il n'est pas contesté que avant les travaux d'extension de l'immeuble des consorts [P] la façade Ouest de l'immeuble [Adresse 9] était située à 7,58 m de l'immeuble [P] laquelle façade aujourd'hui étendue en limite de propriété ne se trouve plus désormais qu'à 4 m de la façade Ouest de l'immeuble [Adresse 9], façade sur laquelle se trouve implanté le balcon d'une des chambres de l'appartement de M. [S].

Si comme relevé par la cour d'appel de Montpellier la réduction de la distance d'un immeuble à l'autre limite la vue dont les copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] pouvaient disposer de leur balcon dans la mesure où ils trouvent dans leur champ de vision un mur situé à 4 m de distance au lieu d'un mur situé à 7,58 m, étant observé que la différence de hauteur avant et après travaux n'est pas significative, et que les fenêtres de l'immeuble [Adresse 9] façade Ouest donnaient déjà sur un mur de l'immeuble [P], pour autant cela ne constitue pas un trouble anormal du voisinage, l'immeuble [Adresse 9] étant implanté en zone relativement urbanisée et entouré d'immeubles.

Il ressort en effet des différentes pièces produites au débat que la commune de [Localité 4] connaît une très forte densité urbanistique sur l'ensemble de son territoire et que l'[Adresse 6] où se situent les immeubles en cause n'échappe pas à cette urbanisation.

Il ressort des différents procès-verbaux y compris de ceux établis à la requête des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] que l'[Adresse 6] qui constitue une longue bande de terre de seulement 50 m de large comprise entre la mer au Sud et les étangs au Nord, supporte de chaque côté de l'avenue des immeubles pour la plupart collectifs lesquels sont édifiés sur des parcelles de petites tailles.

L'[Adresse 6] est située en zone UB définie comme une zone d'extension de l'agglomération, une zone d'habitat et de service de caractère semi-continu et qualifiée par le PLU comme une zone d'habitat péricentral dense. 

Au niveau de leur implantation il apparaît qu'en application des règles d'urbanisme les immeubles se trouvent implantés soit en limite de propriété avec mitoyenneté soit en retrait de limite de propriété à une distance qui ne peut être inférieure à 3 m. 

Ainsi si comme l'expose M. [S] seul l'immeuble [P] après travaux se trouve en limite de propriété alors que l'immeuble [Adresse 11] est situé en retrait de la limite de propriété et possède des fenêtres donnant sur l'immeuble voisin, cela ne caractérise pas pour autant un trouble anormal de voisinage compte tenu de l'urbanisation de la zone comme ci-dessus exposé et étant encore ajouté que sur l'[Adresse 6] beaucoup de constructions sont situées à proximité les unes des autres.

La cour ajoute qu'il ressort enfin des pièces produites au débat par les consorts [P], pièces qui ne sont ni contestées, ni contredites par la partie adverse que l'[Adresse 6] est en évolution constante avec la réalisation de nombreux chantiers de construction qu'il s'agisse de constructions nouvelles y compris d'immeubles collectifs avec de nombreux lots que de constructions individuelles. 

Il ressort ainsi de l'ensemble de ces éléments que la propriété de M. [S] est implantée en zone urbanisée et est entourée d'immeubles d'habitation.

Nul n'étant assuré en milieu urbain de conserver son environnement qu'un plan d'urbanisme et l'évolution des constructions peuvent toujours remettre en cause, il ne peut qu'être considéré que la limitation de vue depuis une fenêtre, dont rien ne démontrait la nature d'intérêt ou le caractère d'exception, ne caractérise pas, dans ces circonstances, l'anormalité du trouble invoqué confirmant par conséquent le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier qui n'a pas retenu l'existence de trouble anormal de voisinage et a débouté M. [S] de l'ensemble de ses demandes de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement dont appel sera par ailleurs confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens, et M. [S] succombant au principal devant la cour d'appel de renvoi sera condamnée à payer à M. et Mme [P] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente procédure.





PAR CES MOTIFS :



La cour d'appel de Nîmes dans les limites de sa saisine telle que fixée par l'arrêt de la 3° chambre civile de la Cour de cassation en date du 27 mars 2025, statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,



Confirme en ses dispositions soumises à la cour d'appel le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 23 janvier 2019,



Y ajoutant,



Condamne M. [D] [S] à payer à Mme [X] [P] et M. [Q] [P] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [D] [S] aux entiers dépens de la procédure d'appel.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,











































En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.