Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 16 avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















N° RG 24/04051 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JNWV 



SI



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1]

13 novembre 2024 RG :24/00129



[J]

[J]



C/



[B]

[B]













































COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 16 AVRIL 2026





Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 13 Novembre 2024, N°24/00129



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère



GREFFIER :



Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 16 Février 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2026 prorogé à ce jour 

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTS :



M. [T] [J]

né le 13 Décembre 1976 à [Localité 1] (30)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Laure REINHARD de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par Me Julien ROUGON, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER







Mme [G] [J]

née le 24 Décembre 1987 à [Localité 3] (THAILANDE)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Laure REINHARD de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Julien ROUGON, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMÉS :



Mme [O] [B]

née le 14 Décembre 1947 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



M. [S] [B]

assigné à domicile le 18/03/2025

né le 28 Mars 1947 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 12 Février 2026



ARRÊT :



Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 16 Avril 2026, par mise à disposition au greffe de la cour





EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 15 juin 2023, M. [S] [B] et Mme [O] [B] ont donné à bail à M. [T] [J] et Mme [G] [J] un logement sis [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 780 €, outre 20 € à titre de provision sur charges.



Suivant lettre recommandée avec accusé réception reçue le 9 novembre 2023, les locataires ont demandé aux bailleurs de diminuer le montant du loyer mensuel prévu par le bail d'habitation à 585,55 euros à compter du 1er décembre 2023 et de procéder au remboursement de la partie de loyers qu'ils considéraient indûment perçue depuis le 15 juin 2023 soit la somme de 1 069,47 € ainsi qu'au montant différentiel du dépôt de garantie à hauteur de 214,45 €.



Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, M. [T] [J] et Mme [G] [J] ont fait assigner M. [S] [B] et Mme [O] [B] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins, notamment, de juger que le loyer sera fixé à la somme mensuelle de 585,55 € à compter du 15 juin 2023 et de condamner les bailleurs au paiement de diverses sommes.



Par jugement contradictoire du 13 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :



- déclaré irrecevables les demandes formées par M. [T] [J] et Mme [G] [J],

 - condamné M. [T] [J] et Mme [G] [J] au paiement de la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [T] [J] et Mme [G] [J] aux entiers dépens.



Par déclaration du 20 décembre 2024, M. [T] [J] et Mme [G] [J] ont interjeté appel de ladite décision en l'ensemble de ses dispositions. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2026, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [T] [J] et Mme [G] [J], appelants, demandent à la cour de :



Vu les articles 1103 et 1104 du code civil et les articles 3-1 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 

Vu les articles 564, 566, 567 et 750-1 du code de procédure civile,

- Réformer jugement du 13 novembre 2024 N° RG 24/00129 en ce qu'il a rejeté les demandes de diminution du loyer et de remboursement formées par les époux [J],

- Juger que les demandes des époux [J] sont indéterminées et que l'action n'avait pas à être précédée d'une tentative de conciliation,

- Juger que l'action des époux [J] en diminution de loyer n'est pas atteinte par la forclusion,

- Juger que le loyer stipulé par le bail d'habitation du 15 juin 2023 sera fixé à la somme mensuelle de 585,55 euros à compter du 15 juin 2023,

- Condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [O] [B] au paiement de 2 430,62 € au titre du remboursement des loyers perçus au mois de juin 2024 inclus,

- Condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [O] [B] au paiement de 1 552,25 € au titre du remboursement des loyers perçus du mois de juillet 2024 au mois de janvier 2025 inclus,

- Condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [O] [B] au paiement de 820 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

- Condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [O] [B] au paiement de 280 € au titre des provisions sur charges qui n'ont jamais été justifiées,

Le tout avec intérêts à compter du 09 octobre 2023, date de la demande,

- Juger qu'aucune caution n'a été sollicitée lors de la conclusion du bail,

- Juger que l'absence de caution ne procède pas d'un dol et ne constitue pas un manquement des locataires à leurs obligations contractuelles,

- Rejeter les demandes reconventionnelles formées par Mme [O] [B],

- Condamner Mme [O] [B] au paiement de 487 € au titre de l'aide personnelle au logement du mois de janvier 2025, non perçue par les époux [J] ou à titre subsidiaire la condamner sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir, à établir l'attestation à destination de la caisse d'allocations familiales pour la perception de l'aide personnelle au logement du mois de janvier 2025,

- Condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [O] [B] au paiement de 1 000 € à titre de dommages-intérêts et compte-tenu de leur résistance abusive,

- Condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [O] [B] au paiement de 3 600 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2026 auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [O] [B], intimée, demande à la cour de :



Vu l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 64, 70, 122, 564, 750-1 du code de procédure civile, les articles 1347 et suivants du code civil et la loi du 06 juillet 1989,

- Ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture afin d'accueillir les présentes conclusions en réponse ainsi que les pièces complémentaires qui seront communiquées,

- A défaut, rejeter les dernières conclusions des appelants comme tardives,

Au principal :

- Confirmer le jugement du 13 novembre 2024 rendu par le Juge des Contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nîmes, en ce qu'il déclare irrecevables les demandes des époux [J],

Accueillant la demande reconventionnelle,

- Condamner solidairement les époux [J] au paiement d'une somme de 5 176,70 € correspondant aux frais de remise en état du bien de 5 976,70 € déduction faite du dépôt de garantie de 800 €,

Subsidiairement :

Vu les articles 2, 3, 3-1, 22 et 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1224 et suivants du code civil,

- Débouter les époux [J] de leur demande de réduction du montant du loyer, et de ses conséquences sur le montant des loyers payés et le dépôt de garantie,

- Les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

- Condamner solidairement les époux [J] au paiement d'une somme de 5 176,70 € correspondant aux frais de remise en état du bien de 5 976,70 € déduction faite du dépôt de garantie de 800 €,

- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [J] au paiement de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

- Condamner M. [T] [J] et Mme [G] [J] solidairement au paiement d'une somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris la moitié du coût du procès-verbal de constat du 3 février 2025. 



La déclaration d'appel et les conclusions de M. [T] [J] et Mme [G] [J] du 12 mars 2025 ont été signifiées à domicile à M. [S] [B].

La clôture de la procédure est intervenue le 12 février 2026 et l'affaire a été fixée à l'audience du 16 février 2026, pour être mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 avril 2026, prorogé au 16 avril 2026.



Mme [O] [B] a communiqué sur l'audience, avant l'ouverture des débats, l'attestation à remettre à la caisse d'allocations familiales pour le règlement de l'APL de janvier 2025. Les parties n'ont formulé aucune observation, suite à cette remise sur l'audience, ayant été autorisées par la cour à communiquer une note en délibéré dans un délai de 15 jours.



MOTIFS DE LA DECISION



La déclaration d'appel et les conclusions des parties appelantes ont été signifiées à domicile par acte du 18 mars 2025, indiquant à M. [S] [B] que faute pour lui de constituer avocat dans un délai de 15 jours à compter de celle ci, il s'exposait à ce qu'un arrêt soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par ses adversaires.



M. [S] [B] n'a pas constitué avocat, il sera donc statué par arrêt par défaut conformément aux dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.



Au cas de défaut de comparution de l'intimé, la cour ne doit, par application de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, faire droit à la demande de l'appelant que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée.



Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point. 



Il convient de relever au préalable que les parties ayant respectivement signifiées de nouvelles conclusions le jour de la clôture de l'affaire, celles-ci sont recevables sans qu'il n'y ait lieu à prononcer la révocation de l'ordonnance de clôture, cette demande étant sans objet.



L'attestation CAF ayant été remise, sa demande de remise sous astreinte ou de condamnation au remboursement de l'APL du mois de janvier 2025 sont également devenues sans objet.



Il n'y a pas plus lieu à statuer sur l'absence de manquement des locataires à leurs obligations contractuelles tenant à l'absence de caution, aucune demande de résiliation du bail n'étant formulée par l'intimée et le bail ayant pris fin suite au congé délivré par les locataires.



1) Sur la conciliation préalable obligatoire



En vertu de l'article 750-1 du code de procédure civile, ' en application de l'article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 € ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnés aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord,

2° lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision,

3° si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au 1er alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. '



M. [T] [J] et Mme [G] [J] font valoir que leur demande de diminution de loyer doit être considérée comme indéterminée, étant certes relative en partie aux loyers échus dont le montant peut être fixé mais portant également sur les loyers à échoir, par nature indéterminée et qu'il n'était donc pas nécessaire de procéder à une conciliation préalable, étant recevables à agir. Ils exposent par ailleurs que la demande en diminution de loyer, prévue par la loi du 6 juillet 1989 impose des délais stricts et qu'une telle procédure échappe aux dispositions susvisées et qu'à défaut, ils justifient d'un motif légitime tenant à l'urgence manifeste ou aux circonstances rendant impossibles une telle tentative. 



Mme [O] [B] constate qu'il n'a été procédé à aucune tentative de conciliation avant la saisine de la juridiction et ce alors que les demandes sont déterminées. Elle ajoute qu'il n'est pas plus justifié d'une condition dérogatoire prévue par le texte, remplie par les locataires de telle sorte que leurs demandes doivent être déclarées irrecevables. 



L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de 2 mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de 4 mois à compter de cette même demande afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.' 



L'action en diminution de loyer prévue par cet article subordonne la saisine de la juridiction à une tentative de résolution amiable entre les parties, le locataire étant irrecevable à agir en diminution du loyer s'il n'a pas préalablement, adressé au bailleur, une demande amiable qui est soit restée sans réponse après un délai de 2 mois, soit n'a pas permis aux parties de s'entendre.



Le 9 octobre 2023, par lettre recommandée avec avis de réception reçue le jour même, M. [T] [J] et Mme [G] [J] ont sollicité de leurs bailleurs la diminution de leur loyer ainsi que la restitution d'une partie du dépôt de garantie, la surface habitable indiquée au bail étant erronée. Une nouvelle demande de diminution de loyer a été formalisée par leur conseil le 8 novembre 2023, ces demandes étant restées sans réponse. 



M. [T] [J] et Mme [G] [J] ont procédé à une tentative de règlement amiable de leur litige, avant la saisine de la juridiction, telle que requise par l'article 750-1 du code de procédure civile et sont donc recevables à agir en diminution du loyer sans qu'il n'y ait lieu de rechercher si leur demande était ou non déterminée ou encore s'ils se trouvaient dans un cas de dispense de conciliation.



C'est à tort que le premier juge a déclaré leurs demandes irrecevables.



La décision critiquée de ce chef est infirmée. 



2) Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion



Mme [O] [B] expose que le délai pour saisir la juridiction défini à l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 est un délai préfix et qu'ayant adressé leur demande de diminution le 9 octobre 2023, M. [T] [J] et Mme [G] [J] avaient jusqu'au 9 janvier 2024 pour agir. L'assignation ayant été délivrée le 11 janvier 2024, elle soutient qu'ils sont forclos.



M. [T] [J] et Mme [G] [J] rappellent que le délai pour agir est de 4 mois et que la demande ayant été présentée le 9 octobre 2023, ils avaient jusqu'au 9 février 2024 pour agir, de telle sorte que cette fin de non- recevoir ne peut prospérer. 



L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose aux locataires le respect d'un délai de forclusion de 4 mois à compter de la demande en diminution de loyer resté vaine faite au bailleur pour agir en justice.



La demande en diminution du loyer ayant été adressée aux époux [B] le 9 octobre 2023, les appelants avaient jusqu'au 9 février 2024 pour agir. 



L'assignation ayant été délivrée le 11 janvier 2024, soit dans le délai imparti, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action.



3) Sur la demande de diminution du prix



M. [T] [J] et Mme [G] [J] font valoir qu'il existe une différence de superficie entre le contrat de location signé et le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui leur a été remis après la signature du contrat, la différence représentant 24,93%. Ils sollicitent une réduction proportionnelle du loyer aux fins de le voir fixé à la somme de 585,55 €.



M. [T] [J] et Mme [G] [J] indiquent que leurs bailleurs avaient connaissance de la superficie réelle du bien, étant en possession du DPE avant la signature du bail. S'agissant de la contestation émise par Mme [O] [B] s'agissant du grenier, ils font valoir qu'il ne peut être pris en compte au visa de l'article R 156-1 du code de la construction et de l'habitation et qu'à supposer que cette pièce soit intégrée, il existe toujours une différence justifiant leur demande, de plus de 9 m². 



Quant à la diminution du prix, ils estiment qu'elle doit être calculée proportionnellement à l'écart existant et qu'il n'y a pas lieu à tenir compte d'estimations locatives ni de la nature du bien. Ils demandent qu'il soit tenu compte par ailleurs de l'augmentation du loyer à compter du 1er juillet 2024, distinguant les demandes de remboursement sur deux périodes.



Mme [O] [B] considère qu'il doit être retenu dans la détermination de la superficie du bien les combles aménagés représentant une superficie de 8,7 m². 



S'agissant de la diminution du prix, elle fait valoir que sa fixation doit correspondre à la nature du bien, ayant produit un état comparatif avec des attestations immobilières, la qualité des prestations de l'immeuble devant être retenue dans la fixation du prix. Elle ajoute par ailleurs que rien ne permet de considérer que la surface du bien était une condition déterminante du consentement des appelants qui ont visité plusieurs fois les lieux et n'ont pas été trompés sur la superficie du bien. Elle sollicite ainsi le rejet de la demande en diminution et rappelle qu'il s'agit d'une simple faculté pour le juge.



* Sur la détermination de la surface habitable



L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de bail doit mentionner la surface habitable de la chose louée. Celle-ci est définie à l'article R 156-1 du code de la construction et de l'habitation et précise en ce sens qu'il n'est pas tenu compte de la superficie ' des combles non aménagés, caves, sous- sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1m80 '.



L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une sanction, peu important que le locataire ait pu connaître la surface réelle du bien ou qu'il n'ait émis aucune protestation ou réserve lors de la signature du bail quant à celle-ci, ce dernier étant bien fondé à agir en diminution du prix au seul constat de cette différence.



Le bail signé entre les parties mentionne une surface habitable de 68 m². Quant au DPE réalisé à la demande de Mme [O] [B] le 11 mars 2022, il est indiqué une superficie habitable totale de 51,05 m², pour une surface au sol de 76,33 m², soit une différence de superficie habitable de 16,95 m².



Mme [O] [B] ne conteste pas le calcul réalisé par le diagnostiqueur immobilier mais considère que le grenier d'une superficie de 8,7 m² doit être pris en compte dans la superficie habitable, ce dernier devant être considéré comme des combles aménagées, M. [T] [J] et Mme [G] [J] opposant sa hauteur inférieure à 1m80.



Le contrat signé entre les parties, le 15 juin 2023, désigne le bien comme un immeuble présentant 4 pièces principales avec un balcon/terrasse. Il résulte en ce sens de l'état des lieux d'entrée, réalisé le jour même, que les pièces sont décrites et concernent le salon/séjour, les 2 chambres et un bureau sous comble, aménagé avec radiateur, meuble et éclairage.



Si les locataires ont pu ne pas avoir conscience de la superficie habitable réelle du bien, le grenier était quant à lui visé expréssement au bail comme constituant une 4ème pièce et doit donc, s'agissant de combles aménagées, être pris en considération au titre de la superficie habitable du bien.



Il en résulte qu'il existe une différence de superficie avec le bail représentant une surface de 8,25 m², ce dernier ayant une superficie de 59,75 m² et non de 68 m² comme indiqué de manière erronée dans le bail.



* Sur la diminution du loyer et le remboursement des sommes trop-perçues



L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 indique que le bailleur supporte une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté et précise que cette diminution prononcée par le juge prend effet à la date de la signature du bail, sauf si la demande en diminution intervient plus de 6 mois à compter de la prise d'effet du bail. 



En application de l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. 



La surface habitable de l'appartement loué étant inférieure de plus d'un vingtième et la demande en diminution de loyer étant intervenue le 9 octobre 2023, soit dans le délai de 6 mois à compter de la signature du bail, il convient de prononcer une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté à compter de la prise d'effet du bail, sans qu'il n'y ait lieu à tenir compte de la nature du bien ou d'éventuelles estimations immobilières.



Le loyer a été fixé dans le bail initial à 780 € par mois et a fait l'objet d'une indexation le 1er juillet 2024 pour être porté à la somme mensuelle de 827,30 €.



- S'agissant de la période allant du 15 juin 2023 au 30 juin 2024, le loyer doit donc être diminué à hauteur de 685,37 € ( 780x59,75/68), ce qui correspond à un trop-perçu mensuel au profit des bailleurs de 94,63 €, qui correspond sur une période de 12 mois et demi à une somme de 1 182,87 € que Mme [O] [B] et M. [S] [B] seront condamnés solidairement à payer à M. [T] [J] et Mme [G] [J].



- M. [T] [J] et Mme [G] [J] ont quitté les lieux et demandent la diminution du loyer indexé jusqu'au 31 janvier 2025 inclus.



Le loyer indexé sur la période allant du 1er juillet 2024 au 31 janvier 2025 doit être diminué à la somme mensuelle de 726,93 € (827,30x59,75/68), soit un trop-perçu mensuel de 100,37 € au profit des bailleurs. 



M. [S] [B] et Mme [O] [B] seront condamnés solidairement à payer à M. [T] [J] et Mme [G] [J], au titre de la diminution du loyer du 1er juillet 2024 au 31 janvier 2025, soit sur une période de 7 mois, la somme de 702,59 €.



M. [S] [B] et Mme [O] [B] sont ainsi tenus, au titre de la dimunition du loyer, le temps de l'exécution du bail, de payer à M. [T] [J] et Mme [G] [J] la somme de 1 885,46 €.









4) Sur la demande de remboursement des charges locatives



L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que ' les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 

1° des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée... ;

3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement...

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle...

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charge ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant 6 mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires. ' 



M. [T] [J] et Mme [G] [J] demandent le remboursement des provisions versées au titre des charges locatives qui n'ont jamais été justifiées à hauteur de 280 €.



Mme [O] [B] indique s'être rendue en conciliation le 9 octobre 2025 et avoir communiqué à M. [T] [J] et Mme [G] [J] l'ensemble des documents réclamés, dont les copies des taxes foncières 2023 et 2024. 



Les provisions sur charges doivent faire l'objet d'une régularisation au regard des charges effectivement payées par le bailleur qui doit communiquer le décompte par nature de charges et doit par ailleurs, tenir à la disposition des locataires durant 6 mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives. 



A défaut, le preneur est en droit de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification. 



Mme [O] [B] communique, au titre des charges, les avis des taxes foncières pour les années 2023 et 2024, dont il ressort que la taxe sur les ordures ménagères s'élevait pour l'année 2023 à 191 € et pour l'année 2024 à 198 €.



M. [T] [J] et Mme [G] [J], ayant intégré le bien courant juin 2023, sont tenus à la moitié de la taxe sur les ordures ménagères et à sa totalité pour l'année 2024, soit une somme de 293,50 €.



Le montant des charges exigibles correspondant aux provisions versées au profit des locataires, il y a lieu de débouter M. [T] [J] et Mme [G] [J] de leur demande en remboursement de ce chef. 



5) Sur la demande au titre des dégradations locatives



Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 b et c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et doit répondre des dégradations dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.



Mme [O] [B] fait valoir que les appelants ont quitté les lieux en cours de procédure et ont rendu le bien dans un état dégradé, sollicitant leur condamnation au titre des travaux de remise en état des lieux chiffrés à la somme de 5 976,70€.



M. [T] [J] et Mme [G] [J] s'opposent à cette demande reconventionnelle, exposant qu'ils ont subi un dégât des eaux lié à une infiltration au niveau de la toiture, dont l'intimée a été informée et qu'ils ont fait le nécessaire auprès de leur assureur pour faire prendre en charge les travaux. Ils précisent que Mme [O] [B] n'ayant pas fait les réparations, le règlement du dossier est suspendu. Ils ajoutent en outre que l'intimée n'établit pas que les autres désordres leur seraient imputables.



Les réparations locatives sont définies par le décret du 26 août 1987 comme ' les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris le remplacement d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif'. Une liste a été annexée au décret.



Lors de son départ, le locataire doit rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l'usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.



Un état des lieux d'entrée a été réalisé entre les parties le 15 juin 2023, annexé au contrat de location. 



Au départ de M. [T] [J] et Mme [G] [J], un procès-verbal de constat a été dressé le 3 février 2025 par Me [Y], commissaire de justice.



* S'agissant des frais de peinture, Mme [O] [B] sollicite la somme de 1 728 € correspondant aux frais à engager suite au dégât des eaux survenu outre la somme de 3 840 € (hors partie soumise au dégât des eaux) aux fins de remise en peinture du bien. 



Le devis portant sur le dégât des eaux prévoit une intervention sur les plafonds et murs dans la cuisine, la cage d'escalier, la pièce sous pente au 2e étage ainsi que le plafond des 2 chambres au 1er étage. Le second devis prévoit la remise en peinture du bien avec deux couches de peinture blanche velours sur les murs et mat au plafond. 



Le décret du 26 août 1987 précise s'agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons que les locataires doivent les maintenir en état de propreté et doivent réaliser les menus raccords de peintures et procéder au rebouchage des trous. 



Concernant les frais de peinture lié au dégât des eaux, par courrier du 6 mars 2024, M. [T] [J] et Mme [G] [J] ont avisé leurs bailleurs d'infiltrations d'eau au niveau du plafond survenu le 3 mars 2024, pour lesquelles ils ont fait une déclaration de sinistre auprès de leur assureur le 15 mars 2024.



Le 16 mai 2024, ces derniers adressaient un nouveau courrier à leurs bailleurs suite à des pluies les 14 et 15 mai 2024, pour des inflitrations au niveau du plafond du couloir et le long du mur du grenier, exposant que ce problème était récurrent et non solutionné.



Mme [O] [B] ne conteste pas que les peintures dégradées du fait de ces dégâts des eaux sont dues à un problème d'infiltration au niveau de la toiture, réparations qui lui incombent en qualité de propriétaire, ayant par ailleurs fait intervenir un couvreur à trois reprises, le désordre ayant persisté.



M. [T] [J] et Mme [G] [J] n'étant pas responsables de ces dégradations, il convient de débouter Mme [O] [B] de sa demande d'indemnisation de ce chef.



S'agissant de la réfection des peintures suite à une fin de location, l'état des lieux d'entrée indiquait que les peintures dans l'entrée, la cuisine, le salon séjour et la salle de bain étaient en très bon état, l'état des peintures dans les chambres et le grenier n'étant pas renseignées mais étant donc considérées en bon état.



Il ressort du procès-verbal de constat que le commissaire de justice a indiqué que les peintures sont en état d'usage. Il ne sera pas repris les observations de ce dernier dans les pièces devant être restaurées du fait du dégât des eaux ( la cuisine, la cage d'escalier, la pièce sous pente au 2e étage et le plafond des 2 chambres au 1er étage). S'agissant des autres pièces, il a relevé 'la présence de tâches sur les murs du séjour ; le placard présente de nombreuses moisissures avec une peinture écroutée ; dans la première chambre, les murs sont peints, la peinture est en état d'usage ; dans la chambre 2, la peinture est en état d'usage avec la présence de 2 trous de chevilles sur le mur ; les murs et le plafond du WC sont en état d'usage, le mur face aux wc est taché ainsi que celui face à la porte d'entrée ; la peinture est en état d'usage dans la salle de bains avec des moisissures sur le mur au-dessus de la cabine de douche, la peinture sur le mur côté droit en rentrant s'écroute et s'est noircie.'



Le devis reprend la réfection de l'ensemble de la maison, alors que la dégradation de certaines peintures est liée au dégât des eaux, dont le coût ne peut être imputé aux locataires et doit donc être déduit, le devis s'élevant à 2 112 €.



Il résulte en outre du constat que certaines pièces telles que les chambres ne présentent pas de traces spécifiques et relèvent d'une usure normale des lieux. Il est cependant justifié d'un défaut d'entretien tenant à des traces de moisissures et également à l'absence de rebouchage de certains trous imputables à M. [T] [J] et Mme [G] [J].



Il y a lieu en conséquence de condamner M. [T] [J] et Mme [G] [J] solidairement à payer au titre de ces réparations une somme de 400 € incluant le nettoyage des traces de moisissures.



* Mme [O] [B] demande le remboursement d'une tablette aggloméré à remplacer dans le placard de la 2e chambre ainsi que de 4 charnières de portes et meubles à remplacer pour le placard de la 2e chambre. 



Il résulte du constat que dans la 2ème chambre, 'un placard présente 2 portes en état d'usage et un autre placard, 4 portes en état d'usage'.



Il n'est mentionné aucune dégradation d'une planche ni des charnières, de telle sorte que la demande d'indemnisation de ce chef sera rejetée.



* Mme [O] [B] indique qu'elle va devoir exposer des frais de ménage pour 6h représentant une somme de 234 €, des surfaces étant grasses, poussiéreuses et salies. 



Le nettoyage des traces de moisissures a déjà été pris en compte au titre des frais de peinture. Concernant le caractère poussiéreux et gras, le commissaire de justice n'a pas constaté un état de saleté spécifique dans la cuisine. Il est cependant relevé la présence de tartre sur les robinetteries dans la salle de bains et dans la cuvette des wc alors qu'ils étaient en très bon état à l'entrée des lieux, justifiant l'octroi à ce titre d'une somme de 50 €.



* Mme [O] [B] produit un devis du 13 février 2025 pour un total de 121€ portant sur l'entretien de la climatisation, le bail prévoyant que le locataire devra entretenir et nettoyer, à ses frais, au moins une fois l'an, les appareils installations diverses.



M. [T] [J] et Mme [G] [J] produisent un rapport d'entretien de PAC et climatisation effectué dans le bien loué, le 20 janvier 2025.



L'entretien de la climatisation étant justifié, il convient de débouter Mme [O] [B] de sa demande à ce titre.



M. [T] [J] et Mme [G] [J] sont condamnés solidairement à payer à Mme [O] [B] une somme de 450 € au titre des dégradations locatives.









6) Sur la restitution du dépôt de garantie et le décompte entre les parties



L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées...



M. [T] [J] et Mme [G] [J] demandent la restitution de leur dépôt de garantie, Mme [O] [B] ne contestant pas l'avoir conservé au vu de l'état du bien et de ses demandes de réparations. 



Les appelants doivent la somme de 450 € au titre des dégradations locatives, montant qui sera prélevé sur le dépôt de garantie, les bailleurs devant restituer le reliquat qui s'élève à 370 €.



M. [S] [B] et Mme [O] [B] sont ainsi condamnés à payer à M. [T] [J] et Mme [G] [J], au titre de la diminution des loyers, une somme de 1 885,46 € outre le reliquat du dépôt de garantie de 370 €, soit la somme de 2 255,46 € qui portera intérêt au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt.



7) Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive 



M. [T] [J] et Mme [G] [J] demandent la condamnation de M. [S] [B] et Mme [O] [B] à leur payer la somme de 1 000 € pour résistance abusive ayant dû diligenter une action.



Il est constant que les locataires ont du initier une procédure en l'état d'une mention erronée de la superficie du bail. Si ces derniers pouvaient s'accorder sur la diminution du prix avec leurs bailleurs, l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'en fait nullement une obligation, ceux-ci pouvant contester en justice la diminution du prix, ce qu'a fait Mme [O] [B].



En l'absence de comportement fautif des intimés, il y a lieu de débouter les appelants de leur demande de ce chef. 



8) Sur les autres demandes



La décision critiquée, s'agissant des dépens et des frais irrépétibles de première instance, sera infirmée.



M. [S] [B] et Mme [O] [B] seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel et déboutés de leurs demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles tant en première instance qu'en appel.



Il n'est pas inéquitable de condamner solidairement Mme [O] [B] et M. [S] [B] à payer à M. [T] [J] et Mme [G] [J] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.



PAR CES MOTIFS 



La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt par défaut rendu par mise à disposition au greffe, en référé et en dernier ressort, 



Dans la limite de sa saisine,



Infirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nîmes le 13 novembre 2024 en l'ensemble de ses dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déclare recevables les demandes formées par M. [T] [J] et Mme [G] [J], 



Rejette la fin de non recevoir tirée de la forclusion de l'action,



Ordonne la diminution du loyer en l'état d'une superficie habitable erronée du bien loué,



Fixe le loyer à la somme mensuelle de 685,37 €, sur la période allant du 15 juin 2023 au 30 juin 2024,



Fixe le loyer à la somme mensuelle de 726,93 €, sur la période allant du 1er juillet 2024 au 31 janvier 2025,



Condamne solidairement M. [S] [B] et Mme [O] [B] à payer à M. [T] [J] et Mme [G] [J] la somme de 1 885,46 € au titre de la diminution du loyer pendant l'exécution du bail,



Condamne solidairement M. [T] [J] et Mme [G] [J] à payer à Mme [O] [B] la somme de 450 € au titre des dégradations locatives,



Dit que les sommes dues au titre des dégradations locatives viendront en déduction du dépôt de garantie, 



Condamne solidairement M. [S] [B] et Mme [O] [B] à restituer à M. [T] [J] et Mme [G] [J] le reliquat du dépôt de garantie s'élevant à 370 €,



Déboute M. [T] [J] et Mme [G] [J] de leur demande de remboursement des provisions sur charges,



Condamne solidairement M. [S] [B] et Mme [O] [B] à payer à M. [T] [J] et Mme [G] [J] la somme de 2 255,46 €,



Dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt,



Déboute M. [T] [J] et Mme [G] [J] de leur demande indemnitaire pour résistance abusive,



Condamne solidairement M. [S] [B] et Mme [O] [B] aux dépens de première instance et d'appel,



Déboute M. [S] [B] et Mme [O] [B] de leur demande de condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,



Déboute Mme [O] [B] de sa demande de condamnation de M. [T] [J] et Mme [G] [J] au titre des frais irrépétibles en appel,



Condamne solidairement M. [S] [B] et Mme [O] [B] à payer à M. [T] [J] et Mme [G] [J] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétitibles de première instance,



Condamne solidairement M. [S] [B] et Mme [O] [B] à payer à M. [T] [J] et Mme [G] [J] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétitibles en appel.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,





















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.