Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 13 avril 2026

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 25/01026 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HL4F

MINUTE N° : 




Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

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JUGEMENT
DU 13 AVRIL 2026



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [E] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
comparant en personne
Madame [V] [X] [Q]
[Adresse 5]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,


DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2026


DÉCISION :

Réputée contradictoire,


EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que Monsieur [O] [I] et Madame [V] [X] [Q], propriétaires du lot n°43 (appartement) de la résidence [Etablissement 1] située au [Adresse 6], sont débiteurs de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, CITYA SAINT DENIS, les a fait assigner, par actes séparés de commissaire de justice du 27 novembre 2025, devant le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA RÉUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.857,29 euros, somme à laquelle il conviendra d'ajouter les sommes relevant de l'application des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soit la somme de 1.658,85 euros, outre intérêts de droit à compter de la première mise en demeure ; 
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du Code civil ;
- l’application de l'article 1343-2 du Code civil relatif à l’anatocisme ou la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil ;
- leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

L’affaire a été régulièrement appelée et retenue à l’audience du 9 février 2026. 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic, CITYA [Localité 7], et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d'instance et actualisé sa demande principale en paiement à la somme de 5.672,32 euros au titre des charges, et renoncé à sa demande de dommages et intérêts.

Monsieur [O] [I] comparaît en personne. Il ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il explique que le couple est divorcé et qu’il a cessé de s’acquitter des charges dues au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] en 2021, après avoir été condamné à payer les charges d’un autre appartement. Il est d’accord pour s’acquitter de la moitié des charges dues à ce jour et estime la somme réclamée au titre des frais très élevée. Quant à la réclamation fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile, il demande à ce que la condamnation n’excède pas 700 euros à ce titre. 

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025, remis à personne, Madame [V] [X] [Q] ne s'est ni présentée, ni faite représenter à l’audience du 9 février 2026.



A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l'article 473 du même code que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Monsieur [O] [I] a comparu à l’audience du 9 février 2026.
Madame [V] [X] [Q], bien que régulièrement convoquée et avisée des enjeux de l’audience ne s’est ni présentée, ni faite représenter à l’audience du 9 février 2026.

Il sera statué par décision réputée contradictoire.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues :

En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] produit notamment à l'appui de sa demande : 


- un relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaires de Monsieur [O] [I] et Madame [V] [X] [Q] du lot considéré ;

- le contrat de mandat du syndic conclu pour une durée de trois mois le 19 janvier 2026, à effet au 19 janvier 2026 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 25 novembre 2020, 16 décembre 2020, 15 septembre 2021, 4 octobre 2021, 20 octobre 2022, 7 novembre 2022, 26 septembre 2023 et 12 décembre 2024 aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;
- les appels de fonds pour les années 2021, 2022, 2023,2024 et 2025 ;
- des décomptes et attestations de charges pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 ;
- une mise en demeure adressée à Madame [V] [X] [Q] le 23 septembre 2025, non réclamée ; 
- une mise en demeure adressée à Monsieur [O] [I] le 23 septembre 2025 retirée le 30 septembre 2025 ;
- un décompte arrêté au 29 octobre 2025 et un autre décompte arrêté au 3 février 2026 remis à Monsieur [O] [I] à l’audience.

Dans la mesure où il n’est pas justifié que le décompte daté du 3février 2026 produit le jour des débats aurait été contradictoirement communiqué à Madame [V] [X] [I], qui ne comparaît pas à l’audience, la demande prise en compte dans le cadre de la présente décision sera celle figurant à l’assignation, le dispositif de celle-ci n’ayant en outre pas envisagé l’augmentation éventuelle de la créance en cours d’instance. 

Il ressort de ces éléments que la dette de charges de copropriété de Monsieur [O] [I] et Madame [V] [X] [Q], arrêtée au 29 octobre 2025, s'élève à la somme de 1.656,40 euros, déduction faite des frais compris dans les dépens ou relevant des frais irrépétibles.

Aucun des défendeurs n'apporte d’élément justifiant l'extinction de la dette, à laquelle ils sont solidairement tenus compte tenu de leur qualité de copropriétaires, peu important ici, à l’égard du syndicat des copropriétaires, leur divorce et les accords intervenus dans le cadre de leurs relations patrimoniales. 

Il y a lieu de les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic, CITYA [Localité 7], la somme de 1.656,40 euros arrêtée au 29 octobre 2025 au titre des charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.


Il convient également de faire droit à la demande présentée sur le fondement de l'article 1343-2 du Code civil et d'ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du jour de la demande, soit le 27 novembre 2025.

Sur les frais de recouvrement : 

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment : 

- les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
- les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; 
- les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ; 
- les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.

Il résulte de l’application combinée des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile qu’il appartient à celui qui allègue un fait d'en apporter la preuve. 

Concernant les frais de « contentieux », ils relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

En l’espèce, le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par l’avocat du syndicat des copropriétaires qui relèvent des frais irrépétibles et seront donc examinées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que des frais d'assignation qui sont compris dans les dépens de l’instance.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun frais de recouvrement, l’essentiel des frais figurant au décompte produit aux débats étant désignés “contentieux” ou “honoraires d’avocat”, ceux intitulés “mise en demeure” ou “frais de relance”, datés du 13 mai 2019 pour les plus récents, n’étant pas justifiés au dossier. Il convient donc de le débouter de sa demande de ce chef.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [I] et Madame [V] [X] [Q], succombant à l'instance, ils supporteront les entiers dépens, à l'exclusion des frais de mises en demeure qui ne sont pas compris dans les dépens au sens de l'article 695 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] pour obtenir paiement de la somme due, Monsieur [O] [I] et Madame [V] [X] [Q] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [V] [X] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic, CITYA [Localité 7], la somme de 1.656,40 euros arrêtée au 29 octobre 2025 au titre des charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic de sa demande au titre des frais.

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du 27 novembre 2025.

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [V] [X] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic, CITYA [Localité 7], la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [I] et Madame [V] [X] [Q] au paiement des entiers dépens, à l'exclusion des frais de mises en demeure, non compris dans les dépens.

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, et par Madame Sophie RIVIÈRE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE