Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 13 avril 2026

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 25/00634 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HHFA

MINUTE N° : 



Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 13/04/2026

à : Me Xavier BELLIARD








Copie exécutoire délivrée 

le : 13/04/2026

à : Me Marie-Françoise LAW-YEN
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

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JUGEMENT
DU 13 AVRIL 2026
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A.E.M. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Marie-Françoise LAW-YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substituée par Me Valentin PAUL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION


DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant en personne et assisté de Me Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD-RATRIMOARIVONY-CHHANN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [F] [Z] [V] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD-RATRIMOARIVONY-CHHANN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière


DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2026


DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR) a donné à bail à Madame [Z] [L] [G] un appartement à usage d’habitation de type T4 situé au [Adresse 4] selon contrat prenant effet au 4 novembre 2016.

Madame [Z] [L] [G] est décédée le 1er février 2025.

La famille de la défunte n’ayant pas restitué les clés du logement de Madame [Z] [L] [G] après son décès, la Société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR) a mandaté un commissaire de justice qui a constaté le 9 avril 2025 que Monsieur [B] [X] occupait ce logement, avec sa fille, Madame [F] [Z] [V] [X] et sa fille. 
Après avoir fait délivrer le 6 mai 2025 une sommation de déguerpir, la Société Immobilière du Département de [Localité 2] (SIDR) a, par actes séparés de commissaire de justice du 29 juillet 2025 remis à l’étude, fait assigner Monsieur [B] [X] et Madame [F] [Z] [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la constatation de la résiliation de plein droit du bail conclu entre la SIDR et Madame [Z] [L] [G] en raison de son décès survenu le 1er février 2025 ; 
- la constatation de l'occupation sans droit ni titre du logement par Monsieur [B] [X] et Madame [F] [Z] [V] [X] depuis le 2 février 2025  ; 
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [X] et Madame [F] [Z] [V] [X], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- la fixation du montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 2 février 2025 à 643,68 euros, révisable, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la restitution effective des clés;
- la condamnation in solidum de Monsieur [B] [X] et Madame [F] [Z] [V] [X] au paiement d’une somme de 2.902,06 euros, en deniers ou quittance, jusqu'à la restitution effective des clés et complète libération du logement ;
- la condamnation de Monsieur [B] [X] en sa qualité d’héritier de Madame [Z] [L] [G] à lui payer la somme de 1.469,24 euros au titre de la dette locative constituée par sa mère ;
- la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens comprenant les frais de procès-verbal de constat du 9 avril 2025, de la sommation de déguerpir du 6 mai 2025, les frais d’expulsion et de recouvrement s’il y a lieu ;
- le débouté de l’intégralité des éventuelles demandes, fins et conclusions de Monsieur [B] [X] et Madame [F] [Z] [V] [X].

A l’audience du 9 février 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la Société Immobilière du Département de [Localité 2] (SIDR), représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. 

Elle a contesté le principe du transfert du bail aux défendeurs, faute pour eux de justifier de leur cohabitation avec la défunte dans l’année précédant son décès.


Monsieur [B] [X] et Madame [F] [Z] [V] [X], représentés par leur conseil, se sont référés aux conclusions du 17 novembre 2025 prises dans l’intérêt de Monsieur [B] [X] et ont demandé au juge des contentieux de la protection :
 
- d’accorder à Monsieur [B] [X] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ; 
- à titre principal, de débouter la Société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR) de ses demandes ; 
- à titre subsidiaire, de constater le transfert de bail au bénéfice de Monsieur [B] [X], de lui octroyer des délais de 36 mois aux fins de remboursement de leur éventuelle dette locative et de rappeler la suspension de plein droit des effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement. 

L'affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR L’INCIDENCE DE LA SAISINE DE LA COMMISSION DE SURENDETTEMENT DES PARTICULIERS PAR MONSIEUR [Y] [P] [X] : 

Monsieur [B] [X] produit aux débats une déclaration de saisine de la Commission de Surendettement des Particuliers réceptionnée par cette dernière le 9 février 2026, jour des débats et sollicite le renvoi de l’affaire, renvoi qui lui a été refusé. 

Sa demande, faite le jour des débats, est sans incidence à ce stade de la procédure.

En effet, l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 n’envisage les conséquences d’une procédure de surendettement qu’à la condition qu’elle soit “ouverte”, c’est à dire, a minima, déclarée recevable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

II. SUR L'OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE DU LOGEMENT :

Aux termes de l'article 14 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du décès de Madame [Z] [L] [G] : "(...) Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
(...) A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire (...)".

Il résulte des I et III de l’article 40 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le transfert prévu à l’article 14 précité ne s’applique aux organismes d'habitations à loyer modéré qu’à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.

Il appartient à celui qui se prévaut du transfert du bail de rapporter la preuve de ce que les conditions en sont réunies.

En l’espèce, le logement situé au [Adresse 5] - [Localité 4] [Adresse 6] est un appartement de type T4 de 84,75 m², actuellement occupé par Monsieur [B] [X], sa fille, Madame [F] [Z] [V] [X] et la fille de cette dernière. 

La Société Immobilière du Département de [Localité 2] (SIDR) s’oppose à la demande de transfert du bail aux motifs, d’une part, qu’aucune demande en ce sens n’a été formalisée, et d’autre part, qu’aucun document n’a été transmis par les défendeurs lui permettant d’apprécier la légitimité de cette prétention. Elle considère, à l’issue de la présente procédure, qu’il n’est pas plus justifié des conditions exigées par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 permettant le transfert du bail litigieux.

Les défendeurs font plaider que Monsieur [B] [X] a bien présenté une demande de transfert de bail et qu’il réunit les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 permettant de faire droit à sa demande de transfert du bail.

Le dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 envisage la résiliation de plein droit du bail en raison du décès du locataire, à défaut de personnes remplissant les conditions prévues par ce texte pour qu’il y ait transfert de bail. 

Dès lors, le transfert de bail a lieu dès lors que le prétendant à la reprise du bail est dans l’une des situations visées par le texte et que le bailleur ne s’y oppose pas, et ce par l’effet même de la loi, sans qu'il soit besoin d'une quelconque manifestation de volonté du prétendant à la reprise, et encore moins d’une demande écrite de sa part. Le contentieux naît de l’opposition du bailleur au maintien dans les lieux de celui qui prétend au transfert de bail et de la demande en justice de résiliation.

La Société Immobilière du Département de [Localité 2] (SIDR) prétend par ailleurs que ni Monsieur [B] [X] ni Madame [F] [Z] [V] [X] ne remplissent pas les conditions pour bénéficier du transfert de bail. 

Il sera relevé qu’à l’issue de la procédure, seul Monsieur [B] [X], est demandeur au transfert du bail.

Sa qualité de descendants de Madame [Z] [L] [G] n’est pas contestée.

Au delà de cette condition, les textes exigent une cohabitation effective et continue du prétendant au transfert du bail avec la personne décédée dans l’année précédant le décès, et que le logement soit “adapté à la taille du ménage”, étant rappelé que les conditions de transfert du bail s'apprécient à la date du décès et au regard de l'année précédente, y compris celles tenant à la taille du ménage.

L'appréciation de l'occupation du logement doit se faire, en l'espèce, par référence aux dispositions en vigueur à la date du décès (1er février 2025), soit d'une part l'article L. 621-2 du code de la construction et de l'habitation, selon lequel les locaux vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés sont définis par décret, et, d'autre part, l'article R. 641-4 du même code, qui précise que sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :

1° L'occupant et son conjoint ;
2° Leurs parents et alliés ;
3° Les personnes à leur charge ;
4° Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ;
5° Les personnes titulaires d'un contrat de sous-location.

La notion de “ménage”, qui n'est pas définie par l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, doit être entendue dans son acception de cellule économique et familiale. 

Ainsi, en l’espèce, Monsieur [B] [X] sera considéré comme formant avec sa fille [F] [Z] [V] [X] et la fille de cette dernière, un “ménage” au sens de l’article 40 de la loi du 06 juillet 1989. 

Si Monsieur [B] [X] produit une attestation d’hébergement datée du 19 octobre 2023 qui mentionne : “Je soussignée Madame [G] [Z] [L] demeurant [Adresse 7] 4 à [Localité 1], certifie sur l’honneur héberger à mon domicile ci-dessus mentionné Monsieur [X] [B]”, qui, non contredite, établit la cohabitation de Monsieur [B] [X] avec Madame [Z] [L] [G] dans l’année précédant son décès, force est de constater que Madame [F] [Z] [V] [X], qui prétend vivre au domicile de sa grand-mère depuis son retour à l’île de la Réunion en décembre 2024, ne produit pas le moindre élément de preuve à ce titre. 

Dès lors, la condition de résidence principale du “ménage” constitué par Monsieur [B] [X], Madame [F] [Z] [V] [X] et sa fille mineure dans l'appartement litigieux sur la période d'un an précédant le décès de Madame [Z] [L] [G], n’est pas établie. 

Par conséquent, et quand bien même la taille du ménage est adaptée à l’appartement de type 4, il sera fait droit aux prétentions de la demanderesse et la résiliation du bail accordé à Madame [Z] [L] [G] sera constatée au jour de son décès le 1er février 2025.

Monsieur [B] [X] et Madame [F] [Z] [V] [X] étant sans droit ni titre, il y a lieu d'ordonner leur expulsion du logement situé au [Adresse 4] dans les conditions précisées dans le dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'autoriser leur enlèvement et leur transport à la déchetterie, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte. La Société Immobilière du Département de [Localité 2] (SIDR) sera déboutée de cette demande. 

III. SUR LES INDEMNITÉS D’OCCUPATION :

La Société Immobilière du Département de [Localité 2] (SIDR) est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [B] [X] et Madame [F] [Z] [V] [X] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 2 février 2025, date de la résiliation de plein droit du bail à raison du décès de Madame [Z] [L] [G], et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués. 

La Société Immobilière du Département de [Localité 2] (SIDR) justifie d'un montant de loyer de 643,68 euros par mois toutes charges comprises. 

En conséquence, Monsieur [B] [X] et Madame [F] [Z] [V] [X] seront condamnés in solidum à verser à la Société Immobilière du Département de [Localité 2] (SIDR) une indemnité d’occupation mensuelle de 643,68 euros, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, révisable, et ce à compter du 2 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LA DETTE DE LOYER DE MADAME [Z] [L] [G] ET LES DÉLAIS DE PAIEMENT : 

La Société Immobilière du Département de [Localité 2] (SIDR) réclame à Monsieur [B] [X], fils de Madame [Z] [L] [G] des arriérés de paiement imputables à cette dernière. 

Nonobstant la qualité d’héritier de Monsieur [B] [X], il ne peut être condamné dans le cadre de la présente procédure au paiement d’une dette désormais successorale, compte tenu du décès de Madame [Z] [L] [G] survenu le 1er février 2025. 

La Société Immobilière du Département de [Localité 2] (SIDR), qui doit déclarer sa créance auprès du notaire chargé de la succession de Madame [Z] [L] [G], sera déclarée irrecevable en cette demande. 

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [X] et Madame [F] [Z] [V] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, en ce compris les frais de la sommation de déguerpir.


Au regard de l'équité et des situations respectives des parties, il ne sera pas fait application de l'article 700 du Code de procédure civile et la Société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR) sera déboutée de ce chef de demande.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire. Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE sans incidence sur la présente procédure la saisine par Monsieur [B] [X] de la Commission de Surendettement des Particuliers le 9 février 2026.


DÉCLARE la Société Immobilière du Département de [Localité 2] (SIDR) irrecevable en sa demande tendant à voir condamner Monsieur [B] [X] au paiement des arriérés de loyers imputables à Madame [Z] [L] [G]. 

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail concernant l'appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] - [Localité 4] [Adresse 6] au 1er février 2025, date du décès de Madame [Z] [L] [G].

CONSTATE que Monsieur [B] [X] et Madame [F] [Z] [V] [X] sont occupants sans droit ni titre de l'appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] depuis le 2 février 2025.

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [B] [X] et Madame [F] [Z] [V] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la Société Immobilière du Département de [Localité 2] (SIDR) à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [B] [X] et Madame [F] [Z] [V] [X] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [B] [X] et Madame [F] [Z] [V] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte et DÉBOUTE la Société Immobilière du Département de [Localité 2] (SIDR) de cette demande.

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [X] et Madame [F] [Z] [V] [X] à verser à la Société Immobilière du Département de [Localité 2] (SIDR) une indemnité d’occupation mensuelle de 643,68 euros égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, révisable, et ce à compter du 2 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la SIDR de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [X] et Madame [F] [Z] [V] [X] au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais de la sommation de déguerpir.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, et par Madame Sophie RIVIÈRE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE