Tribunal Judiciaire · Référés civils — 7 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




N°MINUTE : 26/00032


ORDONNANCE DU : 
07 AVRIL 2026

RÔLE : N° RG 26/00006 - N° Portalis DBZ4-W-B7K-CBRW




















Copie exécutoire délivrée
le
à
Copie délivrée
le
à

PRÉSIDENT : Hortense COLLONNIERS

GREFFIER : Annick FRANCHOIS



ENTRE :


DEMANDEUR

S.A.S. [J]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représenté par Me Déborah BOUDJEMAA, substituée par Me BEBEN Alexandre, avocats au barreau d’ARRAS ;

d'une part,

ET :

DÉFENDEUR

Madame [N] [J] épouse [Q]
née le 30 Avril 1948 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Monsieur [C] [Q]
né le 01 Octobre 1953 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représentés par Me Ondine PREVOTEAU, substituée par Me BERTRAND Louis, avocats au barreau de LILLE ;
 

d'autre part,
MODE ET DATE DE SAISINE : assignation en date du 14 Janvier 2026 ;

Après avoir entendu à l'audience du 17 Mars 2026, les avocats en leurs plaidoiries, nous avons mis l'affaire en délibéré par mise à disposition au 07 Avril 2026 ;

A l'audience de ce jour, nous avons rendu l’ordonnance suivante :









EXPOSE DU LITIGE
Par acte de Commissaire de justice en date du 14 janvier 2026, la SAS [J] a assigné en référé, par devant le Président du Tribunal judiciaire de SAINT-OMER, Monsieur [C] [Q] et Madame [N] [J] épouse [Q], aux fins de la déclarer recevable et bien-fondée en ses demandes, fins et conclusions, ordonner une expertise judiciaire, nommer un Expert avec mission de :
Se rendre au [Adresse 4] et au besoin au domicile des époux [Q], [Adresse 5] ;Entendre contradictoirement les parties ;Entendre tous sachants ;Se faire remettre tous documents et recueillir tous renseignements utiles à l‘accomplissement de sa mission ;Examiner l'immeuble en cause, constater et décrire les désordres, vices cachés, leurs origines, leurs causes, leurs gravités ainsi que les dommages tels que décrits par Maître [E] dans ses constats 08 octobre 2024, 08 juillet 2025, 04 décembre 2025, et dans la présente assignation ;Décrire spécifiquement les installations de canalisations et les réseaux d'évacuation desservant les locaux donnés à bail, notamment leur état, leurs caractéristiques, leur configuration, leur mode de réalisation, leur vétusté et leur conformité aux règles de l'art et aux normes applicables à un établissement recevant du public à usage de restauration ; Dire si les désordres récurrents constatés (notamment engorgements, refoulements, débordements, dysfonctionnements récurrents) trouvent leur origine dans un défaut de conception, d'exécution, d'entretien, de vétusté des canalisations ou une insuffisance du réseau ou toute autre cause ;Préciser les causes techniques des désordres, leur caractère structurel ou non, leur ancienneté et leur imputabilité technique ;Examiner les désordres potentiels et futurs, et les décrire ;Dire si les désordres, vices constatés compromettent la solidité de l'ouvrage ou rendent celui-ci impropre à sa destination ;Dire si les désordres, vices affectant l’immeuble sont évolutifs ;Décrire et évaluer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons et non façons, vices constatés ;Procéder à une évaluation des travaux de remise en état nécessaires ;Décrire spécifiquement les incidences des désordres de canalisations sur l'exploitation du restaurant (notamment les frais exposés, réductions de capacité, impossibilités d'utiliser certaines parties du local, fermetures ponctuelles, contraintes sanitaires, perte d'exploitation et de chiffres d'affaires...) ;Evaluer tous dommages et préjudices subis (actuels ou futurs) par la société [J], et notamment les préjudices matériels, financiers, économiques, moraux ou encore de jouissance ;Donner son avis sur les responsabilités des époux [Q] et tout autre intervenant potentiel ;A partir des pièces produites par les parties, des procès-verbaux, documents administratifs et éléments comptables communiqués, décrire les perturbations liées aux travaux extérieurs entrepris par la ville, et leurs effets sur l'accessibilité et l'exploitation du restaurant, notamment la perte de capacité de terrasse ;Sur la base des pièces comptables, fiscales et sociales qui lui seront remises par la société [J] reconstituer, dans la mesure du possible, l'impact économique /financier de l'ensemble des désordres et perturbations susvisés sur l'exploitation :*évaluer la perte de chiffre d'affaires et/ou de marge brute imputable aux désordres de canalisations ;
*évaluer la perte de chiffre d'affaires et/ou de marge brute imputable à la réduction temporaire de la terrasse résultant des travaux de voirie ;
- Fournir tous éléments techniques et économiques de nature à permettre au Tribunal saisi au fond d'apprécier l'existence et l'importance du trouble de jouissance subi par le locataire, ainsi que le cas échéant de déterminer le niveau d'un abattement, d'une réduction de loyer et/ou d'une indemnisation tant sur les désordres liés aux canalisations que sur les travaux imposés par l'administration ;
- Plus généralement réunir tous éléments utiles de nature à permettre à la Juridiction qui sera saisie au fond de statuer et de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis ;
- Dire que l'Expert pourra s'adjoindre tout sapiteur de son choix selon les nécessités de sa mission et du litige ;
- Répondre à tout dire et réquisition des parties ;
- Dresser un pré-rapport sur lequel les parties pourront faire valoir leurs observations ;
- Du tout dresser un rapport qui sera déposé au Greffe du Tribunal dans tel délai qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Juge de fixer ;
- Dire que l'expert judiciaire organisera dès que possible une première réunion avec l'objectif notamment de donner son avis sur les mesures conservatoires à mettre en place pour éviter la propagation de désordres ;
- Débouter les époux [Q] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;
- En l'état réserver les dépens.

Au soutien de ses demandes, la SAS [J] expose que par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2006, les époux [Q] lui ont donné à bail commercial, les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 1], exploités sous l’enseigne « SPEY RIVER ». Le bail a été conclu pour une durée de 9 années. Par acte authentique du 6 novembre 2015, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans, soit jusqu’au 30 septembre 2024. 

La demanderesse soutient que le bail prévoit que les locaux sont destinés à l’exploitation d’un fonds de commerce de fabrication de plats à emporter, vente à consommer sur place de plats préparés, sandwichs, glaces et débit de boissons. 

Elle fait valoir que le loyer mensuel à compter du 1er octobre 2024 a été évalué à la somme de 3638,13 euros HT/HC. Par acte de Commissaire de justice en date du 28 mars 2024, les époux [Q] lui ont délivré un congé avec offre de renouvellement à effet du 30 septembre 2024, sollicitant un loyer déplafonné fixé à hauteur de 5300 euros HT/HC mensuel. 

La SAS [J] indique que par acte de Commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, elle a accepté le principe de renouvellement du bail sollicité pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2024 aux même charges et conditions stipulées au bail expiré, précisant qu’elle refusait toutefois le loyer proposé dans ledit congé. Elle souligne qu’une instance est actuellement pendante devant le Juge des loyers commerciaux concernant le prix du bail renouvelé. 

La demanderesse ajoute que la commune de [Localité 1] a initié d’importants travaux de rénovation et d’embellissement de la [Adresse 6] qui ont affecté son activité. Elle allègue que la moitié de la surface habituelle de la terrasse a été concernée par les travaux entraînant une perte de 40 places assises et une baisse de son chiffre d’affaires, l’obligeant à recourir au chômage partiel concernant certains salariés.

La société [J] soutient en outre que les canalisations du restaurant sont souvent bouchées, ce qui a nécessité de nombreuses interventions d’un professionnel, causant des désagréments dans le fonctionnement de son restaurant. 

Elle soutient également qu’un procès-verbal de constat par Commissaire de justice a été réalisé les 8 juillet et 4 décembre 2025 démontrant la présence de divers désordres dont l’obstruction complète des toilettes hommes les rendant inaccessibles à la clientèle.

C’est dans ces circonstances que la SAS [J] demande que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire. 

Après plusieurs renvois, l’affaire a été utilement appelée et retenue à l’audience du 17 mars 2026.

A l’audience, la SAS [J], représentée, maintient ses demandes telles que développées dans son assignation. 

Monsieur [C] [Q] et Madame [N] [J] épouse [Q], représentés, demandent de les recevoir en leurs demandes, ils formulent leurs protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise judiciaire et sollicitent de modifier les chefs de la mission d’expertises sollicitée comme suit : 
Se rendre au [Adresse 4] ; Entendre contradictoirement les parties et tous sachants ; Se faire remettre tous documents et recueillie tous renseignements utiles à l’accomplissement de sa mission ;Examiner l’immeuble en cause et précisément ses canalisations, constater et décrire les désordres, leurs origines, leur date d’apparition, leurs causes, leurs gravités ainsi que les dommages tels que décrits dans l’ensemble des pièces et des écritures à la présente procédure ; Décrire spécifiquement les installations de canalisations et les réseaux d’évacuation desservant les locaux donnés à bail, notamment leur état, leurs caractéristiques, leur configuration, leur mode de réalisation, leur vétusté et leur conformité aux règles de l’art et aux normes applicables à un établissement recevant du public à usage de fabrication de plats à emporter, vente à consommer sur place de plats préparés, sandwichs, glaces, débit de boissons ;Dire si les canalisations sont adaptées à la destination du bail (fabrication de plats à emporter, vente à consommer sur place de plats préparés, sandwichs, glaces, débit de boissons), et dire si elles le sont pour l’activité différente exercée par la société [J], à savoir un restaurant ; Dire si les désordres récurrents constatés (notamment engorgements, refoulements, débordements, dysfonctionnements récurrents) trouvent leur origine dans un défaut de conception, d’exécution, d’entretien régulier, de vétusté des canalisations, une insuffisance du réseau, les travaux réalisés par le preneur, ou toute autre cause ; Préciser la ou les causes techniques des désordres, leur caractère structurel ou non, leur ancienneté et leur imputabilité technique ; En cas de cause multiple des désordres, évaluer les proportions de chacune d’entre elles ; Dire si un entretien régulier des canalisations permettrait d’éviter les désordres constatés ; Indiquer et évaluer le coût des travaux nécessaires pour faire disparaitre de manière pérenne la cause des désordres au regard de l’activité autorisée par le bail ; Evaluer tous dommages et préjudices subis (actuels ou futurs) par les parties et notamment les préjudices matériels, financiers, économiques, moraux ou encore de jouissance ; Donner son avis sur les responsabilités des époux [Q], de la société [J], et le cas échéant, de tout autre intervenant potentiel ; Plus généralement réunir tous éléments utiles de nature à permettre à la Juridiction qui sera saisie au fond de statuer et de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis ;Dire que l’Expert pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix selon les nécessités de sa mission et du litige ; Répondre à tout dire et réquisition des parties ; Dresser un pré-rapport sur lequel les parties pourront faire valoir leurs observations ; Dire qu’il en sera référé en cas de difficultés ; Du tout dresser un rapport qui sera déposé au Greffe du Tribunal dans tel délai qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Juge de fixer ; Dire que l'expert judiciaire organisera dès que possible une première réunion avec l'objectif notamment de donner son avis sur les mesures conservatoires à mettre en place pour éviter la propagation de désordres ;Fixer la somme à consigner par la société [J], demanderesse à l’expertise ; Réserver les dépens. 
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026.


MOTIFS DE LA DECISION 

Sur la demande d’expertise judiciaire 

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l'affaire au fond ou, s'il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d'instruction doit être exécutée.
Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d'instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l'immeuble est seule compétente.

Au soutien de sa demande, la SAS [J] verse aux débats :

Le bail commercial du 06 novembre 2015 entre les époux [Q] et la société [J] ; Le congé avec offre de renouvellement de bail commercial du 28 mars 2024 et la réponse du 25 septembre 2024 ; Le procès-verbal de constat du 08 octobre 2024 dressé par Me [E], Commissaire de justice à [Localité 1] constant la présence d’importants travaux de voierie en cours, face à la brasserie « SPEY RIVER », la moitié de la surface habituelle de la terrasse se trouve dans l’emprise des travaux, l’accès à la terrasse est bloqué par les travaux côté ouest, accès seulement du côté de la [Adresse 7] ;Le procès-verbal de constat du 08 juillet 2025 dressé par Me [E], Commissaire de justice à [Localité 1] constatant que la cuvette des WC Hommes est bouchée, l’urinoir a été condamné, l’évacuation ne pouvant plus se faire, les sanitaires Hommes sont fermés à la clientèle, le parquet est gondolé perpendiculairement à la porte d’accès aux sanitaires, la partie inférieure du bar à cocktails est dégradée, des dégradations sont également visibles en partie inférieure du bar principal ;Le procès-verbal de constat du 04 décembre 2025 dressé par Me [E], Commissaire de justice à [Localité 1] constatant que la cuvette des WC Hommes est bouchée, la canalisation d’évacuation est bouchée, l’urinoir a dû être condamné, l’évacuation ne pouvant se faire, les sanitaires Hommes sont fermés à la clientèle, l’évacuation de la cuvette des WC Femmes est partiellement bouchée, l’eau s’écoule lentement ; le parquet est fortement gondolé et déformé perpendiculairement à la porte d’accès aux sanitaires ainsi qu’à droite du bar principal et au pied de ce bar ; Le Commissaire de justice indique également que « Monsieur [L] me précise que les propriétaires ont effectué des travaux mais que le problème n’est pas résolu » ; la poignée de la porte-fenêtre côté terrasse est cassée, les tringles de fermeture doivent être actionnées manuellement ; Les factures d’assainissement [Localité 5] pour un débouchage de canalisations entre 2022 et 2025 ; Les bons d’interventions de la société [I] ; Plusieurs attestations de témoins notamment de Monsieur [P] [X] [R], gérant de la société [J] pendant la période du 14 octobre 2008 au 30 juin 2018 indiquant qu’il a dû faire régulièrement appel à la société [I] pour intervenir sur l’évacuation des toilettes de l’établissement ; Les arrêtés du Maire de [Localité 1] des 4 septembre 2024 et du 7 janvier 2025 interdisant la circulation et le stationnement côté ouest de la [Adresse 6] entre la [Adresse 8] et la [Adresse 9] ;L’attestation de Monsieur [D], expert-comptable de la SAS [J] du 29 janvier 2025 et du 20 janvier 2026 estimant une perte de chiffre d’affaires HT de 11955,80 euros entre décembre 2023 et décembre 2024 puis à nouveau une perte de 11208,33 euros de chiffre d’affaire HT entre décembre 2024 et décembre 2025en expliquant que cela est dû aux travaux réalisés pour la réfection de la place et la mise en place d’un chômage partiel ; Le procès-verbal de constat de Me [E], Commissaire de justice à [Localité 1] du 13 février 2026 constant d’importantes quantités de salpêtre visibles sur les parois de la cave.
En l’état des arguments développés par la SAS [J], les documents produits ci-dessus mentionnés démontrent l’existence des désordres allégués et subsistants portant notamment sur des canalisations bouchées et problèmes d’évacuation.

En outre, la plausibilité d'un procès au fond permet de mettre en évidence la pertinence, à cet égard, de la mesure d'instruction sollicitée. Le motif légitime prévu par l’article 145 du Code de procédure civile est établi. La mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif.

Sur le contenu de la mission d’expertise 

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.


La SAS [J] sollicite une mission d’expertise judiciaire telle que décrite précédemment, en se prévalant des désordres mentionnés dans les procès-verbaux de constat dressés par Maître [E], Commissaire de justice.

Elle se prévaut également des factures établies par la société de débouchage qui intervient régulièrement sur l’immeuble litigieux.

La demanderesse ajoute qu’il existe également du salpêtre dans la cave alors que les denrées alimentaires s’y trouvent, ce qui a également pu être constatés par procès-verbal de constat de Me [E], Commissaire de justice, en date du 13 février 2026.

En réplique, les époux [Q] avancent qu’ils n’ont pas été informés de la présence de salpêtre dans la cave. Ils ne souhaitent pas que dans le cadre de l’expertise judiciaire, que l’expert se rendent dans leur domicile, au motif que les canalisations se situent dans la cave et qu’il n’existerait pas de désordre à leur domicile. 

Cette argumentation ne saurait prospérer dans la mesure où, les époux [Q] n’établissent pas que les désordres allégués trouvent leur origine dans un périmètre circonscrit à la surface occupée par la SAS [J].

En conséquence, il convient de retenir la mission d’expertise telle que proposée par la SAS [J] sur ce point.


Par ailleurs, la SAS [J], affirme que la réalisation des travaux de voirie au cours de l’année 2024 a provoqué la baisse de son chiffre d’affaires. Se fondant sur l’article 5 de son contrat de bail, elle demande que l’expert judiciaire puisse évaluer son préjudice subi.

Les époux [Q] soutiennent que les travaux qui ont eu lieu [Adresse 6] à [Localité 1] ont été décidés par la municipalité et il ne leur revient pas de supporter les éventuelles conséquences subies par la demanderesse à ce titre. Ils estiment que les pièces versées aux débats par la SAS [J] concernant sa perte de chiffre d’affaires sont imprécises notamment en raison de périodes qui se recoupent. 

Ils soutiennent également que le bail prévoit une activité de vente à emporter et une consommation sur place. Ils estiment que la SAS [J] n’exerce pas une activité conforme à ce qui a été prévu au bail et affirme que celle-ci exerce une activité de brasserie. Partant de ce postulat, ils demandent que l’expert judiciaire vérifie si les canalisations sont adaptées à l’activité réalisée dans le local mais non prévue initialement au bail et s’il existe un bon entretien des locaux par la preneuse. 

Les époux [Q] contestent le contenu de la mission de l’expert tel que proposé par la SAS [J] et proposent une mission dans les termes précédemment mentionnés qui doit garder selon eux un objectif technique. 

Il est constant que les préjudices subis par des commerçants à l’occasion de travaux de voirie entrent dans la catégorie des dommages permanents de travaux publics. Afin d’obtenir une réparation de ces dommages ou préjudices, ils doivent établir le lien de causalité entre cette opération et les dommages invoqués ainsi que le caractère anormal et spécial du préjudice. 

En l’espèce, la SAS [J] demande que l’expert judiciaire se prononce sur les éléments suivants : 
« A partir des pièces produites par les parties, des procès-verbaux, documents administratifs et éléments comptables communiqués, décrire les perturbations liées aux travaux extérieurs entrepris par la ville, et leurs effets sur l'accessibilité et l'exploitation du restaurant, notamment la perte de capacité de terrasse ;Sur la base des pièces comptables, fiscales et sociales qui lui seront remises par la société [J] reconstituer, dans la mesure du possible, l'impact économique /financier de l'ensemble des désordres et perturbations susvisés sur l'exploitation :*évaluer la perte de chiffre d'affaires et/ou de marge brute imputable aux désordres de canalisations ;
*évaluer la perte de chiffre d'affaires et/ou de marge brute imputable à la réduction temporaire de la terrasse résultant des travaux de voirie ;
- Fournir tous éléments techniques et économiques de nature à permettre au Tribunal saisi au fond d'apprécier l'existence et l'importance du trouble de jouissance subi par le locataire, ainsi que le cas échéant de déterminer le niveau d'un abattement, d'une réduction de loyer et/ou d'une indemnisation tant sur les désordres liés aux canalisations que sur les travaux imposés par l'administration ».

Il s’évince de ces demandes que la SAS [J] estime que les bailleurs seraient responsables de la diminution de son chiffre d’affaires en raison de la perte de surface de la terrasse subi. 

Or, il ressort du dossier que la perte de surface de la terrasse est la conséquence immédiate de la réalisation des travaux publics décidés non pas par le bailleur mais par la municipalité. 

De surcroît, la demanderesse n’établit pas avoir subi une perte de chiffre d’affaires anormale. Elle n’établit pas davantage l’existence d’un lien de causalité entre la présence de canalisations bouchées, la perte de surface de la terrasse et la perte de chiffre d’affaires. 

En conséquence, la mission d’expertise telle que proposée par la SAS [J] ne peut être retenue. 

En revanche, la mission d’expertise judiciaire telle que proposée par les époux [Q] permet d’analyser l’ensemble des désordres liés aux canalisations et ce, notamment par une étude de l’ensemble de l’immeuble.

Il sera fait droit à leur demande sur ce point.

Sur les dépens 

En application des dispositions de l’article 491 du code de procédure civile, il sera statué sur les dépens qui doivent rester à la charge de la demanderesse dans l’intérêt de laquelle cette mesure est ordonnée.



Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, 

Vu les articles 145, 491 et 514 du Code de procédure civile ; 

Déclarons la société [J] recevable et bien-fondée en ses demande, fins et conclusions ;

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent, et par provision,
Vu l'urgence,

Ordonnons une mesure d’expertise ;
Désignons pour y procéder : 
Monsieur [Y] [U]
sis [Adresse 10]
Mèl : [Courriel 1]
avec mission de :
Se rendre au [Adresse 4] et au besoin au domicile des époux [Q], [Adresse 5] ;Entendre contradictoirement les parties ;Entendre tous sachants ;Se faire remettre tous documents et recueillir tous renseignements utiles à l‘accomplissement de sa mission ;Examiner l'immeuble en cause, constater et décrire les désordres, vices cachés, leurs origines, leurs causes, leurs gravités ainsi que les dommages tels que décrits par Maître [E] dans ses constats 08 octobre 2024, 08 juillet 2025, 04 décembre 2025, et dans la présente assignation et précisément ses canalisations, constater et décrire les désordres, leurs origines, leur date d’apparition, leurs causes, leurs gravités ainsi que les dommages tels que décrits dans l’ensemble des pièces et des écritures à la présente procédure ; Décrire spécifiquement les installations de canalisations et les réseaux d’évacuation desservant les locaux donnés à bail, notamment leur état, leurs caractéristiques, leur configuration, leur mode de réalisation, leur vétusté et leur conformité aux règles de l’art et aux normes applicables à un établissement recevant du public à usage de fabrication de plats à emporter, vente à consommer sur place de plats préparés, sandwichs, glaces, débit de boissons ;Dire si les canalisations sont adaptées à la destination du bail (fabrication de plats à emporter, vente à consommer sur place de plats préparés, sandwichs, glaces, débit de boissons), et dire si elles le sont pour l’activité différente exercée par la société [J], à savoir un restaurant ;Dire si les désordres récurrents constatés (notamment engorgements, refoulements, débordements, dysfonctionnements récurrents) trouvent leur origine dans un défaut de conception, d’exécution, d’entretien régulier, de vétusté des canalisations, une insuffisance du réseau, les travaux réalisés par le preneur, ou toute autre cause ; Préciser la ou les causes techniques des désordres, leur caractère structurel ou non, leur ancienneté et leur imputabilité technique ; En cas de cause multiple des désordres, évaluer les proportions de chacune d’entre elles ; Dire si un entretien régulier des canalisations permettrait d’éviter les désordres constatés ; Indiquer et évaluer le coût des travaux nécessaires pour faire disparaitre de manière pérenne la cause des désordres au regard de l’activité autorisée par le bail ; Evaluer tous dommages et préjudices subis (actuels ou futurs) par les parties et notamment les préjudices matériels, financiers, économiques, moraux ou encore de jouissance ; Donner son avis sur les responsabilités des époux [Q], de la société [J], et le cas échéant, de tout autre intervenant potentiel ; Plus généralement réunir tous éléments utiles de nature à permettre à la Juridiction qui sera saisie au fond de statuer et de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis ;Répondre à tout dire et réquisition des parties ; Dire que l'expert judiciaire organisera dès que possible une première réunion avec l'objectif notamment de donner son avis sur les mesures conservatoires à mettre en place pour éviter la propagation de désordres ;
Rappelons que l'expert a la faculté de s'adjoindre, pour avis, tout sapiteur de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne ;
Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de ce tribunal avant le 07 septembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge chargé du contrôle de cette mesure d’instruction ;
Rappelons les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile : “L’expert doit prendre en considération les observations et réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent ;
Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge ;
Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations et réclamations des parties” ;
A cette fin, disons que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion et qu’au plus deux mois après la première réunion, il l’actualisera en :
- fixant un délai pour procéder aux interventions forcées, s’il y a lieu,
- les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser sa note de synthèse
Disons que l’expert adressera aux parties une note de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et arrêtera le calendrier de la phase conclusive de ses opérations en :
- fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
- rappelant aux parties qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;
- rappelant la date qui lui est impartie pour déposer son rapport ;
Ordonnons que l’expert devra déposer son pré-rapport dans un délai de 2 mois à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu’il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif ;
Ordonnons à l’expert désigné de donner aux parties à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux le coût approximatif de ses frais et honoraires pour les opérations d’expertise à diligenter ; 
Fixons à la somme de 3000€ le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, avant le 07 mai 2026 par la demanderesse ;
Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désignons le juge de ce tribunal chargé du contrôle des expertises, pour surveiller les opérations d'expertise ;
Ordonnons qu’en cas de difficulté, l’expert s’en réfèrera au Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;
Condamnons la SAS [J] aux dépens ;
Rejetons toute autre demande ;

Constatons l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal Judiciaire de Saint-Omer par mise à disposition du greffe, la minute étant signé par :


LA GREFFIERE LE PRESIDENT