Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 avril 2026

MINUTE N° : 26/00112


JUGEMENT
DU 10 Avril 2026




N° RC 25/01498







DÉCISION
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT




 VAL TOURAINE HABITAT


ET : 

[H] [P]
[W] [I]




Débats à l'audience du 29 Janvier 2026




copie et grosse le :
à EPIC VAL TOURAINE HABITAT 
Me MOTTO 



copie le :
à Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2] 


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]



TENUE le 10 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN



DÉBATS :

A l'audience publique du 29 Janvier 2026


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT, immatriculé sous le n°781 598 248 00032 dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté à l’audience par Monsieur Julien GOUDEAU muni d’un pouvoir de représentation 

D'une Part ;

ET :

Madame [H] [P]
née le 01 Janvier 1988 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [W] [I]
né le 28 Juillet 1991 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par Maître Yves MOTTO de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué à l’audience par Me PAYOTSéverine avocat au barreau de Tours.




D'autre Part ;


 EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé, signé le 16 août 2021 à effet du 19 août 2021, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Mme [H] [P] et M. [G] [I], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], appartement 27, pour un loyer mensuel principal, payable à terme échu, de 340,88 euros outre la somme de 107,93 euros à titre de provision sur charges. 

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT a :
- saisi la CCAPEX de la situation le 26 décembre 2024, 
- fait signifier le 3 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [H] [P] et M. [G] [I],
- saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 26 mars 2025 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail; 
- ordonner l’expulsion de Mme [H] [P] et M. [G] [I] devenus sans droit ni titre ; 
- et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.647,35 euros au titre des loyers et charges impayés outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyers et charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que ses locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.


A l’audience du 29 janvier 2026, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représenté par son chargé de pouvoir, a repris les termes de son assignation et actualisé sa créance à 3.232,87 € hors dépens, en indiquant que les paiements avaient repris depuis janvier 2025 et qu’il était d’accord pour que des délais suspensifs soient accordés à ses locataires à raison de 35 euros par mois. Elle précise qu’un rappel d’APL de 2.600 euros est possible. 

Mme [H] [P] et M. [G] [I], représentés par leur avocat indiquent avoir repris les paiements depuis janvier 2025 et verser 35 euros de plus que le loyer résiduel pour apurer la dette locative. Ils souhaitent rester dans les lieux et poursuivre l’apurement de la dette à raison de 35 euros par mois en plus du loyer résiduel et du rappel d’APL à venir. 

Le diagnostic social fait un état d’un revenu global du couple de 3.285 euros mensuels. La famille est composée de deux adultes et de 4 enfants.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.



MOTIFS


1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond


- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit :
- le bail conclu le 16 août 2021 contenant une clause résolutoire,
- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 3 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.176,73 euros, 
- Un décompte de créance arrêté au 27 janvier 2026. 

Il en ressort que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 4 mars 2025.

- Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

En outre, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail, cause au bailleur un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur du loyer courant et des charges.

Mme [H] [P] et M. [G] [I] sont donc redevables des loyers dus avant la déchéance du terme et d’ indemnités d'occupations postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de la créance d’un montant de 3.232,87 euros hors dépens à la date du 27 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 comprise), au titre des loyers et indemnité d’occupation échus.

Mme [H] [P] et M. [G] [I], ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, le bailleur a exclu de sa créance, les pénalités d'enquête sociale, les frais d'assurance et les frais d'huissier.

La créance de 3.232,87 euros arrêtée à la date du 27 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 comprise), au titre des loyers et indemnités d’occupation échus sera donc retenue. 

- Sur les délais de paiement. 

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."


Le décompte de créance produit démontre que Mme [H] [P] et M. [G] [I] ont repris le paiement du loyer résiduel augmenté de 35 euros depuis janvier 2025. 

Leurs revenus permettent l'apurement de la dette et le bailleur a donné son accord pour que les délais supensifs qu'ils sollicitent leur soient accordés.

Compte tenu de ces éléments, Mme [H] [P] et M. [G] [I] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, les locataires se trouveront redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.


3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [P] et M. [G] [I], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer. 

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Afin de favoriser le règlement des loyers et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 août 2021 entre l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT et Mme [H] [P] et M. [G] [I] concernant le bien immobilier sis [Adresse 5]
, sont réunies à la date du 4 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [H] [P] et M. [G] [I] à verser à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 3.232,87 euros arrêtée au 27 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse) ;

AUTORISE Mme [H] [P] et M. [G] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 35 euros chacune et une trente sixième mensualités qui soldera la créance en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que jusqu'à la décision définitive sur la procédure de surrendettement, toute mensualité impayée qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Mme [H] [P] et M. [G] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Mme [H] [P] et M. [G] [I] soient condamnés solidairement à verser à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;


CONDAMNE solidairement Mme [H] [P] et M. [G] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,