Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 avril 2026

MINUTE N° : 26/00116


JUGEMENT
DU 10 Avril 2026




N° RC 25/04611







DÉCISION
Contradictoire et en Premier ressort




 VAL TOURAINE HABITAT


ET : 

[H] [T]




Débats à l'audience du 29 Janvier 2026




copie et grosse le :
à EPIC VAL TOURAINE HABITAT
Me Elsa GODEFROY 



copie le :
à [Localité 1] et [Localité 2] 


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]



TENUE le 10 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN



DÉBATS :

A l'audience publique du 29 Janvier 2026


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT, immatriculé sous le n°781 598 248 00032 dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté à l’audience par Monsieur Julien GOUDEAU muni d’un pouvoir de représentation 




D'une Part ;

ET :

Madame [H] [T]
née le 04 Juillet 2001 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Elsa GODEFROY, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant



D'autre Part ;






EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 12 août 2022 à effet du 16 août 2022, l’EPIC Val Touraine Habitat a donné à bail à Mme [H] [T], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5], appartement 185, pour un loyer mensuel principal, payable à terme à échoir, de 280,70 euros outre la somme de 222,74 euros à titre de charges. 

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l'EPIC Val Touraine Habitat a fait signifier à Mme [H] [T], le 10 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail et signalé la situation à la CAF le 24 octobre 2024.

Le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 6 octobre 2025 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ; 
- ordonner l’expulsion de Mme [H] [T] devenue sans droit ni titre, avec ses conséquences de droit ; 
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.757,90 euros arrêté au moisd' aout 2025, à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges locatives à compter de la résolution du bail jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de sa notification et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que sa locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 29 janvier 2026, l’EPIC Val Touraine Habitat, représenté par un salarié muni d’un pouvoir, a repris les termes de son assignation et actualisé sa créance à 1.184,54 euros.

Mme [H] [T], représentée par son conseil, a invoqué une décision du 13 novembre 2025 de la commission de surendettement des particuliers de l’[Localité 6] et [Localité 2] déclarant recevable sa demande de surendettement, déposée le 27 novembre 2025, avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle justifie de l’assurance des lieux loués. 

La décision de recevabilité précise que Mme [T] âgée de 24 ans est célibataire avec un enfant de 4 ans à charge. Elle perçoit le RSA soit 951 euros mensuel avec des charges mensuelles de 1.572 euros. La créance déclarée à la commission de surendettement concernant l’EPIC Val Touraine Habitat est de 1.451,88 euros. 

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.



MOTIVATION


1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC Val Touraine Habitat justifie de la saisine de la CAF et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur la loi applicable

À titre liminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.

Les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public). 
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle. 
En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail.
Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, nonobstant les termes du commandement visant un délai de 6 semaines pour payer les loyers et charges dus, il découle de ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer, pour apprécier le jeu de la clause résolutoire, le délai de deux mois après un commandement infructueux tel que prévu au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

En l'espèce, le bailleur produit :

- le bail conclu le 12 août 2022 contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux,
- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 10 janvier 2025, pour la somme en principal de 693,81 euros, 
- Un décompte de créance arrêté au 27 janvier 2026, 

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul 400 euros ayant été enregistré au crédit du compte dans ce délai.

En application de l'article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.
Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l'acquisition de la clause résolutoire.
En l'espèce, Mme [H] [T] a déposé, le 27 octobre 2025, un dossier de surendettement, déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 13 novembre 2025.
La décision de recevabilité est donc intervenue après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 10 janvier 2025. Elle est donc sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire.
Mme [H] [T] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 10 janvier 2025, réglé les causes dudit commandement, la procédure de surrendettement, ne modifie en rien l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 11 mars 2025.
- Sur la demande en paiement au titre de l'arrieré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

Depuis la résiliation du bail, Mme [H] [T] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance de 1.184,54 euros hors dépens à la charge de Mme [H] [T] à la date du 27 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 comprise), au titre des loyers et indemnités d’occupation échus.

Mme [H] [T] est redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d'occupations postérieures à l'acquisition de la clause résolutoire.

La procédure de surendettement n'interdit pas au créancier de poursuivre son débiteur pour obtenir un titre exécutoire dont seule l'exécution sera soumise à ses effets. 

A ce stade de la procédure et en l’absence d’une décision définitive, la procédure de surendettement est sans incidence sur la demande en paiement et Mme [H] [T] sera en conséquence condamnée à payer à l’EPIC Val Touraine Habitat la somme de 1.184,54 euros. 

- Sur l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

L’article 24 VI de la loi précitée dispose que “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement “ ;

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 6] et [Localité 2] a rendu le 13 novembre 2025, au profit de Mme [H] [T], une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. La situation de surendettement demeure en cours d'instruction. 

La commission n’a pas encore rendu de décision sur cet effacement, Mme [H] [T] qui ne bénéficie à ce jour que d’une décision de recevabilité de sa situation de surendettement, doit continuer à payer son loyer courant pour bénéficier des conséquences favorables de la procédure de surendettement sur son contrat de bail.

Il résulte du décompte de créance susvisé que les loyers résiduels des mois de novembre et décembre 2025 ont été réglés outre un important rappel d’APL.
 
En conséquence, il condiment, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Mme [H] [T] à se libérer de sa dette par des versements mensuels de 81 euros, en plus du loyer et des charges courantes, dans les conditions prévues au dispositif. 

Ces délais de paiement s’appliqueront et paralyseront la clause résolutoire selon les cas, jusqu’à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. 

En revanche, à défaut de règlement du loyer et charges courants et de la mensualité sus visées, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Son expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, Mme [H] [T] se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [T], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer. La demande relative aux frais de saisie conservatoires, non justifiée en l’espèce sera rejetée. 
 
Afin de favoriser le règlement des loyers et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2022 entre l’EPIC Val Touraine Habitat et Mme [H] [T] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5], appartement 185, sont réunies à la date du 11 mars 2025 ;

CONDAMNE Mme [H] [T] à verser à l'EPIC Val Touraine Habitat la somme de 1.184,54 euros arrêtée au 27 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2026 incluse) ;

AUTORISE Mme [H] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par mensualités de 33 euros chacune jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de la locataires, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que jusqu'à la décision définitive sur la procédure de surrendettement, toute mensualité qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Mme [H] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'EPIC Val Touraine Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Mme [H] [T] soit condamnée à verser à l'EPIC Val Touraine Habitat, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle qu’en cas de poursuite de la procédure de surendettement, le règlement de la créance se fera conformément aux mesures prises par le juge qui statuera en matière de surendettement ou le cas échéant par la commission de surendettement. 

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;


CONDAMNE Mme [H] [T] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification à la prefecture notification ;

REJETTE le surplus des demandes. 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,