Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 avril 2026

MINUTE N° : 26/00111


JUGEMENT
DU 10 Avril 2026




N° RC 25/01146







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




VAL TOURAINE HABITAT


ET : 

[V] [X]




Débats à l'audience du 29 Janvier 2026




copie et grosse le :
à 
EPIC VAL TOURAINE HABITAT



copie le :
à Maître Ségoléne [F]-[H] 
Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2] 


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]



TENUE le 10 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN



DÉBATS :

A l'audience publique du 29 Janvier 2026


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT, n° SIRET 781 598 248 00032 dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représenté à l’audience par M. [Q] [C] muni d’un pouvoir de représentation 




D'une Part ;

ET :

Monsieur [V] [X]
né le 11 Janvier 1980 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Ségoléne ROUILLÉ-MIRZA de la SELARL EQUATION AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substituée à l’audience par Me REMACLE avocat au barreau de Tours 



D'autre Part ;






EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 26 septembre 2022, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à M. [V] [X] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal de 383,46 euros, révisable et payable à terme échu outre 135,25 euros de provisions sur charges.

Invoquant l'existence de loyers et charges demeurés impayés, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT a :
- saisi la CCAPEX de la situation le 20 novembre 2024,
- fait signifier à M. [V] [X], le 22 novembre 2024, un commandement de payer la somme principale de 4.289,64 €, visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 27 février 2025, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion de M. [V] [X] devenu occupant sans droit ni titre avec tous moyens de droit ; 
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 6.932,71 euros au titre des loyers et charges impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement, de sa dénonciation, de l’assignation et le cas échéant des frais de saisie conservatoire. 

L’examen de l’affaire a été renvoyé une première fois en raison d’une demande d’aide juridictionnelle. 

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience du 29 janvier 2026. L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT maintient sa demande en actualisant sa créance à 11.847,53 euros. Il indique que le justificatif de la régularisation des charges 2024 et le décompte explicatif des charges ont été transmis en 2025. Elles n’ont pas alors été contestées et rien ne justifie de l’inexactitude des charges d’eau chaude qui relèvent de la consommation de M. [X], aucune fuite n’ayant été détectée ou démontrée. Le bailleur s’oppose à tout délai de paiement, compte tenu du fait que seul deux paiements ont été faits en 2024 et deux autres en 2025. 

M. [X], représenté par son avocat, demande au tribunal de :
- Débouter VAL TOURAINE HABITAT de sa demande de résiliation du bail,
- Constater que les impayés résultent d'un dysfonctionnement de la CAF TOURAINE indépendamment de sa volonté,
- Dire que les charges réclamées par VAL TOURAINE HABITAT lui sont inopposables faute de justificatifs,
- Débouter VAL TOURAINE HABITAT de sa demande de condamnation au paiement des charges,
- Débouter VAL TOURAINE HABITAT de l'intégralité de ses demandes financières,
A titre subsidiaire
- Lui accorder un délai de 36 mois pour apurer toute éventuelle dette locative,
En tout état de cause
Condamner VAL TOURAINE HABITAT à verser la somme de 1.500 euros à Maître [F] [H] au titre de l'article 700 du CPC et de la loi de 1991 ainsi qu'aux entiers dépens.
A l’appui de ses prétentions, il fait valoir, en ce qui la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, que le défaut de paiement ne lui est pas imputable. Les impayés sont dus à la suspension des prestations servies par la CAF suite à une erreur administrative alors qu’il avait rempli de son côté toutes ses obligations déclaratives. Il estime qu’une fois les aides de la CAF rétablies, le bailleur ne pourra plus justifier d’un débit du compte au titre des loyers échus. 
En ce qui concerne la créance de charges, il fait valoir qu’aucun justificatif ne lui a été transmis en violation de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence les charges qui lui sont réclamées, notamment les très importantes charges d’eau chaudes, lui sont inopposables. Il estime qu’elles sont la conséquence d’une fuite d’eau dans l’immeuble qui doit être réparée. 
En ce qui concerne les délais demandés, il estime remplir les conditions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en raison de ses ressources exclusivement constituées des prestations sociales suspendues par la faute de la CAF et de sa contribution à l’entretien de son enfant. 
Le diagnostic social et financier fait état d’un revenu mensuel de 1.144,16 euros composé d’allocation chômage (654,78 euros), d’une AAH (489,38 euros) et d’APL (259,32 euros). 
L'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIVATION 
1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.
 L’action est donc recevable.
2) Sur le fond
a- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux"; 
En l’espèce, le bail produit contient une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer infructueux. Cette clause est expressément visée au commandement du 22 novembre 2024. 
Le décompte de créance démontre que tous les paiements faits par prélèvements dans les deux mois suivants le commandement ont été rejetés. Le seul paiement enregistré dans ce délai est un virement de 616,34, impropre à apurer l’arriéré visé au commandement soit 4.289,64 €. 
Monsieur [X], affirme pouvoir s’exonérer des conséquences de l’écoulement de ce délai sans paiement en affirmant avoir subi une erreur administrative de la CAF, indépendante de sa volonté, qui l’a laissé sans ressources. 
L’examen comparé du décompte de créance fait apparaître qu’à compter de janvier 2025, un SLS forfaitaire de 1.216,55 € est facturé jusqu’en mars 2025. Il sera re-crédité en avril 2025, ce qui laisse à penser que M. [X] n’a pas fait la déclaration de ressources nécessaire. Ceci est confirmé par le fait qu’en avril 2025, un rappel de 350,47 euros d’APL est versé. Des rappels d’APL apparaissent régulièrement au décompte, le dernier de 613,06 € est du 31 décembre 2025. 
L’allocation adulte handicapée est une allocation différentielle qui impose à son bénéficiaire de faire une déclaration trimestrielle de revenus. 
Il ressort de la pièce 6 de M. [X] qu’il a perçu en novembre 2025 des allocations de retour à l’emploi de 1.050 euros. Il a donc perçu antérieurement à cette date des revenus susceptibles d’affecter l’AAH. 
Pour justifier de ce que les défauts de paiement ne sont pas de son fait mais la conséquence d’une erreur administrative de la CAF, M. [X] produit une attestation de paiement de la CAF pour la période allant de décembre 2023 à novembre 2025.
Il en ressort qu’en janvier 2025, il a perçu un rappel d’AAH de 5.046,07 € absorbée par une retenue de 4.811,35 sur laquelle M. [X] n’apporte aucune précision. En avril 2025, il a perçu un nouveau rappel d’AAH pour la période du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024 de 2. 861,40 euros. En août 2025, il a perçu un rappel d’APL pour la période de juillet à septembre 2022 de 2.540,70 euros. 
Ainsi si effectivement l’allocation différentielle adulte handicapé et l’allocation logement de M. [X] ont été suspendues par période avant que des rappels soient débloqués, rien ne justifie que ces défauts de versements soient la conséquence d’une erreur de la CAF. 
Le décompte de créance du bailleur établit que nonobstant des rappels conséquents d’AAH précités, M. [X] n’a procédé à aucun règlement à valoir sur sa dette au moment de leurs perceptions. 
Il échoue en conséquence à démontrer l’existence d’un événement extérieur l’exonérant de ses manquements. 
Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 23 janvier 2025.
Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 
En outre, depuis la résiliation du bail, M. [V] [X] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer et de la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. 
b- sur la demande de délais
Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
Le décompte de créance ne fait mention d'aucun règlement du locataire depuis le mois de mars 2025. Le loyer courant au jour de l'audience n'a ainsi pas été réglé. Les conditions prévues par la loi pour accorder des délais suspensifs ne sont en conséquences pas remplies. La demande de délai sera en conséquence rejetée. 
L'expulsion de M. [V] [X], devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Localité 5], [Adresse 5], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.
c- Sur la créance de loyers et charges
Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits.
Selon l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »
En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit :
- le bail conclu le 26 septembre 2022 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux. 
- le commandement de payer reproduisant cette clause, signifié le 22 novembre 2024 pour la somme en principal de 4.289,54 euros. 
- un décompte de créance actualisé au 27 janvier 2026, échéance de décembre 2025 inclus. 
- les relevés du compteur d’eau du logement de M. [X] pour les années 2022 et 2025. 
- L’avis de régularisation de charges de l’année 2024 et le décompte de frais individuel de chauffage pour la même période. 
Il ressort du décompte de créance qu’à compter du mois d’avril 2024, seuls les échéances de loyers et charges de mai et septembre 2024 puis de janvier et mai 2025 ont été réglées. 
En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.
- Sur la créance de loyer. 
Monsieur [X] ne conteste pas le montant du loyer facturé au regard des dispositions contractuelles. Il invoque un rappel d’APL à venir susceptible de régler la créance de loyer. Il ne produit cependant aucun élément en ce sens. 
- Sur la créance de charges. 
L’article 23 de loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives peuvent faire l’objet de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle en ajustant les sommes versées par le locataire à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. 
Un mois avant la régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire : 
- Un décompte des charges selon leur nature, 
- Dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.
A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois.
Le bailleur qui n’a pas établi de régularisation annuelle conserve le droit de procéder à une régularisation ultérieure, dans la limite de la prescription triennale en application du nouvel article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. 

En l’espèce, le bail régularisé le 26 septembre 2022 prévoit d’une part, le règlement d’une provision mensuelle sur charges de 135,25 € avec régularisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi précitée. D’autre part, il est expressement prévu au bail que les provisions sur charges “pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir”

Il ressort des pièces produites tant par le bailleur que par M. [X] que ce dernier a reçu le 27 mars 2025, l’avis de régularisation de charges pour l’année 2024 et une note relative à la répartition des frais de chauffage précisant les modes de calcul des dites charges. 

Ces charges apparaissent au débit de son compte le 30 avril 2025. A compter de cette date, la provision sur charges a été actualisée. 

Monsieur [X] qui conteste essentiellement les charges d’eau chaude ne justifie pas d’avoir demandé la production des pièces justificatives dans le délai de 6 mois prévu par la loi. 

Le détail des relevés des index du compteur individuel de M. [X] sont produits pour les années 2022 à 2025. Ils démontrent une augmentation conséquente de sa consommation pour la période 2024-2025 ce qui ne peut correspondre à la fuite générale qu’il invoque. Il ne justifie pas d’une fuite affectant son domicile. 
Ses contestations seront en conséquences rejetées. 

Le bailleur a expurgé la créance qu’il réclame des frais de commissaire de justice et des frais d’enquête SLS. 

La somme demandée est dès lors justifiée. M. [X] sera condamné à payer à l’EPIC Val Touraine Habitat la somme de 11.847,53 euros. 

3) Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [V] [X], partie perdante, sera condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l'équité, les demandes respectives fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 26 septembre 2022 concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 23 janvier 2025 ;

CONSTATE que M. [V] [X] est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

DEBOUTE M. [V] [X] de sa demande de délai. 

ORDONNE en conséquence à M. [V] [X] de quitter les lieux loués sis à [Localité 5], [Adresse 5], et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

DEBOUTE M. [V] [X] de sa demande tendant à se voir déclarer inopposable les charges réclamées. 

CONDAMNE M. [V] [X] à verser à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 11.847,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 27 janvier 2026, échéance de décembre 2025 comprise. 


CONDAMNE M. [V] [X], à compter du 1er janvier 2026, à verser à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [V] [X] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement et de sa notification, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DÉBOUTE l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT et M. [X] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière,                                            Le juge des contentieux de la protection.