Cour d'Appel · Ch. civile et commerciale — 17 avril 2026

N° RG 25/01276 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J52P





COUR D'APPEL DE ROUEN



CH. CIVILE ET COMMERCIALE



ARRET DU 16 AVRIL 2026







DÉCISION DÉFÉRÉE :



18/00905

Tribunal de grande instance de Lisieux du 25 octobre 2019 suite au renvoi après cassation, décision de la Cour de cassation du 09 janvier 2025.



APPELANTS :



Monsieur [C] [L]

né le 24 février 1990 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représenté et assisté par Me Claire BROUILLER de la SELEURL MBC AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN



Monsieur [X] [J] représenté par son père M. [D] [J]

né le 31 mai 2010 à [Localité 3] 

domicilié chez Mme [E] [G] [Adresse 2]

[Localité 4]



représenté et assisté par Me Claire BROUILLER de la SELEURL MBC AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN



Madame [K] [B]

née le 02 novembre 1973 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]



représentée et assistée par Me Claire BROUILLER de la SELEURL MBC AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN



Madame [M] [N]

née le 31 mai 1970 à [Localité 3] 

domiciliée chez Mme [E] [G] [Adresse 4]

[Localité 4]



représentée et assistée par Me Claire BROUILLER de la SELEURL MBC AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN



Madame [E] [G]

née le 24 juin 1991 à [Localité 1] 

[Adresse 5]

[Localité 4]



représentée et assistée par Me Claire BROUILLER de la SELEURL MBC AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN





Monsieur [S] [R]

né le 21 novembre 1975 à [Localité 3] 

[Adresse 6]

[Localité 6]



représenté et assisté par Me Claire BROUILLER de la SELEURL MBC AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN



Monsieur [H] [R]

né le 01 mars 1972 à [Localité 3] 

[Adresse 6]

[Localité 6]



représenté et assisté par Me Claire BROUILLER de la SELEURL MBC AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN





INTIMEE :



Commune [Localité 7] prise en la personne de son maire en exercice, Monsieur [W] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 8]



représentée par Me Sandrine DARTIX-DOUILLET de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN et assistée par Me Frédérique FAVRE de la SELARL PARAGRAPHE AVOCATS, avocat au barreau de COUTANCES, plaidant.





COMPOSITION DE LA COUR  :



Lors des débats et du délibéré :



Mme VANNIER, présidente de chambre 

M. URBANO, conseiller

Mme MENARD-GOGIBU, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme RIFFAULT, greffière





DEBATS :



A l'audience publique du 20 janvier 2026, où Mme Menard-Gogibu a été entendue en son rapport et l'affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2026 puis prorogé à ce jour.





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 16 avril 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme VANNIER, présidente de chambre et par Mme RIFFAULT, greffière.





*

 * *





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



M. [U] [R] a été locataire de deux établissements situés [Adresse 8] à [Localité 7], l'un à usage d'hôtel-restaurant, l'autre à usage de snack. 



Dans le cadre d'une préemption, ces immeubles ont été acquis par la commune de [Localité 7] par acte notarié du 29 août 2008.



Le bail portant sur ces immeubles a été renouvelé à compter du 1er juin 2015 pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 10 123,44 euros. 



En avril 2016, M. [U] [R] a signalé des fissures en façade du bâtiment à usage d'hôtel restaurant et, après avis de la commission de sécurité, le maire de la commune a pris un arrêté de fermeture le 17 juin 2017.



Par ordonnance du 5 octobre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lisieux, saisi par M. [R], a ordonné une expertise, afin notamment de voir décrits les désordres affectant l'immeuble, leurs causes et le coût des travaux de reprise. 



Le 7 juin 2018, l'expert a déposé son rapport.



Par acte d'huissier du 2 octobre 2018, M. [U] [R] a fait assigner la commune de Villerville devant le tribunal de grande instance de Lisieux, aux fins, notamment de voir condamner la commune de Villerville à faire procéder sous astreinte aux travaux de remise en état d'immeuble loué à usage d'hôtel-restaurant et au paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique.



Par jugement du 25 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Lisieux a :



- constaté que le bail commercial liant M. [U] [R] et la commune de [Localité 7], renouvelé en dernière date par acte authentique reçu le 6 juin 2015 par Me [Q], notaire à [Localité 9], se trouve partiellement résilié de plein droit à la date du 19 septembre 2018, et ce pour l'immeuble à usage d'hôtel-restaurant situé [Adresse 6] à [Localité 7] ;



- dit en conséquence que M. [U] [R] devra rendre ledit immeuble libre de toute occupation de son chef dans un délai de 4 mois à compter de son jugement ;



- condamné, en cas d'absence de libération totale des lieux à l'expiration de ce délai, M. [U] [R] au paiement d'une astreinte provisoire d'un montant de 30 euros par jour, et ce pendant une durée maximum de 180 jours, 



- s'est réservé la liquidation de l'astreinte ;



- ordonné au besoin l'expulsion de M. [U] [R] ;



- constaté, selon accord des parties, que le bail susvisé poursuit ses effets concernant l'immeuble à usage de snack situé [Adresse 9] à [Localité 7] et fixé à 2.000 euros le montant du loyer annuel, à compter du 19 septembre 2018, qui sera payable semestriellement selon les prévisions contractuelles ;



- débouté M. [U] [R] de sa demande indemnitaire ;



- débouté les parties de leurs demandes respectives fondées sur I'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné M. [U] [R] aux dépens, y compris les frais de l'expertise judiciaire ;



- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



M. [U] [R] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 7 novembre 2019.



M. [U] [R] est décédé le 26 décembre 2019, laissant pour lui succéder MM. [H] et [S] [R], Mmes [I] [R] et [K] [R], épouse [B], qui ont repris l'instance.



Mme [A] [R] est décédée le 14 février 2021, laissant pour lui succéder MM. [C] et [E] [L], Mme [M] [R] et M. [X] [J], mineur représenté par son père M. [D] [J], lesquels ont été assignés en intervention forcée le 1er mars 2022 par la commune de [Localité 7].



Par un arrêt du 23 mars 2023, la cour d'appel de Caen a : 



- déclaré recevable l'intervention forcée de MM. [C] et [E] [L], Mme [M] [R] et M. [X] [J], pris en la personne de son représentant légal M. [D] [J] ;



- confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à préciser que le délai de libération des lieux courra à partir de la signification du présent arrêt et que le loyer fixé au titre des locaux situés [Adresse 9] à [Localité 7] s'entend du loyer hors droits, taxes et charges et est payable en deux termes égaux de 1.000 euros chacun les 1er janvier et 1er juillet de chaque année.



Y ajoutant :



- condamné MM. [H] et [S] [R], Mme [K] [R], épouse [B], MM. [C] et [E] [L], Mme [M] [R] et M. [X] [J], pris en la personne de son représentant légal M. [D] [J], aux dépens d'appel ;



- rejeté toutes les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Les consorts [R] ont formé un pourvoi contre cet arrêt.



Par arrêt du 9 janvier 2025, la Cour de cassation a :



- cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 mars 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ;



- remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;



- condamné la commune de [Localité 7] aux dépens ; 



- rejeté la demande formée par la commune de [Localité 7] en application de l'article 700 du code de procédure civile, et l'a condamnée à payer à Mmes [K] [R], épouse [B], [E] [L], épouse [G] et [M] [R], MM. [H] et [S] [R], [C] [L] et [X] [J], mineur représenté par son père, M. [D] [J], la somme globale de 3.000 euros.



M. [C] [L], M. [X] [J], Mme [K] [T], Mme [M] [N], Mme [E] [G], M. [S] [R] et M. [H] [R] ont effectué une déclaration de saisine le 1er avril 2025.





EXPOSE DES PRETENTIONS



 Vu les conclusions du 12 janvier 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de, M. [C] [L], M. [X] [J], Mme [K] [T], Mme [M] [N], Mme [E] [G], M. [S] [R] et M. [H] [R] qui demandent à la cour de :



- recevoir les consorts [R] en leur appel et les dire bien fondés.



Y faisant droit :



- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.



Et statuant à nouveau :



A titre principal,



- juger que la résiliation du bail notifiée par la Commune de [Localité 7] est infondée et irrégulière ;



- ordonner à la commune de [Localité 7] de procéder aux travaux de remise en état de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7] (14), afin de permettre au preneur de réintégrer les locaux dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé ce délai.



A titre subsidiaire,



- juger que l'impossibilité de réintégration des Consorts [R] dans leurs droits est devenue impossible aux torts exclusifs de la Commune de [Localité 7] ;



- condamner la Commune de [Localité 7] à verser aux Consorts [R] la somme de 60.000 euros au titre de l'indemnité d'éviction ;



- à titre subsidiaire, et avant-dire droit, désigner un expert judiciaire lequel, avec la faculté de s'adjoindre tout spécialiste de son choix d'une spécialité distincte de la sienne et d'entendre tous sachants, aura pour mission de :



* procéder à la visite contradictoire des lieux [Adresse 6] à [Localité 7] (14), prendre connaissance de tout document utile, et recueillir tous renseignements nécessaires ; 



* rechercher, de ce que les lieux loués sont à destination d'hôtel, de la situation et de l'état des locaux, de tout élément permettant de déterminer l'indemnité d'éviction principale et les indemnités accessoires dans le cas d'une perte du fonds : valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages et selon la situation du bien, augmentée des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à l'acquisition d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial compte tenu de la rareté du bien et l'absence de fonds similaires, et plus généralement de l'entier préjudice causé par la perte du fonds ;



* répondre, en application de l'article 276 du code de procédure civile, s'il y a lieu, aux dires des parties qui seront, si nécessaire, invitées à faire parvenir leurs observations dans un délai déterminé ;



* du tout, dressé un rapport de ses observations et conclusions, et donner toutes explications utiles pour permettre à la juridiction de statuer, déposer ledit rapport en original au greffe de la juridiction dans le délai ci-dessous imparti après en avoir délivré copie à chaque partie dans la cause, ainsi qu'il sera mentionné dans le rapport ;



* et dire que l'expert déposera son rapport dans les six mois de son acceptation de mission en le faisant précéder, si nécessaire d'un pré-rapport devant être communiqué aux parties.



- condamner la Commune de [Localité 7] à verser aux Consorts [R] la somme de 163 200 euros de dommages-intérêts en raison de son enrichissement injustifié, ou à titre subsidiaire en raison de sa résistance abusive et manquements aux obligations de bonne foi et loyauté dans l'exécution du contrat.



En tout état de cause,



- dire qu'en raison de l'absence de délivrance depuis le 1er juin 2017, le loyer sera réduit à hauteur de 50 euros par mois jusqu'à complet rétablissement du preneur dans les lieux, et ce au titre des locaux loués au [Adresse 9] ou à titre subsidiaire, de façon définitive en cas d'éviction de l'hôtel [Adresse 6] ;



- à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la Cour confirmait le loyer fixé par le tribunal pour la partie du [Adresse 9], sauf compensation judiciaire, accorder aux consorts [R] un délai de paiement de six mois à compter de la notification de l'arrêt pour régler le solde éventuellement retenu au titre des loyers et charges du snack, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil et de l'article 510 du code de procédure civile ;



- condamner la commune de [Localité 7] à payer aux consorts [R] la somme de 26.700 euros par an, à compter du 1er juin 2017, en réparation des préjudices économiques subis, jusqu'à leur complet rétablissement dans les lieux ou à titre subsidiaire, jusqu'au paiement de l'indemnité liée à leur éviction définitive ;



- condamner la commune de [Localité 7] à payer aux consorts [R] la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi ;



- condamner la commune de [Localité 7] aux dépens de première instance et d'appel;



- condamner la commune de [Localité 7] à verser aux consorts [R] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





 Vu les conclusions du 12 janvier 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la commune [Localité 7] qui demande à la cour de :



- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux le 25 octobre 2019 en toutes ses dispositions à l'exception de la disposition relative à la fixation du loyer du snack ; 



- réformer la décision entreprise sur la fixation du loyer du snack à 2.000 euros par an ; 



- fixer le loyer dû par les Consorts [R] à 250 euros par mois soit 3.000 euros par an ; 



- débouter l'indivision [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.



A titre subsidiaire, en cas d'annulation de la résiliation du bail pour destruction du local loué, 



- déclarer irrecevable car nouvelle la demande indemnitaire au titre du préjudice moral ; 



- déclarer irrecevable car nouvelle ou à défaut prescrite la demande indemnitaire au titre de l'indemnité d'éviction ;



- déclarer irrecevable car nouvelle la demande indemnitaire au titre de l'enrichissement injustifié et/ou de la résistance abusive ;



- débouter l'indivision [R] de sa demande de réalisation des travaux de reprise dans le local litigieux et de sa demande de réintégration ; 



- limiter le montant de l'indemnité due aux consorts [R] à la seule perte de chance de dégager une marge brute jusqu'à la restitution des locaux 



- débouter l'indivision [R] de toute autre demande indemnitaire ; 



- ordonner la compensation de l'indemnité accordée avec les loyers dus au titre du local à usage de snack.



En tout état de cause, 



- condamner les Consorts [R] à verser à la Commune de [Localité 7] 12.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- condamner les Consorts [R] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2026.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la résiliation de bail



Exposé des moyens :



M. [C] [L], M. [X] [J], Mme [K] [B], Mme [M] [N], Mme [E] [G], M. [S] [R] et M. [H] [R] soutiennent que :



 - l'immeuble n'est pas détruit au sens de l'article 1722 du code civil ; les désordres provenant pour partie d'un défaut d'entretien imputable au bailleur ne constituent pas un cas fortuit ; un vice propre de la chose ne saurait non plus être assimilé à un cas fortuit, lequel suppose une cause extérieure à la chose ;



- l'article XIV du bail est inapplicable ; l'immeuble ne fait pas l'objet d'une destruction totale au sens strict de la clause évoquée ni par assimilation puisque l'impropriété de l'immeuble doit être absolue et définitive alors que des travaux pourraient la résoudre ; cette impropriété existe d'autant moins que les consorts [R] ont découvert en mai 2025 que le bien venait de faire l'objet d'une offre à 665 000 euros, acceptée par la commune ; 



- cette dernière n'établit pas que les coûts de travaux de rénovation sont supérieurs à la valeur vénale du bien ; les évaluations de la commune, qu'elle n'a pas entendu soumettre au contradictoire de l'expertise judiciaire, ne permettent pas non plus de distinguer la part des coûts qui relèveraient du vice structurel de l'immeuble et celle venant compenser l'absence d'entretien continu de la commune depuis son acquisition en 2008 ;



- la commune ne peut solliciter l'application de l'article XIV du contrat, alors que celle-ci a préalablement et expressément reconnu être obligée au titre des articles IX-Travaux En [Localité 10] De Bail et X- Réparations ; 

 

- la commune ne pouvait en aucun en être exonérée de ses obligations par l'alerte prétendument tardive de son preneur, la clause du contrat invoquée par le bailleur vise uniquement à mettre à la charge du preneur les préjudices découlant de l'éventuelle tardiveté de l'alerte ; M. [R] s'est rendu compte de l'importance des déformations en avril 2016 ; 



- l'absence d'alerte sur l'existence de fissures aux sols lors des changements de moquette ne saurait pas plus exonérer le bailleur, alors que l'immeuble était déjà vétuste et qu'au regard du rapport de l'expert, aucune aggravation des désordres n'est établie ;

 

- dûment informée des désordres en mai 2016, il y a plus de 9 ans, la commune n'a jamais entrepris les travaux, sauf le strict minimum conservatoire. 





La commune de [Localité 7] fait valoir que : 



- le fondement juridique de la résiliation du bail a toujours été le même et repose sur l'article XIV du bail et non sur l'article 1722 du code civil ; 



- les deux éléments en cause sont d'une part la vétusté et d'autre part un vice de construction ; ces deux cas sont visés dans les dispositions de l'article XIV ; les conditions d'application de ces dispositions ne font aucun doute, quand bien même l'origine de ces désordres ne constituerait pas un cas fortuit ;



- compte tenu de l'importance des désordres structurels constatés, l'expert a considéré que l'immeuble était aujourd'hui impropre à sa destination ; cette impropriété à la destination doit être assimilée à une destruction totale du bien entraînant la résiliation du bail sans indemnité pour le locataire ;



- le coût et la nature des travaux nécessaires à la remise en état du bâtiment étant excessifs par rapport à la valeur de l'immeuble, la destruction totale est là encore caractérisée ; la disproportion du coût des travaux de reconstruction doit également être appréciée au regard du montant du loyer de 10 123 ,44 euros par an ; 



- les travaux d'entretien courants restent à la charge du preneur selon l'article VIII du bail ; M. [R] se devait d'alerter la commune de tous désordres afin qu'elle puisse intervenir et réaliser les réparations nécessaires ; il a manqué à son obligation ; l'aggravation liée au défaut d'entretien des éléments structurels en maçonnerie est à imputer au preneur qui n'a pas alerté le bailleur des désordres suffisamment tôt pour qu'ils soient pris en charge ;



 -les travaux de sécurisation ont été réalisés en avril 2018 après validation par l'expert judiciaire ; les diligences effectuées par la commune devront être appréciées au regard de ce que en tant que collectivité territoriale, elle a des contraintes et ne peut engager des dépenses sans respecter la procédure des marchés publics ;

 

- l'indivision [R] reprend à son compte les conclusions de l'expert qui déclare que les travaux nécessaires affectant du gros-'uvre et de la couverture, ils relèvent de la responsabilité du bailleur et qu'il n'y aurait au contraire aucun manquement de la part de M. [R] ; ces observations de l'expert judiciaire sont des appréciations d'ordre juridique qu'il ne pouvait pas faire ; 

 

- le preneur ne peut soutenir que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance puisque l'exploitation de l'hôtel était possible jusqu'à ce que les désordres soient constatés ; 

 

- il ne peut être reproché à la commune de [Localité 7] de ne pas avoir entrepris les travaux de remise en état et d'avoir préféré la revente du bâtiment, la collectivité ne disposant pas des fonds nécessaires pour réaliser la réhabilitation, ce d'autant que les recettes perçues au titre des loyers sont minimes et sans commune mesure avec la valeur locative réelle du bien.



 

Réponse de la cour



M. [U] [R] a exploité sans discontinuer depuis 1976 un fonds de commerce d'hôtel-restaurant, dit « Hôtel Des [Localité 11] » situé au [Adresse 6] à [Localité 7] (14) et un local à usage de snack, en face, au 6 de la même rue, en vertu d'un bail commercial unique pour les deux immeubles. Le bail a été renouvelé à diverses reprises, le dernier renouvellement ayant été formalisé par acte notarié du 6 juin 2015.



Les deux immeubles ont été acquis par la commune de [Localité 7] en juin 2008 dans le but de maintenir les commerces et les services, essentiels pour le bourg et plus particulièrement l'activité d'hôtellerie s'agissant de l'achat de cet ensemble immobilier.



L'article 1719 du code civil met à la charge du bailleur l'obligation de délivrance de la chose louée propre à son usage, l'obligation d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.



En application de ce texte, c'est au bailleur, tenu de délivrer la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de son obligation de délivrance. Le bailleur ne peut s'exonérer de ses obligations de délivrance, de garantir la jouissance paisible, d'entretien ou de réparation que par la preuve d'un cas de force majeure, peu important son absence de faute, notamment qu'il ait effectué toutes diligences. Et il lui incombe en vertu de cette obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble ou encore de veiller de façon constante et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer à l'entretien de son immeuble c'est-à-dire à la réparation des outrages naturels du temps.



La clause VIII du bail intitulé Entretien des Lieux Loués stipule « (') article 4 : le preneur devra prévenir immédiatement le bailleur de tous dommages et dégradations qui surviendraient dans les locaux loués et qui rendraient nécessaires des travaux qui, aux termes du présent bail, seraient à sa charge. Faute de satisfaire à cette obligation, il sera responsable des préjudices de tous ordres engendrés par son silence ou par son retard. »



La clause X du bail intitulé Réparations stipule article 1er : le bailleur n'aura à sa charge que les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du Code civil : réfection en leur entier des couvertures, des poutres et des gros murs. Toutes les autres réparations sont à la charge du preneur, même dans le cas où elles seraient rendues nécessaires par la vétusté, par des vices cachés ou encore par cas fortuit ou de force majeure ou par obligation de mise en conformité à la réglementation. Article 2 : Ne seront pas considérées comme des « réparations » au sens de la présente clause, la remise en état intégrale ou la réfection complète des installations ou équipements communs, dont la charge incombera en toute hypothèse au bailleur. Article 3:le locataire comme le bailleur, s'obligent à effectuer les réparations leur incombant au fur et à mesure qu'elles deviendront nécessaires. (') « 



La clause XIV du bail intitulé Destruction des locaux loués stipule que : « Si les locaux, objet du présent bail, venaient à être détruits, en totalité par vétusté, vice de construction, faits de guerre, guerre civile, émeutes ou cas fortuit ou pour tout autre cause indépendante de la volonté du bailleur, le présent bail serait résilié de plein droit, sans indemnité ».



L'expert judiciaire a relevé une déformation de la façade côté rue soit un bombage à mi-hauteur ayant entraîné des jours allant jusqu'à 3 cm entre les éléments de plancher et le mur maçonné en élévation, ce bombage ayant créé de multiples fissures et lézardes sur la maçonnerie de façade ainsi que des décrochements au niveau du cloisonnement intérieur, les planchers présentant des flèches importantes en partie centrale des travées. Il a relevé par ailleurs des dégradations importantes sur les ouvrages de maçonnerie des deux pignons en surplomb par rapport aux immeubles contigus et une destructuration des joints sur une pile en brique à l'angle nord de l'immeuble avec chute de plusieurs briques.



Il a retenu que l'origine des désordres tient : 



* d'une part, à la vétusté de l'immeuble aggravée par un défaut d'entretien des éléments structurels en maçonnerie relevant de la responsabilité du bailleur,



* d'autre part, à la conception structurelle d'époque inadaptée pour un ouvrage d'une telle hauteur avec une absence de liaisons mécaniques entre les murs en maçonnerie et les planchers en ossature bois, une absence de contreventements pour rigidifier l'ensemble (page 8 du rapport) et une insuffisance des solives soutenant les planchers. 



L'expert judiciaire indique avoir constaté que certaines fissures du mur de façade étaient traversantes en laissant apparaître un jour entre l'intérieur et l'extérieur de l'immeuble, que la stabilité de l'immeuble n'était plus assurée, qu'il présente un certain danger et est impropre à sa destination.



Ainsi tant la vétusté que le vice de construction désignés par l'expert judiciaire comme étant la cause des désordres sont prévus par l'article XIV du bail dont la commune de [Localité 7] sollicite l'application. Il ajoute cependant que les désordres ont aussi pour origine un défaut d'entretien des éléments structurels en maçonnerie qui a aggravé la vétusté des lieux loués et contrairement à ce qui est soutenu par la commune de [Localité 7], l'expert judiciaire ne limite pas ce défaut d'entretien aux seuls ouvrages de maçonnerie des pignons. 



La commune de [Localité 7] ne conteste pas qu'en application du bail, elle est tenue d'effectuer les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil reprises à la clause X article 1er du bail. La lourde campagne de rénovation retenue par l'expert pour procéder à la remise en état des lieux concerne les éléments structurels de l'immeuble : le remplacement ou le confortement des solives, la reprise des maçonneries des façades et des pignons, l'incorporation de contreventements dans les planchers et au niveau de la charpente de toiture. Il s'agit par conséquent des grosses réparations incombant au bailleur. 



La commune de [Localité 7] ne peut donc pas reprocher au locataire à propos de ces réparations de ne pas avoir effectué des travaux d'entretien courant et de ne pas l'avoir alerté assez tôt de la survenance des désordres étant au surplus relevé par l'expert judiciaire, d'une part, que M. [U] [R] a prévenu le bailleur sur le mauvais état de l'immeuble en temps utile soit en avril 2016 ce qui est établi par le courrier que le preneur a adressé au bailleur le 5 avril 2016 aux termes duquel il informait ce dernier de la chute de deux briques du mur de la façade et, d'autre part, s'agissant plus particulièrement de la dégradation des pignons que ces derniers sont parfaitement visibles depuis la rue au contraire de la pile en brique de l'angle nord du bâtiment atteinte d'une déstructuration des joints relevée en cours d'expertise. 



Si la commune de [Localité 7] reproche à l'expert de s'être prononcé sur les responsabilités, il ressort du rapport en page 12 que M.[O] a répondu à la question posée « Donner tous éléments utiles permettant à la juridiction susceptible de se prononcer sur le fond de dégager les responsabilités encourues » en citant les stipulations du bail sur les réparations soit les articles 1 et 2 du chapitre X (ci-dessus cités), en soulignant que les désordres affectent les éléments structurels de l'immeuble. Quand bien même l'expert judiciaire a répondu que la responsabilité de la locataire ne peut pas être engagée sur de tels désordres la Cour rappelle qu'elle n'est pas liée par une opinion d'ordre juridique exprimée par un expert et la Cour constate que la commune de [Localité 7] ne conteste pas que les désordres affectent les éléments structurels de l'immeuble de sorte que ce moyen est sans portée.



Il s'ensuit au regard des obligations du bailleur rappelées plus haut, des constatations de l'expert judiciaire sur la nature des désordres, du défaut d'entretien de la chose louée imputable à la bailleresse qui connaissait parfaitement le bien immobilier situé dans le centre bourg de la commune et dont la construction est ancienne, que les conditions d'application de la clause XIV du bail qui traite de la résiliation de plein droit du bail pour destruction totale du bien n'étaient pas réunies de sorte que la notification le 18 septembre 2018 d'une résiliation sans indemnité faite à M.[U] [R] par la commune de [Localité 7] n'était pas justifiée quand bien même les locaux étaient devenus impropres à l'exploitation prévue par le contrat de bail ainsi que relevé par M.[O] puisque cette impropriété à destination procède de manquements du bailleur à ses obligations et non d'une cause totalement indépendante de sa volonté. Pour ce même motif, le coût élevé des travaux par rapport à la valeur de l'immeuble ne saurait caractériser la destruction totale du bien au sens de la clause XIV du bail.



La résiliation du bail doit être prononcée aux torts de la commune de [Localité 7].





Sur les réparations 



Exposé des moyens :



M. [C] [L], M. [X] [J], Mme [K] [B], Mme [M] [N], Mme [E] [G], M. [S] [R] et M. [H] [R] soutiennent que :



- les héritiers de M. [R] poursuivent d'exploiter, dans l'attente d'une décision les rétablissant dans leurs droits, le snack dont l'activité était complémentaire ; ils ont effectué les formalités pour poursuivre l'exploitation du fonds de commerce ; il existe un attachement familial et historique aux commerces exploités par leur père et grand-père ; 



- à titre subsidiaire, ils sollicitent la réparation des préjudices découlant de leur éviction irrégulière ; soit une indemnité d'éviction de 60 000 euros, une expertise pouvant être ordonnée à titre subsidiaire ;

 

- le bailleur a bénéficié d'un enrichissement injustifié à leur détriment qu'ils évaluent à 163 200 euros ; à titre subsidiaire, cette somme serait due au titre du manquement du bailleur à ses obligations de bonne foi et de loyauté ; il ne s'agit pas de contester la plus-value liée au marché immobilier, mais uniquement la part résultant de l'éviction injustifiée au détriment des héritiers de M.[R] qui se trouvent dépossédés de leur fonds de commerce dont ils n'ont pas pu poursuivre ni l'exploitation ni le développement ;



- ces demandes indemnitaires ne sont pas nouvelles ; elles résultent de l'évolution du litige et sont la conséquence de la position même de la commune ;



- la demande relative au versement de l'indemnité d'éviction n'est pas prescrite ; elle demeure une demande en défense répondant à la position de la commune contestée par l'assignation délivrée le 2 octobre 2018, interrompant ainsi la prescription de deux ans qui s'étend aux demandes formées en cause d'appel ;



- ils ont été empêchés d'exploiter leur fonds de commerce depuis le juin 2017 ; cette situation leur a causé un préjudice économique d'exploitation outre un préjudice moral :



- le maintien du bail uniquement sur le local dit du « snack », consécutif à la perte de la chose louée sur le local principal, entraîne une rupture de l'équilibre contractuel et une atteinte manifeste à la volonté commune des parties ; ils doivent, au minimum, pouvoir bénéficier d'un réaménagement du loyer ; si le montant du loyer du snack fixé par le tribunal judiciaire est confirmé, il est demandé, sauf compensation judiciaire, de leur accorder un délai de paiement de six mois à compter de la notification de l'arrêt pour régler le solde éventuellement dû au titre des loyers et charges du snack.



 

La commune de [Localité 7] fait valoir que : 

 

- la réintégration du preneur est impossible puisque le fonds a disparu et que l'activité d'hôtellerie de M. [R] a cessé par l'effet de l'arrêté du 17 juin 2017 ; le fonds n'est plus exploité depuis des années de telle sorte que la clientèle a disparu ; l'injonction donnée à la commune de réaliser les travaux devient ainsi sans objet et l'astreinte totalement irréaliste au regard de l'importance des travaux à réaliser ; la commune est tenue de mettre en 'uvre une procédure d'appel d'offre dont la durée ne peut être inférieure à 10 mois ; 



- seule la perte du fonds peut être indemnisée ; 



- le calcul du préjudice d'exploitation réclamé par les appelants porte sur une indemnité annuelle supérieure au chiffre d'affaires que réalisait M. [R] avec ses deux activités alors qu'en dépit du litige, le snack a toujours été exploité sans discontinuer ;



- le raisonnement tenu par les appelants sur le préjudice économique est comptablement incohérent, puisqu'il conduit à indemniser trois fois un préjudice résultant de l'arrêt de l'activité d'hôtel ; l'indemnisation ne pourrait correspondre qu'à la perte de chance de réaliser un profit ;



- la fermeture de l'hôtel n'a pas affecté l'activité de snack ; les appelants ne justifient pas des chiffres de cette activité ; M. [R] a cessé de régler les loyers et charges à compter du 2ème semestre 2017 pour le bâtiment utilisé pour l'activité de restauration rapide qui n'a jamais cessé ;



- la demande d'indemnisation du préjudice moral est une demande nouvelle irrecevable sinon non fondée ni en son principe ni en son montant ;

 

- la demande de paiement d'une indemnité d'éviction est nouvelle et irrecevable puisqu'elle n'a été formulée que dans le cadre des dernières écritures signifiées le 25 novembre 2025 ; cette demande est prescrite ; la somme réclamée est excessive ; 

 

- la demande d'indemnisation au titre de l'enrichissement sans cause est nouvelle et irrecevable sinon infondée ; l'indivision [R] tente d'obtenir une double indemnisation de son préjudice et la demande dépasse largement la valeur même du fonds de commerce de l'hôtel ; un enrichissement sans cause ne saurait être calculé sur la valeur de l'immeuble dès lors que M. [R] puis ses héritiers n'ont jamais été propriétaires du bien et ne peuvent ainsi prétendre à aucun droit sur la valeur de ce bien ; l'enrichissement sans cause suppose la démonstration de la mauvaise foi ce qui n'est pas le cas ; aucun préjudice ne saurait exister dans la mesure où d'après l'indivision [R] ce préjudice serait lié à la vente du bien qui n'a pas eu lieu ; il est difficile de comprendre comment l'absence de réalisation de travaux par le bailleur permettrait une indemnisation du preneur en lien avec la valeur de revente du bien ;



- l'activité de snack s'est poursuivie les appelants ne produisent aucun document de nature à étayer la réalité des difficultés ; il est erroné de considérer que la division des locaux justifierait une baisse aussi importante du loyer déjà très faible.





Réponse de la cour 



- Sur la demande de réintégration



Si la résiliation de plein droit du bail sans indemnité notifiée le 18 septembre 2018 est jugée infondée, il n'en demeure pas moins que le 17 juin 2017, l'activité d'hôtellerie de M.[R] a cessé par l'effet de l'arrêté de fermeture pris par la commune dans la suite de l'avis défavorable à la poursuite de l'exploitation émis par la commission de sécurité le 7 juin 2017, arrêté qui n'a pas fait l'objet d'une annulation.



En cours d'expertise judiciaire soit en mars 2018, la commune de [Localité 7] a indiqué que compte tenu du coût important des travaux à venir, elle avait pris la décision de ne pas les réaliser et de mettre l'immeuble en vente en l'état. Compte tenu de la position adoptée par la commune l'expert judiciaire a considéré sans objet le chiffrage des travaux de restructuration. 



Néanmoins la commune de [Localité 7] justifie par la note du cabinet d'architecture [P] [Y] du 15 avril 2022 que le coût des travaux pour permettre l'exploitation du fonds de commerce d'hôtellerie est de 1 200 000 euros HT et hors assurance, étude, frais d'architecte ce qui est en concordance avec les chiffrages donnés le 5 juin 2025 par l'agent immobilier chargé de la vente du bien soit de l'ordre de 889 150 à 1 053 150 euros HT. Les consorts [R] ne produisent aucun autre chiffrage, la cour relevant que le devis du 12 décembre 2016 établi par la société ALD Bâtiment à la demande de la commune n'a pas été soumis à l'appréciation de l'expert judiciaire et est en tout état de cause obsolète puisque datant de plus de neuf années.

 

Il est établi que par courrier recommandé du 12 février 2018, la commune de [Localité 7] a informé M. [U] [R] de la décision de céder l'immeuble situé [Adresse 6], de la proposition qui lui était alors faite d'acquérir le bien pour le prix de 100 000 euros à charge pour lui d'effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du bien. Il n'est pas discuté que M.[R] n'a pas accepté cette proposition. 



Le bien immobilier est en vente et la commune de [Localité 7] démontre par les courriers du 10 octobre 2025 de Maître [F], notaire à [Localité 9] et de madame [V], gérante de l'agence immobilière chargée de la vente du bien que la vente qui était envisagée dans le courant de l'été 2025 n'a pas pu aboutir.



Dans ses conditions, compte tenu du coût important des travaux à réaliser, de la mise en vente du bien, la demande de réintégration dans le local litigieux frappé de fermeture doit être rejetée. 





- Sur la recevabilité des demandes indemnitaires



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ». 



Aux termes de l'article 565 du même code, « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. »



Et selon les dispositions de l'article 566 du même code « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. » 



La demande principale des consorts [R] tendant à la réintégration des locaux, sont accessoires à celle-ci leurs demandes tendant à obtenir la réparation des préjudices résultant de l'inexécution par le bailleur de ses obligations issues du contrat. 



La résiliation de plein droit du bail sans indemnité ayant été jugée infondée par la cour, la demande relative au versement de l'indemnité d'éviction présentée en appel n'est pas prescrite.





- Sur les préjudices



* le préjudice économique 



La somme annuelle de 26.700 euros qui est réclamée correspond selon les appelants à :



- la marge brute qui est équivalente au chiffre d'affaires soit 17 000 euros sur la base du chiffre d'affaires de l'année 2016, calculée par la déduction des achats de matières premières et d'approvisionnements qui ne concernent que la partie snack.



 - au préjudice lié à la difficulté du snack à faire face à ses charges fixes du fait de la perte de marge de l'activité de l'hôtel ; les charges fixes externes, d'un montant moyen de 23 000 euros, étaient couvertes à 30 % par la marge de l'hôtel, sur laquelle M [R], puis ses ayant-droits, n'ont pas pu compter depuis 2017 d'où un préjudice de 6 900 euros par an.



- la perte de marge brute sur l'activité du snack du fait de la fermeture de l'hôtel qui a eu un impact sur la fréquentation du snack situé en face : la perte de chiffre d'affaires 2016-2017 est de 3 847 euros rapportée au niveau de marge brute de cette activité (70%) soit un préjudice économique de 2 800 euros par an.



Réponse de la cour

 

L'indemnisation de la perte d'exploitation de l'hôtel ne peut correspondre à la perte de chiffre d'affaires mais à la perte de la seule marge brute de l'hôtel de sorte qu'il n'y a pas lieu d'y intégrer l'indemnisation du préjudice allégué portant sur la difficulté du snack à faire face à ses charges fixes ou encore le préjudice allégué de perte de marge brute sur l'activité snack, la cour relevant de plus que les appelants ne produisent aucune attestation d'un expert comptable pour permettre de justifier la somme qu'ils réclament au titre de la perte d'exploitation. Ils ne justifient pas plus des chiffres concernant le snack à compter de 2018 permettant d'apprécier la réalité de l'impact de la fermeture de l'hôtel sur cette activité.

 

L'analyse des comptes produits par les consorts [R] au titre des années 2014, 2015 et 2016 témoignent que l'activité de l'hôtel était en baisse et que l'activité du snack était en cours de développement. Ainsi, en 2014, l'hôtel représentait 46 % du chiffre d'affaires, 40 % en 2015 et 36 % en 2016. 



Le résultat dégagé au 31 décembre 2016 s'établit à 3.916 euros et il intègre tant l'activité d'hôtellerie que celle du snack. 

 

La marge brute est la différence entre le chiffre d'affaires et les charges variables de l'entreprise. Si les consorts [R] soutiennent qu' elle est équivalente au chiffre d'affaires, les achats de matières premières et approvisionnements ne concernant que la partie snack, la cour relève que l'hôtellerie est aussi concernée par ces achats ainsi que cela ressort des bilans. 



Il convient de raisonner sur la base de la moyenne des chiffres d'affaires de l'hôtellerie de 2014, 2015 et 2016, soit 15.958 euros et non sur la base du seul chiffre d'affaires de 17 000 euros ce qui permet d'apprécier le préjudice lié à la perte de chance de dégager une marge brute.



Faute pour les appelants de justifier du taux de marge réelle de l'activité d'hôtel, la cour se référera aux données de l'INSEE produites par la commune de [Localité 7] et appliquera le taux de marge brute des hôtels en France en retenant le taux maximum de 12 % qui sera appliqué au montant de 15.958 euros. 



C'est une somme de 1.914,96 euros par an arrondi à 1915 euros par an qu'il convient d'accorder aux consorts [R] de 2017 jusqu'au paiement de l'indemnité liée à leur éviction.





* l'indemnité liée à la perte du fonds de commerce d'hôtellerie pour éviction

 

Les consorts [R] sollicitent la somme de 60 000 euros au titre de la perte du fonds en tenant compte de son caractère et emplacement exceptionnel, des honoraires de recherche et reprise d'un nouveau fonds, du trouble commercial, des frais de réinstallation. 



La commune de [Localité 7] fait valoir que l'indivision [R] reconnaît que le ratio dépend du standing de l'hôtel ; or, indépendamment des travaux à réaliser, la cour constatera que l'hôtel exploité par M [R] était très rudimentaire.



Réponse de la cour 



Si le fonds de commerce était exploité dans un établissement entré dans le patrimoine culturel de [Localité 7] dans la mesure où il s'agit d'un des lieux de tournage du film de [KW] [CO], « Un Singe en Hiver », il n'en demeure pas moins au vu des états des lieux de sortie que l'hôtel était très rudimentaire nonobstant sa vétusté, le manque d'entretien des éléments structurels, les vices de construction.

 

Du fait de la résiliation du bail notifiée à M.[R] dans la suite de l'arrêté de fermeture de l'établissement et du dépôt du rapport de l'expert judiciaire, M.[U] [R] a perdu son fonds de commerce qu'il exploitait depuis 1976 dans un établissement dont la localisation était remarquable. La clientèle n'a pas pu revenir dans les lieux et le droit au bail est perdu. 



Il s'ensuit qu'en tenant compte de ces éléments, l'indemnité visant à indemniser les consorts [R] de l'éviction du local litigieux sera fixée à la somme réclamée de 60 000 euros. 

 



* sur l'indemnité de 163 000 euros réclamée au titre d'un enrichissement sans cause ou pour manquement aux obligations contractuelles



Dès lors que le préjudice allégué serait lié à la plus-value résultant de la vente projetée de l'immeuble et que la vente n'a pas été concrétisée, il en résulte que le préjudice n'est qu'hypothétique de sorte que la demande d'indemnisation sera rejetée tant sur le fondement de l'enrichissement sans cause que sur le manquement du bailleur à ses obligations de bonne foi et de loyauté, la cour rappelant que la vente du bien immobilier a été proposée à M.[R] qui n'a pas donné suite à cette proposition. 





* le préjudice moral 



Les consorts [R] font valoir que : 



La fermeture a mis un terme prématuré et brutal à une vie professionnelle bâtie sur le développement et la fidélisation d'une clientèle locale et touristique, et la résistance abusive de la commune à l'égard de M [R], a constitué un bouleversement profond pour lui, fragilisant sa santé alors que celui n'a jamais pu de son vivant rouvrir son commerce ;

 

Ses ayants droit, qui ont fait le choix de poursuivre cette activité hôtelière dans la continuité d'une entreprise familiale, se trouvent confrontés à l'impossibilité de reprendre cette exploitation.

 

Ils vivent dans l'attente d'une réintégration dans leurs droits, et dans l'incertitude de pouvoir faire revivre un fonds familial auquel ils sont intimement attachés ; ce temps perdu, ces projets contrariés, ce patrimoine professionnel et affectif nié, constituent un préjudice moral réel, personnel et autonome, distinct du préjudice économique.

 

Ils ont découvert dans la presse locale que le bien était sur le point d'être vendu et surtout que l'acheteur envisageait de l'exploiter comme hôtel. 



La commune de [Localité 7]. réplique que : 



Il n'est pas contesté que M [R] exploitait son établissement depuis plusieurs dizaines d'années, mais au moment de la résiliation du bail il avait un âge avancé (plus de 80 ans) qui pouvait justifier son départ en retraite ; avant la procédure, il a toujours exploité seul son activité.

 

Il ne peut être considéré que la rupture serait survenue dans des conditions vexatoires alors que l'interdiction d'exploiter l'hôtel était motivée par la dangerosité de l'immeuble confirmée par l'expert judiciaire ;



A deux reprises, M [R] a eu la possibilité de racheter l'immeuble au prix de 100.000 euros sous la seule condition qu'il s'engage à réaliser les travaux de remise en état du bien. 

 

Réponse de la cour 



Il est constant que Monsieur [R] a eu la possibilité de racheter l'immeuble au prix de 100.000 euros et que cette offre n'a pas été acceptée. 



Si les appelants font état de l'attachement de la famille [R] au fonds de commerce d'hôtellerie , ils ne produisent aucun témoignage en ce sens alors que selon la commune, leur auteur exploitait seul l'établissement sans aucune aide de ses enfants.



Si en effet l'arrêté de fermeture de l'établissement pris le 17 juin 2017 par le maire de la commune ne mentionne pas que ladite fermeture était pour l'essentiel due à l'état de la structure de l'immeuble pouvant en affecter la sécurité pour ses occupants, état non imputable à l'exploitant, il est constant que la commission de sécurité le 7 juin 2017 a relevé cette circonstance et enfin cet arrêté n'a pas été annulé. En tout état de cause il n'est pas plus justifié de l'existence d'un préjudice moral lié à la teneur de cet arrêté. 



Le préjudice moral allégué n'étant nullement justifié, la demande sera rejetée. 





Sur le loyer du snack



Les consorts [R] soutiennent que : 



* le maintien du bail uniquement sur le local dit du « snack » entraîne une rupture de l'équilibre contractuel ; ils doivent pouvoir bénéficier d'un réaménagement du loyer ; le local à usage de snack, isolé et privé de toute synergie commerciale avec l'hôtel, ne permet pas une exploitation autonome viable, comme le démontrent les pièces comptables et la baisse de chiffre d'affaires dès 2017 ; 



* sa configuration vétuste, sa situation en retrait dans une commune à faible attractivité hors saison et la perte de clientèle induite par la fermeture du site principal, justifient pleinement une réduction significative du loyer ; 



* au regard des circonstances de l'affaire, le loyer pour l'occupation partielle doit être réduit à la somme de 600 euros par an, à compter du 1er juin 2017 de façon définitive en cas d'éviction de l'hôtel [Adresse 6] ; à titre subsidiaire, si le loyer fixé par le tribunal est maintenu, ils sollicitent un délai de paiement de six mois à compter de la notification de l'arrêt pour régler le solde éventuellement dû au titre des loyers et charges du snack, 



La commune de [Localité 7] réplique que : 



* le tribunal a ordonné le maintien du bail sur la partie des locaux où est exploité le snack à la demande de Monsieur [R] ; la commune ne s'y est pas opposée ;

 

* l'activité de snack, en dépit de la résiliation partielle du bail portant sur l'immeuble à usage d'hôtel et surtout du décès de M [U] [R] s'est poursuivie ; le snack est toujours ouvert et il ne présente pas de signe de difficultés économiques ; l'indivision ne produit aucun document comptable de nature à étayer la réalité des difficultés ;

 

* l'indivision [R] évoque une perte de clientèle liée à la fermeture de l'hôtel sans en justifier ; le local dispose d'une grande terrasse ce qui représente un atout majeur pour une activité saisonnière ; le loyer doit être fixé à 3.000 euros par an, ce qui constitue déjà un montant symbolique. 





Réponse de la cour



Le premier juge a relevé que parties s'accordaient sur la poursuite du bail commercial renouvelé le 6 juin 2015 à l'égard des locaux situés [Adresse 9] à [Localité 7]. 



Les obligations respectives des parties sont définies par le bail renouvelé le 6 juin 2015. 



Il y est précisé que le local comporte une salle à usage de snack-bar, quatre chambres au-dessus équipées d'eau courante, un terrain devant cette construction, en arrière du côté nord une remise avec grenier au-dessus, un p