Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 17 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 17 AVRIL 2026



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/11747 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLUIR



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Juin 2025 -Président du tribunal judiciaire de Bobigny - RG n° 25/00301





APPELANTE 



Société SCI [T] [X], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : R054





INTIMÉS 



Mme [R] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]



M. [W] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]



S.A.S. RAMAYAL, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentés par Me Elsa LEVY, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque :PC 478





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 mars 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère 



qui en ont délibéré,

 

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

 

ARRÊT :



- Contradictoire

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition. 

 





Suivant contrat du 4 décembre 2018, la société [T] [X] a donné en location à Mme [S], agissant pour le compte de la société Ramayal en cours de constitution, divers locaux commerciaux dans l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] (Seine-[Localité 4]), lesquels sont les suivants :

- lot n°1 : dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, un local commercial à droite en regardant la façade ;

- lot n°17 : dans le bâtiment A, au sous-sol, une cave portant le numéro 17 ;

- lot n°32 : dans le bâtiment D, au rez-de-chaussée à droite, une arrière-boutique à usage de réserve, 

- lot n°33 : dans le bâtiment D, au rez-de-chaussée à droite, une arrière-boutique comprenant : couloir, bureaux, sanitaires, réserve ;

- lot n°38 : dans le bâtiment D, au sous-sol, une cave portant le numéro 38.



Suivant acte du même jour, M. et Mme [S] se sont portés caution solidaire des engagements de la société Ramayal.



Par acte signifié le 19 novembre 2024, la société [T] [X] a fait délivrer à la société Ramayal un commandement de payer, visant la clause réolutoire, pour les sommes en principal de 27.012,02 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2024 et de 2.701,20 euros au titre de la clause pénale. 



Ce commandement de payer a été dénoncé aux cautions le 3 décembre 2024.



Par actes des 20 et 21 janvier 2025, la société [T] [X] a fait assigner la société Ramayal et M. et Mme [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir, notamment, constater l'acquisition de la clause résolutoire et obtenir la condamnation des défendeurs au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés et d'une indemnité d'occupation. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 25 juin 2025, le premier juge a : 


rejeté les demandes de la société [T] [X] ; 

condamné la société [T] [X] au paiement des dépens ; 

rejeté le surplus des demandes. 




Par déclaration du 3 juillet 2025, la société [T] [X] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a rejeté ses demandes et l'a condamnée au paiement des dépens. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 décembre 2025, la société [T] [X] demande à la cour de : 


réformer, en toutes ses dispositions, l'ordonnance rendue le 25 juin 2025 ;


Statuant de nouveau, 


prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial ayant lié les parties, par l'effet de la clause résolutoire insérée audit bail, à compter du 19 décembre 2024 ;








En conséquence, 


ordonner l'expulsion des locaux litigieux de la société Ramayal ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique ; 

ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place ; 

condamner par provision et 'in solidum' la société Ramayal et M. et Mme [S] à lui payer la somme de 42.520,37 euros correspondant d'une part, aux arriérés de loyers et charges dus jusqu'au mois d'avril 2025 inclus, soit la somme de 38.654,89 euros et, d'autre part, au montant de la clause pénale contractuellement prévue, soit la somme de 3.865,48 euros ; 

en toute hypothèse, condamner la société Ramayal à lui payer, au titre des arriérés de loyers et charges dus, la somme de 18.967,49 euros que cette dernière reconnaît devoir ; 

condamner par provision et 'in solidum' la société Ramayal, Mme et M. [S] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant 20.413 euros à compter du 19 décembre 2024 et ceci jusqu'à libération effective, totale et définitive des locaux litigieux ; 

ordonner que le dépôt de garantie qu'elle détient actuellement lui soit définitivement acquis ; 

condamner in solidum la société Ramayal, Mme et M. [S] aux dépens en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer du 19 novembre 2024 et la dénonciation à caution du 3 décembre 2024, et à lui payer la somme de 3.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.




Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 24 février 2026, la société Ramayal et Mme et M. [S] demandent à la cour de :

 A titre principal, 


déclarer mal fondé l'appel interjeté par la société [T] [X] ;


Par conséquent, 


confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ; 

débouter la société [T] [X] de toutes ses demandes ; 


Y ajoutant, 


condamner la société [T] [X] aux dépens et à verser à chacun d'eux la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 


A titre subsidiaire:


cantonner la condamnation au titre de la dette locative à 18.967,49 euros ; 

fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 9.837,61 euros correspondant au montant du loyer et des charges. 




L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 mars 2026. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



SUR CE, LA COUR



Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle. 



Selon l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. 



En l'espèce, la société [T] [X] soutient qu'il n'existe aucune contestation sérieuse faisant obstacle au constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dès lors que la société locataire n'a jamais argué de désordres de nature à l'empêcher d'occuper les lieux et d'exploiter son fonds de commerce conformément au contrat et qu'en tout état de cause, l'arrêt de mise en sécurité ne vise pas spécifiquement les surfaces commerciales dont s'agit situées au rez-de-chaussée des bâtiments A et D outre que cet arrêté est intervenu plus de cinq mois après le commandement de payer délivré le 19 novembre 2024, soit plus d'un an après les premiers incidents de paiement courant de janvier à novembre 2024. Enfin, seul un empêchement total d'utiliser les lieux permettrait de suspendre le paiement des loyers, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



La société Ramayal oppose que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par le bailleur car celui-ci connaissait les désordres structurels affectant l'immeuble depuis au moins 2022. En outre, et contrairement à ce que le bailleur soutient, l'arrêté de mise en sécurité d'avril 2025 vise explicitement les caves et les surfaces commerciales qu'elle occupe, ainsi que l'arrêté de mise en sécurité intervenu en février 2026.



Par ailleurs, la société Ramayal fait état d'un accord entre les parties pour mettre en place un échéancier de paiement qu'elle a respecté contrairement à la société [T] [X] qui n'a pas présenté ses chèques des mois de juillet et août 2025 à l'encaissement. Elle sollicite enfin le remboursement du loyer du mois de mai 2025 qui n'était pas dû suite à l'arrêté de mise en sécurité. 



Au cas présent, il est constant que l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] a fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité du 2 avril 2025 par la mairie de [Localité 4] en raison des dégradations affectant notamment les caves du bâtiment D et du bâtiment A et le commerce du bâtiment A.



Il est constant que les locaux donnés à bail par la société [T] [X] à la société Ramayal sont les lots n°1, n°17, n°32, n°33 et n°38 situés au rez-de-chaussée et au sous-sol du bâtiment A, ainsi qu'au rez-de-chaussée et au sous-sol du bâtiment D de l'immeuble et que l'arrêté de mise en sécurité du 2 avril 2025 a relevé des désordres précisément au niveau de ces mêmes zones, à savoir les ' caves du bâtiment A et dans le bâtiment A au niveau du commerce ' et les ' caves du bâtiment D '.



Dans ces conditions, et contrairement à ce que la société bailleresse soutient, l'arrêté de mise en sécurité du 2 avril 2025 concerne explicitement les caves et les surfaces commerciales occupées par la société Ramayal.



Selon l'article L. 521-2, alinéa 1, du code de la construction et de l'habitation, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.



Il est relevé que les loyers concernés par le commandement de payer litigieux sont antérieurs de plusieurs mois audit arrêté, de sorte que le preneur n'est pas dispensé du paiement des loyers antérieurs. 



Si l'arrêté de péril peut être un indice de l'état dégradé de l'immeuble antérieurement, encore faut-il que le preneur rapporte la preuve d'une exception d'inexécution préalable à l'arrêté. 



Or, d'une part,  il n'est pas contesté que le preneur a continué à exploiter les locaux et les exploite toujours. 



D'autre part, le preneur ne produit aucune pièce démontrant avoir  informé son bailleur de l'impossibilité d'exploiter les locaux compte tenu de l'état de l'immeuble ou l'avoir mis en demeure d'effectuer des travaux. 



Le preneur ne rapporte donc pas la preuve que l'état des locaux loués rendait impossible l'exploitation de son commerce et que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance. Dans ces conditions, la contestation soulevée par la société Ramayal n'est pas sérieuse, celle-ci n'ayant pas été privée de la possibilité d'exploiter les locaux loués et ne produisant aucune pièce attestant de pertes de chiffre d'affaires liées à un trouble de jouissance. 



La société [T] [X] a fait délivrer à la société Ramayal par acte du 19 novembre 2024 un commandement, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour avoir paiement de la somme de 27.012,02 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2024. 



Il résulte de l'extrait de compte couvrant la période du 1er mai 2019 au 1er janvier 2025, et il n'est, au demeurant, pas contesté, que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le mois de cet acte. 



Dans ces conditions, le défaut de paiement des causes du commandement de payer dont la validité ne se heurte à aucune contestation sérieuse, et dont il n'est pas démontré qu'il aurait été délivré de mauvaise foi par le bailleur, dans le mois de cet acte ne peut que conduire au constat de la réunion des conditions de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 décembre 2024.



En conséquence il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise de ce chef, de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 décembre 2024 et d'ordonner l'expulsion de la société Ramayal et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4] (Seine-[Localité 4]), celle-ci étant devenue occupant sans droit ni titre à compter de cette date ainsi que la séquestration du mobilier se trouvant sur place.



Sur la demande de provision



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



La société [T] [X] fait valoir, à titre principal, et contestant tout paiement partiel de sa créance, que la société Ramayal reste redevable d'une somme de 38.654,89 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges dus jusqu'au mois d'avril 2025 et, subsidiairement, que celle-ci reconnaît, aux termes de ses conclusions, être redevable, au titre de sa dette locative, de la somme de 18.967,49 euros de sorte qu'il conviendrait, à minima, de la condamner au paiement de ladite somme, la non contestation de ce montant conduisant à l'absence de toute contestation sérieuse sur la provision au titre de l'arriéré locatif.



Elle sollicite encore le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 20.413 euros à compter du 19 décembre 2024 et jusqu'à la libération des locaux en se fondant sur la clause du bail qui prévoit que si par des manoeuvres dilatoires, le preneur parvient à se maintenir dans les lieux, il sera tenu de verser jusqu'à son départ effectif, une indemnité d'occupation égale au double du loyer majoré du montant des charges. 



La société Ramayal fait état d'un échéancier de paiement convenu entre les parties et de la remise à son bailleur de cinq chèques d'un montant de 5.395,80 euros chacun dont les deux derniers, qui devaient être respectivement encaissés les 20 juillet et 20 août 2025, n'ont pas été débités. 



Elle invoque l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, qui dispose que les loyers cessent d'être dus à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté de mise en sécurité, de sorte que le loyer du mois de mai 2025 n'était pas dû, alors qu'elle l'a réglé à hauteur de 3.500 euros. Elle estime, dans l'hypothèse où l'ordonnance entreprise serait infirmée, que la somme précitée ainsi que celle de 16.187,40 euros correspondant à l'encaissement de trois chèques, devraient être déduites de la dette locative, de sorte qu'elle resterait devoir la somme de 18.967,49 euros. 



Il est rappelé qu'en application de l' article L.521-2 du code de la construction et de l'habitation susvisé, aucune somme n'est due en contrepartie de l'occupation des locaux à compter de l'affichage ou de la notification de l'arrêté de mise en sécurité. 

 

L'obligation de la société Ramayal au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de l'occupation sans droit ni titre des locaux depuis la date d'acquisition des effets de la clause résolutoire jusqu'au 2 avril 2025, date à laquelle l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4] qui abrite les locaux litigieux, a fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 



Il en résulte que l'indemnité d'occupation au paiement de laquelle sera tenue la société Ramayal, sera fixée au montant du dernier loyer majoré des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi depuis le 19 décembre 2024 jusqu'au 2 avril 2025. 



En effet, la majoration sollicitée constitue une clause pénale susceptible d'être minorée par le juge du fond, de sorte que la demande de la société appelante se heurte à une contestation sérieuse de ce chef. En outre sa demande pour la période postérieure à la notification de l'arrêté se heurte également à une contestation sérieuse et sera donc rejetée. 



Au regard du dernier décompte produit par le bailleur en date du 8 avril 2025, déduction faite d'un virement du 4 avril 2024 d'un montant de 2.000 euros, le montant de l'arriéré de locatif, charges et indemnités d'occupation s'établit à la date du 1er avril 2025 (date d'exigibilité du terme) à la somme de 38.654,89 euros.



La société Ramayal fait état d'un accord intervenu avec la société [T] [X] portant sur le règlement de la dette en cinq échéances et indique lui avoir remis cinq chèques d'un montant de 5.395,80 euros dont trois ont été débités, ce que conteste l'intimée. 



Mais, la société Ramayal produit d'une part, un échange de messages sms dont deux ainsi rédigés : 'ok il faut faire virement demain du loyer de mars' et 'Et faire 5 chèques de 5.395,8 a encases (à encaisser) 05/03 05/04 05/05 05/06 05/07 ' auxquels il a été répondu 'Ok no problème', d'autre part, un extrait de son compte bancaire des mois d'avril à juillet 2025, qui révèlent troisdébits de la somme de 5.395,80 euros en date des 23 avril, [X] mai et 23 juin 2025 et, enfin, un extrait de compte au 20 mai 2025 (pièce n°3), non discuté par l'appelante. 



Il ressort de cet extrait de compte, qui se rapporte à la société Ramayal, qu'une somme de 5.395,08 euros a été encaissée et portée au crédit du compte de la société locataire le 6 mai 2025, que le loyer du mois de mai 2025 a été appelé et que trois encaissements d'un montant respectif de 2.000 euros, 500 euros et 1.000 euros ont été portés au crédit du compte locataire. 



Il résulte de ces éléments, que les règlements effectués doivent être déduits de la somme de 38.654,89 euros de sorte que l'obligation de la société Ramayal au paiement de l'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation ne se heurte à aucune contestation sérieuse à hauteur de 18.967,49 euros. 



Il est constant que Mme [S] et M. [S] se sont chacun portés caution personnelle, solidaire et indivisible pour le paiement des sommes dues par le preneur au titre du bail. Leur obligation à l'égard du bailleur, au demeurant non contestée, est établie avec l'évidence requise en référé, de sorte qu'ils seront tenus, en exécution de leur engagement solidaire, solidairement avec la société Ramayal au paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation. 



Dans ces conditions, il convient d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de provision de la société [T] [X] et de condamner solidairement la société Ramayal, Mme [S] et M. [S] à lui payer la somme provisionnelle de 18.967,49 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêté au 1er avril 2024.



La société [T] [X] sollicite encore la somme de 3.865,48 euros au titre de la clause pénale ainsi que la conservation du dépôt de garantie conformément aux stipulations du bail. 



Mais, ces clauses pénales sont susceptibles de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que les demandes formulées de ces chefs se heurtent à une contestation sérieuse et seront rejetées.



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Les dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024 et de la dénonciation aux cautions du 3 décembre 2024 seront supportés in solidum par la société Ramayal, Mme [S] et M. [S].



La société Ramayal, Mme [S] et M. [S] seront condamnés in solidum à payer à la société [T] [X], contrainte d'engager des frais irrépétibles dans la présente procédure, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 



Statuant à nouveau, 



Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 19 décembre 2024 ; 



Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de la société Ramayal et celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] (Seine-[Localité 4]), avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ; 



Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 



Condamne solidairement la société Ramayal, Mme [S] et M. [S] à payer à la société [T] [X], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 20 décembre 2024, jusqu'au 2 avril 2024, date de l'arrêté de mise en sécurité de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] (Seine-[Localité 4]) ; 



Condamne solidairement la société Ramayal, Mme [S] et M. [S], à titre provisionnel, à payer à la société [T] [X] la somme de 18.967,49 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 1er avril 2024 ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la société [T] [X] ; 



Condamne in solidum la société Ramayal, Mme [S] et M. [S] aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024 et de sa dénonciation aux cautions du 3 décembre 2024 ;

 

Condamne in solidum la société Ramayal, Mme [S] et M. [S] à payer à la société [T] [X] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





LE GREFFIER LE PRESIDENT