Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 17 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 17 AVRIL 2026



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/11101 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLSSU



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Mai 2025 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 25/01912





APPELANTE 



Mme [U] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/014356 du 12/06/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])



Représentée par Me Christelle VERSCHAEVE de la SELEURL CHETRIT-VERSCHAEVE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0734



INTIMÉS 



Mme [C] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]



M. [G] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentés par Me Guillaume ROUGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0205





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 19 mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :



Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère 

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère 

qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES 



ARRÊT :



- Contradictoire

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Catherine CHARLES, présent lors de la mise à disposition. 







Par acte ayant pris effet le 15 janvier 2010, M. et Mme [N] ont donné à bail à [J] [P] un appartement à usage d'habitation d'une superficie de 27m², situé [Adresse 3]), à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 780 euros et d'une provision sur charges de 80 euros. 



[J] [P] est décédé le 11 janvier 2014 et sa veuve, Mme [L], est restée dans les lieux de sorte que le bail s'est poursuivi à son profit.



Par acte du 22 mai 2024, Mme [N] a fait signifier à Mme [P] un congé pour vente avec effet au 14 janvier 2025 au prix de 300.000 euros net vendeur. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 juillet 2024, Mme [P] a contesté le prix proposé le considérant excessif et a sollicité l'annulation du congé. 



Par lettre du 23 juillet 2024, Mme [N] a formulé une nouvelle offre à Mme [P] d'un montant de 273.750 euros à laquelle il n'a pas été donné suite. 



Par lettre du 19 décembre 2024, Mme [P] a informé Mme [N] qu'elle ne pourrait pas quitter le logement pour le 15 janvier 2025 et a sollicité les quittances de loyer depuis février 2024. Celles-ci lui ont été adressées par lettre du 7 janvier 2025, dans laquelle il lui a été demandé de communiquer la date à laquelle elle pourrait quitter les lieux. Cette lettre est restée sans réponse. 



C'est dans ces conditions que par acte du 12 février 2025, M. et Mme [N] ont fait assigner Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, d'obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux. 



Par ordonnance contradictoire du 23 mai 2025, le premier juge a : 

- constaté que les conditions de délivrance à Mme [P] par M. et Mme [N] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 15 janvier 2010 concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] (4ème étage, Bâtiment A), à [Localité 4] sont réunies et que le bail a expiré le 14 janvier 2025 à minuit ; 

- constaté que Mme [P] occupe donc les lieux susvisés sans droit ni titre depuis le 15 janvier 2025 ; 

- accordé à Mme [P] un délai de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la décision ; 

- dit qu'à défaut pour Mme [P] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. et Mme [N] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; 



- rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

- condamné Mme [P] à verser M. et Mme [N] une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 1.046,55 euros à compter du 15 janvier 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou ensuite de l'expulsion ; 

- condamné Mme [P] à verser à M. et Mme [N], à titre provisionnel, la somme de 407,71 euros à valoir sur les charges locatives dues pour la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2024 ; 

- condamné Mme [P] à verser à M. et Mme [N], à titre provisionnel, la somme de 1.080,72 euros à valoir sur la révision du loyer pour la période du 1er avril au 31 décembre 2024 ; 

- déclaré irrecevable la demande de Mme [P] de provision au titre de loyers indûment versés ; 

- condamné Mme [P] à verser à M. et Mme [N] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [P] aux dépens. 



Par déclaration du 24 juin 2025, Mme [P] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 février 2026, Mme [P] demande à la cour de : 



- déclarer ses demandes recevables et bien fondées ; 

- infirmer l'ordonnance en ses dispositions dont elle a relevé appel ; 

statuant à nouveau, 

- constater l'existence de contestations sérieuses ; 

- dire qu'il n'y a pas lieu à référé ; 

- dire que le juge des référés est incompétent pour connaître de la demande d'expulsion et des demandes reconventionnelles formées par les bailleurs ; 

- débouter les époux [N] de toutes leurs demandes ; 

à titre subsidiaire, si par impossible l'expulsion devait être ordonnée, 

- lui accorder les délais les plus larges pour quitter les lieux, à savoir un délai complémentaire d'un an à compter du commandement de quitter les lieux ; 

- dire qu'aucune astreinte ne sera prononcée ;

en tout état de cause, 

- condamner les époux [N], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à lui délivrer les quittances correspondant aux loyers et /ou indemnités d'occupation qu'ils ont perçus ; 

- rejeter toute demande formée par les époux [N] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner les époux [N] à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance. 



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 24 février 2026, M. et Mme [N] demandent à la cour de :



- confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a condamné Mme [P] à leur verser, à titre provisionnel, les sommes de 407,71 euros à valoir sur les charges locatives dues pour la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2024 et de 1.080,72 euros à valoir sur la révision du loyer pour la période du 1er avril au 31 décembre 2024 et en ce qu'elle a rejeté leur demande d'astreinte ; 



et, statuant à nouveau, 

- condamner Mme [P] à leur verser une provision de 753,51 euros à valoir sur le rappel des charges locatives pour la période allant du 1er avril 2022 au 31 décembre 2024 ; 

- condamner Mme [P] à leur verser une provision de 3.072,85 euros à valoir sur la révision du loyer pour la période allant du 1er avril 2022 au 31 décembre 2024 ; 

- assortir la libération des locaux d'une astreinte de 100 euros par jour de retard en l'absence de départ volontaire des locaux dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ; 

- déclarer irrecevable, comme nouvelle en cause d'appel, la demande tendant à la délivrance de quittances de loyer ; 

- débouter Mme [P] de l'ensemble de ses demandes ; 

- condamner Mme [P] à leur verser une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner Mme [P] aux entiers dépens. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2026. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 

SUR CE, LA COUR 



Sur le trouble manifestement illicite et la demande d'expulsion 



Selon l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.



Il est acquis que l'occupation de locaux, sans droit ni titre, constitue un trouble manifestement illicite qui justifie, pour y mettre fin, que soit ordonnée une mesure d'expulsion. 



Pour que l'occupation du bien immobilier de M. et Mme [N] par Mme [P] soit constitutive d'un trouble manifestement illicite, il doit être établi que cette occupation s'effectue sans aucun titre régulier. 



Au cas présent, il est constant que par acte du 22 mai 2024, les bailleurs ont fait délivrer à Mme [P] un congé pour vente, pour le 14 janvier 2025 ; que ce congé contient une offre de vente du bien loué au profit de Mme [P] à hauteur de 300.000 euros ; que ce prix ayant été contesté par cette dernière le 16 juillet 2024, les bailleurs lui ont indiqué, par lettre en réponse du 23 juillet 2024, que le prix de 273.750 euros, conforme à ceux pratiqués et résultant des ventes notariales intervenues dans le secteur, leur a été imposé par l'administration fiscale et que s'il était accepté, la vente lui serait accordée ; que Mme [P] n'a pas donné suite à cette dernière proposition et s'est maintenue dans les lieux après l'expiration du délai de préavis. 



Pour contester le congé délivré, Mme [P] fait valoir que le prix proposé est excessif et dissuasif. Elle précise que la variation du prix entre mai et juin 2024 démontre que la fixation du prix ne relevait pas d'une donnée objective incontestable mais d'une appréciation discutable ; qu'il n'est produit aucun justificatif probant pour établir le sérieux du prix de 300.000 euros ; que celui de 273.500 euros ne résulte que d'une mention manuscrite figurant sur le formulaire de l'administration fiscale qui ne présente aucune valeur alors que le prix retenu par l'administration était de 219.000 euros. Elle ajoute que la pièce 16 produite par les intimés, censée consister en une extraction de la base de données DVF, est dépourvue de valeur probante dès lors qu'il est impossible d'en déterminer l'origine et l'authenticité et que les valeurs y figurant ne sont pas identiques à celles qu'elle établit par les estimations qu'elle produit. 



Elle indique encore qu'il n'est justifié d'aucune diligence révélant une intention réelle de vendre puisqu'il n'est produit aucun mandat de vente ni annonce de commercialisation. 



Elle en déduit qu'il n'est justifié d'aucun trouble manifestement illicite, le maintien dans les lieux ne pouvant, selon elle, être assimilé à une occupation sans droit ni titre justifiant une mesure d'expulsion d'autant qu'elle y réside depuis plus de quinze ans, en exécution du bail conclu le 15 janvier 2010, qu'elle s'acquitte des loyers, et qu'aucune décision n'a constaté la fin du droit au maintien dans les lieux. 



Il sera rappelé que s'il n'entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés d'annuler un congé pour vente, l'existence d'une contestation sérieuse sur sa validité constitue un moyen de nature à faire obstacle à une demande tendant à lui faire produire effet. 



Mme [P] ne démontre pas que le prix indiqué dans le congé avec offre de vente était dépourvu de tout caractère sérieux. 



Il ne peut en effet être tiré aucune conséquence de la mention manuscrite du prix de "273.500 euros sans décote" ajoutée sur la déclaration complémentaire de régularisation émanant de l'administration fiscale dès lors que celle-ci a tenu compte d'un prix de 219.000 euros après décote justifiée par la situation locative du bien et qu'il ne peut, en tout état de cause, être reproché à un propriétaire de chercher à vendre son bien au meilleur prix ainsi que l'a exactement retenu le premier juge. 



Les fourchettes de prix que Mme [P] invoque, comprises, pour la première, entre 209.000 euros et 221.000 euros (pièce 9-2), et, pour la seconde, entre 223.000 euros et 226.000 euros (pièce n° 15) résultant d'estimations données par deux agents immobiliers, ne peuvent établir avec l'évidence requise en référé que le prix proposé était excessif.



En effet, il apparaît que le prix de 300.000 euros correspond à une valeur au m² de 11.538 euros, laquelle correspond à celles d'appartements situés dans le même secteur géographique et de superficie quasi identique ainsi qu'il résulte de la pièce 9-2 précitée, laquelle fait état de quatre transactions intervenues au prix de 11.170 euros au m², 11.770 euros au m², 11.140 euros au m² et 11.080 euros au m². 



Il en résulte que la contestation émise par Mme [P] sur la validité du congé est dépourvue de tout caractère sérieux. 



Par ailleurs, il ne saurait être fait grief aux intimés de ne pas justifier des démarches entreprises pour parvenir à la vente du bien dès lors que ces démarches sont rendues nécessairement difficiles par son occupation. 



Le congé avec offre de vente ayant été délivré conformément aux dispositions de l'article 15.II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est manifeste que le bail a pris fin à l'issue du préavis, soit le 15 janvier 2025. En s'étant maintenue dans les lieux au-delà de cette date, sans avoir accepté l'offre de vente, Mme [P] est déchue de plein droit de tout titre d'occupation depuis cette date. Son maintien dans les lieux étant constitutif d'un trouble manifestement illicite, son expulsion ne peut être qu'ordonnée afin de le faire cesser. 



Il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef, y compris en ce qu'elle a rejeté la demande de prononcé d'une astreinte, celle-ci n'apparaissant pas utile dès lors que le recours à la force publique suffit pour assurer l'effectivité de la mesure. 



Sur la demande de délais pour quitter les lieux



Mme [P] soutient que le délai de six mois accordé par le premier juge serait insuffisant au regard de sa situation. A cet égard, elle rappelle qu'elle perçoit le RSA et l'aide au logement pour un montant total de 1.220 euros par mois, qu'elle vit avec son fils âgé de 22 ans, qui poursuit des études et qu'elle a déposé une demande de logement social sans qu'aucune attribution ne lui ait été faite à ce jour. 



Mais, si Mme [P] établit avoir formé une demande de logement social en 2003 renouvelée depuis, pour bénéficier d'un logement à [Localité 1], elle ne justifie d'aucune démarche concrète depuis la délivrance du congé pour vente pour rechercher activement un nouvel appartement au besoin, en étendant sa demande de logement social en proche banlieue. 



L'ordonnance entreprise ayant exactement apprécié la situation de Mme [P], sera donc confirmée de ce chef. Elle le sera également en ce qu'elle a prévu, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, que Mme [P] bénéficiera du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux. 



Sur les demandes de provisions



Mme [P] conteste la somme provisionnelle de 1.080,72 euros mise à sa charge par le premier juge au titre de la révision du loyer pour la période du 1er avril au 31 décembre 2024 en soutenant que la créance du bailleur n'est pas fondée sur une clause de révision régulièrement appliquée, précisant que celle-ci n'a pas été mise en oeuvre depuis 2016 et que son application rétroactive excède les pouvoirs du juge des référés. Elle estime que du fait de l'inexécution de cette clause contractuelle pendant plusieurs années, une analyse de l'intention des parties et de la potentielle renonciation du bailleur à son application doit être réalisée par le juge du fond. 



Elle conteste également la somme provisionnelle de 407,71 euros correspondant au différentiel entre les provisions mensuelles versées (100 euros) et les charges récupérables récapitulées dans une pièce non certifiée, non émise par le syndic et incomplète. Elle soutient qu'aucune régularisation n'a été formalisée depuis 2021 et que les documents produits par les bailleurs sont dépourvus de valeur probante. 



M. et Mme [N], qui reconnaissent ne pas avoir révisé le loyer depuis 2016 ni procédé aux rappels de charges depuis 2022, entendent solliciter des provisions à ce titre pour les trois dernières années en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. 



C'est ainsi, qu'ils réclament, au titre du loyer révisé, les sommes de 514,84 euros pour 2022, 1.056,96 pour l'année 2023 et 1.441,01 euros pour l'année 2024, soit la somme globale de 3.012,81 euros et, au titre des charges récupérables et taxe sur les ordures ménagères, les sommes de 209,97 euros pour 2022, 208,07 pour 2023 et 335,27 euros pour 2024, soit la somme globale de 753,51 euros.





L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.



Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.



En l'espèce, le contrat liant les parties prévoit que le loyer est révisé chaque année le 15 janvier. 



M. et Mme [N], qui reconnaissent ne pas avoir appliqué cette clause depuis 2016, ont sollicité la révision du loyer dans leurs conclusions déposées et développées devant le premier juge à l'audience du 1er avril 2025 ainsi qu'il résulte de l'ordonnance entreprise. Celle-ci sera donc confirmée en ce qu'elle leur a alloué une provision de 1.080,72 euros à valoir sur la révision du loyer pour la période du 1er avril au 31 décembre 2024, l'obligation de Mme [P] n'étant pas sérieusement contestable à ce titre dès lors que la demande du bailleur manifeste, avec l'évidence requise en référé, sa volonté de ne pas renoncer à la révision. 



Selon l'article 23 de la loi susvisée, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.



Ainsi que l'a retenu le premier juge, si les justificatifs de charges récupérables pour les années 2022 à 2024 ne mentionnent pas le nom du syndic, ils contiennent des précisions suffisantes telles le n° de lot (9), le nombre de pièces (2) et l'étage (4ème G) concerné permettant d'identifier sans difficulté l'appartement litigieux. 



Au regard des justificatifs produits qui établissent que les charges récupérables des années 2022, 2023 et 2024 se sont respectivement élevées aux sommes de 1.301,29 euros, 1.291,99 euros et 1.414,43 et des provisions sur charges réglées (1.200 euros par an), l'obligation de Mme [P] au paiement de la somme de 407,71 euros ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 



En revanche, les avis de taxes foncières produits ne permettent pas de déterminer avec l'évidence requise en référé le montant de la taxe sur les ordures ménagères dues par Mme [P]. Les intimés sont donc déboutés de leurs demandes de ce chef et l'ordonnance entreprise confirmée. 



Sur la demande tendant à la délivrance de quittances de loyers ou d'indemnité d'occupation 



Mme [P] sollicite la délivrance de quittances pour les sommes réglées. 



M. et Mme [N] soulèvent l'irrecevabilité de cette demande qu'ils considèrent nouvelle en cause d'appel. Par ailleurs, ils font valoir que depuis le 15 janvier 2025, Mme [P] ne règle plus aucun loyer mais qu'ils sont disposés à adresser des quittances d'indemnité d'occupation. 



La fin de non-recevoir soulevée par les intimés sera rejetée, la demande de Mme [P] s'analysant comme l'accessoire des prétentions soumises au premier juge. 



Au regard de la fin du bail, des quittances de loyer ne peuvent être délivrées par les intimés. En revanche, ces derniers sont tenus, depuis le 15 janvier 2025 et jusqu'à la date de libération effective des lieux de remettre à Mme [P] les quittances d'indemnités d'occupation réglées par celle-ci. 



Cette demande sera donc accueillie, sans qu'il y ait lieu de l'assortir d'une astreinte, les intimés étant disposés à communiquer ces quittances. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le sort des dépens de première instance et des frais irrépétibles ont été exactement appréciés par le premier juge. 

Succombant en la plupart de ses prétentions, Mme [P] supportera les dépens d'appel et sera condamnée à payer à M. et Mme [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; 



Y ajoutant, 



Déclare recevable la demande de Mme [L] veuve [P] tendant à la délivrance de quittances des sommes payées ; 



Dit que M. et Mme [N] devront remettre à Mme [L] veuve [P], depuis le 15 janvier 2025 jusqu'à la date de libération effective des lieux, les quittances d'indemnités d'occupation réglées par celle-ci ; 



Dit n'y avoir lieu d'assortir cette mesure d'une astreinte ; 



Condamne Mme [L] veuve [P] aux dépens d'appel et à payer à M. et Mme [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT