Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 2 — 17 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS







Pôle 5 - Chambre 2









ARRÊT DU 17 AVRIL 2026



(n°54, 9 pages)









Numéro d'inscription au répertoire général : n° RG 25/03271 - n° Portalis 35L7-V-B7J-CK3D5





Décision déférée à la Cour : jugement du 18 décembre 2024 -Tribunal de commerce d'EVRY - 3ème chambre - RG n°2023F00318







APPELANTE 





S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF), agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque L 34

Assistée de Me Anne-Claire VIETHEL, avocate au barreau de PARIS, toque E 513







INTIMÉE 





S.A.S. CONSEILS COPRO, prise en la personne de son président domicilié en cette qualité au siège social situé 

[Adresse 2]

[Localité 2]

Immatriculée au rcs de [Localité 3] sous le numéro 843 758 889



Représentée par Me Virginie DOMAIN, avocate au barreau de PARIS, toque C 2440

Assistée de Me Sophie RAKOTOARINOHATRA, avocate au barreau de PARIS, toque D 2114



















COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Véronique RENARD, Présidente de chambre, Présidente, en présence de M. Gilles BUFFET, Conseiller, chargé d'instruire l'affaire, lequel a préalablement été entendu en son rapport



Mme Véronique RENARD et M. Gilles BUFFET ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Véronique RENARD, Présidente de chambre, Présidente

Mme Marie SALORD, Présidente de chambre

M. Gilles BUFFET, Conseiller



Greffière lors des débats : Mme Carole TREJAUT

 



ARRET :



Contradictoire

Par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

Signé par Mme Véronique RENARD, Présidente de chambre, Présidente, et par Mme Carole TREJAUT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.









Vu le jugement contradictoire rendu le 18 décembre 2024 par le tribunal de commerce d'Evry, 



Vu la déclaration d'appel du 7 février 2025 de la société Gestion et Transactions de France (GTF), 



Vu les dernières conclusions « conclusions récapitulatives » notifiées par la voie électronique et remises au greffe le 4 février 2026 par la société GTF, 



Vu les dernières conclusions « conclusions d'intimé n°2 et de dénonciation de nouveau siège social » notifiées par la voie électronique et remises au greffe le 17 février 2026 par la société Conseils Copro, 



Vu l'ordonnance de clôture du 26 février 2026,





SUR CE : 





La société GTF, créée en 1957, a pour activité la gestion et les transactions immobilières.



Elle a embauché M. [L] [Y] en qualité de gestionnaire de copropriété selon contrat de travail du 2 novembre 2016. Ce contrat prévoyait que le salarié s'engageait à demander l'autorisation écrite de la société pour toute activité complémentaire qu'il souhaiterait occuper.





M. [Y] a constitué la société Conseils Copro le 24 octobre 2018. Son objet social était le conseil des copropriétés. Selon statuts actualisés du 21 juillet 2020, cet objet a été étendu aux activités de transactions immobilières, syndic et gestion immobilière.



M. [Y] a quitté la société GTF dans le cadre d'une rupture conventionnelle signée le 10 mai 2022 avec effet au 9 septembre 2022.



Le portefeuille de M. [Y] au 28 juillet 2022 comprenait 59 copropriétés.



Par courrier recommandé avec demande d'accusé de réception du 24 novembre 2022, la société GTF a reproché à M. [Y] des actes de concurrence déloyale, en se livrant à un démarchage auprès des copropriétés dont la société GTF était syndic et en utilisant les informations qu'il avait été amené à connaître dans le cadre des fonctions exercées dans cette société.



Par courrier du 16 janvier 2023, la société GTF a mis en demeure la société Conseils Copro de cesser sans délai tout acte de concurrence déloyale et d'utiliser les listes de copropriétés et de messageries électroniques des conseils syndicaux de copropriété gérées par la société GTF obtenues pendant que M. [Y] était encore salarié. 



Par acte du 4 avril 2023, la société GTF a fait assigner la société Conseils Copro devant le tribunal de commerce d'Evry en concurrence déloyale et parasitaire. 



Par jugement du 18 décembre 2024, dont appel, ce tribunal a :

- débouté la société GTF de ses demandes de dommages et intérêts, 

- condamné la société GTF à verser à la société Conseils Copro la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société GTF aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de greffe liquidés à la somme de 69,59 euros TTC, 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique et remises au greffe le 4 février 2026, la société GTF demande à la cour de : 

- infirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'elle a : 

- débouté la société GTF de ses demandes de dommages et intérêts,

 - condamné la société GTF à verser à la société Conseils Copro la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

et, statuant à nouveau : 

- juger la société GTF recevable et bien fondée en sa demande, 

- juger que les actes de concurrence déloyale et parasitaire de la société défenderesse sont avérés à l'égard de la société GTF, 

et en conséquence, 

- condamner, au titre du manque à gagner subi du fait des marchés détournés, au jour de l'assignation et au détriment de la société GTF, la société Conseils Copro à lui verser la somme de 147 120 euros TTC, 

- condamner, au titre du manque à gagner subi du fait des marchés détournés, postérieurement à l'assignation, et au détriment de la société GTF, la société Conseils Copro à lui verser la somme 50 000 euros à parfaire, 

- débouter l'intimée de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes, 

- condamner, au titre de l'atteinte à l'image professionnelle de la société GTF, la société Conseils Copro à lui verser la somme de 5 000 euros, 

- condamner la société Conseils Copro à payer à la société GTF la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, 

- juger que ces condamnations porteront intérêt au taux légal auprès de la société Conseils Copro, et ce à compter de l'assignation, et ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil, 



- ordonner la publication du « jugement » (sic) dans cinq journaux, dans leurs versions papier et internet, au choix de la société GTF et ce, aux frais de la société Conseils Copro.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique et remises au greffe le 17 février 2026, la société Conseils Copro demande à la cour de : 

- lui donner acte de ce qu'elle dénonce en tête des présentes son nouveau siège social,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce d'Evry en date du 18 décembre 2024,

à titre subsidiaire et pour le cas où extraordinairement la cour considèrerait que la société Conseil Copro a commis une faute : 

- juger que la société GTF ne rapporte pas la preuve du quantum des préjudices qu'elle invoque,

- en conséquence, débouter la société GTF de ses demandes d'indemnisation et de sa demande de publication du jugement.

à titre infiniment subsidiaire :

- ramener l'indemnisation de la société GTF à de plus justes proportions lesquelles ne sauraient excéder l'euro symbolique. 

- débouter la société GTF de sa demande de publication du jugement. 

en tout état de cause, 

- condamner la société GTF à payer à la société Conseils Copro la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société GTF aux entiers dépens.





MOTIFS :





Sur la concurrence déloyale :



La société GTF fait valoir que la société Conseils Copro a commis des actes de concurrence déloyale dès lors qu'elle était en possession d'informations confidentielles relatives à son activité obtenues par M. [Y] pendant l'exécution de son contrat de travail, cette société ayant été destinataire des listes de copropriétés et de messageries électroniques des conseils syndicaux des copropriété gérées par la société GTF ; que M. [Y] a commis une faute en créant une société concurrente pendant qu'il était salarié de cette société et sans en informer son employeur ; qu'une grande partie de la clientèle de la société GTF, notamment celle confiée à M. [Y], a été transférée à la société Conseils Copro après le départ de celui-ci ; que plusieurs présidents de conseils syndicaux ont été démarchés par M. [Y], pour le compte de la société Conseils Copro, alors que la société GTF était syndic de leurs copropriétés et qu'elles étaient dans le portefeuille des immeubles gérés par M. [Y] ; que M. [Y] a détourné au profit de sa société certaines copropriétés alors qu'il était encore salarié de la société GTF ; que M. [U], ancien gestionnaire de la société Sopiplam que GTF avait rachetée, a démissionné pour rejoindre la société Conseils Copro ; que cette société a agi comme tiers complice, laquelle n'a eu pour but que de détourner à son profit le portefeuille de clientèle de la société GTF.



La société Conseils Copro réplique que M. [Y] avait été autorisé, avant la fin de son contrat de travail, à exercer l'activité de syndic auprès de trois copropriétés qu'il avait apportées au portefeuille de la société GFT ; que l'activité complémentaire de M. [Y] avait donc été acceptée par cette société ; que des copropriétés ont changé de syndic en raison de la relation intuitu personae avec M. [Y], des difficultés rencontrées par elles avec la société GTF depuis son départ en l'absence de réactivité de cette société et de son retard dans la gestion des copropriétés ainsi que de l'expiration du contrat de syndic au jour de la convocation ; que la clientèle ne peut faire l'objet d'aucun droit privatif ; que M. [Y] n'était soumis à aucune clause de non-concurrence ; que la seule constitution d'une société par d'anciens salariés avant le terme de l'exécution de leur contrat de travail, ayant la même activité que l'employeur, ne constitue pas une situation de concurrence déloyale ; que le démarchage de la clientèle d'un ancien employeur par un salarié non tenu par une clause de non-concurrence est licite, en l'absence de procédés déloyaux ou contraires aux usages du commerce ; que la preuve n'est pas rapportée que la société Conseils Copro aurait usé de man'uvres ou procédés déloyaux ou contraires aux usages du commerce, ni qu'elle détiendrait des informations prétendument confidentielles obtenues pendant l'exécution du contrat de travail de M. [Y] avec la société GTF ; qu'un démarchage systématique des copropriétés n'est pas caractérisé ; qu'aucun manquement ne peut lui être imputé dans le cadre de l'embauche de M. [U], qui a candidaté spontanément auprès d'elle et qui n'était soumis à aucune clause de non concurrence.



Fondée sur les dispositions de l'article 1240 du code civil, la concurrence déloyale suppose l'existence d'une faute commise par la personne dont la responsabilité est recherchée, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux. Elle se définit comme la commission de man'uvres déloyales, constitutives de fautes dans l'exercice de l'activité commerciale, à l'origine pour le concurrent d'un préjudice. Par ailleurs, le démarchage de la clientèle d'autrui, fût-ce par le biais d'un ancien salarié, est libre et le seul déplacement de clientèle d'un ancien salarié vers une entreprise concurrente ne constitue pas un acte de concurrence déloyale, le démarchage ne devenant fautif qu'en présence de man'uvres ou procédés déloyaux.



Il est rappelé que, pendant la durée de son contrat de travail, le salarié est de plein droit tenu d'une obligation de non-concurrence à l'égard de son employeur. Il en est ainsi même en l'absence de clause expresse le précisant. 



Le salarié peut participer à la création d'une société concurrente de l'entreprise de son employeur si cette société n'a eu aucun commencement d'activité au jour de la cessation du contrat de travail. Constitue ainsi une concurrence illicite le fait pour un salarié de créer une société concurrente qui exerce une activité alors que son contrat de travail n'est pas encore terminé.



Au cas d'espèce, la société GTF fait valoir que M. [Y] a commis une faute en créant une entreprise concurrente, la société Conseils Copro, pendant qu'il était salarié de la société GTF et sans en informer son employeur. Elle oppose qu'alors que M. [Y] était toujours dans les liens d'un contrat de travail avec elle, il a fait désigner la société Conseils Copro en qualité de syndic au lieu et place de la société GTF dans certaines copropriétés.



La société Conseils Copro oppose que l'employeur de M. [Y] aurait été avisé de sa création alors qu'il encore salarié de la société GTF, se prévalant notamment d'une attestation (pièce n°51) de Mme [P] du 15 décembre 2023 aux termes de laquelle elle indique que, du temps où elle était salariée de la société GTF, la hiérarchie et les collaborateurs étaient au courant de la création de la société Conseils Copro.

 

Mme [P] indique, sans être utilement contestée, que la société GTF ne souhaitant pas se représenter aux fonctions de syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 3], a donné son accord pour que la société Conseils Copro soit inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de ce syndicat pour se substituer à elle.



Il est également produit un échange de SMS entre M. [Y] et M. [Q], de la société GTF, du 24 juin 2022 (pièce intimée n°50), aux termes duquel M. [Y] indique à ce dernier que l'assemblée générale de cette copropriété n'a pas adopté le changement de syndic, M. [Q] répondant : « Ok [L] mais prudence on marche sur des 'ufs ».





Il résulte de ces éléments que la société GTF a donné son accord pour que la société Conseils Copro se présente, alors que M. [Y] était toujours salarié de cette première société, pour prendre un mandat de syndic auprès du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3].



Il est constant que, selon procès-verbal du 25 mai 2022 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], cette assemblée a adopté une résolution aux termes de laquelle la société Conseils Copro est devenue syndic, remplaçant la société GTF (pièce appelante n°12).



Par ailleurs, selon procès-verbal de l'assemblée générale du 19 mai 2022 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] (pièce appelante n°13), cette assemblée a élu la société Conseils Copro comme nouveau syndic aux lieu et place de la société GTF.



La société Conseils Copro fait valoir que la société appelante était d'accord pour qu'elle candidate à sa place comme syndic de ces immeubles.



Si la société intimée communique (pièce 20) les fiches mouvements concernant ces deux copropriétés mentionnant le changement de syndic au profit de la société Conseils Copro et justifie de leur transmission à la société GTF, qui en a donc pris connaissance, elle ne démontre pas cependant un accord de cette société à ce que la société Conseils Copro se substitue à elle.



Un tel accord ne saurait suffisamment découler du seul fait que la société GTF n'a pas réagi ni convoqué M. [Y] pour sanctionner son comportement, alors qu'elle s'est prévalue, après qu'il ait quitté la société, de l'existence de faits de concurrence déloyale de la société Conseils Copro concernant ces syndicats de copropriétaires.



Il s'ensuit qu'en postulant en qualité de syndic auprès des syndicats des copropriétaires des immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5] et [Adresse 5] à [Localité 4], la société Conseils Copro, représentée par M. [Y], lequel était encore dans les liens du travail avec la société appelante, a eu un comportement fautif caractérisant l'existence d'actes de concurrence déloyale au préjudice de la société GTF.



Par ailleurs, le seul fait, pour une société à la création de laquelle a participé l'ancien salarié d'un concurrent, de détenir des informations confidentielles relatives à l'activité de ce dernier et obtenues par ce salarié pendant l'exécution de son contrat de travail, constitue un acte de concurrence déloyale.



Il incombe à la société GTF, demanderesse à l'action en concurrence déloyale, d'établir que la société Conseils Copro était en possession d'informations confidentielles relatives à son activité obtenues par M. [Y] pendant l'exécution de son contrat de travail.



Mais cette société ne produit aucun commencement de preuve que M. [Y] a transmis à sa société des informations confidentielles de la société GTF, qui excéderaient la seule connaissance des différentes copropriétés et des membres du conseil syndical avec lesquels il était en contact du temps où il était intervenu en qualité de gestionnaire de ces copropriétés, étant rappelé que le démarchage de la clientèle d'autrui par un ancien salarié est libre et qu'il ne peut être reproché à celui-ci le seul fait d'avoir fait part auprès des clients dont il avait la charge de son départ de la société GTF et de la création d'une société concurrente.



La société GTF ne caractérise aucun comportement déloyal à l'origine du transfert des contrats de syndic à la société Conseils Copro depuis le départ de M. [Y].







La cour observe, à cet égard, que des conseils syndicaux de différentes copropriétés se sont plaints de l'absence de réactivité de la société GTF, notamment dans la convocation à une assemblée générale (V. notamment pièces appelante n° 9, 10, pièces intimées n°30, 32, 33, 34, 42, 49), motivant leur décision de ne pas renouveler son mandat, et ont préféré continuer à travailler avec M. [Y], leur ancien gestionnaire dont ils étaient satisfaits des prestations (pièce intimée n°36, 37, 52, 56).



Enfin, si l'embauche, dans des conditions régulières, d'anciens salariés d'une entreprise concurrente n'est pas en elle-même fautive, elle le devient lorsqu'elle intervient dans des conditions déloyales et entraîne une désorganisation de cette entreprise.



La société GTF ne justifie d'aucune faute de la société Conseils Copro dans l'embauche de M. [U], qui n'était pas soumis à une clause de non concurrence, ni d'une quelconque désorganisation que son départ aurait entraînée.



Par conséquent, les actes de concurrence déloyale reprochés ne sont établis que pour les syndicats des copropriétaires des immeubles sis [Adresse 6] à [Localité 5] et [Adresse 5] à [Localité 4].





Sur le parasitisme : 



La société GTF fait valoir que la société Conseils Copro a utilisé ses outils de travail et sa méthodologie pour la structuration des opérations qui lui sont propres, ce qui est constitutif d'une concurrence parasitaire ; que M. [Y] a utilisé les mêmes documents pour la société Conseils Copro que ceux utilisés lorsqu'il était salarié de la société GTF.



La société Conseils Copro conteste toute forme de parasitisme.



Le parasitisme économique est une forme de déloyauté, constitutive d'une faute au sens de l'article 1240 du code civil, qui consiste, pour un opérateur économique, à se placer dans le sillage d'un autre afin de tirer indûment profit de ses efforts, de son savoir-faire, de la notoriété acquise ou des investissements consentis.



Il appartient à celui qui se prétend victime d'actes de parasitisme d'identifier la valeur économique individualisée qu'il invoque.



Or, en l'espèce, la société GTF n'établit pas que la documentation qu'elle utilise, ni ses méthodes de travail, qui auraient été reprises, ont une telle valeur économique, la cour relevant au demeurant qu'aucune demande indemnitaire n'est formée, aux termes du dispositif des conclusions de la société appelante, au titre du parasitisme.





Sur le dénigrement :



La société GTF se prévaut du comportement dénigrant de la société Conseils Copro au regard de propos qui auraient été tenus par M. [Y] à M. [G], président du conseil syndical de la copropriété du [Adresse 7] à [Localité 3].



Ces faits sont contestés par la société Conseils Copro.



Le dénigrement est un comportement contraire aux usages loyaux du commerce consistant à jeter publiquement le discrédit sur une personne, une entreprise ou un produit, dans le but de l'évincer.







Aux termes d'un courriel adressé le 19 octobre 2022 aux membres du conseil syndical de la copropriété du [Adresse 7] à [Localité 3], M. [G] a écrit : « Notre ancien chargé d'immeuble M. [L] [Y] nous a contactés durant la 2 ème quinzaine de septembre et je l'ai personnellement rencontré le mercredi 05 octobre. Il nous informe qu'il a démissionné dès juin 2022 et que compte tenu des délais légaux de préavis il a quitté définitivement GTF le 15 septembre. Il nous confirme ce que nous avions déjà pressenti depuis 2021, à savoir qu'il y a un fort malaise chez GTF : surcharge de travail pour tous les chargés d'immeuble, mauvaise conditions de travail et/ou salaires insuffisants, manque d'investissements pour moderniser l'outil de gestion, démissions en cascade, y compris au service comptabilité, d'où des reprises acrobatiques de portefeuille d'immeubles pour les employés restant' Mais la raison principale est liée au manque d'intérêt des actionnaires pour l'activité de syndic jugée trop peu rentable par rapport aux autres activités immobilières du groupe. » (pièce appelante n°21)



La société intimée communique une attestation de M. [G] du 14 décembre 2023 (pièce n°56) aux termes de laquelle il précise que M. [Y] n'a tenu aucun propos dénigrant vis-à-vis de son ancien employeur.



Dans cette attestation, M. [G] indique que M. [Y] n'a fait que confirmer ses propres observations, ce témoin indiquant qu'il a lui-même vérifié le désintérêt de la société GTF dans la gestion de la copropriété, ce qui a poussé le conseil syndical à solliciter de la société Conseils Copro l'émission d'une offre commerciale.



La société GTF, qui ne critique pas utilement cette attestation, ne rapporte aucunement la preuve que M. [Y] a tenu des propos dénigrants à son endroit, celui n'ayant fait que confirmer les constatations de M. [G] sans faire état de faits qui n'ont pas été portés à la connaissance du conseil syndical.



Par conséquent, les demandes formées au titre du dénigrement seront rejetées.





Sur la réparation du préjudice :



Par application de l'article 1240 du code civil, la société GTF a droit à la réparation de l'intégralité du préjudice imputable aux actes de concurrence déloyale.



Le préjudice financier subi par la société GTF au titre du manque à gagner imputable aux actes de concurrence déloyale est constitué par la perte des mandats de syndic en 2022 pour les syndicats des copropriétaires des immeubles situés [Adresse 5] à [Localité 4] et [Adresse 8] à [Localité 5].



L'appelante justifie que les honoraires auxquels elle aurait pu prétendre si ces mandats avaient été renouvelés s'élèvent à 5 400 euros TTC et 5 760 euros TTC (pièces 23 et 24).



Ces montants n'étant pas sérieusement contestés par la société Conseils Copro, il convient de la condamner à payer à la société GTF la somme de 11 160 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des actes de concurrence déloyale.



Si la société GTF, outre le manque à gagner subi, se prévaut d'un préjudice d'image, celui-ci n'est pas caractérisé, le dénigrement invoqué n'étant pas établi.









Sur les demandes accessoires :



Les indemnités allouées produiront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, par application de l'article 1231-7 du code civil.



Il y a lieu de dire que les intérêts échus depuis au moins un an produiront eux-mêmes intérêts en vertu de l'article 1343-2 du code civil. 



Le jugement sera infirmé du chef des dépens et frais irrépétibles.



La société Conseils Copro sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la société GTF la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS





La cour,

 

INFIRME le jugement dont appel,



STATUANT A NOUVEAU,



DIT que la société Conseils Copro a été l'auteur d'actes de concurrence déloyale au préjudice de la société Gestion et Transactions de France (GTF),



CONDAMNE la société Conseils Copro à payer à la société Gestion et Transactions de France (GTF) la somme de 11 160 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des actes de concurrence déloyale,



RAPPELLE que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt,



DIT que les intérêts échus depuis au moins un an produiront eux-mêmes intérêts en vertu de l'article 1343-2 du code civil, 



CONDAMNE la société Conseils Copro aux dépens de première instance et d'appel, 



CONDAMNE la société Conseils Copro à payer à la société Gestion et Transactions de France (GTF) la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



REJETTE le surplus des demandes.





La greffière La présidente