Cour d’appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 17 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 17 AVRIL 2026

(n° 2026/ , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/18962 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CISV4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mai 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 20/06482

APPELANT

Monsieur [Q] [Z] né le 17 Janvier 1950 à [Localité 1] (95),

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

INTIMES

Madame [D] [I] épouse [Y] née le 23 Mai 1986 à [Localité 3],

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Monsieur [G] [S] né le 09 Juin 1982 à [Localité 5],

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

S.A.S. EDEN IMMO immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 878 043 215, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Assignation devant la cour d'appel de Paris - Pôle 4 chambre1 - en date du 13 février 2024 à personne habilitée pour personne morale conformément à l'article 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 06 février 2026 prorogé au 13 mars 2026 et au 17 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Monsieur Alexandre DARJ,greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2020 établi par l'agence Agentys Mairie exploitée par la SAS Eden Immo, agent immobilier à [Localité 8], M. [L] [Y] [S] et son épouse, Mme [D] [I] en qualité de vendeurs, et M. [Q] [Z] en qualité d'acquéreur, ont conclu une promesse de vente sous conditions suspensives, portant sur les lots n°19, 39 et 76 d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le prix de 480 000 €, la réitération par acte authentique devant avoir lieu au plus tard le 16 novembre 2020.

Il y était précisé que le financement de l'acquisition, hors frais du prêt envisagé, s'établissait à la somme de 535 100 €, et que l'acquéreur ayant l'intention de réaliser le financement de l'acquisition au moyen d'un prêt relais de ce montant, il était prévu une condition suspensive d'obtention de prêt d'un montant maximum de 535 100 €, remboursable en deux années maximum, au taux nominal d'intérêt maximum annuel, hors assurance, de 4%, le délai de réalisation de la condition suspensive étant fixée au 16 septembre 2020.

Il y était en outre stipulé le versement par l'acquéreur d'un dépôt de garantie de 10 000 € séquestré entre les mains de Me [B], notaire à [Localité 9], ainsi qu'une clause pénale de 48 000 € au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution du « compromis » étant remplies, l'une des parties après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique.

Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2020, les parties ont conclu un avenant prorogeant le délai de réalisation de la condition suspensive au 30 septembre 2020.

Suivant courriel du 25 septembre 2020, M. [Z] a informé le notaire en charge de la vente du refus de prêt opposé par la Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel de [Localité 5] île de France, ci-après le Crédit Agricole.

C'est dans ce contexte que les époux [Y] ont fait assigner M. [Z], par acte extrajudiciaire en date du 20 novembre 2020 devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de le voir condamner à leur payer la somme de 48 000 € au titre de la clause pénale et d'être autorisés à conserver le dépôt de garantie.

M. [Z] a fait assigner en intervention forcée la société Eden Immo afin d'être garanti de toute condamnation.

Suivant jugement du 23 mai 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a :

- condamné M. [Q] [Z] à verser à M. [L] [Y] [S] et Mme [D] [I] épouse [Y] la somme de 48.000 euros avec intérêt aux taux légal à compter du jugement,

- autorisé la libération de la somme de 10 000 euros séquestrée entre les mains de Me [R] [B], notaire séquestre, au profit de M. [L] [Y] [S] et Mme [D] [I] épouse [Y], qui viendra en déduction de la condamnation de M. [Q] [Z] au titre de la clause pénale,

- débouté M. [Q] [Z] de sa demande tendant à être garanti par la SAS Eden Immo des condamnation prononcées à son encontre,

- débouté M. [Q] [Z] de sa demande indemnitaire formulée à l'encontre de la SAS Eden Immo,

- condamné M. [Q] [Z] aux dépens,

- condamné M. [Q] [Z] à verser à M. [L] [Y] [S] et Mme [D] [I] épouse [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles,

- rejeté toutes les autres demandes des parties.

M. [Z] a interjeté appel par déclaration du 11 décembre 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 11 mars 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [Z] demande à la cour de :

Vu les articles 1104, 1231-1, 1304-3, 1304-4, 1304-6, 1231-5, 1240, 1241 du code civil

INFIRMER le jugement du 23 mai 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'il a :

Condamné M. [Q] [Z] à verser à M. [L] [Y] [S] et Mme [D] [I] épouse [Y] la somme de 48.000 euros avec intérêt aux taux légal à compter du jugement,

Autorisé la libération de la somme de 10.000 euros séquestrée entre les mains de Me [R] [B], notaire séquestre, au profit de M. [L] [Y] [S] et Mme [D] [I] épouse [Y], qui viendra en déduction de la condamnation de M. [Q] [Z] au titre de la clause pénale,

Débouté M. [Q] [Z] de sa demande tendant à être garanti par la SAS Eden Immo des condamnation prononcées à son encontre,

Débouté M. [Q] [Z] de sa demande indemnitaire formulée à l'encontre de la SAS Eden Immo,

Condamné M. [Q] [Z] aux dépens,

Condamné M. [Q] [Z] à verser à M. [L] [Y] [S] et Mme [D] [I] épouse [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejeté les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles,

Rejeté toutes les autres demandes des parties

Et statuant à nouveau

DEBOUTER Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

En conséquence,

ORDONNER la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 10.000 euros

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la société EDEN IMMO à relever et garantir Monsieur [Q] [Z] de toutes éventuelles condamnations prononcées contre lui

En tout état de cause

CONDAMNER la société EDEN IMMO à payer à Monsieur [Q] [Z] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y] à verser à Monsieur [Q] [Z] la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y] aux entiers dépens de l'instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 15 mai 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. et Mme [Y] demandent à la cour de confirmer le jugement et de condamner M. [Z] à leur payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS EDEN IMMO à laquelle la déclaration d'appel et les conclusions d'appelant ont été signifiés par actes de commissaire de justice des 13 février et 5 avril 2024 délivrés à la personne de son gérant, M. [M], n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2025.

MOTIFS DE L'ARRET

Sur la clause pénale

Pour considérer que M. [Z] était redevable de la clause pénale, le tribunal au visa de l'article 1304-6 du code civil a estimé que M. [Z] ayant sollicité un financement ne correspondant pas aux caractéristiques de la promesse de vente, la condition suspensive relative à l'octroi d'un prêt a ainsi défaillie par sa faute, et est donc réputée accomplie.

Au soutien de l'infirmation du jugement, M. [Z] fait valoir essentiellement que la clause pénale ne peut recevoir d'application dès lors que l'ensemble des conditions relatives à l'exécution de la vente n'était pas rempli puisque la condition suspensive d'obtention de prêt avait défailli motif pris du refus, à deux reprises, de l'octroi du financement par le Crédit Agricole, qu'il n'est pas responsable de la défaillance de la condition suspensive, rendant impossible l'octroi d'un financement, et que les époux [Y], qui se sont contentés, dès le 1er octobre 2020, de lui demander le règlement de la clause pénale, n'ont pas adressé à ce dernier de mise en demeure visant à le contraindre à régulariser l'acte authentique ou à satisfaire aux obligations alors exigibles. Il précise qu'ayant été informé postérieurement à la promesse de la politique du Crédit Agricole limitant l'octroi d'un prêt relais à 60% du montant du prix de vente du bien, il a été contraint de revoir et modifier son plan de financement, et a donc sollicité un prêt relais de 449 000 € et un prêt complémentaire de 88 000 €, soit un montant total de prêt 534 840 € après déduction des frais de dossier et de garanties, et qu'en toute hypothèse, le prêt ne lui a pas été accordé en raison de son taux d'endettement. Il souligne qu'il a fait toutes diligences pour obtenir le prêt, ayant même proposé aux époux [Y] après l'expiration du délai de la condition suspensive de conclure une nouvelle promesse, ayant lui-même signé une promesse de vente pour son bien immobilier, et que les conditions posées par les époux [Y] ne lui ont pas permis de poursuivre.

Au soutien de la confirmation du jugement, M. et Mme [Y] soutiennent que M. [Z] a eu un comportement particulièrement fautif en ayant sollicité un prêt très tardivement, n'ayant déposé son dossier que le 12 septembre 2020, soit 4 jours seulement avant le terme initialement fixé, qu'il n'a jamais sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles, se contentant d'indiquer qu'il n'était pas à l'origine de la modification du financement, le Crédit Agricole ayant, selon lui, adapté sa demande de prêt après lui avoir fait savoir courant juillet 2020 que le montant du prêt relais ne pouvait être supérieur à 60% du montant du prix de vente de son propre bien qui, d'après lui, aurait été mis en vente pour un prix de 699.000 €, qu'il n'a cependant entrepris aucune démarche auprès d'autres organismes bancaires, et qu'il n'a en outre pas jugé bon d'aviser les vendeurs de son impossibilité de contracter un prêt relais et ce, alors même qu'il s'était obligé à les informer sans retard de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

Réponse de la cour

Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

Aux termes de l'article 1304-3 du code civil : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. (') »

Selon l'article 1304-6 du code civil : «L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé . »

Il est constant que le bénéficiaire qui entend se prévaloir de l'absence de réalisation de la condition suspensive tendant à l'obtention d'un prêt doit démontrer, outre la défaillance de celle-ci pour des raisons qui ne lui sont pas imputables, qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1304-3 du code civil.

Il résulte toutefois d'une jurisprudence ancienne et constante que lorsque le bénéficiaire rapporte la preuve que même s'il avait déposé une demande en tous points conforme au contrat, le prêt (ou toute autre condition suspensive) lui aurait été refusé, compte tenu de la législation en vigueur, ou de sa situation personnelle, ou de ses facultés financières, ou de son endettement, etc, la défaillance de la condition ne lui est pas imputable. ( Voir, parmi de nombreux arrêts: 1e Civ. 23 nov.1983, Bull. n°279 ; 3e Civ. 20 mars 1996, n° 94-17.341 ; 3 Civ 3ème, 12 septembre 2007, n° 06-15.640 ; 3e Civ. 23 septembre 2014, n° 13-20-568 ; 3e Civ. 1er avril 2021, n° 19-25.180 )

En l'espèce, la clause pénale insérée à la promesse de vente est rédigée comme suit :

« Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 48.000 euros à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil indépendamment de tous dommages et intérêts.

Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente ».

La condition suspensive prévue à la promesse synallagmatique prévoit un financement devant présenter les caractéristiques suivantes:

« -montant maximum de la somme emprunté: 535 100 euros

- durée maximale de remboursement. 2 ans

- taux nominal d'intérêt maximum . 4% l'an (hors assurances).

- Garanties offertes : privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire. »

Il est également précisé que ce montant de 535 100 € indiqué comme montant maximum de la somme empruntée, ne tient pas compte des « frais de prêt envisagé » puisque la case correspondante est laissée vide et il est expressément stipulé que «  le montant de ces derniers frais ne pourra être déterminé qu'en fonction du régime de prêt et des garanties demandées par l'établissement prêteur ».

Il résulte de la demande de prêt datée du 12 septembre 2020 que M. [Z] a sollicité auprès du Crédit Agricole un financement selon les modalités suivantes :

- 449 000 € sur 12 mois en prêt relais au taux de 120%

- et 88 000 € sur 144 mois en prêt classique

soit un financement total de 537 000 € , mais en réalité de 534 840 € après déduction des frais de prêt correspondent aux frais de dossier pour 1 000 € et aux frais de garantie d'un montant de 2 460 €.

Par conséquent, le montant du prêt et les modalités, soit partie prêt relais et partie prêt classique, correspondent bien aux caractéristiques prévues à la promesse, ce que M. et Mme [Y] ne contestent d'ailleurs pas.

Il n'est pas contesté que le refus de prêt notifié à M. [Z] a été notifié aux époux [Y] le 25 septembre 2020, soit dans le délai de réalisation de la condition suspensive prorogé au 30 septembre 2020.

M. [Z] produit par ailleurs un courriel du Crédit Agricole du 24 mars 2021 aux termes duquel cet établissement « confirme que le Crédit Agricole ne prête sous forme de relais que 60% de la valeur du bien à vendre », ce qui vient étayer l'affirmation de M. [Z] selon lequel il a été contraint de modifier son plan de financement en sollicitant, en sus du crédit relais, un crédit classique, pour l'adapter à la politique de financement de cet établissement bancaire.

A cet égard, il ne saurait être considéré comme l'a fait le tribunal qu'il lui appartenait de démontrer en outre qu'il s'agissait d'une politique de financement de tous les établissements bancaires, rendant impossible l'obtention d'un prêt conforme aux caractéristiques contractuelles, ce que les époux [Y] ne soutiennent d'ailleurs pas.

Enfin, M. [Z] produit un courrier du Crédit Agricole du 12 février 2021 duquel il résulte que le refus de l'octroi du prêt est dû à une « inadéquation » de ses capacités financières avec le projet soumis en raison notamment d'un endettement trop élevé dépassant « le seuil de l'usure » (sic), ce qu'il faut comprendre par dépassant le taux d'endettement, le disponible mensuel après impôts sur les revenus déduction faite des charges comprenant les charges des emprunts sollicités s'élevant à 373 €.

Dès lors, M. [Z] démontre que le refus de prêt est consécutif à une inadéquation de ses capacités financières avec le plan de financement qu'il a été contraint d'adapter, compte tenu de la politique de financement de l'établissement bancaire auquel il s'est adressé rendant impossible l'octroi d'un seul prêt relais dans l'attente de la vente de son propre bien immobilier, de sorte qu'il ne peut être retenu que la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt lui est imputable.

De plus, compte tenu du motif du refus de prêt, il importe peu que M. [Z] ait déposé son dossier complet seulement quatre jours avant la date initiale de réalisation de la condition suspensive, cette circonstance étant sans lien avec le motif de refus du prêt, et ne démontrant pas que celui-ci a adopté un comportement n'ayant pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente, celui-ci ayant au contraire tenté, même après le refus de prêt ainsi opposé, d'honorer ses engagements.

A cet égard, il convient de noter que M. [Z] qui avait mis son propre bien immobilier en vente moyennant la somme de 699 000 € justifie avoir conclu une promesse synallagmatique à ce prix avec M. [K] le 23 octobre 2020, soit trois semaines seulement après la date de réalisation de la condition suspensive, et qu'à cette date, le délai de réitération de la promesse n'étant pas encore expiré, son notaire lui avait indiqué, par un courriel du 22 octobre 2020 (pièce n°10 [Z]) que le notaire des vendeurs lui avait fait savoir que ces derniers seraient enclins à poursuivre l'opération sous certaines conditions posées par les époux [Y] du versement par M. [Z] de la somme de 17 000 € devant leur rester acquise en tout état de cause quelle que soit l'issue de la transaction, et sans aucune condition suspensive, de prêt et de vente de son bien, conditions refusées par M. [Z], pourtant toujours désireux d'acquérir le bien, sur les conseils de son notaire. De plus, la vente du bien de M. [Z] est bien intervenue au prix susvisé, avec le bénéficiaire de la promesse, le 18 janvier 2021.

Par conséquent, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné M. [Z] à verser aux époux [Y] la somme de 48 000 € au titre de la clause pénale et autorisé la libération de la somme de 10 000 euros séquestrée entre les mains de Me [R] [B], notaire séquestre, au profit de M. [L] [Y] [S] et Mme [D] [I] épouse [Y], et ces derniers seront déboutés de leur demande au titre de la clause pénale, cependant que la restitution du dépôt de garantie de 10 000 € sera ordonnée au profit de M. [Z].

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Les époux [Y], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à M. [Z] la somme demandée de 3 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, et seront pour les mêmes motifs, déboutés de leur demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 25 mai 2023 ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

DEBOUTE M. [L] [Y] [S] et Mme [D] [I] épouse [Y] de toutes leurs demandes ;

ORDONNE la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 10 000 euros au profit de M. [Q] [Z] ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [Y] [S] et Mme [D] [I] épouse [Y] aux dépens de première instance et d'appel ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [Y] [S] et Mme [D] [I] épouse [Y] à payer à M. [Q] [Z] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE