Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 17 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 17 AVRIL 2026



(n° 2026/ , 16 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/11728 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH44L



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mai 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 20/03752





APPELANTS 

Monsieur [Z] [X] né le 13 mars 1963 à [Localité 1], (Pays de Galles),

[Adresse 1]

[Adresse 1] - (Royaume- Uni)

Représenté par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 assisté de Me Jérôme LEFORT de la SELARL LLC et Associés, avocat au barreau e PARIS, Toque : B1094



Madame [K], [O], [D] [Y] épouse [X] née le 3 janvier 1967 à [Localité 2] ( Angleterre),

[Adresse 1]

[Adresse 1] - (Royaume- Uni)

Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 assistée de Me Jérôme LEFORT de la SELARL LLC et Associés, avocat au barreau e PARIS, Toque : B1094





INTIMES 

Monsieur [U] [R] [L] né le 24 janvier 1983 à [Localité 3],

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté et assisté de Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148





Mme [J] [A] [I] épouse [L] née le 30 janvier 1986 à [Localité 4],

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée et assistée de Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148





S.C.P. ARIAS NOTAIRES, Etude de Notaires immatriculée au RCS de Paris sous le n°

323 377 390, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499







S.A.R.L. PERNELLE REAL ESTATE immatriculée au RCS de Paris sous le n° 511 254 187, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G450





S.A.R.L. VH 15 NOTAIRES immatriculée au RCS de Paris sous le n° 315 250 662, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentée et assistée de Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 13 novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :



 Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre 

 Madame Nathalie BRET, conseillère

 Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère,dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats





ARRÊT :



- contradictoire,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 06 février 2026 prorogé au 13 mars 2026 et au 17 avril 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , et Alexandre DARJ, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



FAITS ET PROCEDURE



Par acte reçu par [N] [P], Notary Public à [Localité 5] (Angleterre) en date du 25 juin 2019, M. [Z] [X] et Mme [K] [Y] épouse [X] (ci-après les époux [X]) ont donné mandat à Mme [G] [C] de la société Pernelle Real Estate, agent immobilier, ou à tout collaborateur ou salarié de la SCP Bailly-Cauro, notaire à Paris, à l'effet de promettre de vendre et vendre moyennant le prix de 1 709 524,00 euros les lots n°35 et 43 d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] .



Suivant acte authentique du 26 septembre 2019, reçu par Me [H] [S], notaire associé de la société VH15 Notaires, avec la participation de Me [W] [F], notaire des vendeurs, de la SCP Bailly Cauro ensuite absorbée par la SCP Arias Notaires, faisant suite à une promesse unilatérale de vente du 12 juillet 2019 reçue selon les mêmes modalités, les époux [X], représentés par Madame [G] [C], ont vendu à M. [U] [L] et Mme [J] [I] épouse [L] (ci-après les époux [L]), les lots précités, consistant en un appartement au quatrième étage composé d'une entrée, placard, séjour, salon, salle d'eau avec water-closet, cuisine, dégagement, deux chambres, salle de bains avec water-closet, moyennant le prix susdit, en ce compris 10 000 euros pour le mobilier.



Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 octobre 2019, les acquéreurs, indiquant avoir constaté dès la prise de jouissance des lieux la présence d'un WC sanibroyeur dans l'appartement, ont mis en demeure les époux [X] de les indemniser de leur préjudice résultant de leur réticence dolosive.



Par actes d'huissier en date du 9 avril 2020, les époux [L] ont fait assigner les époux [X] devant le tribunal judicaire de Paris afin d'obtenir leur condamnation à les indemniser des préjudices subi en raison d'un dol des vendeurs.



Suivant actes d'huissier du 5 mars 2021, les époux [X] ont fait assigner en intervention forcée la société Pernelle Real Estate, la SCP Arias Notaires et la société VH15 Notaires.

 

Par jugement en date du 26 mai 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

- condamné M. [Z] [X] et Mme [K] [Y] épouse [X] in solidum à payer à M. [U] [L] et Mme [J] [I] épouse [L] pris ensemble la somme de 75 000 euros de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance d'acquérir le lot n°35 de l'immeuble situé [Adresse 6] à un moindre prix, 

- condamné M. [Z] [X] et Mme [K] [Y] épouse [X] in solidum à payer à M. [U] [L] et Mme [J] [I] épouse [L] pris ensemble la somme de 8 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, 

- rejeté le surplus des demandes indemnitaires de M. [U] [L] et Mme [J] [I] épouse [L], 

- rejeté les demandes de M. [Z] [X] et Mme [K] [Y] épouse [X] dirigées contre la société Pernelle Real Estate, la société VH15 Notaires et la SCP Arias Notaires tendant à leur condamnation à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. [U] [L] et Mme [J] [I] épouse [L], 

- condamné M. [Z] [X] et Mme [K] [Y] épouse [X] in solidum aux dépens, 

- dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Laurence Guegan-Gelinet et Maître Valérie Toutain de Hauteclocque conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné M. [Z] [X] et Mme [K] [Y] épouse [X] in solidum à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de : 

- 4.000 euros à M. [U] [L] et Mme [J] [I] épouse [L], pris ensemble, 

- 3.000 euros à la société VH15 Notaires, 

- rejeté les demandes de la société Pernelle Real Estate et de la SCP Arias Notaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement.



Les époux [X] ont interjeté appel par déclaration du 30 juin 2023 



PRETENTIONS DES PARTIES 



Aux termes de leurs dernières conclusions du 4 novembre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les époux [X] demandent à la cour de :

INFIRMER le jugement rendu le 26 mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de PARIS des chefs critiqués dans la déclaration d'appel ;

En conséquence, statuant à nouveau,

JUGER que Mme et M. [X] n'ont commis aucun dol lors de la vente à Mme et M. [L] de l'appartement situé au [Adresse 6]. 

JUGER que la société VH 15 NOTAIRES en qualité de rédacteur de la promesse de vente et de l'acte de vente, a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Mme et M. [L] en inscrivant dans les actes notariés une clause mentionnant l'absence d'un sanibroyeur alors qu'elle avait connaissance de l'existence d'un sanibroyeur.

JUGER que la société Arias Notaires, qui a assisté Mme et M. [X] dans le cadre de la conclusions de la promesse de vente et de l'acte de vente, a manqué à son obligation d'information et de conseil à leur égard en n'ayant pas attiré leur attention sur l'existence d'une clause mentionnant l'absence de sanibroyeur et sur tout élément qui risquerait de compromettre l'efficacité juridique de la vente par lui et les conseiller sur la façon d'éviter ces risques.

JUGER que la société Arias Notaires a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Mme et M. [L] en ne les ayant pas alertés sur la clause mentionnant l'absence d'un sanibroyeur alors qu'elle avait connaissance de l'existence d'un sanibroyeur.

JUGER que la société Pernelle Real Estate a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Mme et M. [X] pour ne pas avoir attiré leur attention sur l'existence d'un sanibroyeur, d'une clause mentionnant l'absence de sanibroyeur et sur tout élément qui risquerait de compromettre l'efficacité juridique de la vente par lui et les conseiller sur la façon d'éviter ces risques.

En conséquence,

REJETER la demande de Mme et M. [L] tenant à ce qu'ils soient condamnés à leur verser les sommes suivantes : 

120 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur perte de chance d'acquérir le bien à un prix moindre, mais également en réparation des frais nécessaires à la réalisation des travaux indispensables pour disposer de deux salles de bains et de deux toilettes, 

30 000 € à titre de préjudice de jouissance, aux motifs qu'ils seraient contraints de demeurer dans un appartement de standing composé d'une seule salle de bains et d'un seul toilette au demeurant intégré dans la salle de bains, sans disposer donc d'un toilette indépendant,

20 000 euros au titre d'un préjudice moral.

REJETER toutes autres demandes, fins et conclusions de Mme et M. [L] à leur encontre ;

CONDAMNER les sociétés Pernelle Real Estate, Arais Notaires et VH 15 Notaires à indemniser les époux [L].

En tout état de cause, 

CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 5.000 € au profit de Mme et M. [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H AVOCATS prise en la personne de Me Audrey Schwab, en application de l'article 699 du code de procédure civile..



Aux termes de leurs dernières conclusions du 10 novembre 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les époux [L] demandent à la cour de :

- Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné M [Z] [X] et Mme [K] [Y] in solidum à leur payer les sommes de 75 000 € en réparation de la perte de chance d'acquérir le lot n°35 de l'immeuble situé [Adresse 6] à un moindre prix, 8.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, rejeté le surplus de leurs demandes indemnitaires ;



Statuant à nouveau,

CONDAMNER M.et Mme [X] au paiement des sommes suivantes :

- 120 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur perte de chance d'acquérir le bien à un prix moindre, mais également en réparation des frais nécessaires à la réalisation des travaux indispensables pour disposer de deux salles de bains et de deux toilettes,

- 30 000 € à titre de préjudice de jouissance, dès lors que depuis 2019, soit depuis près de 6 années, les époux [L] et leur famille se trouvent contraints de demeurer dans un appartement de standing composé d'une seule salle de bains et d'un seul toilette au demeurant intégré dans la salle de bains, sans disposer donc d'un toilette indépendant.

- 20 000 € en réparation de leur préjudice moral.

CONFIRMER le jugement pour le surplus,

En tout état de cause,

DEBOUTER M. et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner en outre M. et Mme [X] à leur payer la somme de 8 000,00 € au titre de l'article 700 du code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction dans les conditions de l'article 699 dudit code.



Aux termes de ses dernières conclusions du 11 janvier 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société Pernelle Real Estate demande de :

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris le 26 mai 2023, à tout le moins en ce qu'il a débouté M. et Mme [X] de leur demande visant à obtenir sa garantie pour les condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. et Mme [L] ; 

- DEBOUTER M. et Mme [X] de toutes demandes dirigées contre la société Pernelle Real Estate; 

- DEBOUTER les parties des demandes qu'elles pourraient formuler contre la société Pernelle Real Estate ;

Subsidiairement en cas d'infirmation du jugement : 

CONDAMNER la société Arias Notaires à garantir la société Pernelle Real Estate des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; 

- CONDAMNER la partie défaillante à verser à la société Pernelle Real Estate la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions du 27 décembre 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SCP Arias Notaires demande de :

DIRE ET JUGER la SCP Arias Notaires recevable et bien fondé en son appel incident, 

INFIRMER le jugement en ce qu'il a retenu une faute de la SCP Arias Notaires,

En tout état de cause, 

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté les époux [X] de leurs demandes formulées à son encontre, faute de justifier d'un préjudice indemnisable en lien avec la faute reprochée au notaire, 

DEBOUTER M. et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société Arias Me [T] [E] et de la SCP [E]- Durand-Girard

DEBOUTER la SARL Pernelle Real Estate de sa demande de garantie formulée à son encontre,

CONDAMNER les époux [X] ou tout succombant au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Les CONDAMNER aux entiers dépens de l'instance,



Aux termes de ses dernières conclusions du 13 octobre 2023 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SARL VH 15 Notaires demande de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement en ce qu'il a : 

- rejeté les demandes des époux [X] à son encontre,

- condamné M. et Mme [X] au paiement d'une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ,

En tout état de cause, 

Dire et juger que M. et Mme [X] ne justifient pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d'engager à responsabilité de la SELARL VH 15 Me [T] [E] et de la SCP [E]- Durand-Girard

Les débouter de leurs demandes en garantie. 

Débouter la société Pernelle Real Estate de ses demandes en garantie formées à son encontre,

Condamner M. et Mme [X], ou toute partie qui succombera, au paiement d'une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Condamner la même aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Me Valérie Toutain de Hauteclocque, en application de l'article 699 du Code de procédure Civile.



Par ordonnance en date du 13 mars 2025, le magistrat en charge de la mise en état, saisi par Vu les conclusions d'incidents du 10 mai 2024 de M.et Mme [L] aux fins de radiation sur le fondement de l'article 524 du code de procédure civile, a, au constat de l'exécution du jugement par les époux [X], dit n'y avoir lieu de prononcer la radiation de l'appel et condamné les époux [X] aux dépens de l'incident et à payer aux époux [L] la somme unique de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 novembre 2025.



MOTIFS DE L'ARRET



I- Sur la responsabilité délictuelle des époux [X] pour dol 



I ' 1 Sur la faute dolosive 



Les époux [X] reprochent au tribunal d'avoir retenu qu'ils avaient commis un dol susceptible d'engager leur responsabilité extracontractuelle, aux motifs que les acquéreurs pas plus que la motivation ne démontrent l'existence d'une intention de vicier leur consentement, alors que l'existence d'une fausse information dans une promesse de vente ou un acte de vente ne constitue pas automatiquement un dol s'il n'est pas démontré l'intention de vicier le consentement de la partie contractante. Ils précisent que parlant très peu le peu le français et n'étant pas domiciliés en France, ils se sont entourés de professionnels pour vendre leur appartement, auxquels ils ont confié diverses missions, soit à la société Pernelle Real Estate celle de rechercher un acquéreur, à la société VH 15 Notaires de préparer et rédiger la promesse de vente du 12 juillet 2019 et l'acte de vente du 26 septembre 2019, et à la société Arias Notaires, qui a participé à la préparation et à la rédaction de la promesse de vente du 12 juillet 2019 et de l'acte de vente du 26 septembre 2019, mandat de trouver un acheteur et de signer la vente en leur nom et pour leur compte. Ils ajoutent qu'ils n'avaient pas conscience que les installations litigieuses pouvaient poser des difficultés dès lors que le sanibroyeur était présent lors de l'achat de l'appartement en 2008 et qu'il ne peut donc leur être reproché l'absence d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, et qu'ils auraient réalisé des travaux pour remplacer les installations s'ils avaient eu connaissance du règlement sanitaire du département de [Localité 3]. Ils font en outre valoir que, s'il y a eu erreur provoqué, celle-ci est en partie due à la négligence des acquéreurs qui ont plusieurs fois visité l'appartement durant l'été précédent la vente comme en attestent les échanges de courriels entre les époux [X] et leur agent immobilier, alors qu'un écriteau était présent dans l'appartement depuis 2012 pour indiquer la spécificité des sanitaires litigieux (toilettes électriques), ce que confirment les écritures des époux [L] dès lors que, s'ils y affirment que la présence de cet écriteau lors des visites n'est pas prouvée, les mêmes écritures développent ensuite sur près de quatre paragraphes la description de cet écriteau et ce qu'il faudrait en tirer comme conséquence selon eux, démontrant ainsi que ledit écriteau est toujours présent dans l'appartement. Enfin, le moyen retenu par le tribunal selon lequel l'installation ne pouvait pas être vue à l''il nue et donc détectable facilement est en contradiction avec les premières déclarations des époux [L] dans leur assignation, qui indiquaient s'être aperçus, dès la prise de jouissance, soit le soir du 26 septembre, que la salle d'eau, à l'entrée de l'appartement, était équipée d'un WC sanibroyeur, ce qui paraît difficile à croire s'ils n'avaient pas pu se rendre compte de cette présence lors des visites en raison du caractère essentiellement peu visible de cette installation ; qu'admettre que tel fût le cas reviendrait à accepter l'hypothèse que le premier réflexe des époux [L] en prenant possession des lieux le 26 septembre au soir aurait été de démonter le caisson des WC et démolir la partie du plafond empêchant l'accès aux évacuations, ce qui semble hautement improbable.



Les époux [L] au soutien de la confirmation du jugement font valoir qu'il est constant, et non contesté par les époux [X], qu'en violation des termes de la promesse et de l'acte de vente, l'appartement vendu comporte un sanibroyeur installé irrégulièrement en violation du règlement sanitaire de la ville de [Localité 3] et sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, que cette man'uvre positive constituée par les déclarations des époux [X] quant à l'absence de sanitaire de type sanibroyeur et à la parfaite régularité des travaux de raccordement aux évacuations caractérise un dol, alors que l'information dissimulée a porté sur un élément déterminant de leur consentement, affectant la valeur intrinsèque du bien puisqu'ils se trouvent contraints pour remédier à cette situation de procéder à la dépose de ce WC de type sanibroyeur et d'entreprendre des travaux de normalisation de la salle d'eau couteux.



Réponse de la cour 



Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est une un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. 



Le dol est défini comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.



Son caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 



L'article 1178 du même code prévoit qu'indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle, soit sur le fondement de l'article 1240 du code civil duquel il résulte que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Il est acquis que le dol peut résulter d'un simple mensonge, même en l'absence de man'uvres destinées à lui donner crédit.



Pour retenir que les époux [X] avaient commis un dol susceptible d'engager leur responsabilité délictuelle, le tribunal a justement retenu que :

«  En l'espèce, tant la promesse de vente du 12 juillet 2019 que l'acte de vente du 26 septembre 2019 mentionnaient que le promettant/ le vendeur « déclare que le lot n°35 n'est pas équipé de sanitaires de type sanibroyeur ; que les travaux effectués depuis qu'il est propriétaire ont notamment consisté en la création d'une salle d'eau avec WC, et que les travaux de raccordement aux évacuations ont été effectués dans les règles de l'art par un professionnel du bâtiment, et sur les colonnes d'eaux usées ». Or, il est constant que la salle d'eau de l'appartement correspondant au lot n°35 comporte un WC équipé d'un système sanibroyeur et il résulte de la note de synthèse du cabinet Labonnelie Expertise en date du 7 juillet 2021 que les eaux usées du WC, de la douche et du lavabo sont évacuées par une canalisation dans le faux plafond jusqu'à la descente située dans la cuisine au moyen d'une pompe de relevage, ce que les vendeurs ne contestent pas. Non seulement les vendeurs n'ont pas attiré l'attention des acquéreurs sur la présence de ce sanibroyeur et sur le mode d'évacuation des eaux usées, mais ils ont donc fait des déclarations mensongères à la promesse de vente et à l'acte authentique de vente, de sorte qu'ils ne peuvent invoquer l'absence de caractère intentionnel, étant observé qu'ils étaient assistés à l'acte par un notaire et qu'il leur appartenait le cas échéant de se faire traduire intégralement les projets d'acte en langue anglaise. »



Il convient d'ajouter que la déclaration des vendeurs insérée dans la promesse de vente et l'acte de vente est nécessairement mensongère puisque totalement contraire à la réalité, et qu'une déclaration mensongère qui ne peut être involontaire est suffisante à démontrer l'intention de surprendre le consentement du cocontractant.



Le tribunal poursuit :

« Il résulte des photographies figurant dans cette même note de synthèse que les acquéreurs, qui ne sont pas des professionnels de l'immobilier, ne pouvaient pas déceler la présence d'un sanibroyeur qui était dissimulé par un caisson et alors que le WC présentait toute l'apparence d'un WC classique. 

La présence d'un panneau mentionnant des « toilettes électriques » au moment des visites des époux [L] n'est pas formellement démontrée par les époux [X]. Ils versent toutefois aux débats un échange de courriels avec le gestionnaire de location de l'appartement duquel il ressort qu'un tel document était affiché à côté des toilettes au moins lorsque l'appartement était loué, et la société Pernelle Real Estate confirme avoir constaté la présence de cette affiche lors des visites. Mais en tout état de cause, cet éventuel panneau ne saurait exonérer les vendeurs de leur responsabilité dès lors qu'il était insuffisant à renseigner les acquéreurs sur la nature exacte de l'installation et sur l'évacuation des eaux usées par des canalisations situées dans le faux plafond, alors même qu'il était rédigé en langue anglaise et surtout qu'ensuite à deux reprises, par actes authentiques, les vendeurs ont certifié que le lot n°35 ne comportait pas de sanibroyeur et que les évacuations crées étaient conformes aux règles de l'art. 

Les vendeurs ne pouvaient ignorer que ces informations étaient déterminantes pour les acquéreurs dès lors qu'en premier lieu elles étaient entrées dans le champ contractuel et alors qu'il ressort de leurs propres échanges avec la société Haven In [Localité 3] qu'ils avaient parfaitement conscience du caractère « délicat » de l'installation et du risque important de désordres, un dégât des eaux étant déjà survenu. 

En second lieu et surtout, l'installation d'un sanibroyeur n'avait pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires et il résulte d'une part de l'annexe article 47 de l'arrêté du 20 novembre 1979 portant Règlement Sanitaire du département de [Localité 3] qu'est en principe prohibée l'installation de système de cabinets d'aisance comportant un dispositif de désagrégation des matières fécales et que leur installation n'est autorisée que dans les logements anciens qui sont démunis de cabinets d'aisance à titre exceptionnel, après autorisation de l'autorité sanitaire, et dans des conditions très strictement définies, non réunies en l'espèce et d'autre part de l'annexe article 42-4 du même arrêté relatif au relevage des eaux usées et des eaux pluviales que les eaux usées en provenance des immeubles doivent s'écouler à l'égout de façon gravitaire, seules les eaux usées et les eaux pluviales provenant des étages et installations situés au-dessous du niveau de la voie de desserte du bâtiment pouvant être évacuées par l'intermédiaire d'un poste de relevage.

Dès lors, le non-respect du règlement sanitaire départemental expose les acquéreurs à un risque juridique, de sorte que la présence d'un WC sanibroyeur et l'évacuation non conforme des eaux usées constituent nécessairement pour eux une information déterminante de leur consentement à la vente qu'il appartenait aux vendeurs de leur signaler. »



A ces justes motifs que la cour adopte expressément, il convient d'ajouter que contrairement à ce que soutiennent les époux [X], il ne résulte pas des pièces produites que le sanibroyeur était présent lors de l'achat de l'appartement en 2008, dès lors qu'il ressort de l'acte du 20 mars 2008 portant vente du bien par les consorts [B]-[V] aux époux [X] que l'appartement ne comportait alors qu'une seule salle de bains avec water-closet, et de la promesse de vente et de l'acte de vente des 12 juillet et 26 septembre 2019 entre les époux [X] et les époux [L] que la salle d'eau avec water-closet litigieuse a été aménagée par leurs soins après leur acquisition, comme l'atteste la déclaration du vendeur selon laquelle « les travaux effectués depuis qu'il est propriétaire ont notamment consisté en la création d'une salle d'eau avec w-c, et que les travaux de raccordement aux évacuations ont été effectués dans les règles de l'art par un professionnel du bâtiment, et sur les colonnes d'eaux usées ».

Il convient en outre de préciser que l'installation d'un WC de type sanibroyeur dans un lot privatif impliquant un raccordement sur les canalisations communes constitue des travaux affectant les parties communes au sens de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et nécessite l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, outre une autorisation de l'autorité sanitaire en application de l'article 47 de l'arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 3], y compris lorsque le logement ancien est totalement démuni de lieux d'aisance. 



En outre, s'agissant de la prétendue connaissance par les acquéreurs de la présence d'un sanibroyeur, il importe de souligner qu'elle ne peut se déduire des seules affirmations de l'agence immobilière, laquelle a agi en qualité de mandataire des vendeurs et a signé les deux actes pour le compte de ceux-ci.



De plus, à supposer même qu'un écriteau ait été apposé dans la salle d'eau, il n'aurait fait que signaler qu'il s'agissait de toilettes électriques ne pouvant recevoir autre chose que du papier hygiénique comme l'indiquent les époux [X], mais il ne révélait absolument pas le caractère irrégulier à double titre de l'installation, et encore moins les conséquences juridiques et financières qui pouvaient en découler, et ne permettait pas de soupçonner que la salle d'eau comprenant une douche et un lavabo était équipée d'un système de pompe de relevage et de sanibroyeur destiné à faire passer les eaux usées par le plafond afin de relier la colonne des eaux vannes située dans la cuisine, en violation des prescriptions sanitaires.

Il s'ensuit que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit que les époux [L] démontrent que les époux [X] ont commis un dol susceptible d'engager leur responsabilité délictuelle en faisant des déclarations mensongères relatives à la présence d'un sanibroyeur et à l'évacuation des eaux usées dans la salle d'eau. 



I ' 2 Sur le préjudice réparable



Le tribunal a retenu que les acquéreurs pouvaient demander réparation du préjudice subi en raison du dol des vendeurs qui consiste en la perte de chance d'acquérir le bien à un moindre prix compte tenu des travaux de mise en conformité à prévoir, préjudice de perte de chance qu'il a évalué à 75 000 euros, outre le trouble de jouissance caractérisé par l'impossibilité d'utiliser un WC et une salle d'eau alors qu'ils ont acquis cet appartement d'une surface de 122 m2 en pensant pouvoir faire usage de deux salles de bains et deux WC, et estimé à 8 000 euros.



Au soutien de l'infirmation du jugement et du rejet de toutes les demandes indemnitaires, les époux [X] font valoir d'une part que le tribunal a entaché sa décision d'irrégularité dès lors qu'il a statué sur un préjudice de perte de chance qui n'était pas réclamé, d'autre part que les époux [L] n'ont produit aucun devis permettant de comprendre quels travaux sont nécessaires et d'en évaluer exactement les coûts de sorte que le préjudice n'était pas déterminé et certain tant dans son principe que dans son quantum, les hypothèses de travaux du cabinet Labonnelie expertise puis de l'architecte d'intérieur tendant à confirmer le caractère peu défini et hasardeux des sommes demandées dès lors que les deux estimations sont d'un montant très différent, et qu'enfin, les époux [L] n'ont fait qu'affirmer avoir subi un préjudice de jouissance en raison de l'indisponibilité de la salle de bain sans apporter la moindre preuve de cette indisponibilité et sans en évaluer le quantum.



Les époux [L] demandent également l'infirmation du jugement et l'allocation de la somme de 120.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur perte de chance d'acquérir le bien à un prix moindre, mais également en réparation des frais nécessaires à la réalisation des travaux indispensables pour disposer de deux salles de bains et de deux toilettes, et de 30.000 € à titre de préjudice de jouissance, dès lors que depuis 2019, ils sont contraints de demeurer dans un appartement de standing composé d'une seule salle de bains et d'un seul toilette au demeurant intégré dans la salle de bains, sans disposer donc d'un toilette indépendant. Ils soulignent que les expertises régulièrement versées aux débats démontrent qu'il est techniquement impossible de créer une salle de bain conforme à l'emplacement actuel du sanibroyeur, compte tenu des angles d'écoulement requis par la réglementation, du diamètre des évacuations nécessaires, et de l'interdiction formelle de faire passer les évacuations usées par le plafond, et qu'au regard de la disposition de leur appartement et des contraintes techniques, il est impossible de maintenir un WC classique dans cette salle d'eau, même avec une surélévation du plancher de l'entrée et de la salle à manger, la seule solution technique étant la création du WC sur une partie de la courette partie commune, ce qui obligerait néanmoins à une surélévation de la cuisine, ce qui nécessite en outre des autorisations administratives mais également l'autorisation de la copropriété et d'un voisin.



Réponse de la cour 



Sur le préjudice matériel

Il résulte des dispositions de l'article 1178 du code civil qu'indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.



En effet, il est constant qu'en tant que délit civil, celle-ci ouvre à la victime une action en réparation de son préjudice en application de l'article 1240 du code civil, duquel il résulte que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Mais dans le cas où comme en l'espèce, la victime d'une faute dolosive fait le choix d'agir non pas en nullité du contrat, mais uniquement en réparation du préjudice causé par celle-ci, le préjudice réparable ne peut en principe consister qu'en la perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses, étant précisé que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle avait été réalisée (1ère Civ., 14 nov. 2019, n° 18-23.915). 



En conséquence, le préjudice matériel dont les époux [L] peuvent prétendre obtenir réparation en suite du dol tel que ci-avant retenu ne peut en aucun cas être constitué par l'intégralité du coût des travaux de mise en conformité de la salle d'eau et des WC, mais uniquement de la perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses compte tenu des travaux de mise en conformité à prévoir.



En outre, il résulte de l'application combinée des articles 4 et 1240 du code civil, et 4 et 5 du code de procédure civile que le juge peut, sans méconnaître l'objet du litige, rechercher l'existence d'une perte de chance d'éviter le dommage alors que lui était demandée la réparation de l'entier préjudice ; il lui incombe alors d'inviter les parties à présenter leurs observations quant à l'existence d'une perte de chance , et qu'il ne peut refuser d'indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l'existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée ( Ass.Plen. 27 juin 2025, n° 22-21.146).



Dès lors, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que les époux [L] ne pouvaient prétendre qu'à l'indemnisation d'une perte de chance, quand bien même aurait-il alors dû, pour respecter le principe de la contradiction édicté par l'article 16 du code de procédure civile, inviter préalablement les parties à fournir toutes observations utiles sur le préjudice de perte de chance subi par les époux [L], ce qui ne saurait toutefois entrainer l'infirmation du jugement, la cour étant saisie de l'entier litige et le préjudice de perte de chance étant désormais dans les débats à hauteur d'appel, bien que les parties n'aient pas conclu spécialement sur ce point notamment quant au taux d'occurrence à appliquer.



En effet, il résulte de l'article 1240 du code civil que caractérise une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable.



La reconnaissance d'une perte de chance permet de réparer une part de l'entier dommage, déterminée à hauteur de la chance perdue, le préjudice ainsi réparé, bien que distinct de l'entier dommage, en demeurant dépendant.



Enfin, il est constant que la perte d'une chance a pour conséquence la réduction ou la disparition d'un profit ou le défaut d'évitement d'une perte, et sa réparation doit donc être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. L'indemnisation de la perte de chance est donc proportionnelle à la probabilité que l'événement favorable survienne. 



En l'espèce, l'événement favorable dont la survenance a été perdue en raison du dol commis par les époux [X] est constitué par la possibilité qu'auraient eue les époux [L] de négocier un prix de vente inférieur tenant compte du coût des travaux nécessaires à la mise en conformité de la salle d'eau et des WC.



Les pièces produites par les époux [L] dès la procédure de première instance, et à l'encontre desquelles les consorts [X] qui en avaient la possibilité notamment en produisant des devis concurrents, n'apportent aucune contestation utile, soit :

- la note de synthèse du cabinet Labonnelie Expertise en date du 7 juillet 2021 qui décrit les importants travaux de mise en conformité qui seront nécessaires impliquant la création d'un WC dans la courette commune et la surélévation des planchers de la salle d'eau et de la cuisine et estime leur coût à 61 000 euros sur la base de l'estimation de l'entreprise Montmarin Intérior Design exposée ci-après, minorée en raison du seul changement de la pompe de relevage avec conservation de la tuyauterie d'évacuation d'eau existante et de l'application d'un coefficient de vétusté pour la cuisine, et sans qu'il soit précisé s'il s'agit de montants hors taxes ou taxes comprises, 

- le compte rendu de visite du cabinet d'architecture intérieur Montmarin Interior Design estimant ces mêmes travaux à un montant total de 109 200 euros TTC études et honoraires ingénieur structure au taux de 12% compris,

permettent de retenir un coût de travaux de mise en conformité en 2019 de 109 200 euros, ce qui représente 6,43 % du prix de vente du bien ne correspondant qu'au bien immeuble.

Au regard du standing de l'immeuble dans lequel est situé l'appartement, du coût au m2, mais également de sa destination à usage familial établi par sa surface de 122 m2 nécessitant deux salles d'eau et de bains et deux WC, la famille [L] comptant cinq membres, la probabilité que les époux [L] aient pu renégocier le prix de vente apparaît très importante, de l'ordre de 85%, de sorte qu'il convient d'évaluer leur préjudice de perte de chance à la somme de 92 820 €.



Le jugement sera infirmé de ce chef, et les époux [X] condamnés à payer aux époux [L] la somme susvisée.



 Sur le préjudice de jouissance



Les époux [L] ne produisent aucune pièce démontrant que, comme ils le soutiennent et tel que retenu par le tribunal, ils subissent un trouble de jouissance caractérisé par l'impossibilité d'utiliser le WC se trouvant dans la salle d'eau de leur appartement, alors qu'il n'est ni allégué ni a fortiori démontré que celui-ci se trouve hors d'état de fonctionner, la seule nuisance éventuellement avérée étant de nature sonore, la pompe de relevage installée se révélant très bruyante à l'usage selon les constatations du cabinet Labonnelie Expertise.

De plus, cette nuisance sonore n'a lieu d'être que lorsque les installations se trouvant dans la salle d'eau, WC, douche et lavabo, sont utilisés, de sorte que les époux [L] ne peuvent à la fois arguer de l'impossibilité d'utiliser ces installations et d'une nuisance sonore générée par l'utilisation.

Faute de démontrer l'existence du trouble de jouissance allégué, ils doivent être déboutés de cette demande par infirmation du jugement sur ce point.

- Sur le préjudice moral

Au regard de l'importance de l'importance de l'investissement réalisé par les époux [L] pour acquérir cet appartement, il ne peut être contesté que la non-conformité de la salle d'eau tant aux règles de l'art qu'aux règlement sanitaire départemental susvisé et aux règles gouvernant la copropriété, l'impact financier et l'incertitude sur leur capacité à financer des travaux réparatoires, outre la possible décote de leur logement, représentent une source d'anxiété et caractérisent un préjudice moral qui justifie l'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros.

Le jugement est infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande, et les époux [X] seront condamnés à leur payer 10.000 € à ce titre.



II - Sur les appels en garantie des époux [X] 

Si les époux [X] demandent par leurs dernières conclusions, aux termes du dispositif, de condamner les sociétés Pernelle Real Estate, Arias Notaires et VH 15 Notaires à indemniser les époux [L], ce que ces derniers ne demandent pas, ils indiquent dans le corps de leurs conclusions, demander l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leur demande dirigées contre les sociétés précitées tendant à leur condamnation à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre au profit des époux [L].

Il convient en conséquence de considérer que la cour est bien saisie d'une demande de garantie formée dans les mêmes termes qu'en première instance.



Pour rejeter les demandes des époux [X] d'être garantis des condamnations prononcées à leur encontre par l'agence immobilière, le tribunal a retenu que :

- il n'est pas contesté par la société Pernelle Real Estate qu'elle avait connaissance de l'existence d'un sanibroyeur dans la salle d'eau de l'appartement qu'elle était chargée de vendre pour le compte des époux [X] ni qu'elle n'a pas attiré l'attention de ces derniers sur la règlementation applicable à ce type d'équipement et la nécessité d'en signaler l'existence aux acquéreurs, une telle information étant nécessairement déterminante de leur consentement ou étant à tout le moins susceptible d'avoir une incidence importante sur le prix de vente, manquant ainsi à son obligation d'information et de conseil ;

- pour autant, alors que les époux [X] demandent la condamnation de l'agence à les relever et garantir de leur condamnation à indemniser les époux [L], le préjudice qu'ils allèguent n'est pas le préjudice des acquéreurs qu'ils sont condamnés à indemniser et auquel l'agence aurait contribué par sa faute, mais leur propre préjudice subi du fait des agissements de l'agence qui ne peut que consister en une perte de chance de ne pas commettre le dol à l'origine de leur condamnation, dès lors qu'il a été jugé ci-dessus qu'ils ont intentionnellement menti au sujet des installations sanitaires dans la salle d'eau du bien vendu, alors qu'ils ne démontrent ni même n'allèguent que parfaitement informés de la règlementation applicable et des risques juridiques de leur dol par l'agence, ils auraient informé les acquéreurs de la présence du sanibroyeur.

Les époux [X] au soutien de l'infirmation du jugement en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de l'agence immobilière font valoir que celle-ci a bien commis une faute.

La société Pernelle Real Estate soutient n'avoir commis aucune faute dès lors que les acquéreurs ne pouvaient ignorer que l'appartement était équipé d'un sanibroyeur puisque, à minima, il y avait un écriteau parfaitement visible, que les époux [X] avaient, quant à eux, parfaitement connaissance aussi bien du contenu de la promesse de vente que de l'acte de vente, et que le fait qu'ils aient procuration à la société Pernelle Real Estate pour signer en leur nom et pour leur compte l'acte de vente du fait de leur éloignement géographique ne les décharge pas pour autant de leurs propres obligations en qualité de vendeur. 



Réponse de la cour 



La responsabilité de l'agent immobilier en tant que mandataire, à l'égard de son mandant, est de nature contractuelle, et par conséquent régie par les articles 1991 à 1997 du code civil, et en cas de silence des textes, par les principes généraux de la responsabilité civile contractuelle tels qu'ils résultent des articles 1271, et 1231 à 1231-7 du code civil.

Aux termes de l'article 1991 alinéa 1er du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il en résulte que le mandataire est responsable des préjudices subis par le mandant en raison de l'inexécution totale ou partielle de ses obligations, et notamment de son obligation d'information et de conseil.

Il est constant que s'agissant de la mauvaise exécution du mandat, la charge de la preuve de la faute du mandataire ainsi que de son lien de causalité avec le préjudice incombe au mandant.



En l'espèce, il n'est pas contesté par la société Pernelle Real Estate qu'elle avait connaissance de l'existence d'un sanibroyeur dans la salle d'eau de l'appartement qu'elle était chargée de vendre pour le compte des époux [X] ni qu'elle n'a pas attiré l'attention de ces derniers sur la règlementation applicable à ce type d'équipement et la nécessité d'en signaler l'existence aux acquéreurs, une telle information étant nécessairement déterminante de leur consentement ou étant à tout le moins susceptible d'avoir une incidence importante sur le prix de vente.



De plus, ayant reçu mandat pour le compte des époux [X] de signer en leur nom et pour leur compte, à la fois la promesse de vente et l'acte de vente, elle a nécessairement pris connaissance de ces deux actes, ou auraient dû en prendre connaissance de manière attentive et approfondie, devant les signer pour le compte de ses mandants, de sorte qu'à leur lecture, elle aurait dû attirer l'attention de ses clients, les époux [X], sur la clause mentionnant l'absence d'un tel équipement et les conséquences juridiques de cette clause mensongère.



Partant, elle a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard des époux [X] et ses développements sur le fait que les acquéreurs auraient été en mesure d'avoir connaissance de l'existence du sanibroyeur, au demeurant non démontré, sont en toute hypothèse pour l'exonérer de sa propre responsabilité à l'égard de ses mandants.



Pour autant, comme l'a justement retenu le tribunal, alors que les époux [X] demandent la condamnation de l'agence à les relever et garantir de leur condamnation à indemniser les époux [L], le préjudice qu'ils allèguent n'est pas le préjudice des acquéreurs qu'ils sont condamnés à indemniser et auquel l'agence aurait contribué par sa faute, mais leur propre préjudice subi du fait des agissements de l'agence qui ne peut que consister en une perte de chance de ne pas commettre le dol à l'origine de leur condamnation, dès lors qu'il a été jugé ci-dessus qu'ils ont intentionnellement menti au sujet des installations sanitaires dans la salle d'eau du bien vendu, alors qu'ils ne démontrent ni même n'allèguent que parfaitement informés de la règlementation applicable et des risques juridiques de leur dol par l'agence, ils auraient informé les acquéreurs de la présence du sanibroyeur.



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il rejette la demande de garantie des époux [X].



II ' 2 A l'encontre de la SCP Arias Notaires 



Le tribunal a rejeté l'appel en garantie des époux [X] à l'encontre de la SCP Arias Notaires aux motifs que s'il était démontré que Me [F] exerçant au sein de la SCP Bailly-Cauro, actuellement Arias Notaires, avait connaissance de l'existence d'un sanibroyeur ou à tout le moins était en mesure d'en avoir connaissance, de sorte qu'à la lecture des projets de promesse et acte de vente, elle aurait dû attirer l'attention de ses clients, les époux [X], sur la clause mentionnant l'absence d'un tel équipement et les conséquences juridiques de cette clause mensongère, et avait donc manqué à son devoir de conseil, les époux [X] en demandant de condamner la SCP Arias Notaires à les relever et garantir de leur condamnation à indemniser les époux [L] alléguaient ainsi non pas le préjudice des acquéreurs qu'ils sont condamnés à indemniser et auquel la faute du notaire aurait contribué mais leur propre préjudice subi du fait du manquement de Me [F] à son obligation de conseil, qui ne peut que consister en une perte de chance de ne pas commettre le dol à l'origine de leur condamnation, dès lors qu'il a été jugé ci-dessus qu'ils ont intentionnellement menti au sujet des installations sanitaires dans la salle d'eau du bien vendu, cependant qu'ils ne démontrent ni même n'allèguent que parfaitement informés de la règlementation applicable et des risques juridiques de leur dol par leur notaire, ils auraient informé les acquéreurs de la présence du sanibroyeur.

Les époux [X] au soutien de l'infirmation du jugement en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de la SCP Arias Notaires font valoir que Me [F] a bien commis une faute, dès lors que cette dernière a participé à la préparation et à la rédaction de la promesse de vente puis de l'acte de vente en vertu d'une procuration pour vendre et qui avait connaissance ou aurait dû en avoir connaissance, de l'existence du sanibroyeur, ayant manqué à son obligation d'information et de conseil à leur égard en n'ayant pas attiré leur attention sur l'existence d'une clause mentionnant l'absence de sanibroyeur et sur tout élément qui risquerait de compromettre l'efficacité juridique de la vente par lui et les conseiller sur la façon d'éviter ces risques,. Ils précisent qu'elle avait eu connaissance de l'existence des sanitaires « sanibroyeurs » puisqu'à sa demande, ils lui avaient transmis une série de documents relatifs aux travaux effectués par ces derniers depuis leur acqui