Cour d'Appel4ème chambre commerciale

Cour d'Appel · 4ème chambre commerciale — 17 avril 2026

ECLI: 69e316f0cdc6046d47a7d6ef
Date: 17 avril 2026
Condamnation: 64 875 819 €

Source : DILA / Judilibre · open data

Mes notes

privées · visibles par vous seul

Résumé structuré

version préliminaire

Faits

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Vu l'appel interjeté le 5 juillet 2024 par la SCI La Bégude de Rochefort à l'encontre du jugement rendu le 6 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes, dans l'instance n° RG 22/00503 ; Vu l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 23 mai 2025 rejetant la demande la SARL VME Gestion de sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise à intervenir, dans le cadre de la procédure de référé expertise introduite par la SARL VME Gestion par exploit du 24 décembre 2024 (n° RG 25/00002), et rejetant la demande reconventionnelle de la SCI La Bégude de Rochefort ; Vu l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 6 mars 2026 déboutant notamment la SARL VME Gestion de sa demande d'expertise, Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 3 mars 2026 par la SCI La Bégude de Rochefort, appelante à titre principal, intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 4 mars 2026 par la SARL VME Gestion, intimée à titre principal, appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu l'ordonnance du 8 janvier 2026 de clôture de la procédure à effet différé au 5 mars 2026. Sur les faits La SCI La Begude de Rochefort et la SARL VME Gestion étaient liées par un bail commercial authentique du 6 avril 1999. Elles ont régularisé un nouveau bail le 18 juin 2019 portant sur un ensemble immobilier consistant en : - un bâtiment (composé de trois corps juxtaposés) élevé d'un étage sur rez-de-chaussée comportant soixante chambres ; - huit chambres correspondant aux anciens garages transformés en chambres dont deux utilisées à usage de logement pour le gérant de la SARL VME Gestion, - une piscine - un parking, Le tout figurant au cadastre section C n° [Cadastre 1] pour partie, lieudit [Adresse 2] à [Localité 1]. Il est stipulé dans le bail du 18 juin 2019 que le loyer mensuel s'élève à 5 100 euros par mois toutes charges comprises, soit 61 200 euros par an, que le preneur s'oblige à payer mensuellement, d'avance, le 1er de chaque mois, et que les locaux loués sont destinés à l'usage d'hôtel-motel. Par exploit du 31 août 2015, la SARL VME Gestion a fait assigner la SCI La Begude de Rochefort devant le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins de voir condamner la bailleresse à mettre les lieux loués en conformité. Par jugement du 4 avril 2017, le tribunal de grande instance de Nîmes a ordonné une mesure d'expertise. Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 14 octobre 2019. Par jugement du 6 décembre 2021, le tribunal de grande instance de Nîmes a notamment : -déclaré non écrite la clause figurant à l'article 5 du contrat de bail commercial, en ce « le preneur déclare avoir reçu préalablement à la conclusion du présent acte, toutes les informations utiles sur l'état des locaux et de l'immeuble, et accepter de se faire délivrer les locaux dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance en renonçant expressément à demander au bailleur d'y effectuer des travaux de réaménagement, de mise aux normes, de réfection, de remplacement ou des réparations. ». -dit que la société La Bégude a manqué à son obligation contractuelle et légale de réaliser ou de faire réaliser les grosses réparations ; -dit que la société VME Gestion a manqué à ses obligations contractuelles et légales d'entretien des biens immobiliers litigieux ; Par conséquent, -condamné la société La Bégude à réaliser dans le délai de huit mois, à compter de la signification du présent jugement, selon les préconisations de l'expert, le remplacement des menuiseries extérieures pour un montant de 125 950 euros HT et le remplacement des façades ainsi que la réparation des acrotères et balcons pour un montant de 209 000 euros HT, -dit qu'à défaut d'exécution par la société La Bégude, dans le délai prévu de l'intégralité de ces travaux, elle devra payer une astreinte de 200 euros par jour de retard durant 10 mois au-delà de laquelle il sera à nouveau statué en tant que de besoin ; -ordonné à la société VME Gestion de réaliser l'ensemble des travaux de réparation qui sont à sa charge en qualité de preneur et préconisés par l'expert, dans le délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement ; -dit qu'à défaut de réalisation des travaux, la société VME Gestion devra payer à la société La Bégude une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période de 10 mois au-delà de laquelle il sera à nouveau statué en tant que de besoin ; -ordonné à la société VME Gestion de procéder ou de faire procéder à l'enlèvement de l'abri de piscine installé sans autorisation, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et à défaut, cette société devra payer une astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période de 10 mois au-delà de laquelle il sera à nouveau statué en tant que de besoin ; et avant-dire droit : -ordonné à l'expert judiciaire de reprendre et compléter sa mission, à savoir notamment de reprendre l'évaluation du préjudice de la société VME Gestion lié directement aux désordres affectant les chambres de l'hôtel Le Lagon sur la base du montant du loyer annulé déterminé par la cour d'appel dans son arrêt du 24 janvier 2023, puis sur la base du montant du loyer annuel figurant dans le nouveau contrat de bail du 18 juin 2019. Par arrêt rendu le 19 janvier 2024, la présente cour d'appel a ; -Confirmé le jugement rendu le 6 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes, en ce qu'il a annulé la transaction insérée dans le bail commercial du 18 juin 2019 mais le précise en disant que tant l'article 5 que l'article 9 dernier alinéa du contrat de bail du 18 juin 2019 sont réputés non écrits, -Confirmé le jugement déféré en ce qu'il a dit que la SCI La Bégude de Rochefort a manqué à son obligation contractuelle et légale de réaliser ou faire réaliser les grosses réparations sur les biens immobiliers, objet du bail commercial, Y ajoutant, -Dit que la SCI La Bégude de Rochefort a manqué à son obligation contractuelle et légale de réaliser ou faire réaliser les réparations locatives causées par la vétusté sur les biens immobiliers, objet du bail commercial, -Confirmé le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI La Bégude de Rochefort à réaliser selon les préconisations de l'expert judiciaire dans son rapport en date du 1er octobre 2019, le remplacement des menuiseries extérieures des chambres au de l'aile centrale et nord et le ravalement des façades des bâtiments Nord et central ainsi que la réparation des acrotères des ailes Sud et centrale et balcons à l'étage de l'aile centrale, -Le modifiant sur le point de départ de l'astreinte, -Dit qu'à défaut d'exécution par la SCI La Bégude de Rochefort dans le délai de huit mois à compter de la signification du présent arrêt de l'intégralité des travaux indiqués cette dernière devra payer à la SARL VME Gestion une astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une période de 10 mois, -Infirmé le jugement déféré en ce qu'il a : Ordonné à l'expert judiciaire, parties présentes ou dûment appelées, de reprendre et compléter sa mission comme suit : Reprendre l'évaluation du préjudice de la SARL VME Gestion lié directement aux désordres affectant les chambres de l'hôtel Le Lagon sur la base du montant du loyer annuel déterminé par la cour d'appel de Nîmes dans son arrêt en date du 24 janvier 2013 puis sur la base du montant du loyer annuel figurant dans le nouveau bail du 18 juin 2019, à savoir une perte de recettes annuelles du fait de l'impossibilité complète dûment constatée de louer les chambres affectées exclusivement aux clients en raison uniquement de l'existence des désordres et de la répercussion chiffrée de cette perte de recettes annuelles sur la possibilité ou non pour la SARL VME Gestion de régler en totalité ou en partie le loyer commercial dû mensuellement en application soit du bail commercial renouvelé antérieur au 18 juin 2019 ; Compléter son rapport sur I 'évaluation de ce préjudice subi par la SARL VME Gestion sur la base du nouveau montant du loyer commercial déterminé dans le nouveau bail commercial en date du 18 juin 2019 conclu entre la SARL VME Gestion et la SCI La Bégude de Rochefort, en distinguant le chiffrage selon chacune des périodes ; Donner au tribunal tous éléments permettant d'évaluer le ou les préjudices subis par la SARL VME Gestion en raison de la dégradation de l'immeuble ; Dit que l'expert judiciaire pourra dans le cadre du complément d'expertise se faire assister par tous sachant de son choix, notamment dans le domaine comptable ; Dit que l'expert judiciaire, après avoir répondu aux dires formulés par les parties dans le délai qu'il leur aura imparti, devra déposer son complément de rapport au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes au plus tard le 31 mai 2022 ; Ordonné à la SARL VME Gestion de verser à l'expert judiciaire au plus tard le 31 janvier 2022, une provision complémentaire de 800 euros à valoir sur la rémunération de ce dernier ; Dit qu'à défaut de versement de I 'intégralité ou partie de la consignation dans le délai susvisé, chaque partie sera autorisée à procéder au versement de la consignation mise à la charge de l'autre en cas de carence ou de refus, faute de quoi en l'absence de versement de l'intégralité de la provision complémentaire, ladite mission de complément d'expertise judiciaire sera caduque ; Ordonné aux parties de communiquer à l'expert judiciaire tous documents qu'il jugera utiles à l'accomplissement de sa mission ; Sursis à statuer sur les autres demandes ; Ordonné le renvoi de l'affaire à l'audience de mise en état du 9 juin 2022 à 8h30 ; Désigné le magistrat désigné par ordonnance de service au titre du suivi des mesures d'expertises judiciaires ou à défaut son suppléant pour surveiller l'exécution de la mesure ordonnée et/ou le cas échéant procéder au remplacement de l'expert d'office ou sur requête de l'une ou l'autre des parties ; Réservé les dépens. Et statuant à nouveau, -Dit n'y avoir lieu à complément d'expertise, -Déboute la société VME Gestion de ses demandes de réparation d'un trouble de jouissance et d'un préjudice économique, Y ajoutant, -Dit que la SCI La Bégude de Rochefort supportera les dépens de première instance comprenant les frais d'expertise judiciaire et d'appel et payera à la société VME Gestion une somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Sur la procédure Par exploit du 28 décembre 2021, la SCI La Bégude de Rochefort a fait délivrer à la SARL VME Gestion un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 96 900 euros en principal, correspondant aux loyers de juin 2020 à décembre 2021 inclus. Par exploit du 27 janvier 2022, la SARL VME Gestion a formé opposition à ce commandement. Par jugement du 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Nîmes a notamment : -Prononcé l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI La Begude de Rochefort le 28 décembre 2021 à la S.A.R.L. VME Gestion, -Débouté la SCI La Begude de Rochefort de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens formés à titre principal, -Rejeté la demande en condamnation de la SARL VME Gestion à verser sur le compte séquestre désigné par le tribunal la somme de 200.000 euros, dans un délai de 6 semaines à titre de garantie, dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel à intervenir, -Débouté la SCI La Begude de Rochefort du surplus, -Condamné la SCI La Begude de Rochefort à payer à la S.A.R.L. VME Gestion la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -Condamné la SCI La Begude de Rochefort aux entiers dépens. Le 6 novembre 2023, la SCI La Begude de Rochefort a interjeté appel de cette décision pour la voir réformer en toutes ses dispositions (instance enrôlée sous le RG 24/02316). Par ordonnance du 23 mai 2025, le conseiller de la mise en état a notamment rejeté la demande de sursis à statuer formée par la SARL VME Gestion, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise à intervenir, dans le cadre de la procédure de référé introduite par exploit du 24 décembre 2024 et enregistrée sous le numéro RG 25/00002. Par ordonnance du 6 mars 2026, le conseiller de la mise en état a notamment débouté la SARL VME Gestion de sa demande d'expertise judiciaire. Par exploit du 24 décembre 2024, la SARL VME Gestion a assigné la SCI La Begude de Rochefort devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de désignation d'un expert judiciaire avec pour mission de déterminer les désordres affectant les locaux donnés à bail et les préjudices matériels et immatériels de la SARL VME Gestion en résultant. Par ordonnance du 14 janvier 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes a déclaré irrecevable la demande d'expertise de la SARL VME Gestion. La SARL VME Gestion a également interjeté appel de cette décision (instance enrôlée sous le RG 26/00425). EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions, la société La Bégude, appelante à titre principal, intimée à titre incident, demande à la cour de : « Accueillir la SCI La Bégude de Rochefort en son appel et l'y déclarer bien fondée, Vu les articles L 145-41 à L 145-60 du code de commerce, Vu les articles 1728, 1353, 1219 du code civil, Vu l'arrêt du 19 janvier 2024, Vu les pièces versées aux débats et en particulier le commandement de payer les loyers du 28 décembre 2021, Infirmer le jugement rendu le 06 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes en ce qu'il a ; - Prononcé l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI La Bégude de Rochefort le 28 décembre 2021 à la S.A.R.L. VME Gestion, - Débouté la SCI La Bégude de Rochefort de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens formés à titre principal, - Rejeté la demande en condamnation de la SARL VME Gestion à verser sur le compte séquestre désigné par le tribunal la somme de 200.000 euros dans un délai de 6 semaines à titre de garantie dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel à intervenir, - Débouté la SCI La Bégude de Rochefort du surplus, - Condamné la SCI La Bégude de Rochefort à payer à la S.A.R.L. VME Gestion la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné la SCI La Bégude de Rochefort aux entiers dépens, Statuant à nouveau, Débouter la SARL VME Gestion de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris son appel incident ; Constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise à compter du 28 janvier 2022, soit un mois après le commandement de payer resté infructueux ; Ordonner l'expulsion de la SARL VME Gestion de tous occupants de son chef du local en cause, avec le recours à la force publique et à un serrurier si nécessaire ; Déclarer qu'il sera fait application des dispositions des articles L 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution concernant les objets mobiliers qui resteraient dans les lieux, Condamner la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort, la somme de 96.900 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2021, avec majoration des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ; Condamner la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort, la somme de 5.100 euros/mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, avec majoration des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation. Liquider d'ores et déjà cette indemnité d'occupation à la somme de 255.000 euros (5 100 euros x 50 mois) et condamner en conséquence la SARL VME Gestion à payer cette somme à la SCI La Bégude de Rochefort, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir. Condamner la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort la somme de 81.592,50 euros au titre des travaux relevant du locataire et tels qu'évalués par l'expert judiciaire. Subsidiairement et à défaut pour la cour de prononcer la résiliation du bail, Condamner la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort la somme provisoirement arrêtée au 26 mars 2025 de 351.900 euros au titre des loyers impayés du 1er juin 2020 au 28 février 2026, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, En toute hypothèse Condamner la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort, la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'huissier de justice et de commandement de payer ». Au soutien de ses prétentions, la SCI La Begude de Rochefort, appelante à titre principal, intimée à titre incident, expose que l'exception d'inexécution alléguée par la locataire doit être rejetée, le bailleur ayant satisfait à son obligation de délivrance et étant dépourvu de toute mauvaise foi. La SARL VME Gestion n'a pas réglé le moindre loyer depuis le mois de juin 2020 et elle est redevable de la somme de 351 900 euros au 1er mars 2026. C'est de parfaite mauvaise foi, que la locataire se prévaut d'une prétendue exception d'inexécution qui l'autoriserait, unilatéralement, à ne plus payer le loyer. Le local commercial satisfait, depuis l'origine, à sa destination contractuelle d'établissement hôtelier. La SARL VME Gestion exploite toujours et actuellement l'immeuble donné à bail et n'a jamais cessé de le faire. Elle retire des revenus de cette exploitation qui lui permettent de régler les échéances de son plan de redressement. Un locataire ne peut unilatéralement se dispenser de régler les loyers et doit préalablement s'y faire autoriser. La SCI La Begude de Rochefort précise qu'elle a d'ores et déjà réalisé des travaux, à savoir, une réfection complète de la toiture en 2015 et une réfection des couvertines en 2021; elle a souscrit un contrat d'entretien de la toiture, renouvelé tous les ans. Le clos et le couvert ne sont donc pas en cause. Suite à l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 19 janvier 2024, l'obligation de remplacement lui incombant est strictement limitée aux menuiseries de vingt chambres sur les soixante de l'établissement, à l'exclusion de tous autres travaux. Les travaux qui auraient pu commencer en juillet 2024 ont été reportés en septembre 2024, à la demande de la locataire. La SARL VME Gestion a refusé toute intervention des entreprises mandatées par la SCI La Begude de Rochefort au motif qu'il ne s'agissait pas de l'ensemble des travaux préconisés. La SARL VME Gestion a fini par reconnaître son erreur. Les dix-sept premières menuiseries ont été changées en novembre 2024 et les trois dernières au début de l'année 2025. Les travaux de ravalement de façade n'ont toujours pas pu débuter en raison de l'opposition de la locataire. L'enduit que l'entreprise mandatée devait appliquer sur la façade est de nature à améliorer le confort thermique. Dans un objectif purement dilatoire, la SARL VME Gestion ne cesse d'invoquer de nouveaux désordres. Le devis de réfection complète de l'étanchéité de la toiture qu'elle produit n'établit pas que ces travaux sont nécessaires. L'audit énergétique, versé aux débats, manque de toute évidence d'une quelconque force probante. La surtension électrique évoquée ne peut être imputée qu'au fournisseur d'énergie et non à une prétendue vétusté de l'installation. L'expert a indiqué, en page 5 de son rapport, que l'isolation thermique était assurée par un doublage des murs intérieurs. La SCI La Begude de Rochefort fait observer qu'elle n'a jamais tenté de dissimuler l'état du bien loué et que le bail a été consenti en parfaite connaissance de cet état. Les locaux sont mal entretenus, voire pas entretenus du tout, par la SARL VME Gestion. L'expert judiciaire relève que les travaux en lien avec le mauvais entretien du bâtiment imputable à la locataire s'élèvent à 81.592,50 euros. La SARL VME Gestion a considérablement dégradé l'hôtel, en effectuant des travaux non autorisés et contraires aux règles de l'art, en transformant des chambres d'hôtel, passant de deux à quatre couchages, en entreprenant des travaux dans les salles de bains, en retirant le mobilier de valeur pour le remplacer avec des équipements bas de gamme et en transformant le rez-de-chaussée en usage d'habitation, réservé à l'exploitant. Elle ne saurait ainsi alléguer un préjudice d'exploitation dont elle est seule responsable, le manque d'entretien des chambres étant rédhibitoire pour les clients potentiels. La SARL VME Gestion a fait l'objet le 23 juin 2025 d'un arrêté de fermeture administrative d'une durée d'un mois pour travail dissimulé, concernant le réceptionniste. Malgré cette fermeture administrative, l'hôtel a continué d'accueillir des clients. Par ailleurs, la sous-commission départementale pour la sécurité a émis le 20 juin 2025 un avis défavorable à l'exploitation de l'établissement, considérant que le niveau de sécurité n'est pas suffisant. La SCI La Begude de Rochefort rappelle que la cour, dans son arrêt du 19 janvier 2024, a refusé la réouverture des opérations d'expertise tendant à chiffrer la perte de recettes annuelles liée à la prétendue impossibilité de louer les chambres et qu'elle a donc d'ores et déjà jugé que la SARL VME Gestion ne justifiait pas du moindre préjudice. La SCI La Begude de Rochefort répond que les accusations à son encontre d'actes de dénigrement ne sont pas établies. Elle a fait une demande de renseignements. Il est parfaitement normal qu'elle cherche à réunir des informations afin d'étayer ses demandes et d'assurer sa défense. Dans ses dernières conclusions, la société VME Gestion, intimée à titre principal, appelante à titre incident, demande à la cour, au visa des articles 606 et 1104 du code civil, de : « - Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 6 novembre 2023 en toutes ses dispositions suivantes : « Prononce l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI La Bégude de Rochefort le 28 décembre 2021 à la S.A.R.L. VME Gestion, Déboute la SCI La Bégude de Rochefort de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens formés à titre principal, Rejette la demande en condamnation de la SARL VME Gestion à verser sur le compte séquestre désigné par le tribunal la somme de 200.000 euros dans un délai de 6 semaines à titre de garantie dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel à intervenir, Débouté la SCI La Bégude de Rochefort du surplus, Condamné la SCI La Bégude de Rochefort à payer à la S.A.R.L. VME Gestion la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné la SCI La Bégude de Rochefort aux entiers dépens, Constaté l'exécution provisoire de la présente décision. ». Y ajoutant : - Débouter la société La Bégude de Rochefort de ses demandes reconventionnelles en paiement de la somme de 351.900 euros correspondant à un prétendu arriéré locatif de la société VME Gestion depuis 2020 jusqu'à février 2026 inclus. - Condamner la société La Bégude de Rochefort à verser à la société VME Gestion la somme de 300.000 euros en réparation de ses préjudices matériels et immatériels engendrés par le manquement de la société La Bégude de Rochefort à son obligation de délivrance, somme à parfaire, - Ordonner la compensation entre les sommes qui seraient mises à la charge de la société VME Gestion au titre de son arriéré locatif et son préjudice matériel et immatériel engendrés par les nouveaux désordres objets de l'expertise judiciaire sollicitée par exploit en date du 24 décembre 2024, - Condamner la société La Bégude de Rochefort à verser à la société VME Gestion la somme de 20.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, - Condamner la société La Bégude de Rochefort aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Clotilde Lamy de la SELARL Lamy Pomies-Richaud, avocat au barreau de Nîmes ». Au soutien de sa demande d'annulation du commandement de payer, la société VME Gestion, intimée à titre principal, appelante à titre incident, expose qu'aucun travaux de gros 'uvre, mise à part une réfection de la toiture, n'a été réalisé depuis la construction des bâtiments de l'hôtel (nord, central et sud) datant respectivement de 1979, 1983 et 1989. Son précédent conseil s'est effectivement opposé à la réalisation des travaux portant sur les menuiseries, estimant que l'ensemble des menuiseries devait être repris, mais il s'est finalement rendu compte de son erreur et a indiqué que les travaux pouvaient avoir lieu chez sa cliente. Seul un retard de deux mois peut donc lui être reproché. La SCI La Begude de Rochefort n'a débuté les travaux mis à sa charge qu'en novembre 2024. Elle a procédé au remplacement de dix-sept menuiseries sur les vingt menuiseries devant être remplacées et aux travaux des couvertines. Elle n'a pas réalisé les autres travaux ordonnés, à savoir, les travaux de ravalement, d'isolation thermique par l'extérieur du bâtiment et de reprise des balcons. La SCI La Begude de Rochefort a indiqué qu'elle ne procèderait pas aux travaux d'isolation thermique par l'extérieur préconisés par l'expert judiciaire et ordonnés par la cour d'appel de Nîmes. Elle n'a pas exécuté les travaux pour lesquels elle a pourtant été condamnée, de manière définitive. Elle a manqué à son obligation de délivrance de locaux conforme à leur destination. Elle ne peut donc légitimement prétendre que sa locataire ne peut pas lui opposer l'exception d'inexécution dans ces conditions. L'existence de la mauvaise foi du bailleur doit s'apprécier lors de la délivrance du commandement de payer ou à une période contemporaine de celle-ci. La SCI La Begude de Rochefort a fait délivrer ledit commandement alors même qu'elle venait d'être condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 6 décembre 2021 à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire (ravalement, menuiseries, acrotères et balcons), sous astreinte. Elle a ainsi cherché à obtenir l'expulsion de sa locataire pour s'abstenir de toute réalisation des travaux lui incombant. La SARL VME Gestion souligne que de multiples nouveaux désordres, autres que ceux constatés par le précédent rapport d'expertise du 1er octobre 2019, sont survenus, l'empêchant d'exploiter normalement et totalement les locaux donnés à bail. La SCI La Begude de Rochefort a fait délivrer, de parfaite mauvaise foi, un commandement de payer alors même que ces nouveaux désordres existaient et allaient s'aggraver, sans intervention de sa part. Depuis le dépôt du rapport d'expertise judiciaire, la SARL VME Gestion a signalé, à plusieurs reprises, à la société bailleresse que l'état d'autres menuiseries que celles visées par le rapport d'expertise s'était dégradé et qu'il convenait également de procéder à leur remplacement. La SCI La Begude de Rochefort est de particulière mauvaise foi puisqu'elle n'a pas sollicité de visite afin de vérifier si les travaux sollicités étaient éventuellement nécessaires. L'absence d'étanchéité des menuiseries à l'eau et à l'air et/ou d'isolation du bâtiment a engendré une surconsommation électrique de l'hôtel afin d'assurer une température décente. L'audit énergétique effectué par le preneur établit clairement que seuls quelques murs de l'hôtel sont dotés d'une isolation par l'intérieur, qui est insuffisante. Si la SCI La Begude de Rochefort avait procédé aux travaux d'isolation par l'extérieur et au remplacement des menuiseries, préconisés par l'expert judiciaire, dans son rapport du 1er octobre 2019, la SARL VME Gestion aurait économisé 42 % de sa consommation d'électricité. La majeure partie de la consommation électrique de l'hôtel concerne le chauffage. Elle s'est vue redresser de la somme totale de 48.986,52 euros TTC par EDF par l'émission de quatre factures rectificatives correspondant à la période de juin 2022 à mars 2024. La société [...] a transmis un devis pour l'isolation intégrale des locaux litigieux pour un montant de 343.788 euros. L'absence de réalisation du ravalement et/ou de la vétusté des menuiseries a engendré des désordres aux embellissements privatifs. Il semble que la toiture ne soit plus étanche et qu'elle soit à l'origine de nouveaux désordres dans certaines chambres. La société [...], prestataire de la SCI La Begude de Rochefort, chargée de faire l'entretien annuel de la toiture, a trouvé nécessaire de reprendre l'intégralité de l'étanchéité de la toiture de l'immeuble donné à bail et a transmis un devis du 9 octobre 2025 pour un montant total de 146.765,60 euros TTC. Cette société n'aurait pas établi de devis de réfection intégrale de ladite installation si cette réfection n'était pas nécessaire. Le revêtement du parking de l'hôtel est dans un état de vétusté avancé, repoussant la clientèle potentielle. Le système de chauffage de l'hôtel est plus que vétuste et ne répond pas aux normes actuelles. Le système électrique de l'hôtel empêche le bon fonctionnement du système de sécurité incendie, en raison de sa vétusté. Les abords de la piscine sont dégradés. La SARL VME Gestion a été dans l'obligation de désaffecter des chambres de l'hôtel en raison de leur état général. Elle peut donc parfaitement opposer l'exception d'inexécution à sa bailleresse. La SARL VME Gestion précise que la SCI La Begude de Rochefort a entamé une campagne de dénigrement à son encontre auprès d'agences de voyages partenaires, dans l'unique but de lui porter atteinte ou pour obtenir des informations sur elle. La SARL VME Gestion est de bonne foi, elle a effectué les travaux d'entretien mis à sa charge, malgré une trésorerie très faible en raison de l'impossibilité d'exploiter l'hôtel. L'éventuelle mauvaise foi de la locataire n'influe pas sur la validité du commandement de payer. La commission de sécurité est passée une nouvelle fois le 3 décembre 2025 et a rendu un avis favorable pour l'exploitation de l'hôtel. L'affirmation de la bailleresse selon laquelle les travaux effectués par la SARL VME Gestion seraient contraires aux règles de l'art met clairement en évidence la nécessité d'une mesure d'expertise judiciaire. La locataire n'a fait qu'optimiser les couchages afin d'utiliser au mieux le peu de chambres exploitables. Le rez de chaussée est dans un tel état qu'il ne sert que de stockage et il n'est même pas envisageable de vivre dans les lieux. En raison du plan de sauvegarde lui interdisant toute embauche de salarié, la SARL VME Gestion est dans l'obligation de faire appel à des sous-traitants. C'est la société de sous-traitance, en ne déclarant pas correctement son salarié qui est à l'origine de la fermeture de l'établissement et, en aucun cas, la SARL VME Gestion elle-même. Cette dernière a correctement respecté l'arrêté de fermeture administrative. L'obligation d'installer des climatisations dans les chambres rapporte bien la preuve de l'absence d'isolation de l'immeuble. La SARL VME Gestion souligne, s'agissant des réparations locatives, qu'elle a d'ores et déjà procédé à l'enlèvement de l'abri de piscine ainsi qu'aux travaux de peinture, pour un montant total de 61.869 euros TTC. Elle a également fait intervenir une société pour procéder aux actions correctives du système de sécurité incendie. Il est tout à fait prématuré et injustifié de solliciter qu'elle verse quelque somme que ce soit au titre des travaux mis à sa charge, pouvant terminer les travaux précités, avant la remise des clefs, lors de la sortie. La SARL VME Gestion explique que l'expertise judiciaire sollicitée permettra d'évaluer les montants de ses préjudices matériels et immatériels qui viendront en compensation avec l'éventuel arriéré locatif qui pourrait être mis à sa charge. Si la cour d'appel de Nîmes, dans son arrêt du 19 janvier 2024, a retenu que la SARL VME Gestion n'avait subi aucun préjudice, c'est uniquement parce que le précédent conseil de la SARL VME Gestion , empêché pour de graves problèmes de santé, n'a pas transmis les pièces comptables que cette dernière lui avait adressées et que la cour a statué avec un rapport comptable de 2012, trop ancien pour apprécier la perte d'exploitation, et également sur la base du rapport d'expertise judiciaire déposé en 2019. Or, depuis cette date, de nouveaux désordres à l'origine d'une perte d'exploitation, sont apparus. Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

















N° RG 24/02316 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JIF6 



AV



TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

06 novembre 2023

RG:22/00503



S.C.I. LA BEGUDE DE ROCHEFORT



C/



SARL V.M.E. GESTION









































COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale





ARRÊT DU 17 AVRIL 2026





Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 06 Novembre 2023, N°22/00503



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Nathalie ROCCI, Présidente,

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,

M. Yan MAITRAL, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 19 Mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 Avril 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



S.C.I. LA BEGUDE DE ROCHEFORT, Société civile immobilière au capital de 

490 000,00 €, immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 520 210 634, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, 



[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Jean-pascal PELLEGRIN de la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



INTIMÉE :



SARL V.M.E. GESTION inscrite au RCS de NIMES sous le N° 484 304 373 prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es-qualité au siège social sis



[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Remo FRANCHITTO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Mars 2026 



ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 17 Avril 2026,par mise à disposition au greffe de la cour



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Vu l'appel interjeté le 5 juillet 2024 par la SCI La Bégude de Rochefort à l'encontre du jugement rendu le 6 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes, dans l'instance n° RG 22/00503 ;



Vu l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 23 mai 2025 rejetant la demande la SARL VME Gestion de sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise à intervenir, dans le cadre de la procédure de référé expertise introduite par la SARL VME Gestion par exploit du 24 décembre 2024 (n° RG 25/00002), et rejetant la demande reconventionnelle de la SCI La Bégude de Rochefort ;



Vu l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 6 mars 2026 déboutant notamment la SARL VME Gestion de sa demande d'expertise,



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 3 mars 2026 par la SCI La Bégude de Rochefort, appelante à titre principal, intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;



Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 4 mars 2026 par la SARL VME Gestion, intimée à titre principal, appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;



Vu l'ordonnance du 8 janvier 2026 de clôture de la procédure à effet différé au 5 mars 2026.



Sur les faits



La SCI La Begude de Rochefort et la SARL VME Gestion étaient liées par un bail commercial authentique du 6 avril 1999. Elles ont régularisé un nouveau bail le 18 juin 2019 portant sur un ensemble immobilier consistant en :

- un bâtiment (composé de trois corps juxtaposés) élevé d'un étage sur rez-de-chaussée comportant soixante chambres ;

- huit chambres correspondant aux anciens garages transformés en chambres dont deux utilisées à usage de logement pour le gérant de la SARL VME Gestion,

- une piscine

- un parking,

Le tout figurant au cadastre section C n° [Cadastre 1] pour partie, lieudit [Adresse 2] à [Localité 1].



Il est stipulé dans le bail du 18 juin 2019 que le loyer mensuel s'élève à 5 100 euros par mois toutes charges comprises, soit 61 200 euros par an, que le preneur s'oblige à payer mensuellement, d'avance, le 1er de chaque mois, et que les locaux loués sont destinés à l'usage d'hôtel-motel.



Par exploit du 31 août 2015, la SARL VME Gestion a fait assigner la SCI La Begude de Rochefort devant le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins de voir condamner la bailleresse à mettre les lieux loués en conformité.



Par jugement du 4 avril 2017, le tribunal de grande instance de Nîmes a ordonné une mesure d'expertise. 



Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 14 octobre 2019.



Par jugement du 6 décembre 2021, le tribunal de grande instance de Nîmes a notamment : -déclaré non écrite la clause figurant à l'article 5 du contrat de bail commercial, en ce « le preneur déclare avoir reçu préalablement à la conclusion du présent acte, toutes les informations utiles sur l'état des locaux et de l'immeuble, et accepter de se faire délivrer les locaux dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance en renonçant expressément à demander au bailleur d'y effectuer des travaux de réaménagement, de mise aux normes, de réfection, de remplacement ou des réparations. ».

-dit que la société La Bégude a manqué à son obligation contractuelle et légale de réaliser ou de faire réaliser les grosses réparations ;

-dit que la société VME Gestion a manqué à ses obligations contractuelles et légales d'entretien des biens immobiliers litigieux ;

Par conséquent, 

-condamné la société La Bégude à réaliser dans le délai de huit mois, à compter de la signification du présent jugement, selon les préconisations de l'expert, le remplacement des menuiseries extérieures pour un montant de 125 950 euros HT et le remplacement des façades ainsi que la réparation des acrotères et balcons pour un montant de 209 000 euros HT,

-dit qu'à défaut d'exécution par la société La Bégude, dans le délai prévu de l'intégralité de ces travaux, elle devra payer une astreinte de 200 euros par jour de retard durant 10 mois au-delà de laquelle il sera à nouveau statué en tant que de besoin ; 

-ordonné à la société VME Gestion de réaliser l'ensemble des travaux de réparation qui sont à sa charge en qualité de preneur et préconisés par l'expert, dans le délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement ;

-dit qu'à défaut de réalisation des travaux, la société VME Gestion devra payer à la société La Bégude une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période de 10 mois au-delà de laquelle il sera à nouveau statué en tant que de besoin ; 

-ordonné à la société VME Gestion de procéder ou de faire procéder à l'enlèvement de l'abri de piscine installé sans autorisation, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et à défaut, cette société devra payer une astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période de 10 mois au-delà de laquelle il sera à nouveau statué en tant que de besoin ;

et avant-dire droit :

-ordonné à l'expert judiciaire de reprendre et compléter sa mission, à savoir notamment de reprendre l'évaluation du préjudice de la société VME Gestion lié directement aux désordres affectant les chambres de l'hôtel Le Lagon sur la base du montant du loyer annulé déterminé par la cour d'appel dans son arrêt du 24 janvier 2023, puis sur la base du montant du loyer annuel figurant dans le nouveau contrat de bail du 18 juin 2019. 



Par arrêt rendu le 19 janvier 2024, la présente cour d'appel a ;

-Confirmé le jugement rendu le 6 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nîmes, en ce qu'il a annulé la transaction insérée dans le bail commercial du 18 juin 2019 mais le précise en disant que tant l'article 5 que l'article 9 dernier alinéa du contrat de bail du 18 juin 2019 sont réputés non écrits, 

-Confirmé le jugement déféré en ce qu'il a dit que la SCI La Bégude de Rochefort a manqué à son obligation contractuelle et légale de réaliser ou faire réaliser les grosses réparations sur les biens immobiliers, objet du bail commercial, 

Y ajoutant, 

-Dit que la SCI La Bégude de Rochefort a manqué à son obligation contractuelle et légale de réaliser ou faire réaliser les réparations locatives causées par la vétusté sur les biens immobiliers, objet du bail commercial, 

-Confirmé le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI La Bégude de Rochefort à réaliser selon les préconisations de l'expert judiciaire dans son rapport en date du 1er octobre 2019, le remplacement des menuiseries extérieures des chambres au de l'aile centrale et nord et le ravalement des façades des bâtiments Nord et central ainsi que la réparation des acrotères des ailes Sud et centrale et balcons à l'étage de l'aile centrale, 

-Le modifiant sur le point de départ de l'astreinte,

-Dit qu'à défaut d'exécution par la SCI La Bégude de Rochefort dans le délai de huit mois à compter de la signification du présent arrêt de l'intégralité des travaux indiqués cette dernière devra payer à la SARL VME Gestion une astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une période de 10 mois, 

-Infirmé le jugement déféré en ce qu'il a :

Ordonné à l'expert judiciaire, parties présentes ou dûment appelées, de reprendre et compléter sa mission comme suit : 

Reprendre l'évaluation du préjudice de la SARL VME Gestion lié directement aux désordres affectant les chambres de l'hôtel Le Lagon sur la base du montant du loyer annuel déterminé par la cour d'appel de Nîmes dans son arrêt en date du 24 janvier 2013 puis sur la base du montant du loyer annuel figurant dans le nouveau bail du 18 juin 2019, à savoir une perte de recettes annuelles du fait de l'impossibilité complète dûment constatée de louer les chambres affectées exclusivement aux clients en raison uniquement de l'existence des désordres et de la répercussion chiffrée de cette perte de recettes annuelles sur la possibilité ou non pour la SARL VME Gestion de régler en totalité ou en partie le loyer commercial dû mensuellement en application soit du bail commercial renouvelé antérieur au 18 juin 2019 ; 

Compléter son rapport sur I 'évaluation de ce préjudice subi par la SARL VME Gestion sur la base du nouveau montant du loyer commercial déterminé dans le nouveau bail commercial en date du 18 juin 2019 conclu entre la SARL VME Gestion et la SCI La Bégude de Rochefort, en distinguant le chiffrage selon chacune des périodes ; 

Donner au tribunal tous éléments permettant d'évaluer le ou les préjudices subis par la SARL VME Gestion en raison de la dégradation de l'immeuble ;

Dit que l'expert judiciaire pourra dans le cadre du complément d'expertise se faire assister par tous sachant de son choix, notamment dans le domaine comptable ; 

Dit que l'expert judiciaire, après avoir répondu aux dires formulés par les parties dans le délai qu'il leur aura imparti, devra déposer son complément de rapport au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes au plus tard le 31 mai 2022 ; 

Ordonné à la SARL VME Gestion de verser à l'expert judiciaire au plus tard le 31 janvier 2022, une provision complémentaire de 800 euros à valoir sur la rémunération de ce dernier ; 

Dit qu'à défaut de versement de I 'intégralité ou partie de la consignation dans le délai susvisé, chaque partie sera autorisée à procéder au versement de la consignation mise à la charge de l'autre en cas de carence ou de refus, faute de quoi en l'absence de versement de l'intégralité de la provision complémentaire, ladite mission de complément d'expertise judiciaire sera caduque ;

Ordonné aux parties de communiquer à l'expert judiciaire tous documents qu'il jugera utiles à l'accomplissement de sa mission ; 

Sursis à statuer sur les autres demandes ; 

Ordonné le renvoi de l'affaire à l'audience de mise en état du 9 juin 2022 à 8h30 ;

Désigné le magistrat désigné par ordonnance de service au titre du suivi des mesures d'expertises judiciaires ou à défaut son suppléant pour surveiller l'exécution de la mesure ordonnée et/ou le cas échéant procéder au remplacement de l'expert d'office ou sur requête de l'une ou l'autre des parties ;

Réservé les dépens. 

Et statuant à nouveau, 

-Dit n'y avoir lieu à complément d'expertise, 

-Déboute la société VME Gestion de ses demandes de réparation d'un trouble de jouissance et d'un préjudice économique, 

Y ajoutant, 

-Dit que la SCI La Bégude de Rochefort supportera les dépens de première instance comprenant les frais d'expertise judiciaire et d'appel et payera à la société VME Gestion une somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Sur la procédure



Par exploit du 28 décembre 2021, la SCI La Bégude de Rochefort a fait délivrer à la SARL VME Gestion un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 96 900 euros en principal, correspondant aux loyers de juin 2020 à décembre 2021 inclus.



Par exploit du 27 janvier 2022, la SARL VME Gestion a formé opposition à ce commandement.



Par jugement du 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Nîmes a notamment :

-Prononcé l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI La Begude de Rochefort le 28 décembre 2021 à la S.A.R.L. VME Gestion,

-Débouté la SCI La Begude de Rochefort de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens formés à titre principal,

-Rejeté la demande en condamnation de la SARL VME Gestion à verser sur le compte séquestre désigné par le tribunal la somme de 200.000 euros, dans un délai de 6 semaines à titre de garantie, dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel à intervenir,

-Débouté la SCI La Begude de Rochefort du surplus,

-Condamné la SCI La Begude de Rochefort à payer à la S.A.R.L. VME Gestion la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-Condamné la SCI La Begude de Rochefort aux entiers dépens.



Le 6 novembre 2023, la SCI La Begude de Rochefort a interjeté appel de cette décision pour la voir réformer en toutes ses dispositions (instance enrôlée sous le RG 24/02316).



Par ordonnance du 23 mai 2025, le conseiller de la mise en état a notamment rejeté la demande de sursis à statuer formée par la SARL VME Gestion, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise à intervenir, dans le cadre de la procédure de référé introduite par exploit du 24 décembre 2024 et enregistrée sous le numéro RG 25/00002.



Par ordonnance du 6 mars 2026, le conseiller de la mise en état a notamment débouté la SARL VME Gestion de sa demande d'expertise judiciaire. 



Par exploit du 24 décembre 2024, la SARL VME Gestion a assigné la SCI La Begude de Rochefort devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de désignation d'un expert judiciaire avec pour mission de déterminer les désordres affectant les locaux donnés à bail et les préjudices matériels et immatériels de la SARL VME Gestion en résultant.



Par ordonnance du 14 janvier 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes a déclaré irrecevable la demande d'expertise de la SARL VME Gestion.



La SARL VME Gestion a également interjeté appel de cette décision (instance enrôlée sous le RG 26/00425).





EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions, la société La Bégude, appelante à titre principal, intimée à titre incident, demande à la cour de :



« Accueillir la SCI La Bégude de Rochefort en son appel et l'y déclarer bien fondée, 

 

Vu les articles L 145-41 à L 145-60 du code de commerce, 

Vu les articles 1728, 1353, 1219 du code civil, 

Vu l'arrêt du 19 janvier 2024, 

Vu les pièces versées aux débats et en particulier le commandement de payer les loyers du 28 décembre 2021, 

 

Infirmer le jugement rendu le 06 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes en ce qu'il a ; 

- Prononcé l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI La Bégude de Rochefort le 28 décembre 2021 à la S.A.R.L. VME Gestion, 

- Débouté la SCI La Bégude de Rochefort de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens formés à titre principal, 

- Rejeté la demande en condamnation de la SARL VME Gestion à verser sur le compte séquestre désigné par le tribunal la somme de 200.000 euros dans un délai de 6 semaines à titre de garantie dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel à intervenir, 

- Débouté la SCI La Bégude de Rochefort du surplus, 

- Condamné la SCI La Bégude de Rochefort à payer à la S.A.R.L. VME Gestion la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamné la SCI La Bégude de Rochefort aux entiers dépens,



Statuant à nouveau, 

 

Débouter la SARL VME Gestion de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris son appel incident ; 

 

Constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise à compter du 28 janvier 2022, soit un mois après le commandement de payer resté infructueux ; 

 

Ordonner l'expulsion de la SARL VME Gestion de tous occupants de son chef du local en cause, avec le recours à la force publique et à un serrurier si nécessaire ; 



Déclarer qu'il sera fait application des dispositions des articles L 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution concernant les objets mobiliers qui resteraient dans les lieux, 

 

Condamner la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort, la somme de 96.900 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2021, avec majoration des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ; 

 

Condamner la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort, la somme de 5.100 euros/mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, avec majoration des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation. 

 

Liquider d'ores et déjà cette indemnité d'occupation à la somme de 255.000 euros (5 100 euros x 50 mois) et condamner en conséquence la SARL VME Gestion à payer cette somme à la SCI La Bégude de Rochefort, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir. 

 

Condamner la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort la somme de 81.592,50 euros au titre des travaux relevant du locataire et tels qu'évalués par l'expert judiciaire. 

 

Subsidiairement et à défaut pour la cour de prononcer la résiliation du bail, 

 

Condamner la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort la somme provisoirement arrêtée au 26 mars 2025 de 351.900 euros au titre des loyers impayés du 1er juin 2020 au 28 février 2026, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, 

 

En toute hypothèse

 

Condamner la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort, la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'huissier de justice et de commandement de payer ».



Au soutien de ses prétentions, la SCI La Begude de Rochefort, appelante à titre principal, intimée à titre incident, expose que l'exception d'inexécution alléguée par la locataire doit être rejetée, le bailleur ayant satisfait à son obligation de délivrance et étant dépourvu de toute mauvaise foi. La SARL VME Gestion n'a pas réglé le moindre loyer depuis le mois de juin 2020 et elle est redevable de la somme de 351 900 euros au 1er mars 2026. C'est de parfaite mauvaise foi, que la locataire se prévaut d'une prétendue exception d'inexécution qui l'autoriserait, unilatéralement, à ne plus payer le loyer. Le local commercial satisfait, depuis l'origine, à sa destination contractuelle d'établissement hôtelier. La SARL VME Gestion exploite toujours et actuellement l'immeuble donné à bail et n'a jamais cessé de le faire. Elle retire des revenus de cette exploitation qui lui permettent de régler les échéances de son plan de redressement. Un locataire ne peut unilatéralement se dispenser de régler les loyers et doit préalablement s'y faire autoriser.



La SCI La Begude de Rochefort précise qu'elle a d'ores et déjà réalisé des travaux, à savoir, une réfection complète de la toiture en 2015 et une réfection des couvertines en 2021; elle a souscrit un contrat d'entretien de la toiture, renouvelé tous les ans. Le clos et le couvert ne sont donc pas en cause. Suite à l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 19 janvier 2024, l'obligation de remplacement lui incombant est strictement limitée aux menuiseries de vingt chambres sur les soixante de l'établissement, à l'exclusion de tous autres travaux. Les travaux qui auraient pu commencer en juillet 2024 ont été reportés en septembre 2024, à la demande de la locataire. La SARL VME Gestion a refusé toute intervention des entreprises mandatées par la SCI La Begude de Rochefort au motif qu'il ne s'agissait pas de l'ensemble des travaux préconisés. La SARL VME Gestion a fini par reconnaître son erreur. Les dix-sept premières menuiseries ont été changées en novembre 2024 et les trois dernières au début de l'année 2025. Les travaux de ravalement de façade n'ont toujours pas pu débuter en raison de l'opposition de la locataire. L'enduit que l'entreprise mandatée devait appliquer sur la façade est de nature à améliorer le confort thermique. Dans un objectif purement dilatoire, la SARL VME Gestion ne cesse d'invoquer de nouveaux désordres. Le devis de réfection complète de l'étanchéité de la toiture qu'elle produit n'établit pas que ces travaux sont nécessaires. L'audit énergétique, versé aux débats, manque de toute évidence d'une quelconque force probante. La surtension électrique évoquée ne peut être imputée qu'au fournisseur d'énergie et non à une prétendue vétusté de l'installation. L'expert a indiqué, en page 5 de son rapport, que l'isolation thermique était assurée par un doublage des murs intérieurs.



La SCI La Begude de Rochefort fait observer qu'elle n'a jamais tenté de dissimuler l'état du bien loué et que le bail a été consenti en parfaite connaissance de cet état. Les locaux sont mal entretenus, voire pas entretenus du tout, par la SARL VME Gestion. L'expert judiciaire relève que les travaux en lien avec le mauvais entretien du bâtiment imputable à la locataire s'élèvent à 81.592,50 euros. La SARL VME Gestion a considérablement dégradé l'hôtel, en effectuant des travaux non autorisés et contraires aux règles de l'art, en transformant des chambres d'hôtel, passant de deux à quatre couchages, en entreprenant des travaux dans les salles de bains, en retirant le mobilier de valeur pour le remplacer avec des équipements bas de gamme et en transformant le rez-de-chaussée en usage d'habitation, réservé à l'exploitant. Elle ne saurait ainsi alléguer un préjudice d'exploitation dont elle est seule responsable, le manque d'entretien des chambres étant rédhibitoire pour les clients potentiels. La SARL VME Gestion a fait l'objet le 23 juin 2025 d'un arrêté de fermeture administrative d'une durée d'un mois pour travail dissimulé, concernant le réceptionniste. Malgré cette fermeture administrative, l'hôtel a continué d'accueillir des clients. Par ailleurs, la sous-commission départementale pour la sécurité a émis le 20 juin 2025 un avis défavorable à l'exploitation de l'établissement, considérant que le niveau de sécurité n'est pas suffisant.



La SCI La Begude de Rochefort rappelle que la cour, dans son arrêt du 19 janvier 2024, a refusé la réouverture des opérations d'expertise tendant à chiffrer la perte de recettes annuelles liée à la prétendue impossibilité de louer les chambres et qu'elle a donc d'ores et déjà jugé que la SARL VME Gestion ne justifiait pas du moindre préjudice.



La SCI La Begude de Rochefort répond que les accusations à son encontre d'actes de dénigrement ne sont pas établies. Elle a fait une demande de renseignements. Il est parfaitement normal qu'elle cherche à réunir des informations afin d'étayer ses demandes et d'assurer sa défense.



Dans ses dernières conclusions, la société VME Gestion, intimée à titre principal, appelante à titre incident, demande à la cour, au visa des articles 606 et 1104 du code civil, de :



« - Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 6 novembre 2023 en toutes ses dispositions suivantes :



« Prononce l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI La Bégude de Rochefort le 28 décembre 2021 à la S.A.R.L. VME Gestion, 



Déboute la SCI La Bégude de Rochefort de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens formés à titre principal, 



Rejette la demande en condamnation de la SARL VME Gestion à verser sur le compte séquestre désigné par le tribunal la somme de 200.000 euros dans un délai de 6 semaines à titre de garantie dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel à intervenir, 



Débouté la SCI La Bégude de Rochefort du surplus, 



Condamné la SCI La Bégude de Rochefort à payer à la S.A.R.L. VME Gestion la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamné la SCI La Bégude de Rochefort aux entiers dépens, 



Constaté l'exécution provisoire de la présente décision. ». 



Y ajoutant : 

 

- Débouter la société La Bégude de Rochefort de ses demandes reconventionnelles en paiement de la somme de 351.900 euros correspondant à un prétendu arriéré locatif de la société VME Gestion depuis 2020 jusqu'à février 2026 inclus. 

 

- Condamner la société La Bégude de Rochefort à verser à la société VME Gestion la somme de 300.000 euros en réparation de ses préjudices matériels et immatériels engendrés par le manquement de la société La Bégude de Rochefort à son obligation de délivrance, somme à parfaire, 

 

- Ordonner la compensation entre les sommes qui seraient mises à la charge de la société VME Gestion au titre de son arriéré locatif et son préjudice matériel et immatériel engendrés par les nouveaux désordres objets de l'expertise judiciaire sollicitée par exploit en date du 24 décembre 2024,



- Condamner la société La Bégude de Rochefort à verser à la société VME Gestion la somme de 20.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, 



- Condamner la société La Bégude de Rochefort aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Clotilde Lamy de la SELARL Lamy Pomies-Richaud, avocat au barreau de Nîmes ».



Au soutien de sa demande d'annulation du commandement de payer, la société VME Gestion, intimée à titre principal, appelante à titre incident, expose qu'aucun travaux de gros 'uvre, mise à part une réfection de la toiture, n'a été réalisé depuis la construction des bâtiments de l'hôtel (nord, central et sud) datant respectivement de 1979, 1983 et 1989. Son précédent conseil s'est effectivement opposé à la réalisation des travaux portant sur les menuiseries, estimant que l'ensemble des menuiseries devait être repris, mais il s'est finalement rendu compte de son erreur et a indiqué que les travaux pouvaient avoir lieu chez sa cliente. Seul un retard de deux mois peut donc lui être reproché. La SCI La Begude de Rochefort n'a débuté les travaux mis à sa charge qu'en novembre 2024. Elle a procédé au remplacement de dix-sept menuiseries sur les vingt menuiseries devant être remplacées et aux travaux des couvertines. Elle n'a pas réalisé les autres travaux ordonnés, à savoir, les travaux de ravalement, d'isolation thermique par l'extérieur du bâtiment et de reprise des balcons. La SCI La Begude de Rochefort a indiqué qu'elle ne procèderait pas aux travaux d'isolation thermique par l'extérieur préconisés par l'expert judiciaire et ordonnés par la cour d'appel de Nîmes. Elle n'a pas exécuté les travaux pour lesquels elle a pourtant été condamnée, de manière définitive. Elle a manqué à son obligation de délivrance de locaux conforme à leur destination. Elle ne peut donc légitimement prétendre que sa locataire ne peut pas lui opposer l'exception d'inexécution dans ces conditions. L'existence de la mauvaise foi du bailleur doit s'apprécier lors de la délivrance du commandement de payer ou à une période contemporaine de celle-ci. La SCI La Begude de Rochefort a fait délivrer ledit commandement alors même qu'elle venait d'être condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 6 décembre 2021 à réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire (ravalement, menuiseries, acrotères et balcons), sous astreinte. Elle a ainsi cherché à obtenir l'expulsion de sa locataire pour s'abstenir de toute réalisation des travaux lui incombant.



La SARL VME Gestion souligne que de multiples nouveaux désordres, autres que ceux constatés par le précédent rapport d'expertise du 1er octobre 2019, sont survenus, l'empêchant d'exploiter normalement et totalement les locaux donnés à bail. La SCI La Begude de Rochefort a fait délivrer, de parfaite mauvaise foi, un commandement de payer alors même que ces nouveaux désordres existaient et allaient s'aggraver, sans intervention de sa part. Depuis le dépôt du rapport d'expertise judiciaire, la SARL VME Gestion a signalé, à plusieurs reprises, à la société bailleresse que l'état d'autres menuiseries que celles visées par le rapport d'expertise s'était dégradé et qu'il convenait également de procéder à leur remplacement. La SCI La Begude de Rochefort est de particulière mauvaise foi puisqu'elle n'a pas sollicité de visite afin de vérifier si les travaux sollicités étaient éventuellement nécessaires. L'absence d'étanchéité des menuiseries à l'eau et à l'air et/ou d'isolation du bâtiment a engendré une surconsommation électrique de l'hôtel afin d'assurer une température décente. L'audit énergétique effectué par le preneur établit clairement que seuls quelques murs de l'hôtel sont dotés d'une isolation par l'intérieur, qui est insuffisante. Si la SCI La Begude de Rochefort avait procédé aux travaux d'isolation par l'extérieur et au remplacement des menuiseries, préconisés par l'expert judiciaire, dans son rapport du 1er octobre 2019, la SARL VME Gestion aurait économisé 42 % de sa consommation d'électricité. La majeure partie de la consommation électrique de l'hôtel concerne le chauffage. Elle s'est vue redresser de la somme totale de 48.986,52 euros TTC par EDF par l'émission de quatre factures rectificatives correspondant à la période de juin 2022 à mars 2024. La société [...] a transmis un devis pour l'isolation intégrale des locaux litigieux pour un montant de 343.788 euros. L'absence de réalisation du ravalement et/ou de la vétusté des menuiseries a engendré des désordres aux embellissements privatifs. Il semble que la toiture ne soit plus étanche et qu'elle soit à l'origine de nouveaux désordres dans certaines chambres. La société [...], prestataire de la SCI La Begude de Rochefort, chargée de faire l'entretien annuel de la toiture, a trouvé nécessaire de reprendre l'intégralité de l'étanchéité de la toiture de l'immeuble donné à bail et a transmis un devis du 9 octobre 2025 pour un montant total de 146.765,60 euros TTC. Cette société n'aurait pas établi de devis de réfection intégrale de ladite installation si cette réfection n'était pas nécessaire. Le revêtement du parking de l'hôtel est dans un état de vétusté avancé, repoussant la clientèle potentielle. Le système de chauffage de l'hôtel est plus que vétuste et ne répond pas aux normes actuelles. Le système électrique de l'hôtel empêche le bon fonctionnement du système de sécurité incendie, en raison de sa vétusté. Les abords de la piscine sont dégradés. La SARL VME Gestion a été dans l'obligation de désaffecter des chambres de l'hôtel en raison de leur état général. Elle peut donc parfaitement opposer l'exception d'inexécution à sa bailleresse.



La SARL VME Gestion précise que la SCI La Begude de Rochefort a entamé une campagne de dénigrement à son encontre auprès d'agences de voyages partenaires, dans l'unique but de lui porter atteinte ou pour obtenir des informations sur elle. La SARL VME Gestion est de bonne foi, elle a effectué les travaux d'entretien mis à sa charge, malgré une trésorerie très faible en raison de l'impossibilité d'exploiter l'hôtel. L'éventuelle mauvaise foi de la locataire n'influe pas sur la validité du commandement de payer. La commission de sécurité est passée une nouvelle fois le 3 décembre 2025 et a rendu un avis favorable pour l'exploitation de l'hôtel. L'affirmation de la bailleresse selon laquelle les travaux effectués par la SARL VME Gestion seraient contraires aux règles de l'art met clairement en évidence la nécessité d'une mesure d'expertise judiciaire. La locataire n'a fait qu'optimiser les couchages afin d'utiliser au mieux le peu de chambres exploitables. Le rez de chaussée est dans un tel état qu'il ne sert que de stockage et il n'est même pas envisageable de vivre dans les lieux. En raison du plan de sauvegarde lui interdisant toute embauche de salarié, la SARL VME Gestion est dans l'obligation de faire appel à des sous-traitants. C'est la société de sous-traitance, en ne déclarant pas correctement son salarié qui est à l'origine de la fermeture de l'établissement et, en aucun cas, la SARL VME Gestion elle-même. Cette dernière a correctement respecté l'arrêté de fermeture administrative. L'obligation d'installer des climatisations dans les chambres rapporte bien la preuve de l'absence d'isolation de l'immeuble. 



La SARL VME Gestion souligne, s'agissant des réparations locatives, qu'elle a d'ores et déjà procédé à l'enlèvement de l'abri de piscine ainsi qu'aux travaux de peinture, pour un montant total de 61.869 euros TTC. Elle a également fait intervenir une société pour procéder aux actions correctives du système de sécurité incendie. Il est tout à fait prématuré et injustifié de solliciter qu'elle verse quelque somme que ce soit au titre des travaux mis à sa charge, pouvant terminer les travaux précités, avant la remise des clefs, lors de la sortie.



La SARL VME Gestion explique que l'expertise judiciaire sollicitée permettra d'évaluer les montants de ses préjudices matériels et immatériels qui viendront en compensation avec l'éventuel arriéré locatif qui pourrait être mis à sa charge. Si la cour d'appel de Nîmes, dans son arrêt du 19 janvier 2024, a retenu que la SARL VME Gestion n'avait subi aucun préjudice, c'est uniquement parce que le précédent conseil de la SARL VME Gestion , empêché pour de graves problèmes de santé, n'a pas transmis les pièces comptables que cette dernière lui avait adressées et que la cour a statué avec un rapport comptable de 2012, trop ancien pour apprécier la perte d'exploitation, et également sur la base du rapport d'expertise judiciaire déposé en 2019. Or, depuis cette date, de nouveaux désordres à l'origine d'une perte d'exploitation, sont apparus. 



Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.



MOTIFS



1) Sur la demande de constat de la résiliation du bail



Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.



En vertu de l'article 1719 du code civil, il appartient au bailleur, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer à son locataire un local conforme à la destination prévue par le bail et de le maintenir en état de servir à l'usage auquel il est destiné.



Le bail commercial conclu le 18 juin 2019 contient en son article 20 une clause résolutoire stipulant : 'A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges, contribution, taxes ou prestations dus en vertu du présent bail, ou des indemnités d'occupation prévues à l'article L.145-28 du code de commerce, ou encore d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter délivré par acte extrajudiciaire resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur.'



Par exploit du 28 décembre 2021, la SCI La Bégude de Rochefort a fait délivrer à la SARL VME Gestion un commandement de payer la somme de 96 900 euros en principal comprenant 35 700 euros de loyers impayés en 2020 et 61 200 euros de loyers impayés en 2021. Ce commandement vise la clause résolutoire inserée au bail.



La SARL VME Gestion ne prétend pas avoir payé les causes du commandement de payer, ni les loyers postérieurs, se contentant d'opposer à la société bailleresse une exception d'inexécution en raison du manquement de cette dernière à son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination.



L'exception d'inexécution ne peut être invoquée par le locataire qu'en cas d'impossibilité totale d'occuper les locaux (Civ. 3e, 10 oct. 2024, n° 22-24.395).



La preuve de l'inexécution de l'obligation de la partie adverse est à la charge de celui qui se prévaut de l'exception d'inexécution (3e Civ., 22 mars 2018, n°17-17.194). 



Or, en l'espèce, si l'expert judiciaire a mis en évidence l'absence de couvertine protégeant les acrotères de l'aile sud et de l'aile centrale, le mauvais état des menuiseries des chambres au rez-de-chaussée de l'aile centrale et de l'aile nord, la dégradation des enduits et façades des bâtiments du nord et du centre, l'absence d'étanchéité des balcons des chambres à l'étage de l'aile centrale, il n'a pas constaté que les locaux étaient impropres à leur destination d'hôtel et ne pouvaient plus être utilisés. D'ailleurs, depuis la conclusion du bail, la SARL VME Gestion a toujours exploité et occupé les locaux commerciaux, ce qu'elle fait encore à ce jour ainsi qu'il en résulte des avis récents de ses clients laissés sur Google. Et elle a reçu un avis favorable de la sous-commission départementale pour la sécurité du 3 décembre 2025 pour continuer son activité. 



La SARL VME Gestion n'a pas obtenu l'autorisation judiciaire de suspendre, ne serait-ce que partiellement, le paiement des loyers. Elle n'a pas non plus bénéficié d'une réduction du montant du loyer mensuel. Elle ne saurait donc se prévaloir de l'exception d'inexécution tirée du manquement du bailleur à ses obligations d'entretien et de réparation, pour s'affranchir de sa propre obligation de règlement des loyers. 



La clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur. Un commandement délivré de mauvaise foi ne peut produire aucun effet. Tel est le cas lorsque la clause résolutoire est mise en oeuvre par le bailleur dans le but de se soustraire aux travaux lui incombant et réclamés par le preneur avant la délivrance de la mise en demeure (Civ. 3e, 1er févr. 2018, n° 16-28.684).



En vertu de l'article 1104 du code civil, les conventions doivent être exécutées de bonne foi, de sorte qu'un usage déloyal par le bailleur de la prérogative résultant de la clause résolutoire paralyse les effets de celle-ci (Civ 3è 10 novembre 2010 n°09-15.937 ; Com 10 juillet 2007 n°06-14.768).



La bonne foi étant présumée, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l'invoque. La mauvaise foi du bailleur s'apprécie au jour où le commandement a été délivré (Civ. 3ème, 12 octobre 2010 n 09-12.380).



L'appelante soutient précisément que la SCI La Begude de Rochefort réclame l'acquisition de la clause résolutoire de mauvaise foi.



La bailleresse a adressé le 6 janvier 2020 une lettre de relance au preneur, à la suite du non paiement des loyers de décembre 2019 et janvier 2020; par message électronique du 16 mars 2020, elle a indiqué mettre ses demandes 'en stand bye' envers le preneur, compte-tenu de la situation économique.



Il ne saurait être fait grief à la bailleresse d'avoir attendu le 28 décembre 2021 pour faire délivrer un commandement de payer au preneur pour des loyers échus depuis juin 2020, alors qu'elle a voulu faire preuve de patience et de compréhension, à la suite de la crise sanitaire de 2020 impactant fortement l'activité d'hôtellerie.



Lorsqu'elle a délivré le commandement visant la clause résolutoire, la bailleresse venait d'avoir connaissance de la nature et du montant de 334 950 euros HT des travaux mis à charge, par le jugement rendu le 6 décembre 2021 par le tribunal de grande instance de Nîmes. Le rapport d'expertise du 14 octobre 2019 concluait à une dépréciation de 50% de la valeur locative de vingt chambres sur soixante et donc à l'absence d'impossibilité totale d'exploiter les lieux. Dans ces circonstances, la mauvaise foi de la bailleresse n'est pas caractérisée alors qu'elle n'avait perçu aucun revenu pendant les dix-neuf derniers mois et cherchait légitimement à obtenir le recouvrement des loyers impayés pour faire face au règlement des travaux très onéreux lui incombant.



Il convient, par conséquent, de :



- constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise à compter du 28 janvier 2022, soit un mois après le commandement de payer resté infructueux ; 

 

- ordonner l'expulsion de la SARL VME Gestion de tous occupants de son chef du local en cause, avec le recours à la force publique et à un serrurier si nécessaire ; 



- dire qu'il sera fait application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution concernant les objets mobiliers qui resteraient dans les lieux, 

 

- condamner la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort, la somme de 96.900 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 28 décembre 2021; 

 

- condamner la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort la somme de 5 100 euros au titre du loyer de janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la demande faite par conclusions du 29 novembre 2022 ;



- condamner la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort la somme de 5.100 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er février 2022 jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt pour les indemnités échues antérieurement et, à compter de leur exigibilité, pour les indemnités échues postérieurement ; 

 

- condamner d'ores et déjà la SARL VME Gestion à payer à la SCI La Bégude de Rochefort la somme de 249 900 euros (5 100 euros x 49 mois) au titre de l'indemnité d'occupation arrêtée au mois de février 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.



En revanche, la SCI La Begude de Rochefort n'invoque aucun moyen au soutien de sa demande d'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande en condamnation de la SARL VME Gestion à verser sur un compte séquestre la somme de 200.000 euros à titre de garantie dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel à intervenir. La cour ne peut donc que confirmer ce chef du jugement.



2) Sur la demande de réparation du préjudice d'exploitation du preneur



En cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d'une part, obtenir l'indemnisation des conséquences dommageables de l'inexécution par le bailleur des travaux lui incombant.



Dans son arrêt du 19 janvier 2024, la présente cour a débouté la SARL VME Gestion de sa demande en paiement de 648 758,20 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice économique au motif que le preneur se fondait exclusivement sur un rapport du cabinet In Extension de 2012 qui indiquait que le taux d'occupation ne dépassait pas 33% et que, selon l'expert judiciaire, vingt chambres étaient impactées par les dysfonctionnements des menuiseries extérieures, soit un tiers des soixantes chambres de l'hôtel, si bien que le preneur ne subissait aucun préjudice de l'absence d'occupation d'un tiers des chambres disponibles. Par ailleurs, la cour a infirmé le jugement déféré du 6 décembre 2021 en ce qu'il a confié à l'expert judiciaire une mission complémentaire portant sur l'évaluation du préjudice subi par le preneur du fait de la dégradation de l'hôtel.



Cette décision du 19 janvier 2024 est revêtue de l'autorité de la chose jugée et la production d'un nouveau moyen de preuve ne permet pas d'écarter cette autorité. D'ailleurs, la SARL VME Gestion ne se prévaut, à l'appui de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts d'un montant de 300 000 euros au titre de la perte d'exploitation, que des nouveaux manquements de la SCI La Begude de Rochefort à son obligation de délivrance, objets de l'expertise judiciaire sollicitée, par exploit du 24 décembre 2024.



Les nouveaux désordres consécutifs notamment à l'état des menuiseries de treize autres chambres de l'hôtel au 1er étage et à la fissuration de balconnets, ont fait l'objet d'un constat par un commissaire de justice, le 29 novembre 2023, et ont été dénoncés à la bailleresse, par courrier officiel du conseil du preneur du 24 juin 2024. D'autres désordres affectant les menuiseries et les balcons ainsi que des infiltrations d'eau prétendument en lien avec l'absence d'étanchéité de la toiture ont été constatées le 4 décembre 2024. Dans son courrier du 3 décembre 2024, le conseil du preneur a invoqué un redressement de ses consommations effectué en avril 2024 par la société EDF pour un montant de 53 377 euros qui porte sur des facturations erronées de juin 2022 à mars 2024 . Elle a fait réaliser un audit énergétique le 13 décembre 2024 afin de mesurer l'impact sur sa consommation d'électricité de l'absence d'isolation par extérieur et d'étanchéité des menuiseries. Elle a produit des photos de décembre 2024 pour démontrer l'affaissement du parking. Elle a fourni une attestation de la société [...] du 15 juillet 2025 qui indique avoir effectué, au cours des trois dernières années, des interventions de dépannage sur le système de sécurité incendie et qui impute les coûts occasionnés par ces interventions à la vétusté de l'installation électrique.



La SARL VME Gestion étant occupante sans droit, ni titre depuis le 28 janvier 2022, elle est infondée à se prévaloir d'un préjudice d'exploitation, né au cours de la période postérieure à la résiliation du bail.



A la suite d'un avis trouvé sur Google, la SCI La Begude de Rochefort a soupçonné sa locataire d'avoir accueilli un groupe d'enfants, pendant la période de fermeture administrative d'un mois qui a pris effet le 28 juin 2025, date de la notification de l'arrêté du 23 juin 2025. C'est ainsi que les représentants de la SCI La Begude de Rochefort ont interrogé la société Cars Delbos pour connaître la dénomination de l'organisme qui lui avait confié le transport d'un voyage scolaire à Avignon du 30 juin au 2 juillet 2025. Puis, il ressort du courrier du 4 décembre 2025 de la directrice générale de la société Arista voyages qu'à la suite de la réponse de la société Cars Delbos du 31 octobre 2025, les représentants de la SCI La Begude de Rochefort lui ont demandé des informations afin de déterminer si des groupes avaient été accueillis à l'hôtel Le Lagon, pendant la période considérée. Il n'est pas démontré que cette simple demande de renseignements, qui reposait sur une suspicion non dénuée de tout sérieux, ait été effectuée dans le but de porter atteinte à la réputation de l'établissement auprès de ses partenaires commerciaux.



La SARL VME Gestion sera, par conséquent, déboutée de sa demande en paiement de la somme de 300 000 euros en réparation de ses préjudices matériels et immatériels, engendrés par les nouveaux désordres.



3) Sur la demande de condamnation au titre des réparations locatives



Le jugement du 9 décembre 2021 du tribunal judiciaire de Nîmes n'a pas été frappé d'appel et est devenu définitif en ce qu'il a :

-ordonné à la société VME Gestion de réaliser l'ensemble des travaux de réparation qui sont à sa charge en qualité de preneur et préconisés par l'expert, dans le délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement

-dit qu'à défaut de réalisation des travaux, la société VME Gestion devra payer à la société La Bégude une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période de 10 mois au-delà de laquelle il sera à nouveau statué en tant que de besoin ; 

-ordonné à la société VME Gestion de procéder ou de faire procéder à l'enlèvement de l'abri de piscine installé sans autorisation, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et à défaut, cette société devra payer une astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période de 10 mois au-delà de laquelle il sera à nouveau statué en tant que de besoin.



Selon l'article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.



L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



Des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle (3e Civ., 31 mars 2009, 08-12.714).



Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur (3e Civ., 27 juin 2024, pourvoi n° 22-10.298).



En l'occurrence, le preneur est toujours dans les lieux loués qu'il exploite et il a donc encore la possibilité d'exécuter les réparations locatives jusqu'à la restitution des locaux. Le préjudice éventuel futur d

Articles de loi cités

article 5 du contrat de bail commercial article L.145-28 du code de commerce article 1732 du code civil article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur article 695 du code de procédure civile.article 1219 du code civil article 700 du code de procédure civile article 1719 du code civil

Avocats intervenants

Maître Clotilde LAMY Maître Jean-pascal PELLEGRIN Maître Remo FRANCHITTO

Citations

Aucune citation répertoriée pour cette décision.

Décisions connexes

Aucune décision similaire identifiée pour le moment.

← Retour à la recherche

Synthèse

Juridiction: Cour d'Appel
Chambre: 4ème chambre commerciale
Date: 17 avril 2026

Référence

69e316f0cdc6046d47a7d6ef

Données disponibles

Texte intégral
Résumé officiel