Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 10 avril 2026

Du 10 avril 2026


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 25/01984 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3BLF







S.A. ERILIA

C/

[R] [D]










 

- Expéditions délivrées à
Me Bérengère PAGEOT

- FE délivrée à 
Me Luc LHUISSIER

Le 10/04/2026





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 avril 2026


PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDERESSE :

S.A. ERILIA
RCS [Localité 1] N° B 058 811 670
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représentée par Maître Luc LHUISSIER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND

DEFENDERESSE :

Madame [R] [D]
née le 31 Août 1972 à [Localité 3] ([Localité 4]
[Adresse 4]
[Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 7]
[Localité 5]

(Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale - décision du BAJ de [Localité 6] du 10/12/2025 - N° BAJ : 2025-016899)

Représentée par Maître Bérengère PAGEOT, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL ATHENAIS

DÉBATS :
Audience publique en date du 20 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Novembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2014, la S.A ERILIA a donné à bail à Mme [R] [D] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 7] moyennant un loyer initial de 679,95 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 22 juin 2022, la S.A ERILIA a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 275,74 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par décision en date du 28 novembre 2024, la commission de surendettement des particuliers a déclaré recevable la demande de traitement de la situation de surendettement formée par Mme [R] [D], puis par décision en date du 7 mai 2025, a ordonné un moratoire de 24 mois de la dette locative de Mme [R] [D] d’un montant 2 603,91 euros.

Mme [R] [D] n’ayant repris le paiement du loyer courant après l’entrée en vigueur des mesures imposées, la S.A ERALIA l’a mise en demeure, le 01 août 2025, de payer son loyer dans un délai de 15 jours, lui rappelant que les mesures imposées étaient de plein droit caduques en l’absence de reprise du paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice du 04 novembre 2025, la S.A ERILIA a assigné Mme [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 09 janvier 2026 aux fins de voir :
- Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
- Ordonner l'expulsion des lieux loués, sans délai, de Madame [R] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la [Localité 8] Publique et l'assistance d'un serrurier ;
- Condamner Madame [R] [D] au paiement de la somme de 5.839,52 €, à titre provisionnel, ainsi qu'à des indemnités d'occupation équivalentes au montant des loyers et charges, depuis la date de résiliation jusqu'à la date de départ effectif des lieux, et dire que cette indemnité d'occupation sera revalorisée telle une redevance et que les provisions sur charges seront révisables et régularisables durant cette période ;
- Condamner Madame [R] [D] à payer à la S.A. ERILIA la somme de 600,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
 - Condamner Madame [R] [D] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L'affaire initialement appelée à l'audience du 09 janvier 2026, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 20 février 2026. 

Lors de l’audience du 20 février 2026, la S.A ERILIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7 324,27 euros au 13 janvier 2026 et confirme les termes de sa demande initiale. 

En défense, Mme [R] [D] représentée par avocat, demande au juge des référés de : 

-JUGER que Mme [D] n'est pas débitrice de mauvaise foi ;
-JUGER que les effets de la clause résolutoire du contrat de bail seront suspendus ;
-ACCORDER à Mme [D] les délais de paiement les plus larges pour régler le solde de sa dette ;
-REJETER toutes les demandes, fins et prétentions de la SA ERILIA ;
-JUGER que chacune des parties conserveront leurs frais et dépens

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 05 novembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 09 janvier 2026.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 04 novembre 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. 

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La S.A ERILIA a fait signifier à Mme [R] [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 275,74 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 22 juin 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [R] [D] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 22 juin 2022, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 23 août 2022, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 23 août 2022.

Mme [R] [D] sollicite l’octroi de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative. Toutefois, il ressort du dossier que la commission de surendettement des particuliers avait octroyé à Mme [R] [D] un moratoire de 24 mois, à compter du 7 mai 2025, concernant sa dette locative. Il découlait de cette décision qu’il lui incombait de régler ses charges courantes et de ne pas aggraver son endettement. Mme [R] [D] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant, la S.A ERALIA lui a adressé le 01 août 2025 une mise en demeure l’informant qu’en l’absence de reprise du paiement des loyers dans un délai de 15 jours, le moratoire pourrait être déclaré caduc. Mme [R] [D] n’a repris le paiement du loyer qu’en novembre 2025. Par ailleurs, il ressort du diagnostic social et financier que Mme [D] présente une situation financière compliquée et perçoit des ressources d’un montant de 580 euros au titre des indemnités chômage, 380 euros d’APL et 632 euros de pension alimentaire. Cependant, les versements des APL ont été suspendus et la pension alimentaire n’est pas versée par le père des deux filles de Mme [D]. Ainsi, en l’absence de versement de cette pension alimentaire, Mme [D] ne perçoit que 960 euros de ressources alors que le montant du loyer et des charges est actuellement de 821,85 euros. Il est d’ailleurs mentionné dans le diagnostic que les causes des impayés sont le loyer trop élevé et des difficultés de gestion du budget. 

Ainsi, si Mme [D] a repris le paiement du loyer courant en novembre 2025, il apparaît que la situation financière actuelle de cette dernière ne permet pas d’honorer tant le paiement du loyer courant que des mensualités au titre du remboursement de la dette locative qui est importante. Le dépôt de plusieurs dossiers de surendettement et l’impossibilité pour la locataire de faire face à ses charges courantes démontrent la nécessité de diminuer les charges ce qui comprend nécessairement celle de diminuer le montant du loyer. 

Par conséquent, Mme [R] [D] n’étant pas être en mesure d’apurer sa dette locative dans le délai légal de 36 mois, la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sera rejetée. 




Dès lors, Mme [R] [D] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 23 août 2022, ce qui constitue pour la S.A ERILIA un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande de dispense de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce la société bailleresse demande l’expulsion sans délai, toutefois, aucun élément du dossier ne justifie de supprimer le bénéfice de ce délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. 

La demande d’expulsion sans délai du défendeur sera donc rejetée.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A ERILIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7 324,27 euros à la date du 13 janvier 2026.


Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (89,28 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas contesté par Mme [R] [D], elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 7 234,99 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 13 janvier 2026 – échéance du mois de décembre 2025 incluse. Mme [R] [D] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (821,85 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Mme [R] [D].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. 
En l’espèce, la situation économique de Mme [R] [D] et l'équité commandent de rejeter la demande formée par la S.A ERILIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 23 août 2022 ;

REJETONS la demande de délais formée par Mme [R] [D] ;


CONDAMNONS Mme [R] [D] à quitter les lieux loués situés [Adresse 8] à [Localité 7] ;

AUTORISONS, à défaut pour Mme [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (821,85 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Mme [R] [D] à payer à la S.A ERILIA la somme de 7 234,99 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 13 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; 

CONDAMNONS Mme [R] [D] à payer à la S.A ERILIA, à compter du 1er janvier 2026 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Mme [R] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS la demande formée par la S.A ERILIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;









RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION