Tribunal Judiciaire · 8ème chambre — 1 avril 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
01 Avril 2026


N° RG 24/00158 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZCER

N° Minute :








AFFAIRE

S.D.C. SDC de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1]

C/

[U] [F], [X] [F]





Copies délivrées le :












DEMANDERESSE

S.D.C. SDC de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1]
SAS SYNDICEO
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0314


DEFENDEURS

Monsieur [U] [F]
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillant

Madame [X] [F]
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillant




En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.










EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [F] et Madame [X] [F] sont propriétaires indivis de plusieurs lots dans l'immeuble " [Adresse 4] " sis [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. et Mme [F] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Syndiceo, les a fait assigner, par exploit du 20 décembre 2023 et demande au tribunal de :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, condamner Monsieur [U] [F] et Madame [X] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] : 

-la somme de 8 467,64 euros, correspondant au montant des charges dues pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 août 2023 pour la somme de 7 729,46 euros et à compter de l'assignation pour le solde ; 
 -la somme de 406,34 euros au titre des frais de relance avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 
- la somme de 300 euros au titre des frais de contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 
Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; 
Vu l'article 1240 du code civil, constater la résistance abusive et condamner in solidum Monsieur [U] [F] et Madame [X] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ; 
Condamner Monsieur [U] [F] et Madame [X] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les condamner aux entiers dépens de l'instance ; 
Ordonner l'exécution provisoire ou rappeler qu'elle est de droit. 
 
M. et Mme [F], assignés à domicile, par actes en l'étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l'article 658 du code de procédure civile, n'ont pas constitué avocat. 

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux termes de l'assignation du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 09 mai 2025. L'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. 

L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

*

En l'espèce, le demandeur réclame le paiement de la somme de 8 467,64 euros, correspondant au montant des charges dues pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2023, 3ème appel de provision 2023/2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 août 2023 pour la somme de 7.729,46 euros et à compter de l'assignation pour le solde.

À l'appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

-un extrait de matrice cadastrale justifiant que les défendeurs sont propriétaires indivis des lots n°1015, 1089 et 1148 dans l'immeuble susvisé.
-les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en dates des :
-25 septembre 2019 ayant approuvé les comptes de l'exercice du 1er avril 2018 au 31 mars 2019, ajusté le budget prévisionnel pour l'exercice 2019/2020 et voté le budget prévisionnel de l'exercice 2020/2021 et autorisé divers travaux,
-9 septembre 2020 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2019/2020, voté divers travaux et fixé le budget prévisionnel pour l'exercice 2021/2022, 
-23 septembre 2021 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2020/2021, fixé le budget prévisionnel pour l'exercice 2022/2023 et voté divers travaux,
-26 septembre 2022 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2021/2022, actualisé le budget prévisionnel pour l'exercice 2022/2023 et voté le budget prévisionnel de l'exercice 2023/2024,
-3 juillet 2023 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2022/2023, voté le budget prévisionnel de l'exercice 2024/2025 et divers travaux,
-les attestations de non-recours,
-les appels de fonds,
-un commandement de payer en date du 04 août 2023 pour le paiement de la somme de 7.729,46 euros, 
-un décompte de charges des défendeurs, au sein de l'assignation, pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2023, 3ème appel de provision 2023/2024 inclus, présentant un solde débiteur de 8.467,64 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 8.467,64 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2023, 3ème appel de provision 2023/2024 inclus, que M. et Mme [F] seront condamnés à lui payer.

 Sur les intérêts de retard 

Le syndicat des copropriétaires demande que la somme qui lui soit allouée au titre des charges arriérées soit majorée des intérêts au taux légal à compter du 4 août 2023, date du commandement de payer pour la somme de 7.729,46 euros et à compter de l'assignation pour le solde.

L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer. Il convient dès lors d'accueillir sa demande. Les intérêts de retard au taux légal courront en conséquence sur la somme de 7.729,46 euros à compter du commandement de payer du 4 août 2023 et pour le surplus à compter de l'assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 406,34 euros au titre des frais de relance ainsi que la somme de 300 euros au titre des frais de contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation qui seront étudiés au regard des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un tableau des sommes dues par M. et Mme [F] relevant un solde débiteur de 406,34 euros au titre de frais de recouvrement intitulé " frais de poursuites " décomposés de manière suivante:
- 15 euros au titre de " frais de mise en demeure ", facturés le 31 août 2021,
- 25 euros au titre de " frais de dernier avis avant poursuites ", facturés le 30 novembre 2021,
- 155,91 euros au titre de " coût huissier commandement de payer ", facturés le 1er janvier 2023,
- 15 euros au titre de " frais de 2ème relance ", facturés le 31 mai 2023
- 25 euros au titre de " frais de dernier avis avant poursuites ", facturés le 27 juin 2023,
- 170,43 euros au titre de " coût huissier commandement de payer ", facturés le 8 août 2023,
Soit un total de 406,34 euros.
-un tableau des sommes dues par M. et Mme [F] relevant un solde débiteur de 300 euros au titre de frais de contentieux, correspondant aux " honoraires syndic suivi contentieux ", facturés le 31 juillet 2023.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit aux débats que le contrat passé avec le syndic couvrant la période du 4 juillet 2023 au 30 juin 2024, de sorte qu'il n'est pas possible de déterminer le montant des prestations du syndic, facturées avant sa conclusion. Ces sommes seront donc écartées.

Par conséquent, seuls seront retenus les frais quant à la délivrance des commandements de payer, dont il est justifié, d'un montant total de (155,91 + 170,43) 326,34 euros que les défendeurs devront payer au demandeur au titre des frais de recouvrement relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts 

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur la somme qui lui soit allouée au titre des charges de copropriété et frais impayés au 1er octobre 2023, 3ème appel de provision 2023/2024 inclus, soit elle-même productive d'intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu'elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n'a pu être soldée en raison d'une faute du créancier.

Il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts de retard au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, "les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte. 
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire."

L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l'exécution de l'obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il considère que la copropriété subit un préjudice distinct du retard de paiement normalement indemnisé par les intérêts au taux légal. 
Le demandeur affirme que ce sont nécessairement les contributions des autres copropriétaires qui sont utilisées pour parer aux conséquences de la défaillance des défendeurs, ce qui occasionne des tensions de trésorerie et une complication de gestion.

Il ajoute que le comportement de ces copropriétaires, qui ont cessé tout règlement depuis le 6 décembre 2021 et contraignent ainsi le syndicat requérant aux peines et tracas d'un procès, constitue une atteinte injustifiée à la nécessaire loyauté que se doivent entre eux les copropriétaires sur chacun desquels reposent l'harmonie et le bon fonctionnement de leur collectivité.

Or, en l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés des copropriétaires à l'obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. et Mme [F] dans le paiement de leurs charges de copropriété aurait été à l'origine de difficultés de trésorerie. 

Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [F], qui succombent, sont condamnés à supporter la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que M. et Mme [F] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [U] [F] et Madame [X] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [Adresse 4] " sis [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic :
- la somme de 8.467,64 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2023, 3ème appel de provision 2023/2024 inclus, majorée des intérêts de retard au taux légal sur la somme de 7.729,46 euros à compter du commandement de payer du 4 août 2023 et pour le surplus à compter de l'assignation.
- la somme de 326,34 euros au titre des frais de recouvrement relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de l'assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [Adresse 4] " sis [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] et Madame [X] [F] aux entiers dépens ; 

CONDAMNE Monsieur [U] [F] et Madame [X] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " [Adresse 4] " sis [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;
 


RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 


signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Marion COUSIGNE, Greffière, présente lors du prononcé.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT