Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 avril 2026

MINUTE N° : 26/00114


JUGEMENT
DU 10 Avril 2026




N° RC 25/03093







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




[G] [H]
[F] [H] épouse [H] [G]


ET : 

[A] [V]




Débats à l'audience du 29 Janvier 2026




copie et grosse le :
à Maître Julien BERBIGIER 
Me LE COZ [N] 



copie le :
à Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2] 


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]



TENUE le 10 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN



DÉBATS :

A l'audience publique du 29 Janvier 2026


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [G] [H]
né le 17 Août 1949 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]

Madame [F] [H] épouse [H] [G]
née le 21 Septembre 197 à [Localité 3], 
demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué à l’audience par Me MARKOWSKY avocat au barreau de Tours 
D'une Part ;

ET :

Monsieur [A] [V]
né le 25 Octobre 1982 à [Localité 5] , demeurant [Adresse 3]
Représenté par Me LE COZ [N] avocat au barreau de Tours avocat plaidant, substitué à l’audience par Me DRDI avocat au barreau de Tours 



D'autre Part ;


EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé signé le 23 novembre 2018, Monsieur [G] [H] et Madame [Q] [H] ont donné à bail - via Square Habitat en qualité de mandataire - à Monsieur [A] [V] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 655 €, provisions pour charges comprises.

Invoquant des loyers impayés, Monsieur et Madame [H] [G] et [F] ont fait signifier à Monsieur [A] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice le 22 septembre 2022, dénoncé à la CCAPEX le 23 septembre 2022. Par courrier de mise en demeure du 10 juillet 2024, adressé avec accusé de réception, ils ont à nouveau demandé à Monsieur [A] [V] de régulariser sous quinzaine sa dette locative d’un montant de 2.236,59 €.

Arguant du défaut de régularisation de la créance, Monsieur et Madame [H] ont ainsi fait assigner Monsieur [A] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice le 26 août 2024 dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 26 août 2024 pour voir :

- prononcer la résiliation du bail suite à l’inexécution répétitive de son obligation de payer les loyers et charges lui incombant en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [V] devenu occupant sans droit ni titre et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, 
- condamner Monsieur [A] [V] à payer :
- la somme de 2 980,34 € correspondant aux loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de la présente assignation ou de la décision rendue en application des dispositions de l’article 1728 du code civil, étant précisé que les demandeurs se réservent le droit d’actualiser leur créance le jour de l’audience. 
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges selon les termes des contrats de location, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération définitive des lieux ;
- une somme de 800 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [A] [V] aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Suivant décision du 12 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS a 

- Condamné Monsieur [A] [V] à payer à Monsieur et Madame [H] [G] et [F] la somme de 1 629,93 € (MILLE SIX CENT VINGT NEUF EUROS, QUATRE VINGT TREIZE CENTIMES) au titre des loyers et charges dus au 7 janvier 2025 ; 
- Débouté Monsieur et Madame [H] [G] et [F] de leur demande de résiliation de bail par acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail concernant le bien situé [Adresse 5] ;
- Débouté Monsieur et Madame [H] [G] et [F] de leur demande d’expulsion de Monsieur [A] [V] et de leur demande d’indemnité d’occupation ;
- Rappellé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;
- Dit que les dépens de l’instance resteront à la charge de Monsieur et Madame [H] [G] et [F] ;

Suivant requête du 16 juillet 2025, le tribunal a été saisi d’une requête en omission de statuer sur la demande de prononcé de la résiliation de plein droit du bail aux torts de Monsieur [A] [V] .

Monsieur et Madame [H] [G] et [F] , représentés par leur Conseil, ont maintenu leur requête en indiquant qu’ils avaient formulé à l’audience en demande subsidiaire de prononcer de la résiliation. 

Ils demandent ainsi notamment à la juridiction de :
- juger la requête en omission de statuer recevable et bien fondée,
- juger que M. [A] [V] a manqué à ses obligations légales de jouissance paisible, d’assurance et de paiement des loyers,
- prononcer la résiliation du bail aux torts de M. [S] [V],
- dire qu’il sera occupant sans droit ni titre à compter du jugement à intervenir,
- ordonner son expulsion dans les même conditions que celles du constat du jeu de la clause réolutoire,
- juger que le sort des meubles sera régit conforméméent à la loi, 
- condamner Monsieur [A] [V] à leur payer :
- la somme de 5.369,26 € au titre de l’arriéré locatif,arrêté au mois de décembre 2025 , à actualiser au jour des plaidoiries, 
- une indemnité d'occupation mensuelle de 775,90 euros, à compter du premier jour du mois suivant le jugement à intervenir et jusqu’à libération définitive des lieux ;
- une somme de 2.500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [A] [V] aux entiers dépens outre les frais d’exécution forcée conformément aux dispositions delarticle L111-8 du code de procédure civile. 

M. [A] [V] est représenté par son conseil, lequel indique s’en rapporter en précisant que la demande se limite à une omission de statuer.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026 par mise à disposition au Greffe. 

MOTIFS 

1- Sur la recevabilité de la requête 

Aux termes de l’article 463 du Code de procédure civile, “la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s’il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.
La demande doit être présentée un an au plus tard après que la décision est passée en force de chose jugée ou, en cas de pourvoi en cassation de ce chef, à compter de l’arrêt d’irrecevabilité.
Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune. Il statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées. 
La décision est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement et donne ouverture aux mêmes voies de recours que celui-ci.”

L’article 464 du même code précise que ces dispositions sont applicables si le juge s'est prononcé sur des choses non demandées ou s'il a été accordé plus qu'il n'a été demandé”.

En l’espèce, la demande présentée dans les délais prévus par le texte précité, est recevable.


2- Sur le bien fondé de la requête

Il ressort des dispositiosn des articles 4 et 5 du Code de procédure civile que le juge est lié par les demandes des parties et doit se prononcer seulement sur la demande, celle ci étant contenue dans le dispositif de l’assignation ou s’agissant d’une procédure orale selon les demandes modifiées soutenues contradictoirement à l’audience. 

En l’espèce, le juge était saisi par le dispositif de l’assignation d’une demande de prononcé “de la résiliation du bail consenti à M. [A] [V], suite à l’inexécution répétitive de payer les loyers et charges lui incombant”. Cette demande a été maintenue sans modification à l’audience ainsi qu’en atteste la note d’audience du 23 janvier 2025. 

En conséquence, le tribunal ne pouvait dans sa décision du 12 mars 2025, statuer sur une demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire qui ne lui était pas soumise.

Il sera fait droit à la demande et la décision sera corrigée par le retranchement tant des motifs que du dispositif du jugement rendu le 12 mars 2025, des chefs de la décision statuant sur les demandes non présentées de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et sur des demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation. 

Il y a lieu dès lors de statuer sur la demande de prononcé de la résiliation du bail pour inexécution répétitive des obligations du locataire.

A l’appui de sa demande de prononcé de la résiliation du bail, les demandeurs font valoir que :
- la dette locative qui était de 3.738,94 euros au jour de la première audience est en augmentation constante puisqu’elle est au 10 décembre 2025 de 5.369,26 euros. M. [V] n‘aurait jamais été à jour de ses obligations locatives depuis janvier 2019. 
- M. [V] n’a pas justifié d’une assurance des lieux loués en conséquence ils ont été contraints de soucrire eux même une assurance. 
- Enfin le locataire manquerait à son obligation de jouissance paisible. 

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met notamment à la charge du locataire les obligations suivantes :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ; 

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ; 

Le paiement du loyer et des charges, la jouissance paisible des lieux loués et l’obligation d’assurance sont donc des obligations essentielles du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de respect de l’une d’elle est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du Code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.


En l’espèce, le bailleur produit :
- le bail du 23 novembre 2018,
- un commandement de payer et de justifier d’une assurance du 16 octobre 2019,
- une assignation en paiement et expulsion délivrée le 23 juin 2020 en suite de ce commandement,
- un jugement rendu le 19 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Tours, prononçant la résiliation du bail et accordant des délais de paiement à Monsieur [V], 
- un commandement de payer et de justifier d’une assurance du 22 septembre 2022,
- un jugement rendu le 29 septembre 2023, constatant l’acquisition de la clause résolutoire mais l’estimant réputée n’avoir jamais jouée en raison de l’apurement de l’arriéré locatif, 
- deux mises en demeure adressées à M. [V] les 5 juin et 9 septembre 2024 sollicitant la communication de son attestation d’assurance, 
- l’attestation d’assurance communiquée pour l’année 2024, 
- un courrier adressé à M.[V] par la compagnie ALLIANZ indiquant que les garanties de son contrat Multirisques étaient suspendues faute de paiement de la cotisation, 
- un courrier du 21 novembre 2024, lui faisant grief d’un défaut de jouissance paisible (bruits et dépot d’encombrants sur les place de parking),
- un décompte de créance actualisé au 5 décembre 2025 comprenant la mensualité de décembre 2025, mentionnant une créance de 5.369,26 euros. 

Il en ressort que M. [A] [V] est de longue date défaillant dans le respect de son obligation de paiement des loyers et charges imposant au bailleurs de saisir la justice à deux reprises pour voir la situation se régulariser.

Il ressort également de la pièce 21 que les garanties de l’assurance multirisque de M. [V] ont été supendues le 10 décembre 2025. Ce dernier reste taisant sur ce point et ne justifie pas de reprise des garanties.

Rien ne vient par contre étayer les affirmations relatives aux défauts de jouissance paisible. 

Les demandeurs justifient en conséquence de violations suffisamment graves et répétées de ses obligations locatives par M. [V] pour que soit prononcé la résiliation du bail. 

Sur la demande d’expulsion

Les bailleurs ayant un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés, il y a lieu d’ordonner à M. [A] [V] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, M. et Mme [H] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [A] [V], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchue de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [A] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du premier jour suivant le jugement à intervenir et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de condamnation au titre de la créance locative

Le jugement du 12 mars 2025, a condamné M. [V] à payer aux bailleurs la somme de 1.629,93 euros arrêtée au titre des loyers et charges dûs au 7 janvier 2025. 

La juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs. 

Le jugement rectifiant l’omission de statuer ne pourra que statuer sur les sommes dues postérieurement à la date du 7 janvier 2025.

L’article 24V dela loi du 6 juillet 1989, permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. 

En l’espèce, les bailleurs ne produisent aucun détail des échéances excédant le loyer courant et la provision sur charges, ni aucune pièces de nature à justifier les sommes facturées en plus de l’échéance courante de 770,01 euros en 2025 et 775,90 euros à compter de la date anniversaire du bail en décembre 2025.

En conséquence la créance sera examinée en tenant compte des montant précités après déduction des versements de la CAF et de M. [V] figurant au crédit du compte.

Sur ces bases, la somme due pour la période de février 2025 à janvier 2026 est de 9.257,79 euros correspondant 
- pour la période mois de février 2025 à octobre 2025 : 9 mois x 770,01 € = 6.930,09 €
- pour la période de novembre 2025 à janvier 2026 : 3 mois x 775,90 € = 2.327,70 €

Il convient d’en déduire la somme de 8.920,27 euros correspondant aux versements de M. [V] et de la CAF figurant au crédit du compte sur la totalité de la période de février 2025 à janvier 2026 soit : 240,27 € + 292 € +152 € + 366 € + 1.600 €+366 € + 422€ +112 € +422 €+422€ + 244€ +360 € + 422 € + 400 € + 422 € + 420 € +426 € + 426 € + 350 € + 130 € + 426 € + 500 €
 
soit un solde de 9.257,79 euros - 8.920,27 euros = 337,52 euros en faveur des bailleurs. M. [V] sera en conséquence condamné au paiement de cette somme.

Aucune demande de condamnation n’a été présentée pour la période courant de l’arrêté de compte actualisé au jour des plaidoierie à au jour où l’indemnté d’occupation sera due. Il n’en sera donc pas prononcé. 

3- Sur les demandes accessoires

Les dépens de l'instance en rectification d'erreur matérielle et en omission de statuer seront laissés à la charge du Trésor Public.

Compte tenu de la mise à la charge du Trésor public des dépens de l'instance, la demande au titre de l'article 700 sera rejetée. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la requête en omission de statuer déposée par M. [G] [H] et Mme [F] [H] ;

CONSTATE que le jugement rendu le 12 mars 2025 sous le RG n°24/05406 a statué sur une demande non formée de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. 

RETRANCHE en conséquence du dispositif le paragraphe relatif à “la clause résolutoire pour défaut de paiement” et du dispositif les mentions relatives au rejet de la demande non formée et de ses conséquences soit les mention suivantes : 
“- Déboute Monsieur et Madame [H] [G] et [F] de leur demande de résiliation de bail par acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail concernant le bien situé [Adresse 5] ;
- Déboute Monsieur et Madame [H] [G] et [F] de leur demande d’expulsion de Monsieur [A] [V] et de leur demande d’indemnité d’occupation “

CONSTATE que le jugement rendu le 12 mars 2025 sous le RG n°24/05406 n’a pas statué sur les demandes formulées dans l’assignation enrôlée et maintenues à l'audience ;

Statuant sur les chefs de demandes omis : 

PRONONCE la résiliation du bail du 23 novembre 2018, liant Monsieur [G] [H] et Madame [Q] [H] et Monsieur [A] [V] portant sur le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] ; 

CONSTATE que M. [K] [V] est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à M. [K] [V] de quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;



DIT qu’à défaut pour M. [K] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M et Mme [H] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [A] [V] à payer à Monsieur [G] [H] et Madame [Q] [H] la somme de 337,52 € (TROIS CENT TRENTE SEPT EUROS, CINQUANTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers et charges dus du premier février 2025 au 29 janvier 2026 ;
CONDAMNE M. [A] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du premier jour suivant le jugement à intervenir et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

RAPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

DIT que les dépens de l’instance resteront à la charge de l’état. 

DEBOUTE M. [C] [H] et Mme [Q] [H] de leur demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 10 avril 2026 par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection