Trib. de Commerce · AFFAIRES MISES EN DELIBERE — 14 avril 2026

TRIBUNAL DE COMMERCED'EPINAL

JUGEMENT DU 14 AVRIL 2026

Rôle n° : 2024 005375

DEMANDEUR :

La SCI DU HAUT FOURNEAU, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 483 358 206, dont le siège social est sis [Adresse 1] à Courbevoie (92 400),

Ayant pour avocate plaidante par Maître Amélie VATIER, AARPI VATIER, sise [Adresse 2] à Paris (75 008), avocate au barreau de Paris ; et pour avocat postulant par Maître Cyrille GAUTHIER, SCP CYRILLE GAUTHIER sise [Adresse 3] à Epinal (88 000), avocat au barreau d'Epinal.

DEFENDEUR :

La SASU LIVRATEL, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 414 923 920, dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 2],

Représentée par Maître Farida AYADI, SCP EST AVOCATS, sise [Adresse 5] à Epinal (88 000), avocate au barreau d'Epinal.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré (délibéré hors la présence du greffier) : Président : Jean-Pierre LALLEMANT Juges : Stéphane ARNOULD et Gérald MICHEL, Assistés de Olivia BALLAND, greffière.

DEBATS : Audience publique du 3 février 2026.

JUGEMENT : prononcé le 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe de ce tribunal conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile par Jean-Pierre LALLEMANT qui a signé la minute avec Olivia BALLAND, greffière.

FAITS :

Par acte du 1 er août 2005, la SCI DU HAUT FOURNEAU a donné bail commercial à la société LIVRATEL un immeuble situé à Rambervillers. Ce bail a été renouvelé le 1 er août 2014 pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel hors charge de 38 400 HT et un dépôt de garantie de 3 200 €. A compter de l'année 2020 la société LIVRATEL a réglé ses loyers de façon irrégulière, puis en a cessé les versements à compter du mois d'août 2022.

Le 20 septembre 2022, la société LIVRATEL a fait procéder par constat d'huissier à un état des lieux de l'immeuble loué, qui relevait certaines défectuosités, notamment au niveau de la toiture.

Le 21 novembre 2022, la société LIVRATEL a ensuite donné congé à son bailleur à effet au 31 juillet 2023, sans régler ses arriérés de loyers.

Après une sommation de payer signifée le 28 novembre 2022 par la SCI DU HAUT FOURNEAU et restée sans réponse, cette dernière a procédé en date du 15 décembre 2022 à une saisie-conservatoire auprès de la Caisse d'Epargne afin de garantir le paiement des sommes restant impayées au titre des loyers et des charges, sans résultat.

Le 12 janvier 2023, la SCI DU HAUT FOURNEAU a assigné la société LIVRATEL devant le tribunal judiciaire d'Epinal siégeant en son audience de référé, aux fins de la voir condamnée à titre provisionnel à lui payer les loyers, charges et taxes à la date de janvier 2023, sommes à parfaire.

Par ordonnance rendue par ce dernier le 14 juin 2023, la société LIVRATEL a été condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 77 989,70 € au titre des loyers, taxes et charges impayées et a été déboutée de sa demande d'autorisation de suspension du paiement des loyers.

A compter du 31 juillet 2023, date de l'effet de son congé, la société LIVRATEL s'est maintenue dans les locaux jusqu'au 21 janvier 2024, et ce sans règlement de loyers ni taxes depuis mai 2023.

La SCI DU HAUT FOURNEAU a de nouveau saisi le tribunal judiciaire d'Epinal siégeant en son audience de référé le 27 octobre 2023, aux fins de voir condamner la société LIVRATEL au paiement d'une somme provisionnelle de 15 064, 30 € au titre des loyers, charges et taxes de mai à juillet 2023, d'une indemnité d'occupation mensuelle, d'une somme provisionnelle de 38 619,85 € au titre de l'indemnité d'occupation fixée dans le bail et des frais de remise en état des locaux.

Par ordonnance rendue le 29 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Epinal a condamné la société LIVRATEL au paiement par provision de la somme de 15 064,30 € au titre des loyers, charges, assurances et taxes impayées de mai à juillet 2023, a fixé à la somme ramenée à 30 120 € l'indemnité d'occupation due par la société LIVRATEL d'août 2023 à janvier 2024, a condamné cette dernière à payer par provision la somme de 14 760 € au titre de l'indemnité d'occupation après avoir déduit une somme de 15 360 € déjà perçue par la SCI DU HAUT FOURNEAU, et dit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur.

Dans sa décision le tribunal judiciaire d'Epinal a cependant rejeté la demande formée par la SCI DU HAUT FOURNEAU au titre des réparations locatives.

La SCI DU HAUT FOURNEAU s'estime dès lors bien-fondé à obtenir le paiement de l'indemnité d'occupation due par la société LIVRATEL ainsi que son indemnisation au titre des désordres constatés lors de la restitution du bien.

Ainsi est née l'instance.

PROCEDURE :

Par acte extra judiciaire en date du 7 novembre 2024 délivré à personne par Maître [Z], SELAS AGILEX, commissaire de justice associé à Paris, la SCI DU HAUT FOURNEAU a fait donner assignation à la société LIVRATEL d'avoir à comparaitre le 10 décembre 2024 par devant le tribunal de commerce d'Epinal pour y entendre :

Vu les articles 1103, 1231-7et 1243-2 du code civil, Vu l'article 700 du code de procédure civile, Vu le contrat de bail,

Condamner la société LIVRATEL à verser à la SCI DU HAUT FOURNEAU la somme de 23 859,85 € TTC, soit le restant à payer sur le total de 38 619,85 € diminué de la provision versée à hauteur de 14 760 € à la suite de l'ordonnance du 29 mai 2024 au titre de l'indemnité d'occupation prévue au contrat,

Assortir cette somme d'une condamnation au taux légal portant anatocisme à compter du 1 er février 2024,

Condamner la société LIVRATEL à verser à la SCI DU HAUT FOURNEAU la somme de 77 238,28 € au titre des travaux de remise en état des locaux,

Assortir cette somme d'une condamnation au taux légal portant anatocisme à compter du 10 octobre 2022,

Juger que le dépôt de garantie est acquis au bailleur,

Ordonner la compensation des dettes connexes sur le fondement des articles 1347 et suivants du code civil,

Condamner la société LIVRATEL à verser à la SCI DU HAUT FOURNEAU la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois, à la demande et avec l'accord des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 3 février 2026 où l'affaire a été plaidée, le Président recevant les conclusions des parties et mettant l'affaire en délibéré pour un jugement devant être rendu le 14 avril 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

La SCI DU HAUT FOURNEAU reprend, dans ses dernières conclusions, les demandes figurant dans son assignation, y ajoutant débouter la société LIVRATEL de l'intégralité de ses demandes.

La SCI DU HAUT FOURNEAU expose :

Sur sa qualité à agir

Que la société LIVRATEL, se fondant sur les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, soulève que la SCI DU HAUT FOURNEAU n'aurait pas qualité à agir, le bâtiment ayant été revendu le 27 mai 2024, alors que même cette dernière appuie ses demandes sur le bail commercial signé entre les parties et non sur la propriété du bien,

Que le locataire, comme l'expose l'article 1732 du code civil, doit répondre des dégradations qu'il a occasionné lors de son occupation, et que la SCI DU HAUT FOURNEAU ne forme des demandes que sur ces dégradations constatées, ainsi que sur l'occupation illicite de ce bien depuis août 2023, action qu'elle ne pouvait entreprendre tant que le locataire n'avait pas quitté les lieux,

Qu'en conséquence elle a bien qualité à agir dans cette affaire.

Sur l'indemnité d'occupation

Que l'article 22.5 du contrat de bail précise qu'en cas d'occupation des locaux après la date d'effet de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'un montant égal au précédent loyer, majorée de 50%, sera appliquée,

Que la société LIVRATEL a donné congé à effet au 31 juillet 2023 mais est restée dans ces locaux de manière illicite jusqu'au 29 janvier 2024, et que les dispositions de l'article précité ont donc vocation à être appliquées,

Que cette indemnité devra par ailleurs être majorée des intérêts au taux légal à compter du 1 er février 2024, et produire anatocisme, par application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil,

Que l'indemnité ainsi due s'élevait à la somme de 38 619,85 € TTC, somme que le tribunal judiciaire a ramené à la somme de 30 120 € TTC dans son ordonnance du 29 mai 2024, déduisant également la somme de 15 360 € que la société LIVRATEL aurait déjà réglée,

Que cependant une ordonnance de référé n'a pas autorité de la chose jugée, et que la SCI DU HAUT FOURNEAU estime être en droit de réclamer la somme issue des dispositions du contrat signé entre les parties, comprenant la somme de 15 360 € déduite précédemment, pour laquelle la société LIVRATEL n'apporte aucun élément prouvant qu'elle aurait précédemment été réglée, contrairement à ses obligations découlant des dispositions des articles 9 du code de procédure civile et 1315 du code civil.
 * Sur l'indemnité de remise en état des lieux

Que le locataire a été défaillant concernant son devoir d'entretien du bien, qu'en effet l'article 1 du contrat de bail stipule qu'à défaut d'état d'entrée dans les lieux, les locaux seront présumés avoir été donnés en parfait état, conformément aux dispositions de l'article 1731 du code civil,

Que les dispositions de l'article L 145-40-1du code de commerce, soulevées par la société LIVRATEL, ne sont pas applicables, le décret ayant été promulgué le 5 novembre 2014, soit postérieurement au renouvellement du bail en cours,

Que si la loi Pinel du 18 juin 2014 est bien applicable aux baux en cours, cette application ne vaut que pour les dispositions d'ordre public, ce qui n'est pas le cas de la répartition des charges, impôts, taxes et redevances liés à la location, comme le rappelle la jurisprudence (Cour Appel [Localité 3] 30 mars 2023 n° 22/1253), les dispositions des articles R 145-35 et suivants du code de commerce relatives à la répartition des charges et travaux n'étant applicables qu'à compter du 5 novembre 2014 pour les nouveaux contrats ou les renouvellements,

Qu'il convient de préciser également que la société LIVRATEL était propriétaire de ce bâtiment depuis 1997 et l'avait revendu en 2005 pour le prendre ensuite en location, et ne pouvait donc prétendre n'avoir pas eu connaissance de l'état de celui-ci lors de sa prise à bail,

Qu'il n'y a pas eu de cession de fonds de commerce mais uniquement location d'un bâtiment,

Que l'article 13 du bail, intitulé « entretien-réparations » expose bien les obligations du locataire en matière d'entretien, y compris celles visées par l'article 606 du code civil,

Et que l'article 20.2 de ce bail mentionnait l'obligation d'un état des lieux contradictoire à la sortie de ce bail, ce qui a été réalisé le 29 janvier 2024, et qui a révélé un manque d'entretien général des locaux et du site, ce qu'a confirmé également le rapport de l'architecte expert dans son rapport du 18 mars 2024,

Qu'une expertise a été diligentée par la SCI DU HAUT FOURNEAU, à laquelle n'a pas voulu participer la société LIVRATEL, celle-ci faisant état d'un montant des travaux à réaliser de 77 238,38 €, comme le montre l'ensemble des devis versés aux débats, et que la société LIVRATEL devra lui régler,

Et que ce montant devra par ailleurs être majoré des intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2022, date de la réponse de la SCI DU HAUT FOURNEAU au constat d'huissier produit par la société LIVRATEL, et produire anatocisme, par application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil.
 * Sur la demande reconventionnelle de la société LIVRATEL

Que cette société expose que la SCI DU HAUT FOURNEAU ne lui a pas délivré le bien en bon état, et n'a pas respecté les dispositions de l'article 1720 du code civil la contraignant à effectuer tous les travaux nécessaires à sa remise en état, mais qu'elle n'apporte aucune preuve à l'appui de ses prétentions,

Que sa demande de réduction de loyer à hauteur de 50% à compter de septembre 2022 se base sur une soi-disant expertise dont le contenu est pour le moins succinct, rien n'étant rapporté en matière de méthodologie employée, d'origine des chiffres énoncés et de la méthode de calcul,

Que cette expertise mentionnait une valeur du bien à hauteur de 160 000 € alors que celui-ci s'est vendu par la suite 300 000 €,

Que sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, la société LIVRATEL ne peut renégocier le prix convenu dans le bail, sauf à l'issue de périodes triennales, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Que la société LIVRATEL lui a versé un dépôt de garantie d'un montant de 3 200 €, et que cette somme, selon les dispositions de l'article 5 du bail, est remboursable après déduction de toute somme dont le preneur pourrait être tenu pour responsable,

Que le tribunal devra ordonner la compensation des dettes connexes et déduire de la condamnation finale la somme de 3 200 €.

La société LIVRAVEL demande au tribunal, dans ses dernières conclusions, de :

Vu les dispositions des articles 31, 122 et suivants du code de procédure civile, Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce,

Juger la société LIVRATEL recevable et bien fondée en ses demandes,

Déclarer la SCI DU HAUT FOURNEAU irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir et d'intérêt à agir,

Débouter la SCI DU HAUT FOURNEAU de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Fixer le loyer à la somme de 1 600 € HT/HC mensuel,

Condamner la SCI DU HAUT FOURNEAU au paiement de la somme de 25 600 € HT au titre du trop-perçu sur un loyer mensuel de 1 600 €,

A titre subsidiaire

Fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 6 400 €,

Juger non-écrite la clause de l'article 2.13 du bail,

Juger que la société LIVRATEL n'a pas manqué à ses obligations au titre de l'entretien,

Juger que la SCI DU HAUT FOURNEAU a manqué à ses obligations de délivrance d'un bien exempt de tout désordre,

Condamner la SCI DU HAUT FOURNEAU au paiement de la somme de 25 600 € au titre de dommages et intérêts,

Juger que le dépôt de garantie viendra en compensation de la créance due,

Débouter la SCI DU HAUT FOURNEAU de l'ensemble de ses demandes plus amples et contraires, Ordonner la compensation des créances,

Condamner la SCI DU HAUT FOURNEAU au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens.

La société LIVRATEL expose :
 * Sur le défaut d'intérêt et de qualité à agir

Que la SCI DU HAUT FOURNEAU n'est plus propriétaire du bâtiment depuis le 27 mai 2024, alors que son assignation a été délivrée le 7 novembre 2024, qu'elle donc plus propriétaire du bien et qu'elle ne justifie pas du nouveau propriétaire d'un mandat pour agir en ses lieux et place,

Qu'en conséquence, au vu des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, elle ne possède plus d'intérêt à agir et devra être déclarée irrecevable en ses demandes.
 * Sur l'indemnité d'occupation

Que le juge des référés, dans son ordonnance rendue le 29 mai 2024, a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 30 120 € TTC, et a déduit une somme de 15 360 € correspondant au versement déjà effectué antérieurement par la société LIVRATEL, et dont elle verse le justificatif aux débats. Cette ordonnance n'a fait l'objet d'aucun appel et ne peut plus être contestée.

Que de plus la clause pénale figurant sur le contrat de bail est manifestement excessive et n'est pas justifiée,

Et que l'application d'intérêts au taux légal et produisant anatocisme devra être rejetée, les sanctions envers le débiteur n'étant pas justifiées.

Sur l'indemnité concernant la remise en état des lieux

Qu'aucun état des lieux n'a été réalisé au moment de la prise de possession du bâtiment par le preneur, Que de ce fait les dispositions de l'article L 145-40-1 du code de commerce ne permettent plus d'invoquer l'article 1731 du code civil, présumant le preneur avoir reçu un bien en bon état en l'absence d'état des lieux,

Que les mentions de l'article 13-1 du bail commercial concernant les obligations d'entretien du preneur, en particulier celles mettant à sa charge la réalisation des gros travaux issus de l'article 606 du code civil, devront être considérées comme non écrites, au regard des dispositions de l'article L 145-15 du code de commerce,

Que la jurisprudence indique que les dispositions issues de la loi Pinel sont applicables aux baux en cours et que l'action visant à voir réputée non écrite une clause n'est pas prescrite (Cass.Civ 19 novembre 2020, n°19-20.405),

Que l'article R 145-35 du code de commerce mentionne la liste des travaux ne pouvant être imputés au locataire, parmi lesquels, outre ceux listés par l'article 606 du code civil, englobent les dépenses relatives aux travaux destinés à remédier à la vétusté,

Que le rapport de l'architecte-expert mandaté par la SCI DU HAUT FOURNEAU mentionne l'âge avancé de certains constitutifs de second œuvre et d'enveloppe, ce qui implique que les travaux de rénovations ne peuvent donc être imputés au locataire actuel,

Qu'enfin la somme réclamée par le bailleur résulte d'une simple estimation, et non de devis dûment établis, et procède d'une rénovation globale du site qui ne saurait être mise à la charge du locataire,

Et que ce dernier produit, suite à établissement de différentes propositions, un devis de 40 500 € concernant la seule réparation de la toiture, à la charge du bailleur.

Sur sa demande reconventionnelle

Que la SCI DU HAUT FOURNEAU n'a pas réalisé les travaux permettant à la société LIVRATEL d'exploiter correctement son outil de travail, contrairement à ses obligations découlant des dispositions de l'article 1720 du code civil,

Qu'une expertise menée par le cabinet indépendant Réseau Brockers a fixé la valeur locative du bien à un montant de 1600 € mensuel, largement en deçà des 3 200 € mensuels que réglait le preneur au bailleur,

Que la société LIVRATEL demande donc au tribunal l'octroi de dommages et intérêts pour un montant de 25 600 €, correspondant à la restitution du trop-perçu de la valeur locative par le bailleur depuis le mois de septembre 2022 jusqu'à son départ en janvier 2024, soit 16 mois à 1600 €.
 * Sur la restitution du dépôt de garantie

Qu'elle a versé un dépôt de garantie d'un montant de 3 200 €, qui devra venir en compensation des sommes dues.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Sur la qualité et l'intérêt à agir de la SCI DU HAUT FOURNEAU

La société LIVRATEL demande au tribunal de déclarer la SCI DU HAUT FOURNEAU irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir et d'intérêt à agir sur le fondement des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile qui dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Cette société indique que la SCI DU HAUT FOURNEAU a revendu le bâtiment concerné le 27 mai 2024 et qu'en conséquence elle ne peut plus agir au titre de bailleur.

Cependant, l'action de la SCI DU HAUT FOURNEAU porte, d'une part, sur la récupération du solde de l'indemnité d'occupation due par la société LIVRATEL entre août 2023 et janvier 2024, et, d'autre part, sur le paiement de la remise en état des locaux suite au départ de cette dernière fin janvier 2024, après une expertise réalisée le 18 mars 2024.

Au moment de ces faits la SCI DU HAUT FOURNEAU était encore propriétaire des locaux et bailleresse de la société LIVRATEL. L'assignation portant sur des faits antérieurs au départ effectif du locataire et à la revente du bâtiment, la qualité à agir du demandeur est donc incontestable. Par ailleurs son intérêt à agir découle de l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Epinal le 29 mai 2024, notamment en ce qu'elle fixe une somme de 14 760 € à titre de provision sur l'indemnité d'occupation.

En conséquence, le tribunal dira que la SCI DU HAUT FOURNEAU a bien qualité et intérêt à agir, et que ses demandes seront recevables.

Sur l'indemnité d'occupation

La SCI DU HAUT FOURNEAU expose que la société LIVRATEL lui a donné congé à effet au 31 juillet 2023 (pièce n°9 Demandeur) mais est restée dans ces locaux de manière illicite jusqu'au 29 janvier 2024, et déclare vouloir faire application des dispositions de l'article 22-5 mentionnées dans le

bail commercial signé par les parties le 1 er août 2005 (pièce n° 1 Demandeur), et de nouveau dans le renouvellement de ce-dit bail le 1 er août 2014 (pièce n°2 Demandeur).

Cet article 22.5 mentionne que « l'indemnité d'occupation à la charge du Preneur en cas de nondélaissement des locaux après la date d'effet de résiliation de plein droit, judiciaire ou conventionnelle, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de 50% sans préjudice du droit du Bailleur à indemnisation complémentaire sur justification du préjudice effectivement subi, notamment du fait de la durée nécessaire à la relocation et sans que la présente clause vaille accord du Bailleur à maintient dans les locaux ».
 * Sur le montant de l'indemnité retenue

Selon la SCI DU HAUT FOURNEAU l'indemnité ainsi due s'élevait à la somme de 38 619,85 € TTC, comme mentionné dans l'ordonnance de référé du 29 mai 2024 (pièce n° 12 Demandeur), comprenant les loyers majorés de 50% de juillet 2023 à janvier 2024, ainsi que le prorata de taxes et charges durant cette période.

Le tribunal judiciaire, dans cette ordonnance, a ramené cette somme à un montant de 30 120 €, condamnant la société LIVRATEL à verser un montant de 14 760 € à titre de provision.

La société LIVRATEL quant à elle met en avant le caractère excessif et injustifié de cette clause.

L'article 1152 du code civil, dans sa version antérieure au 1 er octobre 2016, dispose que « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite ».

Dans cette affaire un bail a été signé entre les parties le 1 er juillet 2005 puis renouvelé le 1 er août 2014, la clause d'indemnité d'occupation restant identique dans les deux baux. Cette clause n'a jamais fait l'objet de remarques de la part du preneur.

A compter de fin 2020, la société LIVRATEL n'a plus payé régulièrement ses loyers, obligeant la SCI DU HAUT FOURNEAU à lui envoyer une sommation de payer en date du 28 novembre 2022 (pièce n°4 Demandeur) puis à pratiquer une saisie conservatoire le 19 décembre 2022 (pièce n°7 Demandeur) avant de l'assigner ensuite par devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Epinal, ce dernier rendant une ordonnance en sa faveur le 14 juin 2023 (pièce n° 8 Demandeur).

La société LIVRATEL a, de sa propre initiative, donné congé pour effet au 31 juillet 2023 mais est restée dans les locaux durant 6 mois, sans justifier de sa position, reconnaissant dans ses dernières écritures restant devoir seulement les deux derniers mois de loyer, s'exposant à ce que le bailleur fasse usage de la clause d'indemnité d'occupation précitée.

L'indemnité d'occupation, du fait de sa nature mixte à la fois indemnitaire et compensatoire, a vocation à indemniser la poursuite de l'occupation des locaux par l'occupant sans droit ni titre et à compenser le préjudice résultant pour le bailleur de l'impossibilité à disposer librement des lieux.

Il s'ensuit que l'application de cette clause est en l'espèce parfaitement justifiée, et que son montant n'apparait pas disproportionné ni au regard du dommage subi par le bailleur, ni par rapport au loyer appliqué d'un montant d'environ 24 €/m²/an, qui se situe dans la moyenne basse pour un bâtiment industriel, et ne présente par conséquent pas de caractère excessif.

En conséquence, le tribunal retiendra bien la somme de 38 619,85 € comme montant initial de cette indemnité, qui sera minorée de la somme de 14 760 € déjà versée à titre de provision par la société LIVRATEL.

Cette dernière argue cependant le fait que la somme de 15 360 € aurait déjà été réglée le 4 décembre 2023, produisant à cet effet un ordre de mouvement émis pour cette somme au bénéfice de la SCI DU HAUT FOURNEAU (pièce n°10 Défendeur), ce qu'a d'ailleurs retenu le juge des référés dans son ordonnance du 29 mai 2024.

La SCI DU HAUT FOURNEAU argue du fait que cette somme n'a pas été versée sur son compte professionnel ouvert auprès de la banque CIC EST, mais sur le compte personnel de son gérant auprès de la Société Générale (pièce n°23 Demandeur), et qu'elle correspond à des indemnités que devaient recevoir ce dernier suite à un jugement rendu en sa faveur contre la SAS DJ DEVELOPPEMENT HOLDING par le tribunal de commerce de Paris le 30 juin 2023 (pièce n° 27 Demandeur). Cependant,

la lecture de ce jugement ne permet pas de faire apparaitre qu'un tel montant ait été accordé en sa faveur, et la SCI DU HAUT FOURNEAU n'apporte aucun autre élément permettant de confirmer ses dires.

En conséquence le tribunal, sur le fondement des articles 9 du code de procédure civile et 1315 du code civil qui disposent respectivement que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » et que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation », dira que la somme de 15 360 € a bien été versée par la société LIVRATEL,

En conséquence, le tribunal dira que la somme de 38 619,85 € due au titre de l'indemnité d'occupation sera minorée de la somme de 14 760 € déjà provisionnée et de la somme de 15 360 € versée antérieurement, le solde restant dû par la société LIVRATEL s'élevant donc à la somme de 8 499,85 €.
 * Sur les intérêts réclamés

La SCI DU HAUT FOURNEAU demande à ce que cette somme soit majorée des intérêts au taux légal portant anatocisme à compter du 1 er février 2024.

L'article 1231-7 du code civil dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ».

En conséquence, le tribunal dira donc que la somme de 8 499,85 € à laquelle la société LIVRATEL sera condamnée à payer à la SCI DU HAUT FOURNEAU portera intérêts au taux légal à compter du 1 er février 2024, date de la remise à disposition des locaux par la société LIVRATEL.
 * Sur la capitalisation des intérêts

L'article 1343-2 du code civil dispose : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. »

Le demandeur demande à bénéficier des dispositions de l'article précité.

En conséquence, le tribunal ordonnera la capitalisation des intérêts par année entière, et dira que, la demande de capitalisation ayant été faite moins d'un an après la date de départ des intérêts fixée au 1 er février 2024, la première capitalisation aura lieu un an après, soit le 1 er février 2025.

Sur l'indemnité de remise en état des locaux
 * Sur sa portée

Un premier bail a été signé entre les parties pour effet au 1 er août 2005. Ce bail ne mentionnait pas de clause de renouvellement, automatique ou non.

Un second bail a été signé avec effet au 1 er août 2014, intitulé « renouvellement de bail », reprenant les dispositions du bail précédent, en ce compris l'article 1 mentionnant « un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties….au cas où le Preneur ferait défaut, cet état des lieux ne serait pas ainsi dressé et les biens immobiliers objet des présentes seraient considérés comme ayant été donné à bail en parfait état ».

Le tribunal n'a pas connaissance de la réalisation d'un état des lieux à cette époque, et constatera que les dispositions mentionnées dans ce second bail font de celui-ci un acte de prise de possession à part entière.

La SCI DU HAUT FOURNEAU s'appuie, pour justifier les conséquences de cette absence d'état des lieux, sur les dispositions de l'article 1731 du code civil qui dispose que « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Toutefois, l'article L 145-40-1, dans sa version en vigueur au 20 juin 2014, dispose que « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil ».

Les dispositions de cet article étant entrées en vigueur antérieurement à la date de signature de ce second bail, celles évoquées au sein de l'article 1731 du code civil ne pourront de ce fait être évoquées, le bailleur ne prouvant pas avoir effectué toutes les diligences nécessaires pour établir un état des lieux.

Par ailleurs, l'article R 145-35 du code de commerce dispose que « Ne peuvent être imputés au locataire:

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires ».

La SCI DU HAUT FOURNEAU fait valoir que ce nouvel article, issu de la loi PINEL du 18 juin 2014, n'a pris effet qu'au 6 novembre 2014, et qu'il serait donc inapplicable en l'espèce. Toutefois, la jurisprudence de la cour de cassation, telle l'arrêt Chambre Civile 3 du 19 novembre 2020, n° 19-20,405, conclut que « l'article L 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L 145-37 à L 145-41 du code de commerce leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours lors de l'entrée en vigueur de cette loi. L'action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail commercial n'est pas soumise à prescription ».

Les dispositions de l'article R 145-35 du code de commerce sont donc applicables en l'espèce. Dès lors le propriétaire, en l'occurrence la SCI DU HAUT FOURNEAU, est tenu de faire face aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi qu'aux dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil.

Que cette application, comme l'expose la SCI DU HAUT FOURNEAU, ne vaille que pour les dispositions d'ordre public, est sans emport sur la portée générale définie par la jurisprudence issue de la cour de cassation et des dispositions de l'article précité.

En conséquence, le tribunal dira non-écrite la clause figurant dans l'article 13-1 du bail en ce qu'elle met à la charge du locataire les travaux relevant des dispositions de l'article 606 du code civil, affectés exclusivement à la charge du bailleur.
 * Sur son montant

L'article 606 du code civil dispose que « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ».

Par mail du 15 mai 2018 (pièce n°2 Défendeur), la société LIVRATEL a fait parvenir à la SCI DU HAUT FOURNEAU un devis concernant la réparation de la toiture, après avoir mentionné plusieurs infiltrations et défaut d'étanchéité. Ce devis a été réalisé par la société ISOLACIER, chiffrant le coût des travaux à la somme de 43 836,96 €, comprenait la pose d'une étanchéité sur une surface de 1 100 m 2, entrant clairement, d'après le preneur, dans le périmètre des dispositions de l'article 606 du code civil relatif aux interventions devant être prises en charge par le bailleur.

La société LIVRATEL, en conclusion de ce courrier, a demandé à la SCI DU HAUT FOURNEAU de lui dire « ce qu'elle décidait de faire ». Le tribunal n'a aucun élément lui permettant de savoir si le bailleur a apporté une quelconque réponse à cette demande, qui, en termes de réparation, n'a manifestement pas été suivie d'effet.

En date du 27 septembre 2022, la société LIVRATEL a fait établir un constat par un commissaire de justice de l'état général du bâtiment. Ce constat, bien que réalisé de manière non contradictoire, indique, dans sa partie « Toiture du bâtiment », la présence de craquelures ainsi qu'un relevé d'étanchéité défectueux, la SCI DU HAUT FOURNEAU répondant par courrier du 10 octobre 2022 (pièce n° 19 Demandeur) en renvoyant le preneur aux termes du bail mentionnant que les travaux d'entretien et de réparation étaient à sa charge, ce compris ceux relevant de l'article 606 du code civil.

La SCI DU HAUT FOURNEAU pour sa part a fait établir un état des lieux contradictoire lors de la sortie de la société LIVRATEL des locaux le 29 janvier 2024 par le commissaire de justice déjà précédemment intervenu (pièce n°15 Demandeur). Il s'avère à la lecture de ce document que le bâtiment se trouvait en mauvais état, et que la société LIVRATEL avait négligé l'entretien courant de celui-ci, déclarant elle-même lors de cette visite qu'il n'y avait pas eu d'entretien des gouttières (page 2 du procès-verbal).

Par contre le commissaire de justice déclare (page 15 du procès-verbal) qu'en l'absence de moyen permettant l'accès à la toiture, l'état de cette dernière n'a pu être vérifié, renvoyant aux constatations qu'il avait effectué le 27 septembre 2022.

La SCI DU HAUT FOURNEAU produit également aux débats le rapport d'un expert-conseil missionné par elle (pièce n°16 Demandeur) qui a réalisé un audit complet du site le 14 mars 2024 suivi du dépôt d'un rapport le 18 mars.

Cet audit a été réalisé non contradictoirement, la société LIVRATEL n'ayant pas été officiellement invitée à y participer (la pièce n°18 du demandeur ne permettant pas de prouver de manière formelle que celui-ci ait fait part de cette intervention à l'ancien locataire et l'ai convoqué à cette réunion).

Ce rapport reprend en détail les constatations déjà faites antérieurement, pointant un manque d'entretien récurrent de ce bâtiment, certains désordres liés à l'activité passée ainsi qu'un état dégradé de la toiture faute de nettoyage régulier.

Le chiffrage des travaux à réaliser se base au final sur les devis de réparations fournis par la société LIVRATEL elle-même et établis entre septembre et octobre 2022 par plusieurs entreprises (pièces n° 3 à 7 Défendeur). L'estimation de l'expert concernant le coût de remise en état du bâtiment s'élève à la somme de 77 238,28 € en prenant en compte ces devis.

Cette expertise s'est déroulée de façon non contradictoire. Cependant, la jurisprudence lui donne une certaine portée. Ainsi « le juge ne peut se fonder sur une expertise établie de manière non contradictoire sauf à constater qu'elle a été régulièrement produite aux débats, soumise à la discussion contradictoire des parties et corroborée par d'autres éléments de preuve (Cour Appel [Localité 4] 25 novembre 2021 n° 19/03390) » et « « Il résulte de ce texte que le juge ne peut pas refuser d'examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d'une partie, dès lors qu'il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d'autres éléments de preuve. » (Cass. 3ème civ., 5 mars 2020, n° 19-13.509).

Dans la présente affaire ce constat d'expertise a bien été versé aux débats et discuté contradictoirement par les parties lors de leurs échanges antérieurs à l'audience du 3 février 2026 ainsi qu'au cours des plaidoiries de celles-ci. Il sera donc pris en compte par le tribunal.

Ce rapport est également corroboré par d'autres éléments, tel le constat du commissaire de justice datant de 2022, la réalisation de l'état des lieux à la sortie en 2024 ainsi que par la fourniture par le locataire lui-même des devis de réparation.

La société LIVRATEL, dans ses conclusions portant sur ce point, indique que la somme avancée n'était qu'une estimation, excédant de simples travaux d'entretien, alors que la SCI DU HAUT FOURNEAU n'était même plus propriétaire de ce bâtiment qu'elle avait revendu entretemps, et indique encore que les désordres évoqués étaient déjà présents lors de son installation. Elle demande de rejeter en totalité la demande du bailleur, sans argumenter sur le montant des différents postes de réparation évoqués.

La SCI DU HAUT FOURNEAU met en avant pour sa part le manque flagrant d'entretien par le locataire du bien loué, ce qu'ont relevé tous les constats réalisés par les différents intervenants.

Au regard des arguments avancés et des constations réalisées, le tribunal dira que la SCI DU HAUT FOURNEAU devra prendre à sa charge les réparations découlant des dispositions de l'article 606 du code civil ainsi que celles visées par l'article R 145-35 du code de commerce et relatives à la vétusté des locaux ou à la mise en conformité avec la réglementation, dès lors qu'elles relèvent des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil,

Que par contre il incombera à la société LIVRATEL de prendre en charge les travaux notifiés à l'article 20-2 « Restitution des locaux » figurant dans le bail signé par les parties, et qui relèvent pour partie de la remise en état des lieux, notamment au regard des constatations faites concernant le manque d'entretien chronique des locaux.

Le récapitulatif par lots présenté par l'expert, au regard des travaux à effectuer et des devis produits, se présente ainsi :

Peinture/lasure
25 140,12 €

Evacuation eaux vannes 1 000,00 €
Aérothermes 27 998,16 €
Couverture/zinguerie 10 800,00 €
Façade/bardage/charpente métallique 9 700,00 €
Sols ateliers 1 000,00 €
Plâtrerie 1 000,00 €
Electricité 600,00 €
Espaces extérieurs Pm
TOTAL 77 238,28 €

L'étude des différents postes chiffrés par l'expert amène aux conclusions suivantes :
 * Concernant le poste « peinture/lasure »

Ce poste résulte d'une usure normale et devra être supporté par la société LIVRATEL Deux devis étaient présentés :
 * Devis LENOIR pour 16 603,26 €, prévoyant la remise à neuf de la peinture dans les locaux administratifs ainsi que le remplacement des sols
 * Devis [L] pour 25 140,12 € pour la même prestation, remplacement des plinthes en sus

L'expert a retenu la solution la plus couteuse, mais le tribunal estime que l'écart de prix important entre les deux offres n'est pas justifié et retiendra le devis LENOIR pour 16 603,26 €.
 * Concernant le poste « évacuation eaux vannes »

Ce poste n'entre pas dans les travaux découlant de l'article 606 et les travaux seront supportés par la société LIVRATEL pour un montant de 1 000 € comme présenté par l'entreprise VOSGES MULTISERVICES.
 * Concernant le poste « Aérothermes »

Ce poste n'entre pas dans les travaux découlant de l'article 606 et devraient être en théorie supportés par la société LIVRATEL.

Un devis a été présenté par l'entreprise [S] pour un montant de 27 998,16 €.

Toutefois, l'expert mentionne dans son rapport que « les diligences expertales n'ont pas permis le constat de leur dysfonctionnement ». La preuve du non-fonctionnement de ces appareils n'a donc pas été apportée,

En conséquence, le tribunal ne fera pas droit à cette demande de réparation.

Concernant le poste « Couverture/Zinguerie »

Les travaux afférents à ce poste découlent directement de l'absence d'entretien des chéneaux et gouttières par le locataire, dont il avait pourtant la charge car relevant d'un entretien courant qu'il n'a, selon ses propres dires, jamais effectué.

Ce poste résulte d'une usure anormale et devra être supporté par la société LIVRATEL.

Un devis, partiellement amendé par l'expert, a été présenté par l'entreprise VOSGES MULTISERVICES pour un montant rectifié de 10 800 € qui sera pris en compte.

Concernant le poste « Facade/bardage/charpente métallique »

Ce poste concerne une grande partie des ouvertures, qui sont intégrées dans la liste des travaux relevant de l'article 606 du code civil et resteront donc à la charge de la SCI DU HAUT FOURNEAU.

Concernant les postes « Sols ateliers » et « plâtrerie »

Ces postes résultent d'une usure normale, avec la reprise de quelques déformations et trous, et les réparations devront être supportées par la société LIVRATEL pour un montant de 1 000 € par poste.

Concernant le poste « Electricité »

Ce poste n'entre pas dans les travaux découlant de l'article 606 et les travaux seront supportés par la société LIVRATEL pour un montant de 600 €.

Le tableau récapitulatif des travaux de remise en état des lieux à la charge de la société LIVRATEL se présente ainsi de la facon suivante :

Peinture/lasure
16 603,26 €

Evacuation eaux vannes 1 000,00 €
Aérothermes 0
Couverture/zinguerie 10 800,00 €
Façade/bardage/charpente métallique 0
Sols ateliers 1 000,00 €
Plâtrerie 1 000,00 €
Electricité 600,00 €
Espaces extérieurs Pm
TOTAL 31 003,26 €

En conséquence, le tribunal condamnera la société LIVRATEL à verser à la SCI DU HAUT FOURNEAU la somme de 31 003,26 € pour la remise en état du bâtiment, et déboutera cette dernière du surplus de sa demande.

La SCI DU HAUT FOURNEAU demande à ce que cette somme soit majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2022.

Cette date correspondant à une réponse au courrier de la société LIVRATEL (pièce n°19 Demandeur), elle n'entre pas dans le cadre d'une mise en demeure ou autre action en justice. En conséquence le tribunal fixera la date de départ des intérêts au taux légal au 7 novembre 2024, date de l'assignation.

L'article 1343-2 du code civil dispose : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. » La SCI DU HAUT FOURNEAU demande à bénéficier des dispositions de l'article précité.

En conséquence, le tribunal ordonnera la capitalisation des intérêts par année entière, et dira que, la demande de capitalisation ayant été faite moins d'un an après la date de départ des intérêts fixée au 7 novembre 2024, la première capitalisation aura lieu un an après, soit le 7 novembre 2025.

Sur la demande reconventionnelle de la société LIVRATEL

La société LIVRATEL sollicite reconventionnellement l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 25 600 €, somme correspondant à l'application d'une valeur locative minorée de 50% par rapport au loyer fixé par le bailleur durant les 16 derniers mois d'occupation.

Elle s'appuie sur les dispositions de l'article 1720 du code civil qui dispose que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

La mise à disposition des locaux s'est faite initialement sans état des lieux. Cependant, la société LIVRATEL en était l'ancienne propriétaire avant de revendre ce bien pour en devenir locataire. A ce titre elle ne pouvait ignorer l'état de celui-ci lors de sa prise à bail.

Les réparations faites en cours de bail incombaient au locataire, hormis celles découlant des dispositions de l'article 606 du code civil, et le tribunal a statué précédemment sur la répartition des dépenses de remise en état du bâtiment.

Concernant la déclaration par la société LIVRATEL que la non-réalisation de certains travaux ne lui aurait pas permis « une exploitation saine de son activité », comme énoncé dans ses conclusions, aucun élément ne permet de corroborer ces affirmations qui ne sont donc pas étayées, cette société ne démontrant pas l'existence de dommages tirés d'une absence de réalisation de quelconques travaux.

Enfin, le montant de la valeur locative du bien que la société mentionne pour le calcul du montant de sa demande de dommages et intérêts découle d'un document fourni par la société Réseau Brokers (pièce n°9 Défendeur).

Ce document, daté du 26 septembre 2022, annonce un montant mensuel compris entre 1500 et 1700 € hors taxe hors charges, mais ne produit aucun élément permettant de justifier de la méthodologie de calcul employée, et n'apporte aucun élément de comparaison par rapport à d'autres biens de même nature. De plus dans ce rapport, l'adresse du bien concerné par cette analyse reste non remplie, et rien ne justifie donc que le bien loué est bien celui qui a été analysé. Enfin cette société ne fait aucune mention à une visite sur place afin de conforter cette analyse.

Au final la fiabilité de cette attestation est largement sujette à caution et le tribunal retiendra comme loyer applicable celui mentionné dans le bail signé par les parties, qui, de plus est, ne pouvait être modifié que par périodes triennales, ce qui n'était pas été le cas présentement.

En conséquence, le tribunal rejettera la demande de dommages et intérêts formée par la société LIVRATEL.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L'article 5.1 du contrat de bail mentionne que « le Preneur devra verser au Bailleur la somme de 9 600 €, remboursable en fin de jouissance et après déduction de toutes sommes dont le Preneur pourra être tenu pour responsable, ou pour toutes sommes pouvant être dues à titre de loyer, charges, impôts remboursables, réparations ou à tous autres titres ».

Toutefois, la société LIVRATEL n'a versé qu'un dépôt de garantie de 3 200 €, ce qu'admettent les parties.

L'article 1347 du code civil dispose que « La compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

La société LIVRATEL étant condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation et d'une indemnité de remise en état des locaux, la somme de 3 200 € lui sera restituée par compensation avec les sommes dues par elle à la SCI DU HAUT FOURNEAU.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Pour faire reconnaitre ses droits la SCI DU HAUT FOURNEAU a dû exposer des frais qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La demande est fondée en son principe mais non en son quantum.

Le tribunal a les éléments suffisants pour fixer l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 3 000 €.

En conséquence, le tribunal condamnera la société LIVRATEL à payer à la SCI DU HAUT FOURNEAU la somme de 3 000 € à titre d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et déboutera cette dernière du surplus de sa demande.

Sur les dépens

Par application de l'article 696 du code procédure civile, les dépens seront mis à la charge de la partie qui succombe.

En conséquence, le tribunal condamnera la société LIVRATEL aux entiers dépens de la décision à intervenir.

PAR CES MOTIFS, APRES EN AVOIR DELIBERE CONFORMEMENT A LA LOI :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 9 & 122 du code de procédure civile, Vu l'article 1152 ancien du code civil, Vu les articles 1315 & 1347 du code civil, Vu les articles 1231-7 & 1343-2 du code civil, Vu les articles 1720 & 1731 du code civil, Vu l'article 606 du code civil, Vu les articles L 145-15, L 145-40-1 ancien & R 145-35 du code de commerce, Vu les baux signés les 1 er août 2005 et 1 er août 2014, Vu les pièces versées aux débats,

Dit que la SCI DU HAUT FOURNEAU a bien qualité et intérêt à agir

Dit les demandes de la SCI DU HAUT FOURNEAU recevables et partiellement fondées,

Condamne la société LIVRATEL à payer à la SCI DU HAUT FOURNEAU la somme de 8 499,85 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 1 er février 2024,

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière sur la somme de 8 499,85 €, la première capitalisation