Tribunal Judiciaire · JUGE CTX PROTECTION — 7 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
 [Adresse 1]
 [Localité 1]

CIVIL - JCP


Minute n° 26/161

RG n° : N° RG 25/01601 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CSK2

[V]

C/

[G] [D]


JUGEMENT DU 07 Avril 2026



DEMANDEUR(S) :

Madame [O] [V]
née le 30 Juillet 1970 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3] (LUXEMBOURG)
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d'une part,


DEFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [G] [D]
né le 26 Mai 1964 à PORTUGAL
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparant

d'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,
Greffier : Laurence CORROY


DEBATS : 


Audience publique du : 10 février 2026






Copie exécutoire délivrée le : 
à : Me Thomas KREMSER






EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 10 juin 2022, Mme [O] [V] a donné à bail à M. [X] [G] [D] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 365 euros et une provision mensuelle sur charges de 55 euros, le tout payable à terme à échoir le 1er du mois.

Un avenant au contrat de bail a été régularisé entre les parties le 1er avril 2025, prenant effet à compter du 17 avril 2025 et portant sur un changement d'appartement au sein de la même résidence. Aux termes de cet avenant, le montant du loyer est demeuré inchangé, tandis que celui de la provision sur charges a été porté à 105 euros mensuels.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, Mme [O] [V] a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au bail. 

Ce commandement de payer a été notifié le 17 juin 2025 par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, dénoncé le 24 novembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, Mme [O] [V] a fait assigner M. [X] [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
-ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
-condamner M. [X] [G] [D] à lui payer les sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation de 470 euros qui sera revalorisée selon la réglementation en la matière et ce, jusqu'à son départ effectif du bien concerné et avec intérêts de droit,
-la somme de 6 222,09 euros au titre des loyers impayés et frais d'huissier, somme arrêtée au 17 septembre 2025 et à parfaire, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
-une somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner M. [X] [G] [D] en tous les frais et dépens de l'instance,
-assortir la décision à intervenir de l'exécution provisoire.

A l'audience du 10 février 2026, Mme [O] [V], représentée par son avocat, a maintenu ses demandes et actualisé l'arriéré locatif à la somme de 9 251,06 euros selon décompte arrêté au 02 février 2026. 

M. [X] [G] [D] n'a pas contesté devoir la somme sollicitée. Il a indiqué être dans l'attente d'un titre de séjour et ne pas être en mesure d'obtenir d'aides.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l'État dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l'article 24 III de la même loi, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L'assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application des articles 641 et 642 du code de procédure civile, lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, Mme [O] [V] a fait délivrer à M. [X] [G] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 653 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté 04 juin 2025.

Il ressort des pièces produites par la bailleresse que les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées dans le délai de deux mois imparti.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 18 août 2025, conformément aux règles de computation des délais rappelées ci-dessus.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

M. [X] [G] [D] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice à la bailleresse qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage subi par la bailleresse en condamnant M. [X] [G] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à la somme de 470 euros, telle que sollicitée dans l'assignation.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges du bail résilié, à compter du mois de mars 2026, et sera due jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les sommes dues

L'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 23 de de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie, notamment, des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée, ainsi que des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Le principe posé par l'article 23 précité est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que si le bailleur n'a pas justifié chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit de réclamer ultérieurement le paiement des charges en présentant les justificatifs dans la limite du délai de prescription applicable, soit trois ans.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Mme [O] [V] produit un décompte actualisé de l'arriéré locatif faisant ressortir un solde restant dû de 9 251,06 euros au 02 février 2026. 

Il résulte toutefois de l'analyse de ce décompte qu'il inclut des sommes au titre de la régularisation des charges pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025. 

Or, la bailleresse ne verse aux débats aucune pièce justificative des charges récupérables réellement exposées.

La régularisation des charges des exercices 2022 à 2025 n'étant pas justifiée selon les exigences prescrites à l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les sommes correspondantes (131,97 + 328,36 + 130 ,86 + 216,87) doivent être déduites du décompte.

Compte tenu des développements qui précèdent, M. [X] [G] [D] est redevable de la somme de 8 443 euros (9 251,06 - 808,06) au titre de l'arriéré locatif, terme de février 2026 inclus. 

M. [X] [G] [D] ne conteste pas devoir cette somme, ni ne justifie d'un paiement libératoire.

En conséquence, il sera condamné à payer à Mme [O] [V] la somme de 8 443 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, M. [X] [G] [D], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge de Mme [O] [V] les frais qu'elle a avancés au titre de la présente procédure. M. [X] [G] [D] sera condamné au paiement d'une somme qui sera équitablement fixée à 500 euros en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire 

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande de Mme [O] [V] recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 18 août 2025 ;

DIT qu'à défaut pour M. [X] [G] [D] d'avoir libéré le logement situé [Adresse 5], dans les délais prévus par l'article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [X] [G] [D] à Mme [O] [V] à la somme de 470 euros et CONDAMNE M. [X] [G] [D] à payer à Mme [O] [V] cette indemnité d'occupation, à compter du 1er mars 2026 et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que l'indemnité d'occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges du bail résilié ;

CONDAMNE M. [X] [G] [D] à payer à Mme [O] [V] la somme de 8 443 euros selon décompte arrêté au 02 février 2026 (terme de février 2026 inclus), ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [X] [G] [D] à payer à Mme [O] [V] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [X] [G] [D] aux dépens (frais énumérés à l'article 696 du code de procédure civile) ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.


Le GreffierLe Juge