Tribunal Judiciaire · JUGE CTX PROTECTION — 7 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
 [Adresse 1]
 [Localité 1]

CIVIL - JCP


Minute n° 26/162

RG n° : N° RG 25/01603 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CSLW

S.A. [C] HABITAT
C/
[Y]


JUGEMENT DU 07 Avril 2026



DEMANDEUR(S) :

S.A. [C] HABITAT 
venant aux droits de SA [C] [Localité 2] EST et SA D'HLM [C] NORD EST, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié audit siège en cette qualité
RCS [Localité 3] 645520164
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d'une part,


DEFENDEUR(S) :

Madame [K] [Y]
née le 24 Avril 2001 à [Localité 5]
[Adresse 3] 2400422980
[Localité 6]
comparante

d'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,
Greffier : Laurence CORROY


DEBATS : 


Audience publique du : 10 février 2026






Copie exécutoire délivrée le : 
à : Me Thomas KREMSER





EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2021, la SA d'HLM [C] [Localité 2] EST a donné à bail à Mme [K] [Y] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 357,65 euros et une provision mensuelle sur charges de 66,07 euros. 

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 11 février 2025.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat a été délivré à la locataire en date du 15 septembre 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 21 novembre 2025, dénoncé le 24 novembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SA [C] HABITAT, venant aux droits de la SA [C] GRAND EST, a fait assigner Mme [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :
 constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire insérée au bail, 
 ordonner en conséquence l'expulsion de la locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
 condamner Mme [K] [Y] à lui payer :
 la somme de 200,66 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 17 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
 une indemnité d'occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré et ce, jusqu'à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,
 la somme de 100 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
 condamner la défenderesse au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,
 ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'audience du 10 février 2026, la SA [C] HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé l'arriéré locatif à 30,46 euros en vertu d'un décompte arrêté au 02 février 2026. Elle a précisé qu'elle maintenait ses demandes au regard du caractère irrégulier des règlements effectués par la locataire.

Mme [K] [Y] a indiqué que la dette était intégralement réglée. Elle a précisé qu'elle souhaitait se maintenir dans le logement et qu'elle réglait son loyer tous les 5 du mois.

La décision a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

La demande sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la demande principale

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application des articles 641 et 642 du code de procédure civile, lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, la SA [C] HABITAT a fait délivrer à Mme [K] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire susvisée pour un montant de 99,18 euros en principal.

Il ressort des pièces versées aux débats que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au 16 novembre 2025, reporté au 17 novembre 2025 conformément aux règles de computation des délais rappelées ci-dessus.

Toutefois, en application de l'article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du bailleur ou du locataire, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 02 févier 2026, que Mme [K] [Y] n'est plus redevable d'aucune somme à cette date, déduction faite des frais de procédure inclus dans le décompte et dont le sort sera traité dans les dépens. Elle sollicite la possibilité de rester dans le logement.

Or, le paiement intégral, à la fois de l'arriéré visé au commandement de payer et du loyer courant, établit que la locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l'article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, ce paiement intégral de la dette avant l'audience ne permet pas l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire puisqu'aucun arriéré ne subsiste.

Néanmoins, une telle situation ne saurait priver la locataire des droits qu'elle tient de l'article 24 VII précité en la plaçant dans une situation moins favorable que si elle était restée débitrice de tout ou partie de la dette et avait obtenu une suspension de la clause et des délais de paiement.

Il convient donc de dire que la clause résolutoire est, en l'espèce, réputée ne pas avoir joué puisque l'intégralité du montant de la dette a été réglée avant l'audience.

En conséquence, la SA [C] HABITAT sera déboutée de sa demande aux fins de constatation de la résiliation du bail, ainsi que de ses demandes subséquentes aux fins d'expulsion de la locataire et de condamnation de cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation et d'un solde d'arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de relever que Mme [K] [Y] n'a régularisé sa dette de loyers et de charges que postérieurement à l'introduction de la présente instance. 

En conséquence, elle sera tenue aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA [C] HABITAT les frais qu'elle a exposés afin d'assurer sa défense. A ce titre, il convient de lui allouer la somme de 100 euros, telle que visée dans l'assignation, la procédure ayant été rendue nécessaire par le non-paiement des loyers.

Sur l'exécution provisoire 

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l'action de la SA [C] HABITAT, venant aux droits de la SA [C] [Localité 2] EST ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail sont réunies au 17 novembre 2025 ;

CONSTATE qu'au 02 février 2026, Mme [K] [Y] s'est libérée de sa dette locative ;

DIT que, dès lors, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

DÉBOUTE la SA [C] HABITAT de sa demande de résiliation du bail ;

REJETTE la demande d'expulsion ; 

REJETTE les demandes en paiement ;

CONDAMNE Mme [K] [Y] à payer à la SA [C] HABITAT la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [K] [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.



Le GreffierLe Juge