Tribunal Judiciaire · JUGE CTX PROTECTION — 7 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
 [Adresse 1]
 [Localité 1]

CIVIL - JCP


Minute n° 26/165

RG n° : N° RG 25/01606 - N° Portalis DBZD-W-B7J-CSLB

S.A. BATIGERE HABITAT
C/
[F]


JUGEMENT DU 07 Avril 2026



DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT 
venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA D'HLM BATIGERE NORD EST, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité
RCS [Localité 2] N° 645 520 164
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d'une part,


DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [F]
né le 04 Juillet 1975 à MAROC
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant

Madame [S] [H]
née le 29 Octobre 1995 à MAROC
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante

d'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,
Greffier : Laurence CORROY


DEBATS : 


Audience publique du : 10 février 2026




Copie exécutoire délivrée le : 
à : Me Thomas KREMSER


EXPOSÉ DU LITIGE

La SA BATIGERE HABITAT se prévaut d'avoir consenti à M. [Z] [F] et Mme [S] [H] un bail verbal portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Par actes de commissaire de justice du 19 septembre 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait délivrer à M. [Z] [F] et Mme [S] [H] un commandement de payer les loyers et charges en matière de bail verbal.

Par exploits de commissaire de justice du 21 novembre 2025, dénoncés le 24 novembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [Z] [F] et Mme [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :
 prononcer la résiliation du bail, 
 ordonner en conséquence l'expulsion de M. [Z] [F] et Mme [S] [H] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
 condamner solidairement M. [Z] [F] et Mme [S] [H] à lui payer :
 la somme de 8202,91 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 27 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
 une indemnité d'occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré et ce, jusqu'à leur départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,
 la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
 condamner solidairement les défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières,
 ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'audience du 10 février 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé la demande principale à 10 285,56 euros selon un décompte arrêté au 4 février 2026. Elle a indiqué que le dernier paiement datait de septembre 2024.

M. [Z] [F] et Mme [S] [H], cités par acte remis à l'étude, n'ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d'appel, sera donc réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En application de l'article 24 IV de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur le fond

Sur l'existence d'un bail verbal

En application des articles 1714 et 1715 du code civil, le bail peut être verbal, l'écrit n'étant pas exigé comme condition de validité du bail. En présence d'un commencement d'exécution, la preuve de l'existence d'un tel bail peut être administrée par tous moyens. Le bail suppose un prix librement déterminé par les parties qui doit être réel et sérieux.

Selon l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [Z] [F] et Mme [S] [H] occupent le logement litigieux, cette preuve étant par ailleurs rapportée par les modalités de remise des actes de commandement de payer et d'assignation à l'étude par le commissaire de justice, lequel a relevé la présence du nom des destinataires de l'acte sur la boîte aux lettres et sur la sonnette, à l'adresse de l'immeuble désigné, ainsi que la confirmation par le voisinage.

En outre, il résulte des décomptes produits par la SA BATIGERE HABITAT que M. [Z] [F] et Mme [S] [H] ont régulièrement versé des sommes d'argent qui s'analysent en des loyers en contrepartie de l'occupation du bien litigieux.

Dès lors, l'existence d'un bail verbal liant les parties est établie.




Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Il résulte des articles 1728 et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1184 du code civil, applicable à la cause, " la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. "

Le juge apprécie souverainement si, au jour de l'audience, le manquement reproché revêt un caractère suffisant de gravité pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

En l'espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 4 février 2026, qu'aucun règlement n'est intervenu depuis septembre 2024. 

L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de M. [Z] [F] et Mme [S] [H] à leurs obligations, qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation du bail à compter de la présente décision.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

M. [Z] [F] et Mme [S] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d'ordonner leur expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant actuel du loyer et de la provision pour charges, soit la somme mensuelle de 452,57 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré. 

La solidarité ne se présumant pas, cette indemnité sera due conjointement par les défendeurs, à compter de la résiliation et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Selon l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La charge de la preuve du paiement des loyers incombe ainsi au locataire.

Il convient en outre de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en vertu de l'article 1202 ancien du code civil, applicable au litige, la solidarité ne se présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d'une disposition de la loi.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 4 février 2026, que M. [Z] [F] et Mme [S] [H] restent devoir la somme de 10 285,56 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance de février 2026 non incluse).

Il y a cependant lieu de déduire la somme de 305,94 euros incluse dans le décompte au titre des frais de procédure dont le sort sera traité dans les dépens.

Il convient en outre d'ajouter les échéances de février et mars 2026.

Dès lors, il convient de condamner M. [Z] [F] et Mme [S] [H] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 10 884,76 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

S'agissant d'un bail verbal, la clause de solidarité entre les co-preneurs est inexistante, de sorte que les défendeurs ne seront pas condamnés solidairement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [Z] [F] et Mme [S] [H], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SA BATIGERE HABITAT les frais qu'elle a avancés au titre de la présente procédure. M. [Z] [F] et Mme [S] [H] seront condamnés in solidum au paiement d'une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées. 

Sur l'exécution provisoire 

L'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, et n'a pas lieu d'être écartée.




PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SA BATIGERE HABITAT ;

CONSTATE l'existence d'un bail verbal liant la SA BATIGERE HABITAT, d'une part, à M. [Z] [F] et Mme [S] [H], d'autre part, portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] ;

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties à compter de la présente décision ;

DIT qu'à défaut pour M. [Z] [F] et Mme [S] [H] d'avoir volontairement libéré le logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], dans les délais prévus par l'article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [Z] [F] et Mme [S] [H] à la SA BATIGERE HABITAT à la somme de 452,57 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE M. [Z] [F] et Mme [S] [H] à payer à la SA BATIGERE HABITAT cette indemnité d'occupation, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que cette indemnité sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d'habitations à loyer modéré ;

CONDAMNE M. [Z] [F] et Mme [S] [H] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 10 884,76 euros au titre des loyers et charges, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [F] et Mme [S] [H] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [F] et Mme [S] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.


Le GreffierLe Juge