Cour d'Appel · Chambre civile section A — 21 avril 2026

N° RG 25/00127 - N° Portalis DBVM-V-B7J-MRID



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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU MARDI 21 AVRIL 2026





Appel d'un jugement (N° R.G. 23/00661)

rendu par le tribunal judiciaire de Valence

en date du 12 décembre 2024

suivant déclaration d'appel du 13 janvier 2025



APPELANTE :



S.C.I. N'AMASSE PAS [Localité 1] , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Camille GREMONT, avocat au barreau de GRENOBLE





INTIMÉS :



M. [H] [R]

né le 23 Juillet 1961 à [Localité 3] (Italie)

de nationalité Italienne

[Adresse 2], 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Mme [L] [C] épouse [R]

née le 24 Mars 1960 à [Localité 5] (Ile Maurice)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 4]



S.C.I. SJ & [C] IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 5]

[Localité 4]



représentée par Me Florence SERPEGINI de la SELARL GPS AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE







COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Raphaële Faivre, conseiller,

M. Jean - Yves Pourret, conseiller,



Assistés lors des débats de Mme Anne Burel, greffier





DÉBATS :



A l'audience publique du 23 février 2026, Mme Clerc a été entendue en son rapport.



Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.

 



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Selon acte authentique en date du 28 février 2014, la SCI SJ & [C] Immobilier, dont les gérants sont M. [H] [R] et Mme [L] [R], a souscrit un prêt de 675.000€ auprès de la Banque Populaire Loire et Lyonnais afin d'acquérir un bâtiment industriel avec terrain situé dans la Drôme à Malataverne, [Adresse 6]. 

Le 27 février 2019, la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes a fait délivrer à la SCI SJ & [C] Immobilier un commandement de payer valant saisie immobilière (publié le 2 avril 2019) en recouvrement des causes du prêt dont les échéances de remboursement n'étaient plus honorées. 

Le 12 septembre 2019, M. [K] [B], gérant de la SCI N'Amasse Pas [Localité 1] (SCI NAPM) a signé une promesse d'achat portant sur cet ensemble immobilier valable jusqu'au 15 janvier 2020 à 16h, au prix de 1.100.000€ HT 

Dans l'attente de la régularisation du compromis de vente, les parties ont convenu le 26 septembre 2019 d'une convention d'occupation précaire au profit de la SARL SPMG.

Par jugement du 17 octobre 2019, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Valence a autorisé la vente amiable de l'immeuble saisi à un prix ne pouvant pas être inférieur à 1.050.000€.

Le 31 octobre 2019, un compromis de vente était signé entre la SCI SJ & [C] Immobilier et la SCI NAPM, pour l'acquisition d'une partie de cet ensemble immobilier au prix de 1.094.564,83€ HT, avec condition suspensive d'obtention d'un prêt ; une condition particulière mettait à la charge de la SCI SJ & [C] l'installation, avant la réitération de l'acte authentique, de 2 rails de 42 mètres de long servant de pont roulant desservant la moitié ouest de l'atelier de production.

Ayant convenu de renoncer à cette condition particulière, les parties ont signé le 5 février 2020 un nouveau compromis de vente, annulant et remplaçant celui du 31 octobre 2019, portant sur le même bien, fixant un prix de 1.079.324,83€ HT ; une condition suspensive particulière prévoyait l'obtention par la SCI NAPM d'un prêt de 1.200.000€ sur une durée de 15 ans au taux de 2.5 % (hors assurance) au plus tard le 15 mars 2020.

Par courrier recommandé du 20 avril 2020, la SCI SJ & [C] Immobilier a vainement mis en demeure la SCI NAPM d'avoir à justifier, d'une part, d'une preuve de dépôt de ses demandes de prêts et d'autre part, d'une lettre d'accord du ou des établissements sollicités.



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 septembre 2020, la SCI SJ & [C] Immobiliera notifié à la SCI NAPM la caducité du compromis de vente signé le 5 février 2020. 

Par autre courrier recommandé avec accusé de réception du même jour, la SCI SJ & [C] Immobilier a résilié la convention d'occupation précaire signée le 26 septembre 2019. Par ordonnance de référé du juge des référés du tribunal judiciaire de Valence du 20 janvier 2021, elle a obtenu l'expulsion de la SARL SPMG. 

Le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Valence a rendu successivement : 

-un jugement d'orientation le 15 octobre 2020, constatant l'absence de vente amiable et ordonnant la vente forcée de l'immeuble saisi à l'audience du 4 février 2021 sur la mise à prix de 350.000€ , 

-un jugement d'adjudication le 4 février 2021, au profit de la SCI [Z] [J] [T] au prix de 385.000€, 

-un jugement d'adjudication sur surenchère le 3 juin 2021 au profit de la société Lugdumum Capital au prix de 635.000€.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2023, Ia SCI SJ & [C] Immobilier, M. et Mme [R] ont assigné la SCI NAPM devant le tribunal judiciaire de Valence en paiement au visa de l'article 1231-5 du code civil.

Par jugement contradictoire du 12 décembre 2024 le tribunal précité a :

-condamné la SCI NAPM à payer à la SCI SJ & [C] Immobilier la somme de 109.456,48€ au titre de la clause pénale,

-condamné la SCI NAPM à payer à M. et Mme [R], unis d'intérêt, la somme de 1.500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné la SCI NAPM aux entiers dépens de l'instance.

La juridiction a retenu en substance que :

-la SCI NAPM ne justifie pas avoir déposé au moins une demande de prêt conforme aux stipulations du compromis de vente ; ayant empêché l'accomplissement de la condition suspensive [J] est en conséquence réputée accomplie et elle est donc débitrice de la somme prévue au titre de la clause pénale, 

-le montant de la clause pénale, légèrement supérieur à 10 % du prix de vente, n'apparait pas en lui-même manifestement dérisoire, il n'y a pas lieu de le fixer à une somme plus élevée, -le préjudice moral allégué par la demanderesse n'est pas justifié.

Par déclaration déposée le 13 janvier 2025, la SCI NAPM a relevé appel. 

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 9 janvier 2026 sur le fondement des articles 1218, 1231-5 et 1304.3 du code civil, et des articles R 321-3 et R 321.13 du code des procédures civiles d'exécution la SCI NAPM demande à la cour de :


infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,


-prononcer la nullité de la promesse de vente du 5 février 2020 pour indisponibilité du bien immobilier saisi et défaut de capacité du promettant,

-débouter la SCI SJ & [C] Immobilier de l'ensemble de ses demandes,


subsidiairement,


- réduire le montant de la clause pénale à 1 euro,


en tout état de cause,


-condamner la SCI SJ & [C] Immobilier à lui payer la somme de 5.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



L'appelante fait valoir en substance que :

-la promesse de vente du 5 février 2020 est nulle car la venderesse n'avait pas capacité de consentir à celle-ci du fait de l'indisponibilité du bien immobilier résultant de la procédure de saisie immobilière ; « la promesse de vente » du 12 septembre 2019 a été conclue sans aucune autorisation du juge de l'exécution et la SCI SJ & [C] a violé son obligation de bonne foi au visa de l'article 1304 du code civil en lui dissimulant l'existence de cette procédure, -elle a fourni dès le 15 septembre 2020 la justification des refus de prêt ; elle n'a pas empêché « l'accomplissement de la promesse » ; la crise sanitaire Covid a interrompu l'activité bancaire normale au profit des prêts garantis par l'État, -elle n'est pas responsable des résultats de la procédure d'adjudication intervenue le 3 juin 2021, soit après la caducité de la promesse de vente prononcée le 18 septembre 2020  par la vengeresse, -la clause pénale n'est applicable que si le contrat est valide, et subsidiairement elle devra être réduite à 1euro car la SCI SJ & [C] a manqué à son obligation de loyauté en s'abstenant de l'informer de son incapacité à disposer du bien immobilier, -elle n'est pas responsable du préjudice financier soutenu par la SCI SJ & [C] lequel n'est dû qu'à l'inexécution par celle-ci de ses obligations contractuelles envers son créancier bancaire. 



Dans leurs dernières conclusions déposées le 19 janvier 2026 au visa des articles R322-21 du code des procédures civiles d'exécution et 1231-1, 1231-5, 1240 et 1304-3 du code civil M. et Mme [R] et la SCI SJ & [C] Immobilier entendent voir la cour :

- déclarer l'appel de la SCI NAPM recevable mais mal fondé,

En conséquence,

-débouter la SCI NAPM de toutes ses demandes fins et conclusions,


confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné la SCI NAPM aux dépens et au paiement d'une clause pénale mais faisant droit à l'appel incident, à titre principal sur le fondement de la clause pénale et à titre subsidiaire sur celui de la responsabilité contractuelle,


-condamner la SCI NAPM à payer à SCI SJ & [C] Immobilier la somme de 522.125€ ou à défaut celle de 195.860,51€


en tout état de cause et là encore faisant droit à l'appel incident,

réformer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté la demande formulée au titre du préjudice moral et en ce qu'il a limité le montant des frais irrépétibles à 1.500€,


en conséquence,

-condamner la SCI NAPM à leur payer à chacun la somme de 20.000€ au titre de leur préjudice moral,

-condamner la SCI NAPM à payer à M. et Mme [R] la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles,


en cause d'appel,


-condamner la SCI NAPM à payer à M. et Mme [R] la somme de 3.500€ au titre des frais irrépétibles et des entiers dépens.



Les intimés font valoir en particulier que :

-la SCI NAPM n'a jamais justifié avoir effectué une demande de financement conforme aux prévisions contractuelles ; les mails communiqués par celle-ci émanant d'un courtier ne font pas cette preuve par leur contenu insuffisant et leur tardiveté, -M. [B] a utilisé sa SCI NAPM pour signer un compromis de vente [J] ne sera jamais respecté, a investi les lieux avec sa société SPMG ce [J] a diminué sa valeur vis-à-vis de tiers, et avait l'intention dès le départ d'acquérir le bien aux enchères par le biais de son autre SCI, la SCI [Z] [J] [T] ; ce comportement et l'ampleur des préjudices subis justifient une majoration de la clause pénale, car elle subit un préjudice financier, la vente au prix de 663.000€ n'ayant pas suffi à désintéresser ses créanciers, -la non réalisation des rails du pont roulant dans le cadre du premier compromis n'était pas de son fait ; si elle a accepté de signer le second compromis de vente le 5 février 2020, c'est uniquement parce qu'elle était contrainte par les délais imposés par la procédure de saisie immobilière, -la période de crise sanitaire est intervenue après la période à laquelle la SCI NAPM aurait dû remplir ses engagements concernant l'obtention du prêt, -elle n'aurait pas pu vendre son bien en septembre 2020 dès la caducité du compromis puisqu'elle était tenue par les délais de procédure de saisie immobilière et que son bien était occupé indûment, -elle ne pouvait pas non plus assigner la SCI NAPM en réalisation forcée de la vente, cette voie judiciaire lui étant fermée par la procédure de saisie immobilière en cours, -la régularisation d'une promesse d'achat était parfaitement possible pour permettre au juge de l'exécution d'autoriser la vente amiable, et en tout état de cause, le litige trouve sonorigine dans le non respect des termes du compromis de vente du 5 février 2020 -leur préjudice moral est établi, la SCI NAPM a profité de la gentillesse de M. [R], et de la position de faiblesse de la SCI SJ&[C] Immobilier. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2026.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient au visa de l'article 455 du code de procédure civile de se reporter aux conclusions des parties susvisées.



MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que la cour n'est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes.

Il est également précisé que le litige porte uniquement sur le compromis de vente du 5 février 2020, à savoir la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt de sorte qu'il n'y a pas lieu de suivre les parties dans leur discussion concernant la condition particulière mise à la charge de la SCI SJ & [C] Immobilier dans le premier compromis de vente signé le 31 octobre 2019, ou encore sur la promesse d'achat du 12 septembre 2019.

Sur la validité du compromis de vente signé le 5 février 2020

Selon l'article L. 321-2 du code des procédures civiles d'exécution, l'acte de saisie rend l'immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d'administration du saisi ; celui-ci ne peut aliéner le bien ni le grever de droits réels sous réserve des dispositions de l'article L.322-1(')

Selon ce dernier texte,les biens sont vendus soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication. 

L'autorisation donnée au saisi de vendre amiablement son bien suspend la procédure de saisie immobilière (article R. 322-20 ). Elle oblige le saisi à accomplir les diligences nécessaires pour trouver un acquéreur aux conditions fixées par le juge et à en rendre compte au créancier. À tout moment, le créancier peut saisir le juge de l'exécution afin de faire constater la carence du saisi, faire reprendre la procédure de saisie immobilière et faire ordonner la vente forcée de l'immeuble (article R. 322-22).

Or, le compromis de vente du 5 février 2020 dont la SCI NAPM dénonce la nullité a été signé après le jugement du juge de l'exécution le 17 octobre 2019 [J] a autorisé la vente amiable de l'immeuble saisi à un prix [J] ne pouvant pas être inférieur à 1.050.000€ ; ainsi, la SCI SJ & [C] Immobilier, du fait de cette autorisation, avait capacité à mettre en vente le bien saisi, cette démarche étant la condition préalable nécessaire à la réalisation de la vente amiable autorisée ; il est à souligner également, quand bien même la nullité du premier compromis de vente n'est pas soutenue par l'appelante, que celui-ci a été signé aussi après le jugement précité du 17 octobre 2019, soit après l'autorisation de vente amiable.

De plus fort, le compromis de vente du 5 février 2020 (tout comme celui du 31 octobre 2019) rappelle expressément en page 2 l'existence de la saisie immobilière initiée par la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes, en détaillant le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 27 février 2019 et le jugement d'orientation du 17 octobre 2019.

La SCI NAPM est donc mal fondée à conclure que la SCI SJ &[C] Immobilier lui a dissimulé l'existence de cette procédure de saisie immobilière et que celle-ci n'avait pas capacité à promettre cette vente du fait de l'indisponibilité du bien saisi. 

Ainsi, à considérer comme recevable à hauteur d'appel la prétention de la SCI NAPM aux fins de nullité de la promesse de vente en date du 5 février 2020, celle-ci doit être rejetée. 

Sur la clause pénale

En application de l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.

Conformément à l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui [J] y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

En application de ces dispositions, il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci (Com. 15 déc.1992, n° 90-14.196).



Le présent litige porte sur l'exécution de la condition suspensive d'obtention de prêt mise à la charge de la SCI NAPM, acquéreur, par le compromis de vente du 5 février 2020 ; il n'y a donc pas lieu de faire référence aux obligations prévues dans le premier compromis de vente du 31 octobre 2019. 

Le compromis de vente du 5 février 2020 prévoit notamment  : 

« Le compromis est également consenti sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :

-organisme prêteur tous organismes 

-montant maximum de la somme empruntée : 1.200.000€ -durée maximale de remboursement : 15 ans 

-taux d'intérêt maximum : 2,50 % l'an (hors assurances)

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.

Obligations de l'acquéreur vis à vis du crédit sollicité : 

L'acquéreur s'oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard le 10 février 2020 et à justifier au vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation. A défaut d'avoir apporté la justification dans le délai imparti,le vendeur aura la faculté de demander à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt. Dans le cas où l'acquéreur n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l'accusé de réception, le vendeur pourra se prévaloir de la caducité des présentes. L'acquéreur devra informer, sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

Réalisation de la condition suspensive :

La réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d'une lettre d'accord du ou des établissements bancaires sollicités.

Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 15 mars 2020.

L'acquéreur devra justifier au vendeur de l'acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s) par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai ci-dessus. En cas de défaut d'envoi dans le délai prévu de la lettre recommandée ci-dessus, le vendeur pourra mettre en demeure l'acquéreur, avec toutes les conséquences y attachées, de lui produire une lettre d'accord. (') »

Stipulation de la pénalité :

Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 109.456,48€ à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente  »

Il était par ailleurs prévu « qu'en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 30 mars 2020 (...)Si la défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l'acquéreur par la faute duquel le contrat n'a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en 'uvre de la stipulation de pénalité, et de dommages et intérêts si le vendeur subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause. »



Il est d'ores et déjà relevé que la crise sanitaire liée à l'épidémie de Covid 19 n'a pas été de nature à compromettre l'obligation faite à la SCI NAPM de déposer ses demandes de prêt dont la réalisation était prévue au plus tard le 10 février 2020 ; en effet, la période de l'état d'urgence sanitaire s'est étendue du 17 mars au 11 mai 2020 non inclus, puis du 30 octobre au 15 décembre 2020 non inclus, et enfin du 3 avril au 3 mai 2021 non inclus. 

La SCI NAPM n'est pas fondée à se développer autour de l'ordonnance du 25 mars  2020-316 dès lors qu'elle concernant uniquement le paiement des loyers , facture d'eau, de gaz, d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de cette épidémie 

L'article 4 de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 précise que 'les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er.'

Il était prévu que les clauses de déchéance produisaient leurs effets à compter de l'expiration d'un délai d'un mois après la fin de la période d'urgence sanitaire.

Tel est le cas de la clause du compromis de vente du 5 février 2020 prévoyant la faculté pour le vendeur de se prévaloir de la caducité de la promesse de vente à défaut de réponse dans les 8 jours de l'accusé de réception de la lettre recommandée envoyée à l'acquéreur d'avoir à justifier du dépôt de la demande de prêt au plus tard le 10 février 2020.

Cette lettre recommandée, envoyée par la SCI SJ & [C] Immobilier le 20 avril 2020 (accusé de réception signé le 29 avril 2020) mettait en demeure la SCI NPAM de lui fournir sous 8 jours de la réception de ce courrier, une preuve du bon dépôt de ses demandes de prêt et une lettre d'accord du ou des établissements bancaires sollicités. 

Pour autant, après la fin de la première période de confinement le 11 mai 2020, et au plus tard au 11 juin 2020, jusqu'au début de la seconde période de confinement le 30 octobre 2020, la SCI NPAM n'a toujours pas déféré à ce courrier recommandé, les justificatifs adressés au vendeur s'avérant être indigents en ce qu'ils ne renseignent pas la date de dépôt des demandes de prêt (cf ses pièces 15 à 21). 

Ainsi, la SCI NAPM n'est-elle pas fondée à exciper de l'article 1218 du code civil pour sous-entendre (car elle ne développe clairement sur ce point dans les motifs de ses écritures) que la défaillance de la condition suspensive d'obtention du prêt ne peut pas lui être imputée et que le vendeur ne pourrait pas prétendre à la clause pénale, du fait que la crise sanitaire Covid 19 était un cas de force majeure. 

La SCI SJ& [C] Immobilier a dès lors, par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 septembre 2020 ( pli avisé le 22 septembre 2020 mais non réclamé) notifié la SCI NAPM la caducité du compromis de vente, cette notification étant donc délivrée en dehors des périodes de confinement Covid 19. 

Ainsi, alors que la condition suspensive était réputée accomplie en raison de la faute de la SCI NAPM obligée sous cette condition, la SCI SJ & [C] Immobilier a décidé non pas d'agir en exécution forcée de cette vente en se prévalant de ce réputé accompli mais de renoncer à la vente en dénonçant sa caducité comme l'y autorisait le compromis de vente et de se limiter l'indemnisation prévue à la clause pénale. 

La caducité du compromis de vente n'affecte pas la clause pénale prévue dans celui-ci, en tant qu'ayant vocation à s'appliquer en cas de défaillance fautive de l'une des parties. 

Le bien immobilier a été immobilisé durant près de 8 mois, soit du jour de la signature du compromis de vente du 5 février 2020 au jour de la caducité de celui-ci notifiée le 18 septembre 2020 (la période antérieure d'immobilisation en lien avec le premier compromis de vente signé le 31 octobre 2019 ne pouvant pas être prise en compte dès lors que les parties ont convenu d'un commun accord de régulariser un nouveau compromis annulant celui-ci).

La vente forcée du bien a été décidée par le juge de l'exécution le 15 octobre 2020 ensuite de l'échec de la vente amiable prévue par le compromis de vente du 5 février 2020 et le bien a été adjugé à l'audience du 4 février 2021 avant de faire l'objet d'une adjudication sur surenchère le 3 juin 2021.

Compte tenu du prix de 1.079.324,83€ prévu au compromis de vente en cause, de la durée d'immobilisation du bien, le montant de la clause pénale fixé à 109.456,48€ n'apparaît pas être manifestement excessif ni même manifestement dérisoire, étant précisé que la SCI SJ& [C] Immobilier ne peut pas utilement exciper d'évènements survenus postérieurement à la signature de ce compromis dans lesquels la SCI NAPM n'a pas eu à intervenir, à savoir les ventes aux enchères publiques des 4 février 2021 et 3 juin 2021, pour réclamer paiement, par le biais d'une majoration de cette clause pénale, d'une somme de 522.125€ correspondant à la différence entre le prix adjugé aux enchères et le prix contractuellement fixé dans le compromis du 5 février 2020. 

La SCI SJ & [C] Immobilier n'est pas davantage fondée à agir en responsabilité contractuelle contre la SCI NAPM pour réclamer paiement d'une somme de 195.860,51€ en réparation du préjudice financier qu'elle dit correspondre aux frais des accords transactionnels régularisés avec des banques pour apurer le solde de sa dette après l'insuffisance du prix aux enchères, aux frais de géomètre et au prorata des taxes foncières 2020 et 2021.

En effet, outre que l'implication de la SCI NAPM pas démontrée dans le cadre de la première vente au profit de la SCI [Z] [J] [T] ni dans vente sur surenchère au profit de la société Lugdunum Capital, les appelants procèdent par affirmation sans offre de preuve en se livrant à une interprétation subjective des faits de la cause en soutenant que le gérant de la SCI NAPM a trompé la SCI SJ&[C] Immobilier en signant un premier compromis puis surtout un second compromis afin de la rassurer quant à la réalisation de la vente, alors qu'il avait dès le départ l'intention d'acquérir aux enchères le bien immobilier litigieux par le biais de son autre société, la SCI [N] [Z] [J] [T], tout en occupant ce bien par le biais d'une convention d'occupation précaire, ce [J] l'a privée d'une vente amiable au prix plus avantageux qu'une adjudication. 

Il n'est ainsi pas rapporté la preuve d'une faute à l'origine du défaut d'exécution de la vente prévue au compromis engageant la responsabilité de l'acquéreur, autre que le défaut de justification dans le délai imparti au compromis du dépôt des demandes de prêt, le préjudice en résultant étant toutefois déjà indemnisé par la clause pénale prévue contractuellement. 

En conséquence, sans plus ample discussion, le jugement déféré est confirmé sur la condamnation de la SCI NAPM au paiement d'une clause pénale de 109.436,48€ à la SCI SJ& [C] Immobilier.

Sur le préjudice moral 

La demande indemnitaire présentée à ce titre est rejetée comme en première instance, la SCI SJ&[C] Immobilier et ses gérants fondant leur réclamation sur le comportement déloyal de la SCI NAPM dont ils tirent l'existence d'une analyse subjective ainsi qu'il l'a été dit supra, à savoir que cette SCI « a profité pendant de nombreux mois de la gentillesse de M. [R] et de la position de faiblesse de la SCI SJ &[C] Immobilier pour manoeuvrer comme elle l'entendait et profiter de la situation pour permettre à son gérant d'installer sa SARL dans les lieux et pour permettre à une autre SCI du même gérant de finalement porter des enchères ».



Sur les mesures accessoires 

Succombant partiellement dans leurs prétentions d'appel respectives, les parties conservent la charge de leurs dépens et frais irrépétibles personnellement exposés devant la cour.

Les mesures accessoires de première instance sont confirmées.

 

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Disant valide le compromis de vente signé le 5 février 2020,

Confirme le jugement déféré,

Dit que les parties conservent la charge de leurs dépens et frais irrépétibles personnels exposés en appel. 



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





LE GREFFIER LE PRESIDENT