Cour d'Appel · 1ère Chambre — 21 avril 2026

IRS/SL







COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 21 Avril 2026 



 

N° RG 23/00820 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HH5K



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 24 Avril 2023





Appelante



Mme [V] [K]

née le 17 Octobre 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]



Représentée par la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS









Intimée



S.C.I. IDK ROMAGNY, dont le siège social est situé [Adresse 1]



Représentée par Me Marylise LEDAIN, avocat postulant au barreau de THONON-LES-BAINS

Représentée par Me Julien FERTOUC, avocat plaidant au barreau de PARIS







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Date de l'ordonnance de clôture : 01 Décembre 2025



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 février 2026 



Date de mise à disposition : 21 avril 2026 





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Composition de la cour :



- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, en remplacement de Mme Nathalie HACQUARD, Présidente régulièrement empêchée, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,





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Faits et procédure





Suivant acte sous seing privé en date du 25 mai 2010, Mme [B] [J] aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SCI IDK Romagny (SCI IDK) a consenti à Mme [V] [K] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2] à Annemasse (74100). avec la désignation suivante :

« Un local d'exploitation constitué d'une arcade, sis au [Adresse 2], du côté Est d'un bâtiment, soit le rez-de-chaussée et le sous-sol n°2 de la copropriété Nonglaton, cadastré section B n° [Cadastre 1]

Au rez-de-chaussée un magasin, une salle d'eau, une cuisine et un laboratoire pour un total d'environ 60 m²

Au sous-sol, une cave située en dessous du magasin »



Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2010 pour se terminer le 31 mai 2019.



Par acte extra-judiciaire du 30 novembre 2018, la SCI IDK, bailleresse, a fait signifier à Mme [V] [K] un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, à effet au 31 mai 2019.



Le 1er janvier 2019, Mme [K], en qualité de gérante de la société DC la pizz', a conclu un autre bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3].



Par acte extra-judiciaire du 23 juin 2020, la SCI IDK a fait signifier à Mme [K] l'exercice de son droit de repentir.



Par acte d'huissier du 19 avril 2021, Mme [K] a fait assigner la SCI IDK devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-bains notamment aux fins de paiement de la somme de 42.000 euros en réparation du préjudice économique subi outre la somme de 145.000 euros au titre de l'indemnité d'éviction.





Par jugement avant-dire droit du 24 avril 2023, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a notamment :



- Rejeté les demandes de fixation d'une indemnité d'éviction et de dommages et intérêts formulées par Mme [K] ;



- Sursis à statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé ;



- Ordonné une mesure d'expertise et commis pour y procéder M. [M], expert près la cour d'appel de Chambéry, domicilié professionnellement [Adresse 4], avec pour mission : 

- de se faire communiquer tous documents utiles à la réalisation de sa mission et s'entourer de tous renseignements à charge d'en indiquer la source, 

- d'entendre tout sachant utile et de demander, s'il y a lieu, l'avis de tout spécialiste de son choix,

- de se rendre sur les lieux et de visiter les locaux donnés à bail au [Adresse 5], en présence des parties et de leurs conseils dûment convoqués, conformément aux dispositions de l'article 160 du code de procédure civile,

- de procéder à la description des lieux loués, les mesurer et faire toutes observations utiles sur leur état et leur utilisation,

- de déterminer la valeur locative du bien donné à bail, en prenant en compte, sans que cela ait un caractère limitatif, les critères énoncés par l'article L. 145-33 du code de commerce (caractéristiques des locaux considérés, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage), 

- de faire toutes observations utiles ;



- Rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI IDK Romagny ;



- Réservé les demandes relatives aux dépens et fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.







Au visa principalement des motifs suivants : 



' Le droit de repentir est opposable à la preneuse, dès lors, les demandes de Mme [K] en condamnation de la SCI IDK au paiement d'une indemnité d'éviction et de dommages et intérêts pour préjudice économique seront rejetées ;



' En l'absence de tout élément apporté par la SCI IDK Romagny quant au nouveau montant sollicité, il y a lieu d'ordonner une expertise aux fins d'évaluation de la valeur locative des locaux.





Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 25 mai 2023, Mme [K] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a :

- Rejeté les demandes de fixation d'une indemnité d'éviction et de dommages et intérêts formulées par Mme [K] ;

- Ordonné une mesure d'expertise et commet pour y procéder M. [M], expert près la cour d'appel de Chambéry, domicilié professionnellement [Adresse 4] ;

- Réservé les demandes relatives aux dépens et fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.





Prétentions et moyens des parties







Par dernières écritures du 25 août 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [K] sollicite l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :



- Infirmer dans son intégralité le jugement rendu par le tribunal judicaire de Thonon-les-Bains le 24 avril 2023, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI IDK ;



Et statuant à nouveau, 



Sur le droit de repentir,



- Dire et juger que l'acte de signification du droit de repentir notifié le 23 juin 2020 à Mme [K] par la selarl d'huissiers de justice [Y], est nul, de nul effet et donc inopposable ;



- Dire et juger que l'exercice tardif du droit de repentir après l'écoulement de dix-huit mois à compter du congé de refus de renouvellement en date du 30 novembre 2018, et alors que Mme [K] a loué un autre local commercial, est fautif et a causé à cette dernière un préjudice économique certain ; 



En conséquence, 



- Condamner la SCI IDK à verser à Mme [K] la somme de 42.000 euros en réparation du préjudice économique qu'elle a subi, lorsqu'elle a été contrainte, du fait du refus de renouvellement du bail commercial litigieux, de relouer des nouveaux locaux, en signant un autre bail commercial le 1er janvier 2019, moyennant un loyer mensuel fixé au montant de 2.100 euros hors taxes et hors charges ;



Sur l'indemnité d'éviction

A titre principal, 



- Condamner la SCI IDK à verser à Mme [K] la somme de 145.000 euros au titre de l'indemnité d'éviction due ;



A titre subsidiaire, 



- Ordonner la désignation d'un expert judiciaire en immobilier, tel qu'il plaira à la cour avec mission notamment de : 

- se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ; 

- se rendre sur place pour visiter et décrire les lieux loués et leur état d'entretien ; 

- entendre les parties ainsi que tous sachants et fixer à l'issue de la première réunion avec les parties le calendrier possible de la suite des opérations ; 

- réunir les éléments d'appréciation de nature à fixer l'indemnité d'éviction due à Mme [K] conformément aux dispositions des articles L 145-14 et suivants du code de commerce ; 

- fixer l'indemnité d'éviction ainsi que l'indemnité accessoire dictées par l'article L 145-14 du code de commerce ; 

- fournir à la cour, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait Mme [K] ; 



- Dire que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près la cour d'appel ; 



- Dire que l'expert devra déposer un pré-rapport et impartir aux parties un délai raisonnable pour y répondre ; 



- Dire qu'il y répondra dans son rapport définitif, lequel devra être déposé au greffe dans un délai de 6 mois à compter de la décision à intervenir ; 



- Dire que tant la provision que les honoraires de l'expert seront avancées par moitié entre les parties ; 



- A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour validait le droit de repentir de la SCI IDK, il désignerait d'un expert en matière des baux commerciaux, en laissant à la charge de la SCI IDK Romagny les entiers dépens et provisions liés à la mise en 'uvre de l'expertise ;



En tout état de cause, 



- Condamner la SCI IDK à verser à Mme [K] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamner la même aux entiers dépens dont ceux de première instance. 











Par dernières écritures du 22 novembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI IDK Romagny demande à la cour de :



- Recevoir la SCI IDK en ses écritures et l'en déclarer bien fondée ;



En conséquence, 



- Confirmer le jugement rendu le 23 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Thonon les bains dans toutes ses dispositions à l'exception du débouté de la demande dommages intérêts ; 



Statuant à nouveau sur ce point,



- Condamner Mme [K] à payer à la SCI IDK la somme de 15.000 euros de dommages intérêts ;



En tout état de cause,



- Condamner Mme [K] à payer à la SCI IDK la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 





Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



Une ordonnance du 1er décembre 2025 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été retenue à l'audience du 24 février 2026.











Motifs et décision





L'article L.145-58 du code de commerce dispose : 'Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation .' 



Ce texte organise ainsi le droit de repentir du bailleur qui peut ainsi se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction en offrant le renouvellement du bail qu'il avait précédemment refusé et la délivrance d'un refus de renouvellement par suite de l'exercice régulier d'un droit de repentir, en dépit de l'incertitude ainsi jeté sur l'avenir du commerce, ne peut pas justifier l'allocation de dommages-intérêts au preneur. 



Il s'ensuit que l'exercice du droit de repentir est soumis aux conditions suivantes:



- ce droit doit être exercé au plus tard dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de l'arrêt statuant sur l'indemnité d'éviction ( Civ 3 , 29 septembre 1999, Bull. III, n° 193).



- il suppose qu'à la date de sa notification, le locataire soit encore dans les lieux loués ou qu'il n'ait pas déjà loué ou acheté d'autres locaux destinés à sa réinstallation (Civ 3 , 7 janvier 1971 Bull III n° 11, Civ 3 15 juillet 1971 n° 70-11.568, Civ 3, 9 novembre 1981 Bull III no181), ces deux conditions ayant un caractère alternatif et non cumulatif, en ce sens que le propriétaire ne peut plus exercer son droit de repentir si le locataire n'est plus dans les lieux ou s'il a déjà loué ou acheté d'autres locaux.( Civ 3 , 15 février 1995, Bull. III, n° 51 ; Civ 3 , 27 novembre 2002, Bull. III, n° 241 ou encore Civ 3 , 1er juin 1999 n° 97-22.008: Attendu qu'ayant exactement retenu que les conditions fixées par l'article 32 du décret du 30 septembre 1953 avaient un caractère alternatif et non cumulatif et constaté que le bailleur avait exercé son droit de repentir postérieurement à la restitution par la locataire des clés des locaux loués, la cour d'appel, qui en a déduit que l'exercice de ce droit était tardif, a légalement justifié sa décision ;)



Ainsi un repentir est de nul effet lorsque le locataire a pris des dispositions irréversibles pour déménager. Ce processus irréversible de départ doit être engagé, rendant impossible la continuation de l'exploitation. 



En l'espèce, c'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive, exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu, au vu des pièces produites, que : 



- Il n'est pas contesté que Mme [K] exerce toujours, en son nom propre, son activité de restauration rapide dans les locaux appartenant à la SCI IDK,



- En qualité de gérante de la sarl DC la Pizz, en cours de création, (immatriculation le 8 mars 2019), elle a conclu un nouveau bail commercial avec la société FLO 2, bailleresse, en janvier 2019 portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] d'une surface de 176 m² à destination de l'activité de restauration rapide à emporter- pizzeria.



- Il résulte de l'extrait RC de la sarl DC la Pizz, que cette dernière a pour activité : « Restaurant pizzeria tous types de restauration rapide, la préparation de plats cuisinés et tous types de panification, la vente sur place ou à emporter, la livraison la vente de boissons conformément à la législation en vigueur. »



- Mme [K] détient 51 % des parts de cette société qui comprend un autre associé détenant quant à lui 49 % du capital, ce contrairement au premier bail commercial concernant les locaux appartenant à la SCI IDK, qu'elle avait conclu en sa qualité d'entrepreneur en nom individuel.



- La SCI IDK produit une capture d'écran de la page Facebook de la société La Pizz' [Localité 3] indiquant : « la Pizz Annemasse sera fermée pour congé annuelle à partir du mercredi 3 août jusqu'au mardi 31 août.

Notre restaurant Bigtom reste ouvert midi et soir de 11h30-14h et 18h-21h30 vous pouvez manger sur place ou à l'emporter au [Adresse 6] à [Localité 3] ». 



- Elle produit également une photographie de la façade du restaurant Bigtom sur laquelle est inscrit : « NOUVEAU LE RESTAURANT DE LA PIZZ' »



Ainsi, l'appelante échoue à établir que la prise à bail des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] avait pour objectif la réinstallation de l'entreprise exercée en nom personnel par Mme [K] au [Adresse 2], ces éléments permettant de caractériser l'existence de deux entreprises bien distinctes(voir 3è Civ, 25 mars 2015, n°1328346, pour un cas d'espèce similaire).



Par ailleurs, il ressort de l'article L 145-8 du code de commerce, précité, que le bailleur peut exercer son droit de repentir jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision statuant sur l'indemnité d'éviction est passée en force de chose jugée. Or aucun accord n'est intervenu sur le montant de l'indemnité d'éviction et aucune décision n'était intervenue relativement à cette dernière, le 23 juin 2020, date de notification de l'exercice du droit de repentir par le bailleur. Il en résulte que le délai de dix-huit mois ne constitue pas un abus de droit de la part de ce dernier.



Dès lors le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que le droit de repentir était opposable à la preneuse et qu'il a rejeté en conséquence les demandes de cette dernière tendant à obtenir la condamnation de la SCI IDK au paiement d'une indemnité d'éviction outre des dommages et intérêts pour préjudice économique.







Sur la fixation du loyer du bail renouvelé





L'article 145-57 du code de commerce dispose que : « Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. »



En l'espèce, c'est à bon droit que le premier juge, en l'absence de tout élément apporté par la bailleresse quant au nouveau montant sollicité, a ordonné une expertise aux fins d'évaluation de la valeur locative des locaux aux frais avancés par le bailleur.



Le jugement sera confirmé en ce sens.







Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive de la SCI IDK





Pour rejeter cette demande c'est à bon droit que le premier juge a retenu que :



- Si Mme [K] a succombé en sa demande principale, il apparaît qu'aucun accord n'est intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé, pour lequel le bailleur a sollicité une augmentation importante, de sorte qu'une procédure judiciaire était en tout état de cause nécessaire.



- Par ailleurs le bailleur s'est abstenu de développer le préjudice dont il demande réparation.



Le jugement sera confirmé en ce sens.









Sur les demandes accessoires





Mme [V] [K] qui échoue en son appel, est tenue aux dépens exposés devant la cour.



L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCI IDK au titre des frais irrépétibles exposés par cette dernière en cause d'appel.







PAR CES MOTIFS 





La cour, statuant publiquement et contradictoirement, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne Mme [V] [K] aux dépens exposés devant la cour,



Condamne Mme [V] [K] à payer la somme de 3.000 euros à la société SCI IDK Romagny sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.









Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Guillaume SAUVAGE, Conseiller, en remplacement de Mme Nathalie HACQUARD, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, P/ La Présidente,