Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 20 avril 2026

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 20 AVRIL 2026









N° RG 23/04405 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NOAP







E.U.R.L. [E]



c/



[V] [A]

[D] [B]



Société CRIFO

























Nature de la décision : AU FOND





























Copie exécutoire délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (RG : 22/02177) suivant déclaration d'appel du 25 septembre 2023



APPELANTE :



E.U.R.L. [E], agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]



Représentée par Me Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX



INTIMÉES :



[V] [A]

née le 26 Mars 1969 à [Localité 2] (75)

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]

assistée de son curateur, association CONFLUENCE SOCIALE sise [Adresse 4] (jugement de curatelle renforcée du 20.06.2021 ; ordonnance de changement de curateur du 23.05.2022)



[D] [B]

née le 31 Décembre 1951 à [Localité 4] (92)

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]



Représentées par Me Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX



INTERVENANTE :



Société CRIFO, es qualité de curateur de Madame [V] [A] (ordonnance de changement de curateur du 21 décembre 2023)



Représentée par Me Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 février 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Laurence MICHEL, présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



1. Par acte sous seing privé signé du 12 février 2015, l'EURL [E], représentée par M. [N] [L] a donné en location à Mme [V] [A] et Mme [D] [Z] une maison à usage d'habitation située [Adresse 5] lotissement [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 750 euros, hors charges. Un dépôt de garantie de 750 euros a été contractuellement prévu.



Le 12 février 2015 l'état des lieux entrant a été effectué.



Par jugement du 30 juin 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a placé Mme [A] sous le régime de la curatelle renforcée, le curateur initialement désigné étant Mme [H] [X]. Par ordonnance du 23 mai 2022, l'association Confluence Sociale a été désignée en qualité de curateur de Mme [A]. Par ordonnance du 21 décembre 2023, l'association Crifo a été désignée en qualité de curateur de Mme [A]. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 février 2022, Mme [A] et Mme [Z] ont adressé à la société [E] leur congé pour le 21 mars 2022.



Le 31 mars 2022, Me [Y], huissier de justice, a dressé un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie, en l'absence des locataires. Ce procès-verbal de constat fait notamment état de la saleté du logement et de la présence de désordres.



Se fondant sur les désordres constatés, la bailleresse a conservé le montant du dépôt de garantie et a sollicité auprès de Mme [A] et Mme [Z] le paiement des réparations à effectuer.

 

Par courrier du 24 mai 2022, la société [E] a vainement mis en demeure Mme [A] et Mme [Z] de procéder au paiement de la somme de 17 557,77 euros.




 Par acte du 25 juillet 2022, la société [E] a fait assigner Mme [A] et Mme [Z] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d'obtenir leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 17 557,77 euros au titre des réparations locatives.




2. Par jugement contradictoire du 7 juin 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- reçu l'intervention volontaire de l'association Confluence Sociale, en qualité de curateur de Mme [A] ;

- condamné in solidum Mme [A], représentée par l'association Confluence Sociale, et Mme [Z] à payer à la société [E], représentée par son représentant légal, la somme de 1 350 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- rejeté la demande formée à titre reconventionnel ;

- rejeté les demandes contraires ou plus amples ;

- condamné in solidum Mme [A], représentée par l'association Confluence Sociale, et Mme [Z] à payer à la société [E], représentée par son représentant légal, la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné in solidum Mme [A], représentée par l'association Confluence Sociale, et Mme [Z] aux dépens ;

- rappelé l'exécution provisoire de droit du jugement.



3. La société [E] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 25 septembre 2023, en ce qu'il a : 

- condamné in solidum Mme [A], représentée par l'association Confluence Sociale, et Mme [Z] à payer à la société [E], représentée par son représentant légal, la somme de 1 350 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; 

- rejeté les demandes contraires ou plus amples ; 

- condamné in solidum Mme [A], représentée par l'association Confluence Sociale, et Mme [Z] à payer à la société [E], représentée par son représentant légal, la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



4. Par dernières conclusions déposées le 8 avril 2024, la société [E] demande à la cour de :

- juger recevable et bien fondée l'appel interjeté par la société [E] ;

- réformer le jugement entrepris du 7 juin 2023 en ce qu'il a : 

- condamné in solidum Mme [A], représentée par l'association Confluence Sociale, et Mme [Z] à payer à la société [E], représentée par son représentant légal, la somme de 1 350 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; 

- rejeté les demandes contraires ou plus amples ; 

- condamné in solidum Mme [A], représentée par l'association Confluence Sociale, et Mme [Z] à payer à la société [E], représentée par son représentant légal, la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Statuer à nouveau : 

- condamner in solidum Mmes [A] et [Z] au paiement d'une somme de 17 557,77 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices découlant de ses manquements à ses obligations de conservation et d'entretien des lieux loués ; 

- condamner in solidum Mmes [A] et [Z] au paiement de la somme 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

 

5. Par dernières conclusions déposées le 7 mai 2024, Mme [A], l'association Crifo, intervenant volontaire en qualité de curateur de Mme [A], et Mme [Z] demandent à la cour de :

- réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], sous les références 22/02177, du 7 juin 2023, en ce qu'il a :

- condamné in solidum Mme [A], représentée par l'association Confluence Sociale, et Mme [Z] à payer à la société [E], représentée par son représentant légal, la somme de 1 350 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- rejeté la demande formée à titre reconventionnel ;

- rejeté les demandes contraires ou plus amples ;

- condamné in solidum Mme [A], représentée par l'association Confluence Sociale, et Mme [Z] à payer à la société [E], représentée par son représentant légal, la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum Mme [A], représentée par l'association Confluence Sociale, et Mme [Z] aux dépens.



Statuant de nouveau :

- débouter la société [E] de l'ensemble de ses demandes ;

- prononcer la restitution intégrale du dépôt de garantie à la date du mois d'avril 2021 ;

- condamner la société [E] à restituer à Mme [A], représentée par son curateur, l'association Crifo, et Mme [Z] leur dépôt de garantie de 750 euros, assorti d'une pénale de 10% à compter du mois d'avril 2021 jusqu'au parfait paiement ;

- condamner la société [E] à verser à Mme [Z] et à Mme [A] représentée par son curateur, l'association Crifo, la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 2 000 euros au même titre en appel ;

- condamner la société [E] aux dépens dont distraction au profit de Me Dominique Laplagne, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



6. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 23 février 2026. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 9 février 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



8. L'appelante sollicite la confirmation du jugement déféré qui a retenu le principe de la responsabilité des locataires dans les dégradations locatives, mais son infirmation quant au quantum retenu pour le ménage et au refus de mettre à leur charge les réparations en ce qu'elles n'auraient pas été justifiées.

Elle se base sur les deux états des lieux d'entrée et de sortie et produit aux débats des devis pour déterminer ses préjudices.



9. Les intimées contestent l'opposabilité de l'état des lieux de sortie, soutenant ne pas avoir pu donner pouvoir à Mme [P], membre de l'agence de gestion locative à laquelle le bailleur a déjà donné pouvoir et qu'en tout état de cause, ce pouvoir aurait dû être accompagné de celui du curateur de Mme [A] pour être valable. 

Elles soutiennent également que l'état des lieux a été effectué 10 jours après leur départ des lieux déniant ainsi sa force probante pour établir la réalité des dégradations.



Sur ce



10. Il résulte des dispositions de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 

Aux termes de l'article 1728 du code civil , 'le preneur est tenu de deux obligations principales : 

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 

2° De payer le prix du bail aux termes convenus'. 

Il n'est pas contesté qu'en application des dispositions de l'article 1732 du code civil le preneur répond des dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute, mais qu'il appartient au bailleur d'établir la réalité des dégradations et qu'elles sont survenues durant le bail.

Par ailleurs, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit de manière identique que 'Le locataire est obligé : (...)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; 

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.'



Sur l'opposabilité de l'état des lieux de sortie à Mme [A] et Mme [Z]



11. Conformément aux articles 472 et suivants du code civil et au décret n°2008-1484 du 22 décembre 2008 sur les actes de gestion du patrimoine des personnes placées en curatelle ou en tutelle, les actes de gestion pouvant avoir une incidence sur le patrimoine de la personne placée sous curatelle renforcée doivent être réalisés avec l'assistance du curateur.



12. En l'espèce, il ressort de l'état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 31 mars 2022, que les locataires ont donné mandat à Mme [P], agent de la société de gestion locative, pour les représenter. 

Toutefois, aucun mandat écrit n'est produit pour attester de ce pouvoir ou mandat détenu par Mme [P], de sorte que la réalité de ce mandat n'est pas établie.

Le procès-verbal d'état des lieux constitue toutefois un élément de preuve pouvant être corroboré par d'autres éléments, qu'il conviendra d'examiner pour chacun des postes d'indemnisation sollicités.

A ce titre, la cour relève que la bailleresse a adressé la demande en paiement avec la constatation des dégradations locatives par courrier recommandé du 20 mai 2022, qui est resté sans réponse de leur part.



13. Les intimées contestent la date à laquelle a été dressé l'état des lieux de sortie, alors que le congé a été délivré le 21 mars 2022, le procès verbal du commissaire de justice mentionne que les clefs ont été remises le jour même à l'agence de gestion locative, soit le 31 mars.

Les intimées qui le contestent ne précisent toutefois pas le jour auquel elles ont rencontré Mme [P] pour lui remettre les clefs et quitter les lieux alors que la charge de la preuve de la remise des clefs leur appartient, de sorte que la date du 31 mars sera retenue sans que les intimées puissent opposer un délai de 10 jours au bailleur pour avoir fait établir l'état des lieux de sortie.



14. L'état des lieux de sortie, même réalisé hors leur présence doit par conséquent être retenu comme élément justificatif des dégradations.



Sur les fautes des locataires au titre des dégradations locatives

15. Comme relevé par le premier juge, l'état des lieux de sortie mentionne un état de saleté important du logement ainsi que la nécessité de réaliser des travaux de nettoyage dans l'ensemble du logement.

De même, la comparaison des deux états des lieux d'entrée et de sortie accompagnée des devis de réfection de la peinture, de la porte d'entrée, de la réparation du bouton de la hotte permettent de retenir la faute des locataires qui n'ont pas rendu le logement dans le même état. 



16. Les intimées qui contestent le principe de leur responsabilité ne produisent aucun élément aux débats permettant d'écarter les constatations faites par le commissaire de justice.



17. Il s'en déduit que la faute des locataires est supposée acquise en ce qu'elle résulte de la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat. Les locataires ont ainsi commis un manquement contractuel dont elles doivent réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.



18. En revanche, il n'est pas établi de faute des locataires dans l'absence d'un convecteur qui n'était pas noté comme présent dans l'état des lieux d'entrée.



Sur les préjudices subis



19. Il appartient au bailleur de démontrer le préjudice subi du fait des fautes relevées par la cour. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses (Cour de cassation, 3ème civ 27 juillet 2024). Toutefois, si l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations par le bailleur ni à l'engagement effectif de dépenses, ce dernier doit tout au moins démontrer son préjudice.



20. En l'espèce, l'état de saleté n'est pas contestable mais le bailleur ne produit aucune facture permettant de justifier de son préjudice financier dans le nettoyage du logement litigieux, se contentant d'un devis du 26 avril 2022 de 4.950 euros sur lequel figure l'installation de kits de volets.

Le premier juge a parfaitement relevé que le devis produit était manifestement trop élevé et comportait des éléments de nettoyage non attribuables aux locataires, tel que la tonte de la pelouse, qui était dans le même état que lors de l'entrée dans les lieux.

Il convient de confirmer le jugement qui a retenu une somme de 2.100 euros correspondant au nettoyage des chambres(...) salles de bain, WC, cage d'escalier, salon/salle à manger et cuisine au vu de l'état de saleté décrit par le commissaire de justice dans chacune des pièces, ne relevant pas d'une usure mais d'un mauvais entretien du logement (toiles d'araignées, fenêtres sales, cuvette WC sale, bouche d'aération, plinthes sales etc...)





21. S'agissant des réparations, la cour n'a pas retenu la faute des locataires justifiant des frais de travaux d'électricité de 1.023 euros. 





22. S'agissant des frais de peinture sollicités à hauteur de 6.710 euros par l'appelante, la cour relève que les murs étaient déjà notés comme sales dans l'état des lieux d'entrée et qu'au vu de la vétusté liée à l'occupation du logement pendant 7 ans sans travaux sur les murs, ces travaux ne peuvent être mis à la charge des locataires sortants.



23. L'état de lieux de sortie fait état du défaut d'un bouton sur la hotte de la cuisine alors que l'appelante sollicite la prise en charge du remplacement des éléments de cuisine à hauteur de 1.581,39 euros, qui est disproportionné par rapport au seul élément manquant relevé dans l'état des lieux de sortie.



24. S'agissant du remplacement de la porte d'entrée que l'appelante évalue à 3.300 euros, il est établi que celle-ci 'dont la peinture est écaillée par endroits, comporte plusieurs impacts et griffures, ainsi que côté intérieur, un carton sur sa partie haute. La poignée est branlante. Elle frotte au sol et ne peut s'ouvrir complètement.', aucune mention n'ayant accompagnée le descriptif de la porte d'entrée dans l'état des lieux d'entrée. Il s'en déduit qu'elle était censée être en bon état.





25. Le ramonage de la cheminée est une obligation qui appartient au locataire, comme mentionné par le bail dont il doit justifier la réalisation sans attendre que le bailleur lui en demande le justificatif. Les intimés qui s'opposent au paiement ne produisent aucun document attestant le contraire et sont donc redevables de la somme de 96,80 euros.



Sur les loyers impayés



26. Le paiement du loyer est une obligation essentielle des locataires, conformément aux articles 1729 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989.



27. Le décompte locatif fait apparaître un solde débiteur de 471,58 euros sur le mois de mars 2022, outre la période courant de la date de congés du 21 mars au 31 mars date à laquelle elles ont remis les clefs (241,93 euros).



28. Les locataires seront donc condamnées solidairement à verser au bailleur la somme de 713,51 euros.





Sur la restitution du dépôt de garantie



29. Conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le montant du dépôt de garantie sera déduit des sommes dont les locataires sont débitrices, le bailleur ayant à bon droit conservé la somme versée pour venir compenser les impayés de loyers et les frais de nettoyage.



30. La demande incidente des intimées de voir condamner le bailleur à leur restituer le dépôt de garantie majoré de 10% sera par conséquent rejetée et le jugement déféré confirmé de ce chef.





Sur les dépens et les frais irrépétibles



31. Mme [A], assistée de son curateur et Mme [Z] seront condamnées in solidum aux dépens, qui comprennent la moitié des frais de procès-verbal d'état de sortie à moitié, soit 175 euros ainsi que la somme complémentaire de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.







PAR CES MOTIFS



La Cour



Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté l'Eurl [E] de ses demandes en paiement des frais de ramonage et de l'état des lieux de sortie ainsi que des loyers impayés.



Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmé,



Condamne in solidum Mme [A] et [B] à verser à l'EURL [E] les sommes de:

- 96,80 euros au titre du ramonage de la cheminée

- 713,51 euros au titre du solde locatif débiteur, 

- 1.000 euros complémentaires au titre des frais irrépétibles





Condamne in solidum Mme [A] et [B] aux dépens qui comprendront les frais d'huissier correspondant à la moitié du procès-verbal d'état des lieux de sortie de 175 euros.



Le présent arrêt a été signé par Bénédite Lamarque, conseillère, en remplacement de Laurence MICHEL, présidente légitimement empêchée , et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, La conseillère,

























La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.