Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Contentieux — 9 avril 2026

Grosse délivrée le Minute : 26/184

Expéditions le 

JUGEMENT DU : 09 Avril 2026
DOSSIER N° : N° RG 23/01389 - N° Portalis DB2Q-W-B7H-FNQY


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY
CHAMBRE CIVILE


DEMANDEURS

- Madame [R] [K] [L] née [B], demeurant [Adresse 1]

- Monsieur [G] [M] [L], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Hélène ROTHERA de la SARL AVOLAC, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 99


DÉFENDEURS

Monsieur [O] [W], demeurant [Adresse 2]

non représenté

- S.A.S. [1], dont le siège social est sis [Adresse 3]

- S.E.L.A.R.L. [N] [P], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentées par Maître Nicolas BECKER de la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 29



APPELEES EN CAUSE

- [2], dont le siège social est sis [Adresse 5]

- [3], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentées par Maître Nicolas BECKER de la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 29


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Valérie ESCALLIER, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Mme Astrid LAHL, vice-présidente placée selon délégation de Mme la première présidente en date du 25 novembre 2025
Madame Fanny ROBERT, Juge
GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière





DEBATS 

Audience publique du 12 février 2026
Délibéré fixé au 9 avril 2026


EXPOSE DU LITIGE
 
Monsieur [G] [L] et Mme [R] [B] son épouse, sont propriétaires d’une maison d’habitation sise [Adresse 6] à [Localité 1]. 
 
Un compromis de vente a été régularisé au sein de l’Office Notarial de Maître [N] 
[P] le 13 décembre 2021 entre les époux [L] et Monsieur 
[O] [W], moyennant un prix de 530.000 €. 
 
L’acte prévoit un dépôt de garantie de 26.500€ devant être versée à la comptabilité du notaire dans un délai maximum de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente. 

Une réitération du compromis de vente était fixée au plus tard le 16 août 2022.
Une clause pénale était prévue au sein dudit compromis de vente à hauteur de 10% du prix de vente. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception été adressée à Monsieur [W] le 21 septembre 2022, Maître [N] [P] a informé Monsieur [O] [W] de la volonté des vendeurs de mettre fin de plein droit à la promesse de vente et de se prévaloir de la clause. 
 
Les époux [L] estiment que Maître [N] [P] a commis une faute en ne s’assurant pas de la consignation du dépôt de garantie dans le délai de 10 jours suivant la signature du compromis de vente et en ne les informant qu’à la date de la réitération de l’acte. 
 
Le 2 janvier 2023, la société [1] courtier de Maître [N] [P] proposait une indemnisation forfaitaire de 5000€. [Localité 2]-ci était réfusée par les époux [L].
 
C’est dans ce contexte que suivant exploits en date des 12 et 19 juillet 2023, Monsieur et Madame [L] ont attrait la SELARL [N] [P] NOTAIRE et la compagnie [1] devant la Juridiction de céans.

Par exploit d’huissier en date du 14 août 2023, les époux [L] ont assigné Monsieur [W] devant la Juridiction de Céans. 
 
Par exploit de Commissaire de Justice en date du 4 juin 2024, les époux [L] 
ont appelé en cause [3] et la SA [2]. 
 
Par Ordonnance du Juge de la Mise en Etat en date du 18 octobre 2024, les deux affaires ont été jointes sous le numéro 23/01389. 

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par RPVA le 4 février 2025, Monsieur [G] [L] et Madame [R] [L] demandent au tribunal de :
“
Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil, 
Vu les pièces versées aux débats, 
 
Voir constater que Maître [N] [P], notaire au sein de la SELARL 
[N] [P], notaire a commis une faute de nature à engager sa 
responsabilité,
 
Voir condamner solidairement la SELARL [N] [P], notaire et son assureur la [3] et la SA [2] à verser aux époux [L] la somme de 26.500 € au titre du dépôt de garantie et de l’immobilisation du bien,
 
Voir constater que Monsieur [O] [W] n’a pas satisfait à ses obligations 
contractuelles,
 
Voir condamner Monsieur [O] [W] au règlement de la clause pénale stipulée au sein de la promesse synallagmatique de vente en date du 13 décembre 2021, et ainsi le condamner à verser aux époux [L] la somme de 53.000 €,


 
Voir condamner in solidum la SELARL [N] [P] Notaire, son 
assureur la [3] et la SA [2] et Monsieur [O] [W] à verser aux époux [L] la somme de 4.105,67 € au total à parfaire au titre des frais qu’ils ont dû supporter et la somme de 22.560,00 € à parfaire au titre de la perte de revenus fonciers,
 
Voir condamner in solidum la SELARL [N] [P] Notaire, son 
assureur la [3] et la SA [2] et Monsieur [O] [W] à verser aux époux [L] la somme 16.501,98 € au titre du coût de remise en état du bien immobilier, 
 
Voir condamner in solidum la SELARL [N] [P] Notaire, son 
assureur la [3] et la SA [2] et Monsieur [O] [W] à verser aux époux [L] la somme de 5.000 € au titre de leur préjudice moral, 
 
Voir condamner in solidum la SELARL [N] [P] Notaire, son 
assureur la [3] et la SA [2] et Monsieur [O] [W] à verser aux époux [L] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens dont distraction au profit de la SARL AVOLAC, représentée par Maître Hélène ROTHERA, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, 
 
Voir débouter la SELARL [N] [P] Notaire et son assureur la [3] et la SA [2] de leur demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
 
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. 
 
Rejeter toutes autres demandes. “

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par RPVA le 2 avril 2025, la société [N] [P] NOTAIRE, de la société [2] et de la société [3] demandent au tribunal de:
“
Vu l’article 1240 du Code civil ; 
Vu les solutions jurisprudentielles ; 
Vu les pièces produites aux débats ; 

DONNER ACTE à Monsieur [G] [L] et Madame [R] [L] de leur désistement d’instance et d’action à l’encontre de la compagnie [1]; 

DEBOUTER Monsieur [G] [L] et Madame [R] [L] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société [N] [P] NOTAIRE, de la société [2] et de la société [3] ; 
 
subsidiairement, 

CONDAMNER Monsieur [O] [W] à relever et garantir la société [N] [P] NOTAIRE, la société [2] et la société [3] de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre, tant en principal, frais qu’accessoires ; 
 
en tout état de cause : 
 
CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [L] et Madame [R] [L], ou qui mieux le devra, à payer à la société [N] [P] NOTAIRE, à la société [2] et à la société [3] une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
 
CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [L] et Madame [R] [L], ou qui mieux le devra, aux entiers dépens ; “


Par Ordonnance du Juge de la Mise en Etat en date du 18 octobre 2024, les deux affaires ont été jointes sous le numéro 23/01389. 

 
En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les parties ont versé aux débats des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du code précité.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 juin 2025 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoiries du 9 octobre 2025, renvoyée au 12 février 2026.

A l'issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 9 avril 2026 par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'absence de comparution du défendeur :

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [W] n’a pas constitué avocat.
L’assignation a été délivrée dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile.
Un procès-verbal de recherches infructueuses a été établi à sa dernière adresse connue. 

Les époux [L] ont précisé que Monsieur [W] réside au domicile de Madame [J], un courrier recommandé lui ayant déjà été adressé précédemment par le Notaire à cette adresse le 1er octobre 2022, courrier recommandé qu’il avait réceptionné. 

La demande présentée par les époux [L] étant régulière et recevable, il convient de statuer sur son bien-fondé.

Sur les demandes formées à l’encontre de la société [1] 
 
Les époux [L] ont établi des conclusions de désistement à l’égard de la société [1] intervenue en qualité de courtier et non en qualité d’assureur du Notaire.
La société [1] a accepté ce désistement. 
 
Il convient de constater ce désistement d’instance et d’action à l’encontre de la société [1].
 
Sur la responsabilité du notaire 
 
Les époux [L] soutiennent que le notaire a commis une faute en ne les informant pas de l’absence de virement du dépôt de garantie de 26 000€ au sein de sa comptabilité dès que le délai de 10 jours était échu alors que le compromis prévoyait qu’à défaut de versement du 
Dépôt de garantie sous 10 jours en la comptabilité du notaire, le compromis était résolu de plein droit sans formalité ni mise en demeure et qu’une clause pénale s’appliquait. 

Ainsi, ils estiment que le notaire est responsable des manquements à son obligation d’information et de conseil qui lui incombe et qu’il n’a pas assuré l’efficacité de l’acte reçu. 
Ils font valoir que l’inexécution des obligations auxquelles est soumis le notaire en tant que rédacteur d’acte donne lieu à la mise en œuvre de sa responsabilité délictuelle. 

Monsieur [N] [P] conteste tout manquement à ses obligations et met en avant que le notaire n’est tenu que d’une obligation de moyens. 
 
L’article 1240 du Code Civil dispose que : 

« Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 
 
En l’espèce, il est constant que l’acte reçu par Maître [N] [P] prévoyait un dépôt de garantie de 26.500€ devant être versé à la comptabilité du notaire dans un délai maximum de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente intervenue le 13 décembre 2021 et que la réitération du compromis de vente était fixée au plus tard le 16 août 2022.

Il ressort des éléments du dossier que ce n’est que le jour prévu pour la réitération par acte authentique, que le notaire s’est aperçu de l’absence de versement du dépôt de garantie et de l’absence de versement du prix de vente global. 

En réponse aux réclamations des époux [L], par courrier en date du 2 janvier 2023, la société [1], en sa qualité de courtier du Notaire, reconnaissait l’absence de vigilance du notaire et que ce manquement pouvait s’analyser en une perte de chance de ne pas avoir pu se prévaloir de la caducité de promesse à l’expiration du délai de 10 jours pour trouver un acheteur plus rapidement. Le courtier proposait une indemnisation de 5000€.
 
Il ressort de la chronologie des faits et des échanges entre les parties que Maître [N] [P], notaire instrumentaire de la promesse de vente, n’a pas alerté les promettants en temps voulu du non-versement du dépôt de garantie à l’expiration du délai de 10 jours et n’a informé ces derniers que le 29 août 2022. 
Il s’en déduit qu’il a ainsi manqué à son obligation d’information et de sécurisation des actes qu’il reçoit. 

Sur l’indemnisation du préjudice
 
Les époux [L] arguent de l’absence d’effectivité de la clause pénale prévue en cas de non-réitération fautive de la part de l’acquéreur à hauteur de 10% du prix convenu, soit 53.000 €. 
Ils soutiennent que compte tenu du temps qui s’est écoulé depuis la signature du compromis de vente, Monsieur [W] a pu organiser son insolvabilité et disparaître alors que si le dépôt de garantie avait été versé, il aurait pu être affecté au règlement partiel de la clause pénale. 
Les époux [L] exposent avoir accepté une proposition d’achat portant sur leur maison au prix de 425.000 € nets vendeur alors que le compromis de vente signé avec Monsieur [W] avait fixé la valeur du bien à 530.000 € nets vendeur. Cette différence est liée à la baisse du marché de l’immobilière à laquelle ils ont été exposés du fait du retard pris.

Les défendeurs soutiennent pour leur part que l'absence de versement du dépôt de garantie et d'effectivité de la clause pénale ne sont pas liés à la faute reprochée au Notaire et qu’au contraire c’est l’inaction des vendeurs pendant plusieurs mois qui est la cause de la baisse du prix. Ils font valoir que les époux [L] ne rapportent pas la preuve que sur la période du 23 décembre 2021 au 27 août 2022, ils auraient pu trouver un autre acquéreur. 

Sur ce,

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment de la fausse attestation de la Banque [C] produite le 29 août 2022 par Monsieur [W], que ce dernier n’entendait pas respecter ses obligations. La falsification dudit document n’a été révélée que postérieurement. Le notaire informait les époux [L] le 12 septembre 2022. 

Les époux [L] reconnaissent également qu’ils étaient encore en discussion avec Monsieur [W] le 21 septembre 2022, ce dernier leur promettant par SMS que « tout allait s’arranger “. 
Les époux [L] précisent également que Monsieur [W] occupait déjà le bien et a été autorisé en juillet 2022 à y entreprendre des travaux d’isolation des combles. Les époux [L] déplorent avoir du payer en décembre 2022 la facture de 16501,98€ en raison du chèque sans provision de Monsieur [W].
Les époux [L] indiquent qu’ils ont mandaté l’agence [4] le 10 novembre 2022 pour la vente de leur bien. Celui-ci n’a été vendu que le 29 mars 2024 après avoir eu 33 visites.

Aux termes de ses courriers, la [1] avait considéré que l’omission reprochée au Notaire pouvait être analysée comme la perte de chance de ne pas avoir pu se prévaloir de la caducité de la promesse de vente à l’expiration du délai de 10 jours et de ne pas avoir pu remettre son bien en vente plus tôt. 



Il se déduit de ces éléments que l’immobilisation du bien a été effective du 23 décembre 2021 au 27 août 2022. En effet, les époux [L] auraient pu se prévaloir de la caducité de la promesse.
Toutefois, ils ont remis en vente leur bien dès le mois de novembre 2022. Le nombre de visites démontrent que seule la période du 23 décembre 2021 au 27 août 2022 peut être considérée comme période d’immobilisation subie. 

Sur la demande formée au titre du dépôt de garantie et de la clause pénale

Les époux [L] demande la condamnation du notaire et de son assureur à leur payer la somme due au titre du dépôt de garantie et de la clause pénale.

Les époux [L] soutiennent que le notaire s’est engagé à payer ledit dépôt de garantie, ce que Maître [N] [P] conteste.

Les échanges de mail produits ne permettent pas de retenir l’allégation des époux [L].
Maître [N] [P], n’est pas, en qualité de notaire, tenu au paiement en lieu et place du bénéficiaire de la promesse à laquelle il est tiers.
Pas plus ne peut-il être condamné au paiement de la clause pénale pour les mêmes motifs.

Les époux [L] n’ont pas sollicité une indemnisation au titre de la perte d’une chance de se prévaloir à temps de la clause pénale. La malhonnêteté de Monsieur [W] tend à démontrer que cette chance était inexistante.

En tout état de cause, les époux [L] ne peuvent se prévaloir de la perte d’une chance d’avoir pu conserver le dépôt de garantie puisque ce dépôt n’a jamais été effectué.

Il convient dès lors de rejeter la demande formée à l’encontre la SELARL [N] [P] Notaire, son assureur la [3] et la SA [2] au titre de la clause pénale stipulée et du dépôt de garantie.

Monsieur [O] [W], débiteur de la clause pénale stipulée au sein de la promesse synallagmatique de vente en date du 13 décembre 2021 et défaillant dans ces obligations de versement de dépôt de garantie sera condamné au règlement de la somme de 53.000 €.

Sur les travaux de remise en état

Les époux [L] exposent qu’ils ont dû régler le 30 décembre 2022 la facture de travaux de remise en état de l’isolation des combles à hauteur de 16.501,98 € auprès de l’entreprise [5]. Etant observé que ces travaux, initialement réalisés à la demande de Monsieur [W], déjà en possession des clés en juillet, ont nécessairement permis de valoriser le bien, au moins partiellement. 
Les époux [L] affirment que les travaux ont été rendus nécessaires en raison des malfaçons laissées par Monsieur [W]. Toutefois, aucun élément ne permet de faire le tri entre ce qui est lié aux malfaçons de Monsieur [W] et ce qui était nécessaire pour l’isolation des combles. 
Dès lors, le lien de causalité entre le paiement de la facture et l’absence d’information du notaire sur le dépôt de garantie n’est pas établi. 
La demande de remboursement des frais sera en conséquence rejetée.

Monsieur [W] sera en revanche condamné à payer la somme de 16.501,98 € que les époux [L] ont réglé auprès de l’entreprise [5] en ses lieu et place.

Sur le préjudice financier

Les époux [L] soutiennent qu’ils ont subi une perte de revenus au motif qu’ils ont dû vendre un appartement pour financer l’acquisition du bien qu’ils entendaient occuper suite à la vente du bien objet de la promesse de vente conclue avec Monsieur [W]. Ils indiquent avoir perdu des revenus fonciers de mai 2022 à mai 2024. Ils exposent avoir dû régler la taxe foncière, les frais d’assurance, des frais d’électricité et de mise hors gel de la maison et effectuer à nouveau le diagnostic immobilier pour un coût de et le ramonage. Ils demandent au total la somme de 22.560,00 €


 
Les défendeurs contestent le principe même du droit à réparation l’estimant non fondé.

Le bien objet de la promesse litigieuse a été mis en vente dès le mois de novembre 2022 et ainsi que le précisent les époux [L] de nombreuses visites ont eu lieu. Ainsi, il n’est pas démontré que les frais exposés à compter de 2023 sont en lien avec l’immobilisation du bien en 2022.
En outre, les époux [L] n’ont produit aucun titre de propriété ou de vente concernant les opérations d’acquisitions et de vente de bien immobilier qu’ils prétendent avoir réalisés en marge de la vente du bien à Monsieur [W].

Dans ces conditions, les demandes seront rejetées. 
 
Sur le préjudice moral 
 
Les époux [L] soutiennent qu’ils subissent un préjudice moral du fait des contrariétés lié à l’état de leur bien immobilier et à l’échec de sa vente. 
Ils sollicitent la somme de 5.000 €.
 
Les défendeurs s’y opposent.

Les époux [L] ont fait confiance à leur notaire. Ce dernier a failli dans sa mission, ce qu’il reconnaît dans ces courriels. 

Maître [N] [P] sera ainsi condamné, in solidum avec son assureur, à leur verser la somme de 5000 euros au titre de leur préjudice moral résultant de la méconnaissance de son obligation d‘information entrainant l’immobilisation du bien du 23 décembre 2021 au 27 août 2022. 

Sur les demandes formées à l’encontre de Monsieur [W]

Monsieur [W] n’a pas respecté ses engagements. Il sera dès lors condamné aux paiements des sommes dues au titre de la défaillance de ses obligations.
Toutefois, il ne pourra être tenu à garantir les sommes mises à la charge de la société [N] [P] NOTAIRE au titre du manquement à l’obligation d’information à laquelle le notaire était tenu es qualité.

Il convient de condamner Monsieur [W] à relever et garantir la société [N] [P] NOTAIRE, la société [2] et la société [3] des autres condamnations prononcées à leur encontre, tant en principal, frais qu’accessoires.

Sur les frais accessoires 

Il serait inéquitable que Monsieur et Mme [L] conserve la charge les frais engagés dans le cadre de cette procédure. 

Dès lors, il convient de condamner la société [N] [P] Notaire in solidum avec son assureur, à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

La SELARL [N] [P] Notaire, son assureur la [3] et la SA [2], et Monsieur [O] [W] parties succombantes, seront condamnée aux dépens.

Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
 
PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition,

CONSTATE le désistement d’instance et d’action de Monsieur [G] [L] et Madame [R] [L] à l’encontre de la compagnie [6] ; 

CONSTATE que Maître [N] [P], notaire au sein de la SELARL 
[N] [P], a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ;


 
REJETTE la demande formée à l’encontre la SELARL [N] [P] Notaire, son assureur la [3] et la SA [2] au titre du dépôt de garantie ;
 
REJETTE la demande formée à l’encontre la SELARL [N] [P] Notaire, son assureur la [3] et la SA [2] au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [O] [W] au titre de la clause pénale stipulée au sein de la promesse synallagmatique de vente en date du 13 décembre 2021, à verser à Monsieur [G] [L] et Mme [R] [L] la somme de 53.000 € ;
 
REJETTE les demandes formées par les époux [L] au titre des frais fonciers, fiscaux et autres exposés par les époux [L] ;
 
REJETTE la demande formée par les époux [L] à l’encontre la SELARL [N] [P] Notaire, son assureur la [3] et la SA [2] au titre du coût de remise en état du bien immobilier ; 

CONDAMNE Monsieur [O] [W] à verser à Monsieur [G] [L] et Mme [R] [L] la somme de 16.501,98 € réglée auprès de l’entreprise [7] ;
 
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [W], la SELARL [N] [P] Notaire, son assureur la [3] et la SA [2] à verser aux époux [L] la somme de 5.000 € au titre de leur préjudice moral ; 
 
CONDAMNE in solidum la SELARL [N] [P] Notaire, son 
assureur la [3] et la SA [2] et Monsieur [O] [W] à verser aux époux [L] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens dont distraction au profit de la SARL AVOLAC, représentée par Maître Hélène ROTHERA, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, 
 
CONDAMNE Monsieur [O] [W] à relever et garantir la société [N] [P] NOTAIRE, la société [2] et la société [3] de toute condamnation prononcée à leur encontre, tant en principal, frais qu’accessoires à l’exception de la condamnation au titre du préjudice moral ; 

REJETTE toutes autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. 


AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

Et le présent jugement a été signé par l’un des juges en ayant délibéré ( art 452 C.P.C ) et le Greffier


La Greffière, Astrid LAHL,