Tribunal Judiciaire · 8ème chambre — 8 avril 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
08 Avril 2026


N° RG 24/06239 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZOZQ

N° Minute :








AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic :

C/

[M] [V], [B] [T] époux [V]





Copies délivrées le :












DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic :
Cabinet REAL 31
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811


DEFENDEURS

Monsieur [M] [V]
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillant

Madame [B] [T] épouse [V]
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillant




En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2026 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.












EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété. 
Se plaignant de la défaillance de Monsieur [M] [V] et de Madame [B] [T] épouse [V] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet Real 31, les a fait assigner devant ce tribunal par exploits du 18 juillet 2024 aux fins essentiellement de les voir condamner solidairement à lui verser la somme de 17.928,91 euros au titre des appels de charges courantes impayées (échéance du 2e trimestre 2024 incluse), avec capitalisation des intérêts, ainsi que la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. 

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONDAMNER solidairement Madame [B] [V] née [T] et Monsieur [M] [V] au paiement de la somme de 23.886,96 euros au titre des charges courantes impayés (échéance du 1 er trimestre 2025) ;
 
ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
 
CONDAMNER solidairement Madame [B] [V] née [T] et Monsieur [M] [V] au paiement d’une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ; 
 
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée ;
 
CONDAMNER solidairement Madame [B] [V] née [T] et Monsieur [M] [V] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] une indemnité d’un montant de 1.080,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers 
dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures du syndicat pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions.

Assignés à étude, M. et Mme [V] n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile. 

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il n’est par ailleurs pas justifié de la signification des dernières écritures du syndicat des copropriétaires aux défendeurs, défaillants, malgré message adressé à cette fin au cours du délibéré. Par conséquent ces conclusions ne leur sont pas opposables et il sera statué au seul vu de l’assignation délivrée le 18 juillet 2024 et des pièces qui y sont visées.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés
 
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 17.928,91 euros au titre des charges (échéance du 2e trimestre 2024 incluse).

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
 
En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi. 
 
Partant, conformément à l’extrait de compte produit par le demandeur, les charges, d’un montant de 17.457,31 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 471,60 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 17.457,31 euros au titre des charges (échéance du 2e trimestre 2024 incluse).

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- une fiche immeuble établissant que M. et Mme [V] sont propriétaires du lot n°59 de l’état descriptif de division,
- un extrait du compte de M. et Mme [V] pour la période du 1er octobre 2017 au 1er avril 2024, 
- les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés aux défendeurs sur la période, 
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 18 mars 2017, 17 mars 2018, 16 mars 2019, 4 mars 2020, 25 mai 2021, 14 mai 2022 et 24 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2016 à 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2018 à 2024 ainsi que divers travaux,
- les attestations de non-recours afférentes.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 17.457,31 euros au titre des charges pour la période du 1er octobre 2017 au 1er avril 2024 (échéance du 2e trimestre 2024 incluse).

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 471,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait du compte de M. et Mme [V] pour la période du 1er octobre 2017 au 1er avril 2024,
- une lettre de rappel adressée par le syndic le 25 juin 2020,
- un courrier intitulé « Dernier avis avant transmission à avocat » adressé par le syndic le 12 septembre 2020,
- deux courriers intitulés « Mise en demeure – Charges impayées » adressés par le syndic le 15 février 2021 et 19 mai 2021, sans avis de réception justifiant de l’envoi en recommandé desdits courriers,
- un courrier de mise en demeure par avocat du 17 janvier 2022, sans avis de réception justifiant de l’envoi en recommandé ni facture,
- le contrat de syndic sur la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, le contrat de syndic ne couvrant pas la période de réalisation des actes dont il est demandé remboursement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées au titre des charges seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Il expose que le comportement des défendeurs est répétitif et injustifié de sorte que leur résistance abusive a causé à la copropriété un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il ajoute que l’importance de leur solde débiteur cause un préjudice financier important aux autres copropriétaires et à conduit le syndicat à faire l’avance des sommes dues afin que le compte de la copropriété ne soit pas débiteur.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur le non-paiement de ses charges par un copropriétaire sans expliquer en l’espèce le préjudice spécifique causé par le non-paiement de leurs charges par les époux [V], distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [V], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.080,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. et Mme [V] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. et Mme [V] soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. 

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire une quelconque pièce propre à fonder la solidarité qu’il invoque, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes mises à leur charge.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [V] et de Madame [B] [T] épouse [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] les sommes de :
17.457,31 euros au titre des charges pour la période du 1er octobre 2017 au 1er avril 2024 (échéance du 2e trimestre 2024 incluse),1.080,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNE que les intérêts au taux légal qui courront sur la somme allouée au titre des charges seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [V] et de Madame [B] [T] épouse [V] au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.




signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.




LE GREFFIER LE PRÉSIDENT