Tribunal Judiciaire · 8ème chambre — 8 avril 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
08 Avril 2026


N° RG 23/04672 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YMFK

N° Minute :








AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic :

C/

S.C.I. HORIZON





Copies délivrées le :












DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic :
ATRIUM GESTION LEVALLOIS
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291


DEFENDEUR

S.C.I. HORIZON
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Ludivine VERWEYEN de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1085


En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2026 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.















EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI Horizon dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 17 mai 2023, aux fins essentiellement, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, de la voir condamner à lui verser les sommes de 9.711,07 euros au titre des charges et travaux impayés du 1er septembre 2019 au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 septembre 2022, 919,20 euros au titre des frais contentieux, 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la voir condamner aux dépens de l’instance en ce compris les frais de commandement de payer, le tout avec capitalisation des intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, au visa des mêmes articles, demande au tribunal de :

DIRE recevable et bien fondé le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic en fonction, la société le Cabinet de Gestion [I] [Q], C.G.S. (ATRIUM GESTION LEVALLOIS) ;
 
DEBOUTER la SCI HORIZON de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
 
CONSTATER que les diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines ;
 
CONDAMNER la SCI HORIZON à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, la société CABINET DE GESTION [I] [Q] C.G.S. « ATRIUM GESTION », les sommes suivantes : 
- 2.171,17 euros relatifs aux charges et travaux impayés du 1er septembre 2019 au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 septembre 2022, 
- 2.398 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, 
- 2.500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer d’un montant de 169,79 euros ;
 
ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil, 
 
NE PAS ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel, en vertu de l’article 515 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2025, la SCI Horizon, au visa des articles 9, 10-1, 42 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 544 et 1253 du code civil, demande au tribunal de :

DECLARER la SCI HORIZON recevable et bien fondé en ses demandes ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCI HORIZON ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic à retirer des comptes de la SCI HORIZON, les frais intitulés « Frais de procédure article 10-1 » soit la somme de 2.398 € sauf à parfaire, cela sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic à corriger le compte charge de la SCI HORIZON notamment en excluant les charges entrée depuis 2019 ainsi que la somme de 1611,16 € appelée au titre de procédures qui n’ont pas été engagées, cela sous astreinte de 100 € par jour à compter de la décision à intervenir ;

DIRE que la SCI HORIZON règlera les charges de copropriété due dans un délai d’un mois à compter de la notification de son compte charge corrigé ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic à verser à la SCI HORIZON les sommes suivantes : 
- 12.298€ au titre de la remise en état du local selon devis dressé le 17 novembre 2024 par la 
société EKO (Pièce 21),
- 1281,20 € au titre des charges de copropriété appelées pour le déplacement des compteurs divisionnaire de la copropriété du local litigieux,
- 5.083€ € au titre de l’indemnité d’occupation due par le SDC pour son occupation illégale du local entre les mois de juin 2020 et d’avril 2024,
- 1005,55 € (arrêté au mois d’avril 2025) correspondant au préjudice de jouissance causé par le passage des canalisations et réseaux électriques dans local de la SCI HORIZON à compter du mois d’avril 2024, soit 77,35€ par mois, à parfaire ;
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic à verser à la SCI HORIZON une somme de 77,35 € par mois à compter du jugement à intervenir et cela jusqu’au retrait des canalisations de gaz ;
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic à retirer la canalisation de gaz traversant le local appartenant à la SCI HORIZON sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic à verser à la SCI HORIZON la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens de la procédure en ce compris les frais de constat d’huissier réalisés pour les besoins de la procédure ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.
 
L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée le 20 janvier 2026.

Par « conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture » adressées au tribunal et notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture du 11 septembre 2025 et la réouverture des débats.

Par « conclusions aux fins de rejet de la demande de révocation de l’ordonnance de clôture » notifiées par voie électronique le 19 novembre 2025, la SCI Horizon conclut au débouté de cette demande et au rejet des écritures du syndicat notifiées le 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de révoquer l’ordonnance de clôture du 11 septembre 2025 et la réouverture des débats en raison du changement de syndic intervenu le 24 mars 2025 et de la nécessité d’actualiser le décompte des sommes dues par la SCI Horizon.

La SCI Horizon s’oppose à cette demande et sollicite que les conclusions du syndicat du 13 novembre 2025 soient rejetées des débats. Elle fait valoir que la désignation d’un nouveau syndic près de six mois avant le prononcé de l’ordonnance de clôture ne constitue pas une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires a d’ailleurs déjà conclu postérieurement à la désignation du nouveau syndic. Elle expose enfin que le syndicat a lui-même sollicité la clôture de la procédure par message électronique du 5 septembre 2025.

*

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.
Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.
Lorsque leur cause survient ou est révélée après l'ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d'instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l'article 47.

L’article 803 du même code dispose que « L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. »

En l’espèce, le changement de syndic, qui ne constitue pas en soi une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile, est intervenu près de six mois avant la clôture de la procédure.

Le syndicat des copropriétaires était en mesure de régulariser des conclusions d’actualisation de sa créance durant cette période mais a lui-même sollicité, quelques jours avant qu’elle ne soit prononcée, la clôture de la procédure.

Sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 11 septembre 2025 sera en conséquence rejetée ainsi que ses dernières conclusions du 13 novembre 2025.

Seront également rejetées les conclusions de la SCI Horizon notifiées par voie électronique le 19 novembre 2025.

II Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.171,17 euros au titre des charges et travaux impayés du 1er septembre 2019 au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 septembre 2022. En réponse aux écritures de la SCI Horizon il expose que dès que le syndic a eu connaissance de la mauvaise répartition des charges « Entrée » une régularisation a été opérée et qu’en 2021 les années 2019 et 2020 ont été modifiées en conséquence, et que les comptes de 2022 et 2023, comme le budget 2024, respectent les clés de répartition. Elle ne s’explique pas sur les procédures contestées par la SCI Horizon. 

La SCI Horizon s’oppose cette demande, exposant que le syndic a commis des erreurs comptables dans son compte de charges qu’elle demande à voir rectifier.
Elle sollicite tout d’abord que le syndicat exclue de son compte les charges « Entrée », correspondant aux charges « Hall et Escalier » depuis 2019, ainsi que cela a été voté par assemblée générale du 8 avril 2019. Elle explique que contrairement à ce qu’avance le syndicat des copropriétaires, bien que la production des relevés de dépenses fasse apparaître un décompte dans lequel les charges communes générales et les charges « Entrée » sont séparées, les appels de charges produits démontrent que cette répartition n’a pas été appliquée à la SCI Horizon qui s’est vue appeler sa quote-part de charges sur l’intégralité des charges communes, charges « Entrée » incluses. 
Elle sollicite également que le syndicat exclue de son compte la somme de 1.611,16 euros (4 X 402,79 euros) correspondant à des procédures dont le syndic est incapable de démontrer qu’elles ont effectivement été engagées. Elle ajoute que les nombreuses erreurs comptables commises par le syndic auprès de multiples copropriétaires sont à l’origine de la révocation de son mandat.
Elle demande ainsi que le syndic corrige son compte de charges en conséquence, et ce sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir, et que le tribunal dise que la SCI Horizon disposera, une fois son compte corrigé, d’un délai d’un mois pour s’acquitter des sommes dues. 

*

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait de matrice cadastrale qui établit que la SCI Horizon est propriétaire du lot n°1 de l’état descriptif de division,
- un relevé du compte de la SCI Horizon pour la période du 1er septembre 2019 au 3 avril 2023,
- un relevé du compte de la SCI Horizon pour la période du 1er septembre 2019 au 1er janvier 2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 8 avril 2019, 8 avril 2020, 15 novembre 2021, 28 juin 2022, 26 juin 2023, 15 mai 2024 et 24 mars 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2018 à 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2019 à 2026, ainsi que divers travaux,
- les appels de fonds adressés à la défenderesse.

Sur les charges « Entrée »

Aux termes de la résolution n°10 VIII b) de l’assemblée générale du 8 avril 2019, il a été décidé que la SCI Horizon ne participerait plus aux charges afférentes au hall d’entrée de l’immeuble, point au demeurant non contesté par les parties.

Il ressort des appels de charges de T3 2019 à T4 2020 que les sommes imputées sur le compte individuel de la SCI Horizon l’ont été sur la base des budgets 2019 et 2020 adoptés et approuvés en assemblée générale (13.311,91 euros en 2019 et 17.243,64 euros en 2020), à proportion des tantièmes généraux de la SCI, sans distinction entre charges générales et charges « Entrée ».

Il apparaît néanmoins que ces charges n’étaient en effet pas distinguées dans les comptes de gestion 2019 et 2020 de sorte que la décision adoptée lors de l’assemblée générale du 8 avril 2019 ne pouvait être mise en œuvre avant l’année 2021.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats, notamment des budgets prévisionnels votés et des budgets approuvés, ainsi que du compte de gestion 2021 à 2024, distinguant charges communes générales et charges « Entrée », que sur la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2025 la SCI Horizon était redevable des sommes suivantes au titre des charges communes générales :

2021 : 1.871,03 euros ((11.612,98 x 1979 / 12283)),
2022 : 2.490,38 euros (15.456,96 x 1979 / 12283),
2023 : 2.185,06 euros (13.561,95 x 1979 / 12283),
2024 : 2.104,20 euros (13.060 x 1979 / 12283),
T1 2025 : 526,05 euros ((13.060 x 1979 / 12283) / 4).

Or, il lui a été imputé sur son compte de charges les sommes suivantes :

2021 : 1.871,03 euros ((293,50 x 2) + 290,94 + 290,96 + 702,13),
2022 : 2.490,38 euros ((621,51 x 2) + (776,18 x 2) – 305),
2023 : 2.185,06 euros ((698,84 x 2) + (134,13 x 2) + 519,12),
2024 : 2.104,20 euros (13.060x1979/12283),
T1 2025 : 526,05 euros.

Il apparaît donc que les sommes facturées à la SCI Horizon au titre des charges communes générales sur les années 2021 à 2025 sont bien celles dont elle était redevable.

Sur les charges appelées pour procédures

Le syndicat des copropriétaires réclame sur la période la somme de 1.611,11 euros (4 x 402,79), correspondant aux quatre appels suivants :
01/07/2022 « Financement procédure contre sci 9 bineau – Appel N°1/2 »,01/07/2022 « Financement procédure contre cabinet arago – Appel N°1/2 »,01/10/2022 « Financement procédure contre sci 9 bineau – Appel N°2/2 »,01/10/2022 « Financement procédure contre cabinet arago – Appel N°2/2 ».
Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 28 juin 2022 que par résolutions n°18 et 19, les copropriétaires ont donné mandat au syndic d’assigner la SCI [Y], d’une part, afin qu’elle remette au syndic « l’ensemble des documents liés à la surélévation », le cabinet Arago, d’autre part, afin « de récupérer l’ensemble des archives de la copropriété sur 10 ans et notamment l’ensemble des documents relatifs à la surélévation ». 

S’il s’évince des pièces versées aux débats que ces procédures n’avaient, en avril 2024, pas encore été engagées, il ne ressort pas des procès-verbaux d’assemblées de 2023, 2024 ou 2025 que ces décisions aient été révoquées de sorte qu’étant définitives, c’est régulièrement que les sommes afférentes ont été appelées et acquittées par les copropriétaires, en particulier la SCI Horizon.

*

De ces constatations il ressort que le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible sur la période du 1er septembre 2019 au 1er janvier 2025 d'un montant de 2.171,17 euros au titre des charges de copropriété, que la SCI Horizon sera condamnée à lui verser.

La SCI Horizon sera déboutée de sa demande de voir condamner le syndicat des copropriétaires à régulariser son compte individuel de charges et de ses demandes subséquentes.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les sommes qui lui sont allouées au titre des charges soit productive d'intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 septembre 2022.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. 

En l’espèce, l’analyse du décompte des sommes réclamées permet de constater que la SCI Horizon a adressé un grand nombre de règlements postérieurement à la délivrance de la mise en demeure du 6 septembre 2022 de sorte que les intérêts ne peuvent courir à compter de l’envoi de celle-ci.

Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 2.398 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que les frais engagés par le syndicat des copropriétaires sont injustifiés dans la mesure où sa créance ne l’est pas elle-même. Elle ajoute que ces frais n’étaient pas nécessaires en particulier s’agissant des frais de suivi ou transmission de dossier, qui constituent des actes d’administration relevant de la mission de base de tout syndic, et des frais de constitution d’hypothèque. Elle sollicite que ces frais soient retirés de son compte de charges, pour leur totalité, soit 2.398 euros, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

*

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.


Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- un relevé du compte de la SCI Horizon pour la période du 1er septembre 2019 au 3 avril 2023,
- un relevé du compte de la SCI Horizon pour la période du 1er septembre 2019 au 1er janvier 2025,
- une mise en demeure adressée par le syndic Atrium gestion en recommandé du 8 septembre 2022, avec avis de réception et facture d’un montant de 61 euros joints, 
- cinq factures du syndic Atrium gestion pour transmission/suivi de dossier par avocat ou huissier de justice en dates des 24 octobre 2022 (185 euros), 3 avril 2023 (478,80 euros), 28 décembre 2023 (478,80 euros), 26 juin 2024 (500 euros), 30 décembre 2024 (500 euros),
- une facture du syndic Atrium gestion pour « honoraires de constitution d’hypothèque » du 3 avril 2023 (194,40 euros), sans justification de la prise effective d’hypothèque,
- les contrats de syndic Atrium gestion sur les périodes du 28 juin 2022 au 30 septembre 2023 et du 15 mai 2024 au 30 septembre 2025,
- le contrat de syndic Matera sur la période du 25 mars 2025 au 24 mars 2026.

Au vu de ces pièces et des principes sus énoncés il convient de retenir exclusivement au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais de mise en demeure du 8 septembre 2022, dont il est justifié et qui est facturée conformément au contrat de syndic.

Soit la somme de 61 euros que la SCI Horizon sera condamnée à verser au syndicat.

Il n’appartient pas au tribunal d’ordonner au syndic de supprimer les sommes indues du compte de charges de la SCI Horizon, cette suppression relevant de la mission du syndic.

La SCI Horizon sera en conséquence déboutée de cette demande et de sa demande d’astreinte subséquente.

Sur les dommages-intérêts


Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il expose que le non-paiement de ses charges par la SCI Horizon lui a causé un préjudice et qu’il a été contraint d’effectuer des appels de fonds complémentaires auprès des autres copropriétaires. Il précise que cette carence répétée a mis en difficultés la trésorerie du syndicat qui se trouve amputée de revenus, au risque que la copropriété ne soit privée de prestations nécessaires telles que l’eau, l’électricité, le gaz. Il ajoute que la SCI Horizon a donné son lot à bail et perçoit des loyers avec une partie des charges de copropriété appelées mais se garde de communiquer le contrat de bail et le montant des loyers perçus, et qu’elle ne fait état d’aucune difficulté financière de sa locataire qui pourrait expliquer la défaillance dans le paiement des charges. Il estime sa mauvaise foi ainsi caractérisée.

La SCI Horizon s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que cette demande est particulièrement mal venue au regard des fautes de gestion commises par le syndic sur plusieurs années et qui ont d’ailleurs conduit à la révocation de son mandat lors de l’assemblée générale du 24 mars 2025. Elle ajoute qu’elle a toujours fait preuve de bonne foi en procédant au paiement d’une partie des sommes réclamées pour éviter le placement du syndicat sous administration provisoire et qu’elle a déposé les sommes réclamées sur le compte carpa de son Conseil avant même l’ouverture de la procédure.

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Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur le non-paiement de ses charges par un copropriétaire sans expliquer en l’espèce le préjudice spécifique causé par le non-paiement de ses charges par la SCI Horizon, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes qui lui sont allouées soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui sont allouées seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.

III Sur les demandes reconventionnelles de la SCI Horizon

La SCI Horizon, sur le fondement des articles 544 et 1253 du code civil, ensemble l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser les sommes de 12.298€ au titre de la remise en état de son local (selon devis établi le 17 novembre 2024), 1.281,20 € au titre des charges de copropriété appelées pour le déplacement des compteurs divisionnaire de la copropriété du local litigieux, 5.083€ € au titre de l’indemnité d’occupation entre les mois de juin 2020 et d’avril 2024, 1.005,55 € (arrêté au mois d’avril 2025) correspondant au préjudice de jouissance causé par le passage des canalisations et réseaux électriques dans son local à compter du mois d’avril 2024 (soit 77,35€ par mois, à parfaire), enfin une somme de 77,35 € par mois à compter du jugement à intervenir jusqu’au retrait des canalisations de gaz. Elle demande également que le syndicat soit condamné, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à retirer la canalisation de gaz traversant son local.
Elle expose que le syndicat des copropriétaires occupe, depuis a minima juin 2020, une partie de son lot n°1, isolée par construction d’un mur séparatif, dans laquelle a été entreprosé du matériel de chantier et passent des câbles, canalisations et réseaux électriques. Elle se prévaut notamment de photographies prises en novembre 2024 pour démontrer que le local n’a pas été remis en état. Elle soutient qu’elle n’a pas à supporter les charges qui lui ont été imputées pour le déplacement des compteurs, coûts induits par la violation de son droit de propriété. Elle chiffre l’indemnité d’occupation qui lui est due en référence à la surface du local (5 m2) par rapport à la surface totale du lot (100 m2), à la durée de l’occupation des lieux (46 mois de juin 2020 à avril 2024) et du loyer mensuel du bail commercial en cours (4.200 euros TTC) avec application d’un coefficient de pondération de 5% s’agissant d’un local de stockage. Elle estime que depuis le mois d’avril 2024, date à laquelle les compteurs et encombrants ont été enlevés, une somme équivalente à 70% de cette indemnité lui est due par le syndicat au titre de son préjudice de jouissance.

Le syndicat des copropriétaires demande que la SCI Horizon soit déboutée de ses demandes reconventionnelles. Il expose que les compteurs d’eau de la copropriété se situaient jusqu’en 2024 dans un petit local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, non fermé à clef et accessible à tous les copropriétaires, et que ce n’est qu’en 2022 que la SCI Horizon a informé le syndic de ce que ce local lui appartenait. Il indique que l’assemblée générale a en conséquence voté en 2023 les travaux de déplacement des compteurs et canalisations, ce qui a été réalisés début 2024. Il précise qu’à cette date la SCI Horizon a récupéré son local et qu’il semble depuis lors inoccupé et inexploité.
Il soutient que les mises en demeure adressées au syndic ne l’ont été que postérieurement à la délivrance de l’assignation en recouvrement de charges et que le procès-verbal de constat produit aux débats date du 28 décembre 2023 soit avant la réalisation des travaux.
Il ajoute que le local est inexploitable, inlouable et que la SCI Horizon échoue à rapporter la preuve d’un quelconque préjudice, au titre de la perte de jouissance ou autre, qui serait en lien avec des manquements commis par le syndicat.

*

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 1253 du même code, ayant repris les acquis jurisprudentiels antérieurs : « Le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d'activités, quelle qu'en soit la nature, existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d'acte, à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s'être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble anormal. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que les compteurs d’eau étaient situés dans une partie du lot n°1 appartenant la SCI Horizon jusqu’à leur dépose en avril 2024.

Cette décision de travaux pour « Déplacement de la nourrice et des compteurs individuels dans les parties communes » et de mandat à donner au syndic à cette fin a été prise par résolution n°27 de l’assemblée générale du 15 novembre 2021.

Il ressort des pièces versées aux débats que cette décision a été prise suite au courrier de la SCI Horizon au syndic du 24 juin 2020, mettant en demeure le cabinet Arago d’avoir à « faire débarrasser l’endroit de tous objets occupant l’espace » et « toutes canalisations d’arrivée d’eau avec leurs compteurs d’eau et autres conduits d’évacuation » et surtout suite au courriel du 24 août 2021 adressé au nouveau syndic, Atrium gestion, de régler « ce problème » durant l’année 2021.

Sur la remise en état des locaux

La SCI Horion demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 12.298 euros correspondant aux travaux nécessaires à la remise en état du local selon devis de la SARL Eko du 17 novembre 2024.

Il ressort de ce devis que la remise en état consiste en l’ouverture d’un mur porteur ; la démolition d’un faux plafond et d’un mur de séparation ; l’enlèvement d’évacuations, gaines électriques et branchements installées dans le mur et le plafond ; la condamnation définitive de la porte existante dans l’entrée du [Adresse 6] par un mur de parpaing ; la réfection d’un faux plafond ; le déplacement du tableau d’antenne collective et électrique vers les parties communes ; la fermeture et l’isolation de la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble passant dans le local avec accès par les parties communes.

Ces travaux de « maçonnerie » gros œuvre, touchant aux parties communes de l’immeuble, ne sauraient être diligentés par un copropriétaire sur son lot sans autorisation de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2021 a seulement été voté le « Déplacement de la nourrice et des compteurs individuels dans les parties communes » et le mandat donné au syndic pour faire réaliser ces travaux.

La SCI Horizon sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnisation au titre des travaux de remise en état.

Sur les charges appelées pour déplacement des compteurs

Lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2021 le budget pour déplacement des compteurs a été fixé à 7.000 euros HT maximum et il a été décidé que les travaux seraient financés en charges communes générales par le biais de deux appels de fonds de 50% chacun le 1er janvier 2022 et le 1er avril 2022.

C’est ainsi qu’ont été appelées auprès de la SCI Horizon, à proportion de ses tantièmes généraux, les sommes de 2 x 640,60 euros soit 1.281,20 euros.

La SCI Horizon n’explique pas la raison pour laquelle elle devrait être dispensée de cette dépense, qui la concerne comme tous les autres copropriétaires de l’immeuble, le préjudice qu’elle a pu subir du fait de l’occupation de son local étant à cet égard indifférent.

La SCI Horizon sera en conséquence déboutée de sa demande au titre du remboursement des charges de copropriété qu’elle a acquittées pour déplacement des compteurs vers les parties communes.

Sur l’indemnité d’occupation sur la période de juin 2020 à mars 2024

La SCI Horizon fait valoir qu’elle a été privée de son local, occupé durant 46 mois par la copropriété, et demande indemnisation à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas cette occupation.

La théorie des troubles anormaux de voisinage invoquée par la SCI Horizon est un mécanisme de responsabilité sans faute, la seule existence d’un préjudice ouvrant droit à réparation.

La SCI Horizon indique que ce local a une superficie de 5 m2, son lot n°1 ayant une superficie totale de 100 m2. Elle ne produit toutefois aucune pièce permettant d’établir ces données, qui ne ressortent ni de l’acte de propriété ni de l’avenant au bail commercial qu’elle verse aux débats.

Son préjudice, eu égard à la durée et à la nature du local, qui sert de stockage, sera équitablement évalué à 50 euros par mois soit au total la somme de 2.300 euros que le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser.

Sur le préjudice de jouissance après le mois d’avril 2024

Il n’est pas contesté que les compteurs ont été déplacés et que la SCI Horizon a retrouvé la jouissance de son lot à compter du mois d’avril 2024.

Il ressort du devis établi en novembre 2024 que la jouissance des lieux n’était toutefois pas complète dans la mesure où les câbles et canalisations demeurent.

Sur cette période le préjudice de la SCI Horizon sera fixé à 20% de l’indemnité d’occupation soit, sur 8 mois à la somme de 80 euros (8 x 50 x 20 / 100) que le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser.

Le préjudice de la SCI Horizon au-delà du mois de novembre 2024 n’est pas démontré.

Sur le retrait de la canalisation de gaz et les condamnations pécuniaires afférentes

La SCI Horizon demande que le syndicat soit condamné, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à faire retirer la canalisation de gaz traversant son local ainsi qu’à lui verser la somme de 77,35 € par mois à compter du jugement à intervenir jusqu’au retrait des canalisations de gaz.

Il ressort du devis du 17 novembre 2024 qu’à cette date, la canalisation de gaz traversait encore le local de la SCI Horizon.

Le tribunal ne peut toutefois ordonner au syndicat des copropriétaires d’entreprendre des travaux sur une partie commune, cette décision relevant de l’assemblée générale des copropriétaires.

La SCI Horizon sera en conséquence déboutée de sa demande et de ses demandes de condamnations subséquentes.

IV Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, elles supporteront pour moitié chacune la charge des dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer du 25 octobre 2022 d’un montant de 169,79 euros et les frais de constat d’huissier en date du 28 décembre 2023.

L’équité commande par ailleurs de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic, de ses demandes de révocation de l’ordonnance de clôture du 11 septembre 2025 et de reouverture des débats ;

REJETTE des débats les écritures du syndicat des copropriétaires notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025 ainsi que celles de la SCI Horizon notifiées par voie électronique le 19 novembre 2025 ;

CONDAMNE la SCI Horizon à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Levallois Perret (92300), représenté par son syndic les sommes de :
2.171,17 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 1er septembre 2019 au 1er janvier 2025, assortis des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;61,00 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ORDONNE que les intérêts au taux légal qui courront sur ces sommes seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Levallois Perret (92300) à verser à la SCI Horizon les sommes de :
2.300,00 euros à titre d’indemnité d’occupation sur la période de juin 2020 à mars 2024,80,00 euros au titre du préjudice de jouissance sur la période d’avril 2024 à novembre 2024 ;
DEBOUTE la SCI Horizon de ses demandes au titre de la remise en état du local, des charges appelées pour le déplacement des compteurs divisionnaires de la copropriété ;

DEBOUTE la SCI Horizon de sa demande de voir condamner le syndicat des copropriétaires à retirer la canalisation de gaz sous astreinte ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Levallois Perret (92300) et la SCI Horizon à payer chacun pour moitié les dépens de la présente instance, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer du 25 octobre 2022 d’un montant de 169,79 euros et les frais de constat d’huissier en date du 28 décembre 2023 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.



signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT