Trib. de Commerce · 1ère chambre — 28 janvier 2026

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 janvier 2026 1ère CHAMBRE

DEMANDEUR

Mme [J] [K] [Adresse 1]

comparant par SELARL NOUAL et DUVAL [Adresse 2] et par Me Franck NICOLLEAU [Adresse 3]

DEFENDEUR

SAS [N] [U] SOUS LE NOM COMMERCIAL [L] [R] [Adresse 4] comparant par SCP CRTD ASSOCIES [Adresse 5]

LE TRIBUNAL AYANT LE 25 novembre 2025 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 janvier 2026,

EXPOSE DES FAITS

La SAS [N] [U], exerce l'activité d'agent immobilier sous l'enseigne « Keller Williams ».

Elle signe le 29 novembre 2022 avec Mme [J] [K] divorcée [F], agissant en qualité d'agent commercial, un contrat de mandat par lequel cette dernière, en qualité de mandataire, procédera à la recherche d'acquéreurs et de vendeurs d'immeubles, de terrains, de propriétés, de fonds de commerce, pour obtenir des vendeurs des mandats, options ou bons de commissions et présenter les affaires aux acquéreurs, susciter leurs offres d'achat et provoquer la réalisation de l'accord entre les parties.

Le même jour, une SCI signe un mandat de vente et de recherche d'acquéreurs exclusif avec faculté de rétractation avec [N] [U] agissant en qualité de mandataire, avec le concours et en présence éventuellement de M. [I] [V] et de Mme [K], agissant tous deux en qualité d'agents commerciaux, aux fins de vendre un ensemble immobilier sis à Marolles-en-Brie (94) pour un prix proposé de 675 000 €. Les honoraires du mandataire sont fixés à 33 750 € et le mandat expire le 22 novembre 2023.

Le 20 juin 2023 une promesse de vente est signée par la SCI avec un acquéreur, le prix de vente en cas de réalisation est de 425 000 € et la rémunération de [N] [U] en sa qualité d'intermédiaire de 25 000 € TTC.

Le 15 janvier 2024 la vente du bien est réalisée et la commission de 25 000 € versée à [N] [U].

Selon Mme [K], la part de cette commission devant lui être versée est de 72,50% de 18 749,99 € soit 13 593,74 €, le solde de 27,50% soit 5 156,24 € étant pour [N] [U]. Considérant qu'elle est la seule à avoir travaillé sur cette vente, elle réclame le paiement de cette somme, mais [N] [U] bloque le versement de la commission.

Selon les contrats passés avec les agents commerciaux, ces derniers sont rémunérés à hauteur de 55% de la base commissionnable, soit en l'espèce 18 749,99 € x 55% = 10 312,33 €.

Par courriel du 1 er février 2024, [N] [U] répond que chacun des deux agents est intervenu sur le dossier.

[N] [U], après avoir reçu une facture en date du 5 février 2024 de la part de M. [V] pour son travail accompli au titre de la vente régularisée le 15 janvier 2024, à hauteur de la somme de 5 156,24 € HT, soit 6 187,50 € TTC, procède à son règlement le 19 mars 2024.

Le 5 février 2024 Mme [K] met en demeure [N] [U] de lui régler la somme de 25 000 € à titre de commission. En vain.

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

C'est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, délivré en l'étude, Mme [J] [K] assigne [N] [U] devant ce tribunal, lui demandant le paiement de la somme en principal de 13 593,74 €.

[N] [U] dépose à l'audience du 11 mars 2025 des conclusions, demandant au tribunal de :
 * Débouter Mme [J] [K], divorcée [F], de l'ensemble de ses demandes ;
 * Condamner Mme [J] [K], divorcée [F], à payer à [N] [U], la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'audience du 6 mai 2025, Mme [J] [K] dépose des conclusions en réplique n°1 demande au tribunal de :

Vu l'article 1104 du code civil,

Vu l'article 1305-2 du code civil,

Vu l'article 111-6 du code des procédures civiles d'exécution,
 * Condamner [N] [U] à régler à Mme [J] [K] la somme de 10 312,33 € HT, soit 12 374,80 TTC au titre de sa commission ;
 * Condamner [N] [U] à régler à Mme [J] [K] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la résistance abusive de cette première ;
 * Condamner [N] [U] à régler à Mme [J] [K] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de trésorerie subi ;
 * Condamner [N] [U] à régler à Mme [J] [K] la somme de 3 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
 * Condamner [N] [U] aux entiers dépens.

A l'issue de l'audience du 25 novembre 2025, les parties ont réitéré oralement leurs dernières prétentions, sans ajout ni retrait, le juge chargé d'instruire l'affaire a clos les débats et mis le jugement en délibéré pour un prononcé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026 en

application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, et enjoint les parties d'essayer de trouver un accord amiable avant le 23 décembre 2025.

Par courriel du 10 décembre 2025 Mme [J] [K] a fait savoir au juge chargé d'instruire l'affaire qu'une solution amiable n'avait pas recueilli l'accord de [N] [U], cette dernière ne lui ayant fait aucune proposition. [N] [U] n'a pas répondu.

DISCUSSION ET MOTIVATION

Sur la demande principale

Mme [K] expose que :
 * [N] [U] ne saurait considérer que sa commission doit être partagée avec M. [V] puisque celui-ci n'est jamais intervenu de façon essentielle et déterminante dans la réalisation de la vente du bien immeuble, ce que confirment clairement le vendeur et l'acquéreur dans deux attestations qu'ils fournissent et que [N] [U] rejette de façon infondée et pour cause, puisque cette dernière est ellemême incapable de rapporter de son propre client ou de son acheteur des attestations contredisant les siennes ;
 * Ces deux attestations répondent aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile ;
 * [N] [U] a clairement pris parti pour M. [V], dans la mesure où celleci a considéré d'autorité qu'il avait participé à l'opération immobilière, si bien qu'elle a réglé la commission qu'il demandait. Or, [N] [U] était tenue de suspendre tout paiement jusqu'à la résolution du litige sur la commission ;
 * En affirmant qu'elle n'a jamais adressé de facture, [N] [U] ne manque pas d'audace en ce qu'elle lui a signalé ne plus pouvoir éditer de facture sur la plateforme Keller Williams suite à son départ du groupe ;
 * S'agissant du montant de la commission, il est vrai que son conseil a commis une malheureuse erreur de chiffres, compte-tenu de la complexité de la méthode de calcul ;
 * La participation de M. [V] dans l'opération immobilière n'a jamais été déterminante et essentielle, il y a eu trois promesses de vente de négociées, en novembre 2021, en février 2023 et la dernière en juin 2023, avec une négociation qui aura duré deux années, un prix de vente passé de 1 055 900 € à 675 000 € pour enfin être accepté à 425 000 € uniquement par l'intermédiation de Mme [K], M. [V] n'étant jamais intervenu, ce dernier n'ayant au surplus jamais rencontré les parties et n'ayant jamais vu les lieux ;
 * Elle rapporte la preuve irréfutable qu'elle seule est intervenue de façon essentielle et déterminante dans l'opération immobilière en cause, de sorte que celle-ci est bien fondée à demander la totalité de la commission qui lui est due soit le montant de la facture qu'elle fournit d'un montant de 10 312,33 € HT, soit 12 374,80 € TTC reprenant le calcul de [N] [U].

[N] [U] réplique que :
 * Les deux attestations que verse Mme [K] ne sont pas recevables car elles n'ont pas de valeur probante, elles ne sont pas manuscrites et les cartes d'identité des déclarants ne sont pas jointes ;
 * Elle n'a jamais été en mesure de douter du travail effectué sur la vente par M. [V], et a procédé, dans la mesure où celui-ci présentait une facture, au règlement de cette dernière ;
 * Tout au long de la vente et au regard des échanges de mails intervenus, elle a été amenée à appréhender le travail réalisé par M. [V]. Il résulte de ces mails que ce dernier

a été l'interlocuteur exclusif du notaire chargé de rédiger les promesses puis l'acte de la vente, de sorte qu'elle n'a jamais douté que sa commission lui était due ;
 * Néanmoins, il est exact que Mme [K] a également participé à la réalisation de cette vente et que des commissions lui sont dues, elle rejoint la demanderesse sur le fait que la base de la commission doit s'établir sur la somme de 18 749,99 € et que selon les contrats passés avec les agents commerciaux, ces derniers sont rémunérés à hauteur de 55% de la base commissionnable, soit en l'espèce la somme de 18 749,99 € x 55% = 10 312,33 € HT qui doit être partagée à 50/50 entre eux, soit 5 156,24 € HT chacun ;
 * Elle se reconnait débitrice au profit de Mme [K] à hauteur de cette somme, néanmoins, aucun règlement ne peut intervenir, cette dernière ne lui ayant jamais fait parvenir la moindre facture.

SUR CE, le tribunal motive sa décision

L'article 1104 du code civil dispose que : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. ».

L'article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Les contrats passés avec les deux agents commerciaux prévoient une rémunération à hauteur de 55% de la base commissionnable, à partager par moitié entre eux. Mme [K] réclame 100% de cette commission alors que la moitié a déjà été payée par [N] [U] à M. [V].

Au soutien de sa demande Mme [K] verse trois attestations, l'une du vendeur du bien immobilier et une autre de l'acquéreur, attestant que Mme [K] a été la seule et unique personne à négocier l'opération immobilière en cause, et enfin une dernière, du gérant d'un magasin situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, attestant avoir participé à une réunion en présence de cette dernière, du notaire et des acheteur/vendeur et personne d'autre.

Le tribunal relève que ces trois attestations circonstanciées sont écrites, datées et signées et accompagnées des pièces d'identité de leurs signataires. Elles sont donc conformes aux prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile et dès lors recevables.

[N] [U] pour justifier du travail de M. [V] verse aux débats les documents suivants :
 * courriel du 29 novembre 2022 de M. [V] à l'acquéreur du bien immobilier dans lequel il demande à ce dernier « de renvoyer son offre déjà acceptée mais datée de novembre 2022 pour mise à jour du dossier » ;
 * réponse de l'acquéreur en date du 02 décembre 2022 à M. [V] : « .. je vous confirme mon offre concernant le dossier cité en objet, pour un montant de 675 000 € FAI, avec les mêmes conditions suspensives que l'offre de l'époque » ;
 * courriel du 8 décembre 2022 de M. [V] au notaire chargé de la vente pour « demander les coordonnées complètes de votre confrère sur ce dossier pour mise à jour de notre côté » et courriel en réponse du notaire du 14 décembre 2022 à M. [V] ;
 * courriel du 08 février 2023 de M. [V] au notaire chargé de la vente, pour demander « des nouvelles du dossier » et courriel en réponse du notaire du même jour qui indique attendre le retour de son confrère sur le projet d'acte ;
 * courriel du 12 février 2023 du notaire chargé de la vente à son confrère, et non pas à M. [V] comme indiqué dans les écritures de [N] [U], qui n'est qu'en copie, sollicitant des précisions ;
 * courriel du 14 mars 2023 du notaire, chargé de la vente, non pas à M. [V] seul comme indiqué par [N] [U] dans ses écritures mais aussi à l'acquéreur et son notaire, transmettant la nouvelle promesse de vente et les invitant à faire part de leurs observations ;
 * courriel du 22 mars 2023 du notaire, chargé de la vente, non pas à M. [V] qui n'est qu'en copie contrairement aux écritures de [N] [U], transmettant la promesse de vente corrigée.

Il s'infère de la lecture de ces courriels que M. [V] en deux ans a écrit deux très courts courriels au notaire (les 8 décembre 2022 et 8 février 2023) et reçu cinq courriels d'usage du clerc de notaire et n'a écrit qu'une seule fois à l'acheteur le 29 novembre 2022 pour une offre qui n'a pas été acceptée et qui ne correspond pas à la transaction finale. Contrairement aux écritures de [N] [U], ce dernier n'a pas été « l'interlocuteur exclusif du notaire chargé de rédiger les promesses puis l'acte de la vente » d'autant que le dernier courriel produit est daté du 23 mars 2023 alors que la signature définitive de l'acte de vente est intervenue 15 janvier 2024.

[N] [U] ne démontre pas que la participation de M. [V] dans cette opération immobilière a été déterminante et essentielle lui donnant droit à la moitié de la commission de 12 374,80 € TTC.

Mme [K] démontre en revanche, par les attestations qu'elle produit, avoir eu une activité essentielle et déterminante par rapport à celle de M. [V], elle est donc bien fondée à réclamer l'intégralité de la commission due sur cette opération qui s'élève à la somme de 12 374,80 € TTC.

En conséquence, le tribunal condamnera [N] [U] à payer à Mme [K] la somme de 12 374,80 € au titre de sa commission.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice de trésorerie

Mme [K] demande au tribunal de condamner [N] [U] à lui payer 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 5 000 € pour le préjudice de trésorerie subi.

Elle soutient que :
 * [N] [U] a résisté de façon abusive à verser la commission due, alors que celle-ci avait démontré – par l'attestation du vendeur et de l'acquéreur – qu'elle était la seule à être intervenue de façon essentielle et déterminante dans la réalisation de la vente du bien immeuble;
 * Le marché de l'immobilier est devenu très compliqué en raison notamment de l'augmentation des taux d'intérêts, elle a subi un préjudice de trésorerie évident à cause de la position abusive que [N] [U] a prise.

[N] [U] réplique que :
 * Le contrat d'agent commercial passé entre elle et Mme [K] rappelle, au titre des modalités de versement : « Le Mandataire présentera des factures de commission pour chaque transaction, TVA comprise. Le paiement des commissions ne sera effectué qu'après règlement définitif des honoraires d'intermédiaire du Mandant… ». A ce jour, elle n'a jamais adressé à [N] [U] la moindre facture ;
 * En réalité, elle n'a jamais été très sûre des sommes qui lui étaient dues :
 * Son avocat, dans sa lettre de mise en demeure du 5 février 2024, réclame la somme de 25 000 € ;
 * Dans un courrier adressé le 11 avril 2024 à [N] [U], Mme [K] fait état d'une somme de 10 312,48 € qui lui serait due sur la vente du bien ;
 * Dans son assignation du 10 septembre 2024, elle réclame la somme de 13 593,74 €.
A aucun moment [N] [U] n'a été en mesure de payer Mme [K], de sorte qu'elle n'a commis aucune résistance abusive et n'est pas à l'origine d'un préjudice de trésorerie, lequel d'une part n'est pas justifié et d'autre part, n'est dû qu'à la carence de Mme [K] à solliciter, via l'émission d'une facture, les sommes qui lui sont réellement dues.

SUR CE, le tribunal motive sa décision

Sur la résistance abusive

Le tribunal relève que, dès le 9 janvier 2024, Mme [K] a fait savoir à [N] [U] par courriel qu'elle contestait le versement de 50% de la commission à M. [V] et demandait de « bloquer les honoraires », indiquant « qu'un avocat défendra mes droits sur ce dossier ».

Par courriel du 16 janvier 2024, [N] [U] répondait en demandant qu'une lettre d'avocat demandant de bloquer les fonds lui soit adressée et invoquant la raison de cette demande.

Une telle lettre est adressée par le conseil de Mme [K] le 23 janvier 2024 réitérée le 5 février 2024.

Cependant, [N] [U] ayant reçu une facture de M. [V] le 5 février 2024 de 6 187,50 € TTC au titre de la vente régularisée le 15 janvier 2024, a procédé à son règlement le 19 mars 2024, considérant que « chacun des deux agents étant intervenu sur le dossier » selon un courriel du 1 er février 2024 adressé à Mme [K].

Dès le 19 avril 2024 par courriel Mme [K] indiquait à [N] [U] ne pouvoir éditer de facture faute d'avoir accès à la plateforme Keller Williams suite à son départ du groupe, toutefois [N] [U] soutient dans ses écritures que le préjudice de cette dernière est dû « à la carence de Mme [J] [K] à solliciter, via l'émission d'une facture, les sommes qui lui sont réellement dues ».

Or, Mme [J] [K] a édité le 2 mai 2025 une facture dans le cadre de la présente procédure d'un montant de 10 312,33 € HT (12 374,80 € TTC), qui n'a fait l'objet d'aucun règlement même partiel, alors que [N] [U] se reconnait dans ses écritures du 11 mars 2025 débitrice envers elle de la moitié de cette somme.

Il ressort de ce qui précède que [N] [U] a agi de mauvaise foi en opposant une résistance purement dilatoire à une demande qui n'était pas sérieusement contestable et en ne fondant sur aucun motif sérieux son refus de paiement.

Elle a ainsi causé à Mme [K] un préjudice.

En conséquence, le tribunal, usant de son pouvoir d'appréciation, trouve dans les circonstances de la cause des éléments d'appréciation suffisants pour, en application de l'article 1231-6 du code civil, fixer à la somme de 2 000 € les dommages et intérêts qui devront réparer un tel préjudice, déboutant du surplus de la demande.

Sur le préjudice de trésorerie

Mme [K] ne verse aux débats aucun élément permettant de justifier d'un autre préjudice que celui déjà réparé au titre de la résistance abusive.

En conséquence, le tribunal déboutera Mme [K] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de trésorerie.

Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Pour faire reconnaître ses droits, Mme [K] a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge.

En conséquence, le tribunal condamnera [N] [U] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus de la demande, et condamnera [N] [U] aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement par un jugement contradictoire en premier ressort,
 * Condamnera la SAS [N] [U] à payer à Mme [J] [K] la somme de 12 374,80 €;
 * Condamne la SAS [N] [U] à payer à Mme [J] [K] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
 * Déboute Mme [J] [K] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de trésorerie ;
 * Condamne la SAS [N] [U] à payer à Mme [J] [K] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
 * Condamne la SAS [N] [U] aux dépens ;

Liquide les dépens du greffe à la somme de 67,45 euros, dont TVA 11,24 euros.

Délibéré par Mme Dominique MOMBRUN, président du délibéré, M. Joel FARRE et M. [X] [G], (M. [G] [X] étant juge chargé d'instruire l'affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.