Cour d'Appel · Chambre civile — 22 avril 2026

ARRET N° 129/2026



N° RG 25/00600 - N° Portalis DBV6-V-B7J-BIWST







AFFAIRE :



Mme [L] [Q]



C/



S.C.I. ADEN, . SARL GAMBETTA IMMOBILIER









GV/IM





Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

































Grosse délivrée aux avocats







COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 22 AVRIL 2026

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Le VINGT DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :





ENTRE :



Madame [L] [Q]

née le 27 Septembre 1962 à [Localité 1] (36),

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES





APPELANTE d'une décision rendue le 11 juin 2025 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 2]





ET :





S.C.I. ADEN,

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Me Hubert-Antoine DASSE de la SELARL RAYNAL-DASSE, avocat au barreau de LIMOGES substituée par Me Pauline CASTILLE, avocat au barreau de LIMOGES.





S.A.R.L. GAMBETTA IMMOBILIER, 

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocate au barreau de BORDEAUX et par Me Arnaud TOULOUSE de la SELARL AVOC'ARENES, avocat au barreau de LIMOGES.





INTIMÉES 



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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 04 Mars 2026. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2026.



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.



Après quoi, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 22 Avril 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre,de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.



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LA COUR



EXPOSÉ DU LITIGE 



Faits et procédure 



Suivant compromis de vente signé le 28 décembre 2023, avec le concours de la SARL GAMBETTA IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne ORPI, madame [L] [Q] a vendu à monsieur [I] [K] et madame [V] [D] un ensemble immobilier élevé sur cave sis à [Localité 2], [Adresse 4], moyennant le prix de 308 000 €, sous condition supensive de l'obtention d'un prêt. 



Suivant acte authentique établi en l'étude de Maître [H] [E], notaire associé à Limoges, le 4 juin 2024, madame [L] [Q] a vendu à la SCI ADEN, représentée par monsieur [I] [K] et Mme [V] [D], ledit bien immobilier pour le prix convenu.



Par lettre recommandée avec accusé réception du 3 août 2024, la SCI ADEN, par l'intermédiaire de son conseil, a écrit à la venderesse s'être aperçue, après la vente, que les poutres soutenant le plancher du rez-de-chaussée étaient déteriorées de façon importante par des insectes xylophages, lui a reproché de ne pas lui avoir signalé la situation et l'a mise en demeure de lui adresser le règlement de la somme de 24 250 € correspondant au coût des travaux de renforcement du solivage bois.



Les parties n'étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, la SCI ADEN a, par actes de commissaire de justice délivrés les 4 et 5 décembre 2024, fait assigner en référé devant la présidente du tribunal judiciaire de Limoges, au visa de l'article 145 du code civil, madame [L] [Q] et la SARL GAMBETTA IMMOBILIER aux fins de voir ordonner une expertise du bien immobilier et enjoindre aux défendeurs de communiquer, sous astreinte de 50 € par jour de retard, les états des lieux d'entrée des différends locataires en place au moment de la vente. 



Par ordonnance de référé en date du 11 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges a : 



- ordonné une expertise et commis monsieur [S] [W] pour y procéder avec pour mission de : 

- examiner les différents désordres, vices, malfaçons, inexécutions et défauts de conformité affectant l'immeuble objet de la mesure d'expertise, dénoncés par la partie demanderesse dans son assignation ainsi que dans ses conclusions ultérieures et dans les pièces auxquelles elle fait référence et dire s'ils existent,



 Dans l'affirmative : 

' indiquer leur état d'apparition et les décrire,

' en indiquer la nature et l'importance,

' rechercher le cas échéant s'ils sont de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage ou de rendre l'immeuble impropre à sa destination, ou s'ils affectent la solidité des éléments d'équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d'ossature, de clos ou de couvert,





' en rechercher l'origine ainsi que la ou les causes, en précisant pour chacun s'il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l'exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance ou l'entretien ou toute autre cause,

' fournir tous éléments permettant de déterminer à qui ces différents désordres, vices, malfaçons, inexécutions et défauts de conformité constatés sont imputables et dans quelle proportion,

' dans l'hypothèse d'un caractère évolutif des désordres,vices, malfaçons et non-conformités constatés, préciser dans quel terme et dans quelle mesure l'immeuble sera affecté.



- rechercher tous éléments motivés permettant de dire : 

' si les désordres, vices, malfaçons, inexécutions et défauts de conformité étaient visibles lors de l'achat par un non-professionne dans leur cause, dans leur ampleur ainsi que dans leurs conséquences,

' si les désordres, vices, malfaçons, inexécutions et défauts de conformité étaient visibles par un agent immobilier, dans leur cause, dans leur ampleur ainsi que dans leurs conséquences,

' dans quelle mesure ils diminuent l'usage attendu de l'ouvrage ou engendrent une moins-value de ce dernier au sens de l'article 1641 du code civil.



- préconiser et spécifier les diligences et travaux nécessaires pour assurer la finition, la mise en conformité, la réparation des ouvrages, désordres, vices, malfaçons, non-conformités et dégâts constatés ; chiffrer le coût des ces travaux, en précisant l'indice et la référence du prix de la construction publiée en vigueur à la date de l'évaluation, à partir des devis fournis par les parties ou par les entreprises consultées directement, annexer les devis au rapport d'expertise à venir.

- préciser en particulier le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, vices, malfaçons, inexécutions et défaut de conformité qui n'auraient pas déjà été constatés,

- déterminer la durée prévisible de l'exécution de ces travaux, fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction ultérieurement saisie d'évaluer les préjudices subis par les demandeurs ainsi que par tout occupant de leur chef en raison de la réalisation desdits travaux,

- dans le cas d'une impossibilité technique d'exécution desdits travaux, proposer une évaluation de diminution de la valeur vénale de l'ouvrage,

- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, vices, malfaçons, inexécutions et défauts de conformité constatés subis par les demandeurs ainsi que par tout occupant de leur chef tels que le préjudice de jouissance, le préjudice moral, le préjudice financier et économique... et en proposer une base d'évaluation,

- débouté les parties de leur demande d'indemnité formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI ADEN, sauf recours ultérieur au fond, aux dépens de la présente instance.



Par déclaration au greffe de la cour en date du 2 septembre 2025, madame [L] [Q] a interjeté appel de cette ordonnance. 



La clôture de la procédure devant la cour a été prononcée par ordonnance du 11 février 2026.



Moyens et prétentions des parties 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2025, madame [L] [Q] demande à la cour de :

- réformer l'ordonnance déférée,

- juger en effet, au vu des pièces produites, que l'acquéreur avait pu, lors des visites, constater le très mauvais état de la cave et avait pu se convaincre de l'ampleur des désordres au regard notamment des conclusions du diagnostic qui faisaient très largement état des dégradations du bois par des insectes de type xylophages tant sur l'escalier que sur le plafond de la cave,

- juger en conséquence, que cette connaissance complète et antérieure à la vente exclue toute possibilité d'action au fond contre madame [Q] sur le fondement des vices cachés,

-débouter en conséquence purement et simplement à la SCI ADEN de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de madame [Q],

- condamner la SCI ADEN à payer à madame [L] [Q] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens devant la cour. 



Madame [L] [Q] fait valoir l'action qui pourrait être engagée contre elle par la SCI ADEN sur le fondement de l'article 1641 du code civil est manifestement vouée à l'échec parce que le vice était apparent avant la vente, les acheteurs ayant pu s'en convaincre lors des nombreuses visites de la cave dont le plafond était étayé depuis des années. 



De plus, le diagnostic des parties communes de l'immeuble mentionne expressément : "présence de champignon de dégradation du bois sur le plafond de la cave" et " présence de dégradations par la présence d'insectes à larves xylophages sur l'escalier et le plafond de la cave". Or, ce diagnostic avait été annexé au compromis de vente et à l'acte authentique.



Ainsi, la SCI ADEN ne dispose pas d'un motif légitime exigé par l'article 145 du code de procédure civile. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 décembre 2025, la SCI ADEN demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance dont appel,

- condamner solidairement madame [Q] et la SARL GAMBETTA IMMOBILIER à verser à la SCI ADEN une somme de 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil et les condamner aux entiers dépens.



La SCI ADEN soutient disposer d'un motif légitime pour demander l'organisation d'une mesure d'expertise. 



En effet, madame [L] [Q] et la SARL GAMBETTA IMMOBILIER lui ont sciemment dissimulé la présence des insectes xylophages et des champignons affectant la cave que ce soit lors des visites ou dans les documents contractuels, si bien qu'ils n'ont eu connaissance de cette difficulté qu'après la vente, de nouveaux étais ayant été mis en place dans la cave pour soutenir le plafond, après les visites.



Ainsi, la SCI ADEN est fondée à agir en garantie des vices cachés contre le vendeur et en responsabilité contre l'agent immobilier pour manquement à son obligation de conseil et d'information.



Elle soutient que le diagnostic invoqué par madame [L] [Q] et la SARL GAMBETTA IMMOBILIER ne leur a pas été transmis.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2026, la SARL GAMBETTA IMMOBILIER demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a rejeté sa demande qui tendait à voir :

' prononcer sa mise hors de cause,

' débouter la SCI ADEN de ses demandes présentées à l'encontre de la SARL GAMBETTA IMMOBILIER,

' condamner la SCI ADEN à payer à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

 ' mettre hors de cause la SARL GAMBETTA IMMOBILIER,

 ' débouter la SCI ADEN de ses demandes présentées à son encontre,





 ' condamner la SCI ADEN à payer à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui comprendront ceux de référé. 



La SARL GAMBETTA IMMOBILIER soutient que l'action en responsabilité qui pourrait être engagée par la SCI ADEN serait manifestement vouée à l'échec au regard des nombreuses visites effectuées et de la mention de la présence des larves xylophages et des champignons dans le diagnostic transmis. 





MOTIFS DE LA DÉCISION 



L'article 145 du code de procédure civile énoncé que : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».



Il appartient à la SCI ADEN, demanderesse à la mesure d'expertise, de rapporter la preuve d'éléments pouvant asseoir le bien-fondé de son action au fond, et dont la solution pourrait dépendre de la mesure d'instruction sollicitée. 



En l'espèce, la SCI ADEN produit un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 1er juillet 2024, soit un mois après la signature de l'acte authentique,qui établit que, dans la cave de l'immeuble acheté, de nombreuses poutres en bois soutenant la structure s'effritent au simple toucher, comportent de multiples petits trous visibles, ainsi que des auréoles blanches filamenteuses avec présence de champignons. Le commissaire de justice a constaté également que deux étais d'un aspect plus récent soutiennent ces poutres, la SCI ADEN lui ayant déclaré que ces étais n'étaient pas présents lors des visites de l'immeuble.



La présence d'insectes xylophages et de champignons, affectant les plafonds et les poutres de cette cave, est donc manifestement établie.



Madame [L] [Q] et la SARL GAMBETTA IMMOBILIER soutiennent que toute action en garantie des vices cachés ou en responsabilité qui serait engagée par la SCI ADEN serait vouée à l'échec en ce que le vice était apparent au regard des nombreuses visites effectuées et de la présence des étais, ainsi que de la communication de cette information à l'acquéreur dans les diagnostics techniques avant la vente.



Sur ce, il convient de considérer en premier lieu, comme relevé par le juge des référés, qu'il n'est pas certain que, lors des visites, l'acquéreur, profane, ait pu se convaincre de l'ampleur du désordre affectant la cave de l'immeuble. De plus, la SCI ADEN soutient que ce n'est qu'après l'acquisition de l'immeuble qu'elle s'est aperçue que des étais avaient été ajoutés, ceux-ci ayant été installés après les visites.



Concernant le diagnostic technique qui aurait pu informer l'acquéreur de la présence d'insectes xylophages et de champignons, force est de constater que le compromis de vente indique au pragraphe "États parasitaires" que le bien vendu n'est pas situé dans une zone contaminée par les termites ou les mérules, « que le vendeur déclare ne pas avoir constaté jusqu'à ce jour la présence dans les biens d'indices révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon (zones de condensation interne, traces d'humidité, moisissures, effritements ou déformations dans le bois, tâches de couleur marron, présence de filaments blancs à l'aspect cotonneux) », l'acquéreur reconnaissant pour sa part que seule la réalisation d'un diagnostic technique pouvant nécessiter des sondages destructifs permettrait de détecter la présence éventuelle de mérules. La SCI ADEN n'a donc pas pu, au vu de ces mentions, se convaincre de la présence d'insectes xylophages ou de champignons.







En outre, le compromis indique que sont annexés à l'acte différents diagnostics (diagnostics amiante, plomb, pollutions, géorisques, performance énergétique, zone de bruit, gaz, électricité), mais aucun concernant les risques parasitaires.



L'acte authentique énonce quant à lui dans le chapitre « DIAGNOSTICS TECHNIQUES » : « Le dossier de diagnostics techniques porté à la connaissance de l'ACQUÉREUR par la remise qui lui en a été faite lors de la signature de l'avant-contrat ce qu'il reconnaît. Ce dossier qui est annexé comprend les pièces suivantes : »

Suit alors une liste de constats et de diagnostics concernant les risques relatifs à l'exposition au plomb, à l'amiante, aux installations électriques et au gaz, ainsi que le diagnostic de performance énergétique. Aucun diagnostic n'est donc relatif à la présence de parasites.



De plus, le diagnostic en date du 23 mars 2023 (pièce n° 16 de madame [L] [Q]) produit aux débats intitulé « Constat de risque d'exposition au plomb CREP » ne fait pas état en son paragraphe 6.3 de la présence d'insectes xylophages ou de champignons, comme invoqué par madame [L] [Q]. En outre, ce diagnostic mentionne que n'ont été visités que le rez-de-chaussée, la cuisine rez-de-chaussée, le séjour au rez-de-chaussée, une chambre, au premier étage une mezzanine, salle de bains et WC, et non la cave. D'ailleurs, il serait difficile pour l'acheteur de trouver des informations sur la présence de ces nuisibles dans un rapport de diagnostic destiné à l'exposition au plomb.



Ce n'est que dans le document produit intitulé « Résumé de l'expertise n° 33714 » en date du 29 mars 2023 qui mentionne en son paragraphe 6.3 :

« Commentaires 

Constatations diverses :

Les zones situées derrière les doublages des murs et plafonds n'ont pas été visitées par défaut d'accès.

Le diagnostic se limite aux zones habitables rendues visibles et accessibles par le propriétaire.

Présence de champignon de dégradation du bois sur le plafond de la cave

Présence de dégradation par des insectes à larves xylophages sur l'escalier et le plafond de la cave »,

que la présence d'insectes xylophages et de champignons, ayant dégradé le bois du plafond de la cave, est clairement énoncée.



Or, il n'est pas établi que ce document qui,n'est pas un « diagnostic » au sens de l'acte authentique, mais un résumé d'expertise, ait été transmis aux acquéreurs avant la vente.



Ce, alors même que l'acte authentique énonce que :

- au sujet des termites, le vendeur déclare qu'à sa connaissance le bien n'en est pas infesté et qu'il n'est pas situé dans une zone contaminée,

- au sujet des mérules, « Le VENDEUR déclare ne pas avoir constaté l'existence d'une zone de condensation interne, de moisissures ou encore de présence d'effritements ou de déformation dans le bois ou l'existence de filaments blancs à l'aspect contoneux, tous des éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon », ce alors même que le procès-verbal de constat du 1er juillet 2024 fait état d'auréoles « avec présence de champignons » caractérisés par des filaments blancs au plafond de la cave de l'immeuble.



Ainsi, il ne ressort pas des pièces produites que l'acquéreur, la SCI ADEN, ait pu se convaincre, avant la vente, à partir des documents remis par le vendeur, madame [L] [Q], et l'agent immobilier, la SARL GAMBETTA IMMOBILIER, que l'immeuble vendu ait été était affecté des désordres relevés dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 1er juillet 2024.





En conséquence, les actions qui pourraient être engagées par la SCI ADEN contre le vendeur en garantie des vices cachée et contre l'agent immobilier en responsabilité pour manquement à ses obligations d'information et de conseil, ne sont pas manifestement vouées à l'échec. 



Il existe donc un motif légitime pour elle de voir conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige par une mesure d'expertise ordonnée en référé.



C'est donc à bon droit que le juge des référés a fait droit à sa demande tendant à voir organiser une expertise judiciaire.



L'ordonnance de référé en date du 11 juin 2025 doit donc être confirmée.



- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



Madame [L] [Q] et la SARL GAMBETTA IMMOBILIER succombant à l'instance, elles doivent être condamnées aux dépens.



Il est équitable en outre de les condamner solidairement à payer à la SCI ADEN la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS





La Cour  d'appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi.



CONFIRME l'ordonnance de référé rendu le 11 juin 2025 par la présidente du tribunal judiciaire de Limoges en toutes ses dispositions.



CONDAMNE solidairement madame [L] [Q] et la SARL GAMBETTA IMMOBILIER à payer à la SCI ADEN la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



CONDAMNE madame [L] [Q] et la SARL GAMBETTA IMMOBILIER aux dépens.









LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,











Isabelle MOREAU. Didier DE SEQUEIRA.