Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 23 avril 2026

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



--------------------------







ARRÊT DU : 23 AVRIL 2026









N° RG 23/02352 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NIOU









[V] [T] NÉE [N]



c/



Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 avril 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 20/09697) suivant déclaration d'appel du 17 mai 2023





APPELANTE :



[V] [T] NÉE [N]

née le 14 Février 1937 à [Localité 1]

de nationalité Française

Retraitée, 

demeurant [Adresse 1]



Représentée par Me Chantal DAVID, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1]

représenté par le CABINET RIVIERE immatriculé au RCS de BORDEAUX sous le n° 431 934 876, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 2] pris en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège



Représentée par Me Paola JOLY de la SCP BAYLE - JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l'audience par Me Elise BENECH





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 février 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN



Audience tenue en présence de Madame [F] [H], auditrice.



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *





FAITS ET PROCÉDURE :



1. Mme [V] [T], née [N] (ci-après Mme [T]), est propriétaire du lot n°531 de l'état descriptif de division de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] en Gironde.



Soutenant que Mme [T] était débitrice de charges de copropriété, le syndic lui a adressé, le 28 septembre 2020, une lettre recommandée la mettant en demeure de régler la somme de 52 736,92 euros.



2. Par acte du 07 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], située [Adresse 1] à Cenon, représenté par le Cabinet C Rivière, a assigné Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de la voir condamner au paiement des charges de copropriété.



3. Par jugement du 06 avril 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : 

- condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], située [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par le cabinet C Rivière, la somme de 43 739,90 euros correspondant aux charges de copropriété arrêtées au 11 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2020, date de la signature de l'accusé de réception de la mise en demeure,

- accordé à Mme [T], pour lui permettre de s'acquitter de sa dette, des délais de paiement de 24 mois, à raison de 23 mensualités de 1822 euros s'imputant sur le principal et d'une 24ème mensualité visant à apurer le restant dû (reliquat du principal + intérêts), le 15 du mois suivant la signification du présent jugement pour la première mensualité, et avant le 15 de chaque mois pour les mensualités suivantes,

- condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] Cenon représenté par le cabinet C Rivière, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par le cabinet C Rivière, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [T] aux dépens en ce compris les frais de signification de la mise en demeure,

- rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.



4. Mme [T] a relevé appel du jugement le 17 mai 2023.



5. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 août 2023, Mme [T] demande à la cour de :

- infirmer le jugement du 6 avril 2023,

- débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], représenté par le cabinet C Rivière de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

à titre subsidiaire,

- limiter et fixer la créance du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], représenté par le cabinet C Rivière à la somme de 22 059,08 euros,

- lui accorder 24 mois de délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil et l'autoriser à s'acquitter par 23 mensualités de 960 euros s'imputant sur le capital et d'une 24ème mensualité visant à apurer le solde,

- condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], représenté par le cabinet C Rivière à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure.



6. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], représenté par le cabinet C Rivière, demande à la cour, sur le fondement de l'article 784 du code de procédure civile, de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, de l'article 2222 du code civil, de la loi ELAN du 25 novembre 2018 et de l'article 700 du code de procédure civile de :

- débouter Mme [T] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

- confirmer le jugement rendu par la première chambre civile du tribunal judiciaire le 6 avril 2023 en ce qu'il a condamné Mme [T] à lui payer la somme de 43 739,90 euros correspondant aux charges de copropriété arrêtées au 11 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2020 date de la signature de l'accusé de réception de la mise en demeure,

y ajoutant,

- condamner Mme [T] à lui payer la somme de 6 785,29 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt au titre des charges qui courent depuis le jugement dont appel, somme à parfaire au jour de l'arrêt,

- confirmer le jugement rendu par la première chambre civile du tribunal judiciaire le 6 avril 2023 en ce qu'il a condamné Mme [T] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en ce compris les frais de signification de la mise en demeure,

- infirmer le jugement rendu par la première chambre civile du tribunal judiciaire le 6 avril 2023 en ce qu'il a accordé à Mme [T] des délais de paiement de 24 mois, à raison de 23 mensualités de 1 822 euros s'imputant sur le principal et d'une 24ème mensualité visant à apurer le restant dû (reliquat du principal + intérêts),

- infirmer le jugement rendu par la première chambre civile du tribunal judiciaire le 6 avril 2023 en ce qu'il a condamné Mme [T] à lui payer une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

en conséquence, statuant à nouveau,

- condamner Mme [T] au règlement des sommes dues sans aucun bénéfice de délais de paiement, et déduction faite des sommes versées en exécution du jugement de première instance,

- condamner Mme [T] à lui payer une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

à titre reconventionnel, 

- condamner Mme [T] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner Mme [T] aux entiers dépens d'appel.



7. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026.





MOTIFS :



Sur la créance du Syndicat des copropriétaires :



8. Le tribunal a jugé que les comptes régulièrement approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires et n'ayant fait l'objet d'aucun recours imposaient aux copropriétaires de payer leur quote-part de charges, si bien qu'au 11 janvier 2023, Mme [T] était débitrice de la somme de 43 739, 90 euros. 



9. Mme [T] soutient que le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa créance conformément à l'article 1353 du code civil, en n'apportant que le procès-verbal d'assemblée générale du 21 septembre 2020 pour l'exercice 2019, sans justifications concernant les exercices précédents. Elle souligne également que certaines créances sont prescrites au regard de la loi Elan du 25 novembre 2018.



10. Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'en matière d'action personnelle entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires, le délai de prescription est passé de dix ans à cinq ans avec l'intervention de la loi Elan du 23 novembre 2018. Ainsi sur le fondement de l'article 2222 du code civil, une dette trouvant son origine antérieurement à la loi Elan continuera de se prescrire par 10 ans, à condition d'introduire l'action dans un délai de 5 ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi. Il ajoute que dès lors s'il convient de déduire de la dette de Mme [T] la somme de 15 588,91 euros au titre des sommes prescrites, elle reste tenue au paiement des charges de copropriété aussi bien sur la période au cours de laquelle elle était propriétaire indivis de parts d'intérêts au sein de la Sci [Etablissement 1] III, que sur la période postérieure c'est-à-dire après son retrait de cette Sci compte tenu de sa dissolution. Aussi, il sollicite la confirmation du jugement, outre la condamnation de l'appelante à lui verser les sommes dues depuis que le jugement a été rendu. 



Sur ce 



11. La cour entend rappeler qu'un syndicat des copropriétaires est en droit de revendiquer le paiement des charges de copropriété impayées, même si celles-ci concernent des périodes antérieures. (Cass. Civ. 3e, 27 septembre 2018)



En l'espèce, le tribunal a constaté que le montant des charges réclamées par le Syndicat des copropriétaires était dû et justifié, la mise en demeure ayant été effectuée par lettre recommandée en date du 28 septembre 2020.



12. En ce qui concerne la prescription, conformément à l'article 2222 du code civil, le délai de prescription applicable aux charges de copropriété est passé de dix à cinq ans depuis l'entrée en vigueur de la loi Elan. Toutefois, les créances antérieures à cette loi continuent de se prescrire par un délai de dix ans, puisque l'action a été introduite dans les cinq ans suivant son entrée en vigueur. 



En conséquence, seule la partie de la créance antérieure au 7 décembre 2015 est prescrite, ce que le tribunal a pris en compte dans son jugement étant précisé que l'intimé ne le conteste pas.



13. Par ailleurs, si Mme [T] fait valoir qu'elle ne peut être tenue responsable des charges dues par la SCI [Etablissement 1] III, il convient de rappeler qu'un copropriétaire est tenu de régler les charges afférentes à son lot, et ce, indépendamment de sa qualité d'associé dans une société civile immobilière.



14. En conséquence, Mme [T] est bien débitrice des charges de copropriété au titre de ses lots et le jugement sera confirmé sauf à y ajouter les sommes dues par Mme [T] depuis que le jugement a été rendu et qui sont parfaitement justifiées par le syndicat des copropriétaires. En effet, il est justifié que l'appelante a réglé en 2023 la somme de 5400 euros alors qu'elle aurait dû régler celle de 10 932 euros si bien que sa dette actualisée s'élève à la somme de 47 563, 52 euros. ( cf: pièce n° 14 de l'intimée)



Sur les dommages et intérêts :



15. Mme [T] conteste la décision du tribunal qui l'a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts à hauteur de 800 euros, arguant que ce dernier ne justifie d'aucun préjudice.



16. Néanmoins, la carence de paiement des charges de copropriété engendre un préjudice pour le syndicat, qui n'est autre que la somme de tous les copropriétaires, en perturbe l'équilibre financier de la copropriété.



17. Aussi, le tribunal a correctement apprécié le préjudice subi par le Syndicat et le jugement déféré sera confirmé. 



Sur les délais de paiement :



18. Le jugement de première instance a accordé à Mme [T] des délais de paiement de 24 mois.





19. Le Syndicat des copropriétaires argue que ces délais sont excessifs. La Cour rappelle qu'en vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut accorder des délais de paiement en cas de difficulté financière du débiteur. 



20. La cour constate que le premier juge avait accordé les délais de paiement sollicités par l'appelante et que celle-ci devait donc régler la somme mensuelle de 1822 euros pendant 23 mois, étant rappelé que cette décision était assortie de l'exécution provisoire.



21. Or, Mme [T] s'est autorisée à verser des mensualités moindres de 1800 euros et n'a en toute hypothèse pas respecté les délais qui lui avaient été accordés. 



22. Un tel comportement démontre sa mauvaise foi, incompatible avec une telle demande de délais de paiement. 



23. Cette situation est d'autant plus inadmissible que l'appelante bénéficie d'un accompagnement des pouvoirs publics par le biais d'un plan de sauvegarde, et ce en raison de l'importance de sa dette vis à vis de l'intimé. 



24. En conséquence, le jugement doit être réformé et l'appelante doit être déboutée de sa demande de délais de paiement. 



Sur les demandes reconventionnelles :



25. Le Syndicat des copropriétaires demande des dommages et intérêts au titre de la carence de Mme [T] et sollicite la condamnation de celle-ci à lui verser une somme de 4 000 euros.



La Cour, après avoir examiné les pièces du dossier et les arguments des parties, considère que le préjudice subi par le Syndicat justifie une indemnisation. 



26. En conséquence, la demande de dommages et intérêts est accueillie à hauteur de 1000 euros.



27. Par ailleurs, Mme [T] succombant sera condamnée aux dépens d'appel et à verser à l'intimé une somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS:



La cour, 



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a accordé des délais de paiement à Mme [T], et statuant à nouveau de ce chef de jugement infirmé: 



Déboute Mme [T] de sa demande de délais de paiement, y ajoutant : 



Condamne Mme [V] [N] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] représenté par le cabinet C. Rivière, la somme de 6785, 29 euros, au titre des charges dues depuis le jugement entrepris, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, 



Condamne Mme [V] [N] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] représenté par le cabinet C. Rivière, la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, 



Condamne Mme [T] aux dépens d'appel, 





Condamne Mme [V] [N] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,

































La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.