Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 23 avril 2026

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 23 AVRIL 2026









N° RG 22/05445 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-NADN









S.C.I. LA MAGRETTE



c/



[C] [P]

[K] [J] [U]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 novembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 21/07898) suivant déclaration d'appel du 01 décembre 2022





APPELANTE :



S.C.I. LA MAGRETTE 

agissant poursuites et diligences de ses gérants domiciliés en cette qualité au siège social [Adresse 1]



Représentée par Me Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[C] [P]

né le 31 Janvier 1983 à [Localité 1] (33)

de nationalité Française

Profession : Chef d'entreprise, 

demeurant [Adresse 2]



[K] [J] [U]

née le 18 Juin 1987 à [Localité 2] (17)

de nationalité Française

Profession : Juriste, 

demeurant [Adresse 2]



Représentés par Me Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de Me Blandine CACHELOU de la SARL DE TASSIGNY CACHELOU AVOCATS, avocat au barreau de PAU





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 février 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques BOUDY, Président et de Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, 



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN



Audience tenue en présence de M. [T] [V], stagiaire avocat





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



FAITS ET PROCEDURE 



1. Suivant compromis de vente en date du 14 janvier 2021, la SCI La Magrette a promis de vendre à M. [C] [P] et Mme [K] [U] les lots de copropriété n° 58 et 86 d'un ensemble immobilier cadastré section BT n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à Gujan-Mestras, [Adresse 3], au prix de 250 000 euros.



Les biens constituaient un ensemble de garages et étaient vendus pour cet usage.

La date de réitération avait été fixée au 16 avril 2021.



M. [P] et Mme [U] ont refusé la réitération de la vente, suivant procès-verbal de carence dressé le 21 mai 2021 par Maître [O] [E], notaire à [Localité 3].



2. Par acte du 12 octobre 2021, la SCI La Magrette a assigné M. [P] et Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins, principalement, de les voir condamner à lui payer la somme de 25 000 euros prévue au titre de la clause pénale contenue dans la promesse de vente.



3. Par jugement du 22 novembre 2022, le tribunal a :

-prononcé la nullité de la promesse de vente conclue le 14 janvier 2021 entre la SCI La Magrette, d'une part, et M. [C] [P] et Mme [K] [U], d'autre part, portant sur les lots de copropriété n° 58 et 86 d'un ensemble immobilier cadastré section BT n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à Gujan-Mestras, [Adresse 3], au prix de 250 000 euros ;

-condamné la SCI La Magrette à payer à M. [C] [P] et Mme [K] [U], ensemble, la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

-condamné la SCI La Magrette à payer à M. [C] [P] et Mme [K] [U], ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-débouté les parties pour le surplus ;

-condamné la SCI La Magrette aux dépens ;

-rappelé que cette décision était assortie de plein droit de l'exécution provisoire et dit n'y avoir lieu de l'écarter.



4. Par acte en date du 1er décembre 2022, la SCI La Magrette a relevé appel de ce jugement.



5. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 3 février 2026, elle demande à la cour d'appel de :

-réformer le jugement rendu le 22 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a :

-prononcé la nullité de la promesse de vente conclue le 14 janvier 2021 ;

-condamné la SCI La Magrette à payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

-condamné la SCI La Magrette à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;

statuant à nouveau :

-constater la défaillance de M. [P] et de Mme [U] ;

-condamner M. [P] et Mme [U] à lui payer le montant de la clause pénale inscrite à l'acte du 14 janvier 2021, soit la somme de 25 000 euros ;

-condamner M. [P] et Mme [U] au paiement des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2021 ;

-condamner M. [P] et Mme [U] à lui régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-débouter M. [P] et Mme [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

les condamner aux entiers dépens.



6. Aux termes de leurs dernières conclusions, en date du 9 février 2026, les consorts [L] demandent à la cour d'appel de :

-reporter/rabattre la clôture de l'instruction au jour des plaidoiries ;

principalement :

-confirmer le jugement en ce qu'il a :

-prononcé la nullité de la promesse de vente ;

-condamné la SCI La Magrette au paiement d'une indemnité de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

-condamné la SCI La Magrette au paiement des dépens ;

rejeté les demandes formées par la SCI La Magrette ;

-infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI La Magrette au paiement d'une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

statuant à nouveau :

-condamner la SCI La Magrette à leur verser la somme de 5 000 euros en indemnisation du préjudice résultant de la perte de temps et d'investissement dans les démarches entreprises pour la réalisation de la vente, mais également de la perte de chance de poursuivre leur projet immobilier ;

au titre des frais irrépétibles et des dépens exposés en appel :

-condamner la SCI La Magrette à leur verser une indemnité de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens ;

subsidiairement :

en cas d'infirmation du jugement et si la cour ne confirmait pas le jugement en ce que la promesse a été annulée :

-juger que la promesse synallagmatique de vente signée le 14 janvier 2021 entre eux et la SCI La Magrette est caduque faute de réalisation des conditions suspensives de droit commun ou, à défaut, prononcer/ordonner la caducité de la promesse synallagmatique de vente signée le 14 janvier 2021 entre eux et la SCI La Magrette ;

-rejeter l'ensemble des demandes formées par la SCI La Magrette ;

-condamner la SCI La Magrette à leur verser la somme de 5 000 euros en indemnisation du préjudice résultant de la perte de temps et d'investissement dans les démarches entreprises pour la réalisation de la vente, mais également de la perte de chance de poursuivre leur projet immobilier ;

au titre des frais irrépétibles et des dépens exposés en première instance et en appel :

-condamner la SCI La Magrette à leur verser une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens.



7. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2026.



MOTIFS



Sur l'ordonnance de clôture



8. Si l'appelante a déposé ses dernières écritures le 3 février 2026, les intimés ont pu y répliquer le 9 février suivant et la SCI La Magrette a indiqué qu'elle ne souhaitait pas y répondre à son tour.



9. Dans ces conditions, le principe de la contradiction a été respecté et il n'est pas nécessaire de révoquer l'ordonnance de clôture.





Sur le fond



10. Les consorts [L] ont refusé de réitérer la vente faisant valoir qu'ils avaient voulu aquérir les lots n° 58 et n° 86 dans le cadre d'un projet de location de boxes. Aussi, avant de réitérer la vente, ils ont souhaité s'assurer qu'un tel projet était possible au regard des régles d'urbanisme si bien qu'ils ont demandé à la commune un certificat d'urbanisme. Or, ils ont obtenu un certificat d'urbanisme opérationnel négatif, ce qui ne leur aurait pas permis de poursuivre leur achat.



11. Le tribunal a jugé qu'il n'était pas démontré que la SCI La Magrette ait usé de man'uvres dolosives pour inciter les consorts [L] à signer la promesse de vente, dès lors qu'il n'était pas prouvé qu'elle ait eu connaissance, au jour de la signature, de l'impossibilité d'exploiter les garages à usage de garage. En revanche, il a retenu que la promesse de vente était nulle pour erreur, les défendeurs démontrant que l'usage et la location des biens vendus à titre de garages constituaient un élément déterminant de leur consentement, alors qu'un tel usage avait été refusé par la commune.



12. La SCI La Magrette fait valoir que la promesse de vente est valable et que ce n'est qu'après l'avoir signée que les acquéreurs, cherchant à se libérer de leur engagement, ont exigé du notaire qu'il demande à la commune un certificat d'urbanisme pour en tirer ensuite argument afin de remettre la vente en question. Elle soutient que les règles d'urbanisme rappelées dans le certificat n'interdisaient nullement l'usage des garages vendus à usage de garage, notamment par la voie de la location, comme cela était prévu dans le contrat. Elle poursuit en affirmant qu'il n'a existé aucune erreur en l'espèce, et pas davantage de dol ou de vice caché affectant la chose vendue.



13. Les consorts [L] soutiennent, au contraire, que la promesse de vente est atteinte de nullité, les biens litigieux étant à usage de garage. Or, le certificat d'urbanisme qui a été délivré a démontré que le plan local d'urbanisme ne permettait pas l'usage des garages à cet usage s'ils étaient vendus indépendamment de l'ensemble immobilier dont ils dépendaient avant la vente et pour lequel un permis de construire avait été sollicité par la SCI La Magrette pour y construire une résidence de services. En conséquence, ils sollicitent la confirmation du jugement, faisant valoir que l'appelante savait que les lots vendus étaient inexploitables pour un usage de garage s'ils étaient vendus indépendamment de l'ensemble immobilier dont elle avait conservé la propriété.



Sur ce



14. La promesse de vente du 14 janvier 2021 précisait que les deux lots vendus (les lots 58 et 86) étaient « à usage de garage » et les acquéreurs précisaient alors qu'ils souhaitaient conserver un tel usage.



15. Il résulte du certificat d'urbanisme délivré le 30 mars 2021 par la commune de [Localité 4], à la demande expresse des intimés, concernant les parcelles BT [Cadastre 2] et BT [Cadastre 1] d'une superficie de 6 815 m² pour l'exploitation de garages existants ne constituant pas une annexe à une résidence principale (lots 58 et 86 du plan ci-joint), qu'en raison du plan local d'urbanisme concernant la zone Ns, qui précise que sont uniquement autorisées l'extension, la reconstruction et la rénovation de la structure d'accueil de repos, dans la limite de la moitié du plancher existant, le projet d'exploitation des garages, ne constituant pas un élément de la structure de repos et de santé existante, devait être refusé.



16. Si un tel certificat d'urbanisme n'était pas érigé en condition suspensive, il est certain que la vente ne pouvait pas être réitérée si l'objet du contrat disparaissait.



 C'est précisément pour cette raison que les intimés ont renoncé à acquérir les garages, considérant qu'ils ne pourraient pas les utiliser à usage de garages.





17. Si l'appelante considère que le certificat d'urbanisme délivré le 30 mars 2021 rappelait une restriction qui ne concernait que la construction et la rénovation des immeubles du secteur Ns dont dépendaient les parcelles, objet de la vente, il est inexact de considérer que, pour les locaux existants, il ne limitait pas l'usage, l'utilisation ou la destination des locaux vendus, alors qu'il refusait expressément l'exploitation des garages.



18. Or, la cour constate que la SCI La Magrette ne démontre pas la possibilité d'une interprétation différente de ce document d'urbanisme.



19. En conséquence, il faisait bien disparaître l'objet même de la transaction.



20. Le tribunal a entrepris une parfaite appréciation des faits de l'espèce en considérant qu'on ne pouvait annuler la transaction pour cause de dol, alors qu'il n'était pas démontré que la SCI La Magrette ait usé de man'uvres ou de mensonges pour obtenir le consentement des intimés. En outre, ces derniers ne démontraient notamment pas que l'appelante ait eu connaissance de l'impossibilité d'utiliser les garages vendus.



21. En outre, le premier juge a annulé à juste titre la vente en raison de l'erreur commise sur l'objet de celle-ci. En effet, l'impossibilité d'exploiter un bien conformément à l'usage prévu dans le contrat, en raison de restrictions d'urbanisme, constitue une erreur sur la substance, justifiant la nullité de la vente en raison de la disparition de son objet.



22. Par voie de conséquence, la clause pénale contenue dans l'acte ne pouvait trouver application.



23. Par ailleurs, il s'agissait d'une erreur commune à partir du moment où il n'est pas démontré que la SCI La Magrette avait connaissance, avant la vente, de l'impossibilité d'utiliser les garages pour leur usage naturel.



24. Aussi, le jugement sera réformé en ce qu'il avait alloué aux intimés des dommages et intérêts, en l'absence de faute démontrée de la part de la venderesse.

 En revanche, en raison de la situation extérieure aux parties, la SCI La Magrette aurait dû accepter que les consorts [L] renoncent à leur acquisition, alors qu'une telle renonciation reposait sur un juste motif.



25. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné l'appelante aux dépens et à verser aux intimés la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



26. La SCI La Magrette, succombant devant la cour, sera condamnée aux dépens d'appel et à verser aux intimés la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la SCI La Magrette à payer à M. [C] [P] et Mme [K] [U], ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant à nouveau de ce seul chef du jugement réformé :



Déboute M. [C] [P] et Mme [K] [U] de cette demande ;



Déboute les parties de leurs autres demandes ;



Condamne la SCI La Magrette aux dépens d'appel ;



Condamne la SCI La Magrette à payer à M. [C] [P] et Mme [K] [U], ensemble, la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,































La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.