Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 29 avril 2025

COUR D'APPEL

DE [Localité 1]

Ch civ. 1-4 copropriété







Minute n°



N° RG 24/05685 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WXGD



AFFAIRE : SYNDIC. DE COPRO. [Adresse 1] [Localité 2] C/ [T], [X], 



ORDONNANCE D'INCIDENT



Prononcée le VINGT NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

par Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, conseiller de la mise en état de la Ch civ. 1-4 copropriété, avons rendu l'ordonnance suivante, après que la cause en a été débattue en notre audience de cabinet, le vingt cinq Mars deux mille vingt cinq,

assistée de Madame Jeannette BELROSE, Greffière,



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DANS L'AFFAIRE ENTRE :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL cabinet GIOP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentant : Me [L] LEGOND de la SCP LEGOND & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 7 et Me [Q], Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0366





APPELANT



C/





Monsieur [F] [T]

[Adresse 4]

[Localité 4]



Représentant : Me Andrea KERMORGANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS





Madame [V] [X] épouse [T]

[Adresse 4]

[Localité 4]



Représentant : Me Andrea KERMORGANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉS



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Expéditions exécutoires délivrées aux avocats le ---------------

EXPOSÉ DU LITIGE



Le 2 août 1991, Mme [V] [T] a acquis le lot n°13, composé d'un appartement au troisième étage escalier gauche de l'immeuble, une cave n°15 et 63/1000e des parties communes générales. Le 16 juin 1997, les époux [T] ont acquis le lot n°14, composé d'un appartement au troisième étage escalier gauche de l'immeuble, une cave n°9 ainsi que 59/1000e des parties communes générales puis, le 23 juillet 2002, le lot n°19 : un appartement au quatrième étage escalier gauche de l'immeuble et 43/1000e des parties communes générales.



Ils sont donc propriétaires des lots 13, 14 et 19 situés aux 3e et 4e étages de l'escalier gauche. 



Lors de l'assemblée générale du 8 juillet 2021 - par un vote excluant les propriétaires des lots desservis par l'escalier de gauche - ont été approuvées les résolutions n°21 et 22, portant sur le remplacement de la chaudière à fuel par une chaudière à gaz, pour un budget d'environ 40 000 euros.



Par exploit du 8 décembre 2021, les époux [T] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Nanterre afin, essentiellement, de voir annuler la résolution n°6 (relative à la répartition, dans les charges de copropriété, du coût des travaux de remplacement du chauffage central collectif) votée en assemblée générale extraordinaire du 29 septembre 2021. 



Par jugement du 24 juin 2024, le Tribunal judiciaire de Nanterre a : 


annulé la résolution n°6 de l'assemblée générale du 29 septembre 2021,

condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, à payer aux époux [T] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, aux entiers dépens de l'instance,

dispensé les époux [T] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.




Le syndicat des copropriétaires en a interjeté appel le 22 août 2024.



PRETENTIONS DES PARTIES



Le syndicat des copropriétaires demande au Conseiller de la mise en état, par ses dernières conclusions d'incident transmises par RPVA le 25 novembre 2024, de : 

- Avant dire droit, ordonner une expertise, 

- Désigner tel expert qu'il plaira au Conseiller de la mise en état, avec la mission suivante : 

Se rendre sur les lieux, Examiner l'installation en chaufferie et opérer un repérage de l'ensemble des colonnes, en parties communes et dans les parties privatives, notamment dans l'appartement des époux [T], Opérer, si nécessaire, des sondages afin de vérifier la présence de ces colonnes d'alimentation, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, Vérifier si ces colonnes sont alimentées depuis la chaufferie commune de l'immeuble, Vérifier si elles sont raccordables à des radiateurs dans l'appartement des époux [T], 

- Ordonner que l'expert dépose son rapport dans les six mois de sa saisine, 

- Statuer comme il appartiendra sur la provision à valoir sur les honoraires de l'expert.

- Réserver les dépens.



Les époux [T], intimés à l'incident, demandent au Conseiller de la mise en état, par leurs dernières conclusions transmises par RPVA le 4 février 2025 de : 


DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] de sa demande d'expertise avant dire droit ; 

RÉSERVER les frais irrépétibles et dépens.




MOTIFS DE LA DÉCISION



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. 



Sur la demande d'expertise avant dire droit du syndicat des copropriétaires, tendant à démontrer que l'appartement des époux [T] serait chauffé par un équipement commun 



Contexte : 



Sur le fond, le Tribunal a jugé, écartant le moyen tiré de ce que le service de chauffage commun aurait, pour les époux [T], une utilité objective au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et se fondant sur le règlement de copropriété du 4 juin 1952, en particulier la partie relative à la division des immeubles par lot, paragraphe 3 relatif à l'« Escalier à gauche de l'entrée » ainsi que d'autres stipulations de ce règlement de copropriété, cités dans le jugement entrepris aux pages 4 et 5, que :


Selon le règlement de copropriété, qui constitue la loi des parties et lie par conséquent le juge, « Les appartements donnant sur cet escalier ne comportent aucune installation de chauffage central collectif » ; d'ailleurs l'assemblée générale précédente, tenue le 8 juillet 2021, a exclu les propriétaires des lots 11 et suivants, desservis par l'escalier de gauche, du vote des résolutions n°21 et 22 portant sur le remplacement de la chaudière collective,

Le chauffage central collectif constitue une partie commune spéciale, dont les charges incombent aux seuls copropriétaires de locaux desservis par l'escalier droit, à l'exception des frais de chauffage de la loge du concierge.




Au soutien de sa demande d'expertise, le syndicat des copropriétaires fait valoir, premièrement, que le local chaufferie en sous-sol comprend une chaudière sur laquelle est connecté un réseau collectif doté, en particulier « d'un conduit aller-retour côté gauche, chaud en sortie de chaudière, donc alimenté et actif, et tiède en retour » et en retire, sans autre élément de raisonnement, que cela « signifie que les appartements de gauche, dotés ou non de radiateurs apparents, sont bien desservis par le réseau de chauffage collectif ». Cette affirmation elliptique n'est toutefois pas probante et ne permet pas d'étayer la thèse du syndicat des copropriétaires, alors même qu'il ressort des écritures produites que l'ensemble du rez-de-chaussée est chauffé par cette installation collective. Ce premier argument sera écarté.

Le syndicat des copropriétaires fait ensuite valoir par sa pièce n°1, que M. [N], commercial de la société SOFRATHERM mentionne le 15 mars 2022, que « la chaudière fioul objet de la conversion au gaz telle que commandée', dessert l'intégralité des appartements de l'immeuble à ce jour ainsi qu'elle l'a toujours fait depuis l'édification de l'immeuble vers 1890/1910. ». La Cour observe que cette affirmation lapidaire n'est assortie d'aucun élément probant. Elle est sérieusement contestée par les époux [T], qui font valoir, documents à l'appui (leur pièce n°1 pg 4), que ce terrain n'a été acquis par Mme [C] que le 20 décembre 1913 et qu'à l'époque de l'édification de l'immeuble dans les années 1920, les appartements étaient dotés de cheminées individuelles, le chauffage central collectif n'ayant été installé pour l'escalier droit et le rez-de-chaussée que des années plus tard. Ce deuxième argument sera écarté.



Le syndicat des copropriétaires fait valoir en troisième lieu que M. [G], chef de secteur de la société SOFRATHERM, a envoyé un mèl le 31 mars 2022 (sa pièce n°2) mentionnant que le local chaufferie en sous-sol comprend une chaudière dont le circuit de chauffage au départ, en sous-sol, alimente les deux côtés de l'immeuble et qu'en rez-de-chaussée « une de ces colonnes dans le hall d'entrée côté gauche » est également chaude. M. [G] poursuit en décrivant deux appartements qu'il a visités, sans préciser par quel escalier droit ou gauche ceux-ci sont desservis, ni mentionner leur numéro de lot ou le nom des copropriétaires concernés, ce qui ne permet pas à la Cour d'apprécier leur situation relativement au présent litige. Selon ce mèl, le premier appartement est « au 2e étage entrée face à l'escalier ' équipé de radiateurs électriques ' aucune colonne de chauffage n'était visible ». Quant au second appartement « tous (sic) le côté gauche n'était (sic) quant à lui équipé en radiateur électrique ». Sous les réserves déjà exprimées par la Cour quant au défaut d'identification ou de localisation précise de ces appartements, ces constatations viennent à l'encontre de la thèse du syndicat des copropriétaires, puisqu'il en ressort que les deux appartements visités par M. [G], sont équipés de radiateurs électriques, soit en totalité, soit a minima du côté gauche.



Si en dernier lieu, le syndicat des copropriétaires avance que « des coffrages présents dans les appartements de l'escalier gauche ' dissimulent à n'en pas douter la colonne d'alimentation chauffage eau chaude », ces allégations ne sont pas étayées par les pièces produites, elles seront écartées.



Il suit de tout ce qui précède, que la demande du syndicat des copropriétaires aux fins de désignation d'un expert judiciaire afin de démontrer que l'appartement des époux [T] est chauffé par un équipement commun, doit être rejetée.



Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens d'incident :



Le syndicat des copropriétaires est la partie perdante.



Les dépens seront toutefois réservés, ainsi que les frais irrépétibles, conformément à ce qui a été demandé par les époux [T].





PAR CES MOTIFS 



Le Conseiller de la mise en état, 

Rejette les conclusions d'incident présentées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société Gestion immobilière de l'Ouest parisien, RCS de [Localité 5] n°799 196 399, dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,



Réserve les frais irrépétibles et les dépens,



Rejette toute autre demande ou surplus.





La Greffière La Conseillère