Cour d'Appel · Chambre Civile — 27 avril 2026

N° de minute : 79/2026 



COUR D'APPEL DE NOUMÉA



Arrêt du 27 Avril 2026



Chambre Civile



 





N° RG 23/00066 - N° Portalis DBWF-V-B7H-TWS



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Février 2023 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :17/1573)



Saisine de la cour : 06 Mars 2023





APPELANT



Syndic. de copro. RESIDENCE [Adresse 1], représentée par son syndic la SNC AGENCE GENERALE, 

Siège social : [Adresse 2]

Représentée par Me Vanessa ZAOUCHE de la SARL ZAOUCHE RANSON, avocat au barreau de NOUMEA





INTIMÉS



Me [V] [Q] - Mandataire de S.E.L.A.R.L. [V] [Q]

S.A.R.L. TE FENUA, prise en la personne de son représentant légal en exercice

Siège social : [Adresse 3]

Représentée par Me Frédéric DESCOMBES de la SELARL D'AVOCATS D&S LEGAL, avocat au barreau de NOUMEA



S.A.R.L. PONTONI, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Siège social : [Adresse 4]

Représentée par Me Céline DI LUCCIO de la SELARL CABINET D'AVOCATS BOISSERY-DI LUCCIO-VERKEYN, avocat au barreau de NOUMEA







27/04/2026 : Copie revêtue de la formule exécutoire - Me DESCOMBES, Me DI LUCCIO, Me REUTER, Me MAZZOLI, ML [Q] 

Expéditions - Me ZAOUCHE

- Dossiers CA et TPI



S.A.R.L. SOCIETE GENERALE DE RENOVATION (SG RENOVATION), prise en la personne de son représentant légal en exercice, 

Siège social : [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée



S.A.R.L. ER TRAVAUX, prise en la personne de son représentant légal en exercice, 

Siège social : [Adresse 6]



S.A.R.L. DAS NEVES PLATRERIE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, 

Siège social : [Adresse 7]

Toutes deux représentées par Me Philippe REUTER de la SELARL D'AVOCATS REUTER-DE RAISSAC-PATET, avocat au barreau de NOUMEA



Compagnie d'assurance GAN OUTRE-MER IARD, prise en la personne de son représentant légal en exercice, 

Siège social : [Adresse 8]

Représentée par Me Olivier MAZZOLI de la SELARL MARCOU DORCHIES MAZZOLI AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA



S.E.L.A.R.L. [V] [Q], Commissaire à l'exécution du Plan de redressement judiciaire de la SARL ER TRAVAUX, prise en la personne de son représentant légal en exercice, 

Siège social : [Adresse 9]



S.E.L.A.R.L. [V] [Q], ès qualité de mandataire liquidateur de la société JM DINH ARCHITECTURE et de la société VIAL HOLDING EP BAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, 

Siège social : [Adresse 9]





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 Novembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :



M. François GENICON, Président de chambre, président,

Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

Mme Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de Mme Zouaouïa MAGHERBI.



Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO





ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.





***************************************





Procédure de première instance :



Dans le cadre d'une opération de promotion immobilière, la société TE FENUA a construit un ensemble immobilier dénommé « Résidence [Adresse 1] » constitué de sept bâtiments (A, B, C, D, E, F et G) et 250 appartements et située [Adresse 2]. 

 

La maîtrise d''uvre a été confiée à la société JM DINH ARCHITECTURE qui a eu en charge tant la conception que le suivi des travaux.



Pour la réalisation de ce chantier, elle a fait appel à différentes entreprises: 

- Lot Fondations profondes ARBE 

- Lot Gros 'uvre des bâtiments ABCD PONTONI 

- Lot Gros 'uvre des bâtiments EFG ARBE 

- Lot Charpente et couvertures COSTENTIN 

- Lot Peinture PIROUBAT, VIAL HOLDING

- Lot Electricité ELECTRA 

- Lot Plomberie TECHNIPLUS 

- Lot Menuiseries aluminium ER TRAVAUX 

- Lot Menuiserie Bois RELAX CONFORT 

- Lot Revêtement de sol SG RENOVATION 

- Lot Cloisons faux plafonds DAS NEVES PLATERIE 

 

Des procès-verbaux de réception des travaux des bâtiments A, B, C, E, F et G ont été établis par la société JM DINH ARCHITECTURE ; les réserves émises ne concernaient que les logements. 

 

Une assurance décennale a été souscrite auprès de la compagnie GAN INSURANCE et les rapports de fin de travaux ont été établis par la société SOCOTEC les 12 octobre 2009 et 26 février 2010.



Par acte notarié du 14 novembre 2006, il a été établi, à la demande de la société TE FENUA, un état descriptif de division et le règlement de copropriété du dit ensemble immobilier. 

 

La collectivité des copropriétaires s'est constituée en un Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] (dit le SDC [Adresse 1]), représenté par son syndic, la société AGENCE GENERALE (dit le syndic), dont le mandat a été renouvelé par assemblée générale du 27 juin 2016, puis par l'assemblée générale du 30 juin 2017, puis par l'assemblée générale du 28 février 2018 et par l'assemblée générale du 13 juin 2019. 

 

La livraison des parties communes a été organisée contradictoirement, une liste de réserves a été dressée selon le calendrier suivant :

- le 12 juin 2009, pour le bâtiment A, 

- le 19 juin 2009, pour le bâtiment B, 

- le 19 août 2009, pour le bâtiment G, 

- le 15 octobre 2010, pour les bâtiments E et F.

 

Un premier expert mandaté, M. [H], a établi un rapport listant les désordres, malfaçons et non conformités constatées à l'époque, lequel a donné lieu à des reprises effectuées par les entreprises intervenantes concernées qui s'avéraient inefficaces ou incomplètes selon le SDC [Adresse 1]. 



Le 13 septembre 2011, le SDC [Adresse 1] a sollicité la SCP BURIGNAT FANDOUX pour établir un constat les désordres connus à l'époque et relatifs aux parties communes. 

 

Le 22 juin 2012, le syndic, mandaté par l'assemblée générale des copropriétaires le 22 février 2012, a assigné la société TE FENUA aux fins d'expertise.



Par ordonnance de référé du 25 juillet 2012, le Tribunal de Première Instance de Nouméa a désigné M. [J] en tant qu'expert judiciaire. 

 

L'ensemble des intervenants a été appelé aux opérations d'expertise. 

 

Le rapport d'expertise a été déposé le 5 août 2015. 

 

Le Syndicat des copropriétaires, mandaté par l'assemblée générale du 27 juin 2016, a saisi le Tribunal au fond afin de solliciter la réparation de ses préjudices nés de l'existence de désordres et malfaçons.



Un protocole d'accord a été signé entre le SDC et la société ARBE le 21 mars 2018, un désistement à son encontre a été acté, cette dernière ayant réglé une somme de 6 450 000 F CFP en réparation des désordres dont elle reconnaissait comme étant de sa responsabilité.



S'agissant des demandes formées à l'encontre des autres défendeurs, le Tribunal a, par un jugement du 6 février 2023 :

- déclaré irrecevables les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 1]' ;

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- rejeté l'ensemble des demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

- laissé à chaque partie la charge des dépens qu'elle a exposés et dit n'y avoir lieu à distraction au bénéfice d'un de leurs conseils.







Procédure d'appel :



Par requête et mémoire ampliatif déposés les 6 mars et 6 juin 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait appel de cette décision dont elle demande l'infirmation.



Par conclusions récapitulatives déposées au greffe le 18 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements des moyens et prétentions, il expose que s'il n'était pas acteur de la construction litigieuse, il n'en demeure pas moins qu'il vient aux droits du vendeur en VEFA, la société TE FENUA, et qu'il dispose contre les locateurs d'ouvrage d'une action contractuelle de droit commun fondée sur un manquement à leurs obligations envers le maître de l'ouvrage en application de l'article 1147 du Code civil.

 

Il dit être bien fondé à mettre en cause la responsabilité contractuelle des constructeurs pour les fautes contractuelles commises dans le cadre de la mission qui leur a été dévolue au titre de la conception et/ou de la construction de l'ensemble immobilier [Adresse 1]. 



Subsidiairement, si la Cour ne faisait pas application à cette demande sur ce fondement, il estime être bien fondé à mettre en cause les défendeurs au titre de l'article 1382 du Code civil.



Il soutient en premier lieu que la responsabilité de la société TE FENUA est contractuelle n'ayant pas respecté les engagements souscrits aux termes des actes de vente en état futur d'achèvement, à savoir :



' Le vendeur s'oblige à effectuer les travaux de parachèvement tels que les finitions des parties communes, et s'il y a lieu, l'aménagements des espaces verts, prévus au descriptif et à mener ces travaux selon les règles de l'art, de manière qu'ils soient achevés dans les meilleurs délais, compatibles avec la nature des travaux.'

 

' Le vendeur est tenu de livrer les biens vendus à l'acquéreur conforme aux prévisions contenues dans les présentes et dans tous les autres documents contractuels s'y rapportant et, en outre, libres de tous vices quelconques, garantissant la conformité de la construction et l'absence de défauts de la chose vendue, tant par rapport à la Loi que par rapport aux engagements qu'il a pris envers l'acquéreur et qui résultent des présentes et de tous autres documents contractuels s'y rapportant.' 

 

'Tout ce qui a été stipulé ci-dessus pour les garanties biennales, décennales ainsi que des vices et/ou non-conformités apparentes s'appliquera pour tout ce qui concerne les parties communes de l'ensemble immobilier.'

 

En second lieu, il expose que la société TE FENUA, réputée constructeur de l'ouvrage et maître d'oeuvre, a commis également une faute dans la conduite de ce chantier notamment en donnant des directives aux entreprises et en contrôlant les travaux, voire en réduisant les coûts de ces derniers. 



Il indique qu'aux termes des contrats de vente en état futur d'achèvement, la société TE FENUA s'est assujettie volontairement aux dispositions des articles 1792-1 du code civil.



Il demande donc à la cour de retenir la responsabilité de la société TE FENUA, promoteur, ainsi que celle des sociétés PONTONI, ER TRAVAUX, JM DINH ARCHITECTURE, SG RENOVATION, DAS NEVES et VIAL HOLDING EP BAT sur le fondement de l'article 1147 du Code civil, ou à défaut sur l'article 1382 du Code civil, et la condamnera solidairement avec les locateurs d'ouvrages à l'indemniser.



La société TE FENUA constituée en appel n'a pas conclu.



La société PONTONI, par conclusions déposées le 4 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements des moyens et prétentions, demande à la cour de confirmer la décision attaquée en ce que l'action du SDC [Adresse 1] est prescrite selon elle (les vices invoqués sont apparents et ne compromettent pas la solidité de l'immeuble pour relever de la garantie décennale) et à titre subsidiaire de le débouter de ses demandes de condamnation solidaire à son encontre faute de justifier le fondement juridique de son action et la réalité des désordres dont il la tient pour responsable ; s'agissant des malfaçons touchant les joints de dilatation en sol des coursives des bâtiments A à D, des malfaçons touchant les soffites des coursives (les travaux étant hors marché) et celles des dalles de parking. 



Toutefois, en cas de condamnation, la seule somme qu'elle devra selon elle payer au SDC [Adresse 1] est celle 220 000 F CFP arrêtée par l'expert qui a évalué le coût de la reprise de la façade des bâtiments (objet de la transaction avec la société ARBE qui a réglé une somme totale de 7 120 000 F CFP) réalisé par ses soins à cette somme. Elle demande également à la cour de débouter le SDC [Adresse 1] de sa demande au titre du préjudice de jouissance faute de démontrer que les co-propriétaires ne pourraient pas avoir accès à leur parking durant les travaux ainsi que de sa demande au titre des frais irrépétibles. Elle demande quant à elle de le condamner à lui payer une somme de 300 000 F CFP à ce titre ayant dû engager des frais irrépétibles pour assurer sa défense.



La société DAS NEVES PLATRERIE a, par conclusions déposées le 2 septembre 2025 auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements de ses moyens et prétentions, demande à la cour à titre principal de confirmer la décision attaquée en ce qu'elle a déclaré irrecevable les demandes du SDC [Adresse 1] et à titre subsidiaire juger que ses demandes d'indemnisation sont devenues sans objet du fait de la transaction intervenue avec la société ARBE le 31 mars 2018 et le débouter de l'ensemble de ses demandes. A titre infiniment subsidiaire, juger non fondées ses demandes et le débouter. Elle demande en outre au titre de l'article 700 une somme de 300 000 F CFP et la condamnation de l'appelant aux dépens.



Elle conteste les désordres que le SDC [Adresse 1] entend lui faire assumer, soit la détérioration des soffites des coursives des bâtiments C,E, F et G par les infiltrations extérieures, la dégradation dues à des entrées d'eau au niveau du cloisonnement des volées inférieures des escaliers extérieurs des bâtiments ainsi que la non réalisation des finitions. Tous ces désordres ont, selon elle, déjà été indemnisés par la société ARBE. Elle expose en outre qu'elle a posé des plaques de plâtre PREGYDRO Hydrofuge à la demande de la société TE FENUA, désignés par l'expert comme étant la cause avec la défaillance du joint de dilatation des coursives des infiltrations, ce qui n'était pas prévu dans le contrat initial. Cela a fait l'objet d'un devis postérieur n°85 du 28 mai 2008. Selon elle la dégradation des soffites est due au manque d'étanchéité du joint de dilatation en sol des coursives supérieures. La responsabilité incombe selon elle aux sociétés JM DINH ARCHITECTURE et PONTONI (pour les bâtiments A à D) ARBE (pour ceux des bâtiments E à G) et à la société SG RENOVATION. S'agissant des désordres affectant le cloisonnement des volées intérieures des escaliers extérieurs, elle indique que cela est dû aux infiltrations d'eau par les joints dont elle ne doit pas être tenue pour responsable solidairement avec le maître d'oeuvre. S'agissant des finitions, elle déclare ne pas avoir effectué les travaux de finition concernant le calfeutrement entre les planchers après passage des gaines et de canalisation et que par conséquent elle doit être mise hors de cause. Elle demande enfin la condamnation du SDC [Adresse 1] à lui verser la somme de 300 000 F CFP au titre de l'article 700 et de la débouter de sa demande à ce titre.



La société ER TRAVAUX par conclusions déposées le 2 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements des moyens et prétentions, demande à la cour à titre principal de confirmer le jugment en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action du SDC [Adresse 1] à son encontre et de le condamner à lui verser la somme de 300 000 F CFP au titre de l'article 700 du CPCNC, ainsi qu'aux dépens.



Elle expose que la procédure initiée par le SDC [Adresse 1] postérieurement à l'ouverture de la procédure collective l'a été en violation de l'article L622-21 du code de commerce NC qui interdit toute poursuite postérieure aux jugements de sa mise en redressement judiciaire ( jugement du 5 octobre 2015) et de l'homologation du plan de redressement (jugement du 26 septembre 2016) rendus par le tribunal mixte de commerce. Seule une déclaration de créance pouvait être faite selon elle, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce dans le délai imparti déclare t elle, ou à défaut la justification d'une demande de relevé de forclusion auprès du juge commissaire, qu'elle ne démontre pas davantage. Elle déclare que la créance du SDC [Adresse 1] à son encontre est inopposable à la procédure collective ainsi qu'au débiteur.



Maître [V] [Q], commissaire à l'exécution du plan de la société ER TRAVAUX a par courrier du 19 juin 2023, reçu le 23 juin 2023, demandé la confirmation du jugement entrepris et par courrier du 30 juin 2025 reçu le 31 juillet 2025, déclaré s'en rapporter à son précédent courrier.



La société JM D'DINH ARCHITECTURE et VIAL HOLDING ne se sont pas constituée, toutes deux ayant fait l'objet d'une procédure collective ; Me [V] [Q] demande en qualité de mandataire liquidateur de confirmer la décision entreprise par courrier des 30 septembre 2024, reçu le 9 octobre 2024 et 30 juillet 2025, reçu le 31 juillet 2025. Me [Q] expose que la procédure initiée par le SDC [Adresse 1] postérieurement à l'ouverture de la procédure collective l'a été en violation de l'article L622-21 du code de commerce NC qui interdit toute poursuite postérieure aux jugements de sa mise en redressement judiciaire.



La société SG RENOVATION n'a pas constitué avocat.



La société GAN OUTRE MER IARD par conclusions déposées le 31 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements des moyens et prétentions, demande à la cour à titre principal de confirmer la décision en ce qu'elle a déclaré irrecevable les demandes du SDC [Adresse 1] et à titre subsidiaire dire qu'elle ne couvre pas la responsabilité décennale de son assuré la société HOLDING VIAL et de débouter l'appelant de l'ensemble de ses demandes. 

A titre très subsidiaire, elle indique ne pas couvrir les dommages causés par des constructions ayant motivé des réserves du maître d'oeuvre ou du maître de l'ouvrage ou du bureau de contrôle technique, si le sinistre trouve son origine dans l'objet même de ses réserves et ceci tant que ses réserves n'auront pas été levées. Elle indique ne pas voir été destinataire des procès verbaux de réception ce qui ne lui a pas permis d'être informée de l'existence de désordres litigieux, ni des réserves, ce qui fait obstacle à la garantie selon elle. A titre infiniment subsidiaire, elle déclare ne pas couvrir les désordres liés à l'inobservation par l'assuré des règles de l'art et qu'en l'espèce son assuré ne les a pas respectées s'agissant des peintures en façade. A titre très infiniment subsidiaire, elle indique que la société HOLDING VIAL n'est pas responsable des désordres affectant les peintures des bâtiments C,F et G, désignant les sociétés ARBE et PONTONI comme seules responsables. Elle sollicite la condamnation du SDC [Adresse 1] à lui verser la somme de 250 000 F CFP au titre de l'article 700 du CPCNC, ainsi qu'aux dépens.



MOTIFS



Il est constant que la résidence litigieuse a été édifiée par la société TE FENUA agissant en qualité de promoteur/vendeur de l'opération, la société JM DHIN ARCHITECTURE, maître d'oeuvre, avait en charge la conception et le suivi des travaux de construction, le gros oeuvre a été réalisé par les sociétés PONTONI ( bât. A à D) et ARBE (bât. E à G), la peinture de la façade par la société VIA HOLDING (dont l'assureur est la société GAN OUTRE MER IARD), le revêtement des sols par la société SG RENOVATION, la réalisation des cloisons et faux plafonds par la société DAS NEVES PLATRERIE et les menuiseries en aluminium par la société ER TRAVAUX. 



Le défaut d'intérêt et de qualité pour agir du SDC [Adresse 1] n'est plus soutenu en appel, ni la contestation de la validité de l'acte introductif d'instance devant le Tribunal de première instance.



Le vendeur-constructeur a l'obligation de remettre à l'acquéreur un bien exempt de désordres. Sa responsabilité peut être mise en cause en présence de dommages apparus après la réception de l'ouvrage. La garantie de parfait achèvement a vocation à couvrir les désordres ayant fait l'objet de réserves à la réception. Pour les désordres ayant fait leur apparition pendant le délai d'un an à compter de la réception, le Maître d'ouvrage peut soit actionner la garantie de parfait achèvement de l'ouvrage ou la garantie contractuelle du constructeur-vendeur.



La responsabilité du constructeur-vendeur en cas de désordres intermédiaires, lesquels excluent les désordres apparents, est toutefois subordonnée à la preuve de l'existence d'une faute, sauf à démontrer que les dommages résultent d'une cause qui lui est étrangère.



L' article 1792-4-3 du code civil qui uniformisent les délais de recours à l'encontre des constructeurs à 10 ans à compter de la réception des travaux ne s'applique pas en Nouvelle Calédonie.



Sur l'irrecevabilité tirée de l'existence des procédures collectives des sociétés ER TRAVAUX, JM DINH ARCHITECTURE et VIAL HOLDING 



L'article L622-21 du code de commerce de la Nouvelle Calédonie dispose que 'le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 



1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent : 

2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent....'



En l'espèce, par jugement du 5 octobre 2015, le tribunal mixte de commerce de Nouméa a placé la société ER TRAVAUX en redressement judiciaire, puis par jugement du 26 septembre 2016,a homologué le plan de redressement.



Dès lors que l'instance a été introduite postérieurement à ce jugement, soit le 6 avril 2017, qu'il n'est pas démontré que le SDC [Adresse 1] a fait une déclaration de créance dans le délai légal imparti, ni fait de demande de relevé de forclusion, toute demande de condamnation à son encontre n'est pas recevable.



C'est donc à juste titre que le premier juge a déclaré le SDC [Adresse 1] irrecevable s'agissant de la société ER TRAVAUX.



S'agissant de la société JM DHIN ARCHITECTURE, elle a été liquidée pour insuffisance d'actif par jugement du tribunal de première instance de Nouméa du 19 décembre 2016, soit antérieurement à l'introduction de la requête du SDC [Adresse 1] qui a déclaré une créance de 15 180 300 F CFP au passif de la procédure collective de cette dernière.



Dès lors que l'instance a été introduite antérieurement à ce jugement de liquidation de la société JM DHIN ARCHITECTURE, toute demande de condamnation à son encontre n'est pas recevable.



S'agissant de la société VIAL HOLDING, elle a été placée en liquidation le 20 juillet 2015, et par jugement du tribunal mixte de commerce du 17 octobre 2016, la procédure a été clôturée pour insuffisance d'actifs. 



Dès lors que l'instance a été introduite antérieurement à ce jugement de liquidation de la société VIAL HOLDING, toute demande de condamnation à son encontre n'est pas recevable.



Sur la prescription 



Le SDC [Adresse 1] reproche au premier juge d'avoir déclaré irrecevables ses demandes considérant que ce dernier ne justifiait pas de l'existence d'un droit d'agir qui ne serait pas prescrit. Selon lui son action n'est pas prescrite dès lors que la garantie de parfait achèvement retenue par le premier juge n'est due que si elle est prévue contractuellement par les entreprises envers le maître d'ouvrage/vendeur en état futur d'achèvement, en l'espèce la société TE FENUA. 



Il estime donc ne pas être concerné par cette prescription annuel qui court à compter de la réception des travaux (entre le maître d'ouvrage et les entreprises) et non à compter de la livraison des parties communes par le promoteur/vendeur.



Il soutient que la garantie de parfait achèvement n'est en outre pas exclusive de la responsabilité contractuelle des constructeurs dont la prescription est de 10 ans à compter de la réception des travaux.



Aux termes de l'article Lp. 1792-6 du CC NC, 'la réception des travaux est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. 



La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception des travaux, pendant un délai d'un an, à compter de la réception des travaux, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception des travaux.



Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.



En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.



L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.'



Selon l'article Lp. 1147 du même code, 'les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable, à moins que l'inexécution soit définitive.'



En l'espèce, les désordres relevés par l'expert mandaté et le SDC [Adresse 1] lors de la réception des travaux, ont fait l'objet de réserves qui n'ont pas toutes été levées. Il s'agit en tout état de cause de malfaçons apparentes et qui n'affectent pas la solidité des immeubles, ce qui n'est pas contesté.



La société ARBE, ayant indemnisé pour sa part les désordres affectant les bâtiments dans lesquels elle est intervenue E,F et G, aux termes d'une transaction du 21 mars 2018, c'est donc à juste titre que le premier juge a déclaré que le SDC [Adresse 1] n'était dès lors plus fondé à solliciter une quelconque indemnisation à ce titre. 



S'agissant des bâtiments A à D, dès lors que l'expertise constate que les désordres affectant les parties communes des bâtiment A et D ayant fait l'objet d'une réception des travaux le 12 juin 2009, pour le bâtiment A et le 19 juin 2009, pour le bâtiment B, sont des désordres apparents, le délai pour agir était donc d'un an à compter de cette réception. 



Le SDC [Adresse 1] venant au droit de la société TE FENUA, son promoteur/vendeur, est tenu des mêmes délais. C'est donc à juste titre que le premier juge a déclaré son action intentée le 25 juillet 2012, soit plus d'un an après la réception des travaux, prescrite.



La garantie de parfait achèvement est d'ordre public en application de l'article 1792-5 du CC NC prévoit que toute clause ayant pour effet d'exclure la garantie de parfait achèvement ou d'en limiter la portée doit être réputée non écrite.



La cour confirme par conséquent la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré les demandes du SDC [Adresse 1] irrecevables.



Sur la responsabilité délictuelle



Le SDC [Adresse 1] a dans ses dernières conclusions récapitulatives invoqué à titre subsidiaire les dispositions de l'article 1382 du CC NC si la cour ne faisait pas droit à ses demandes fondées sur la responsabilité contractuelle des intimées soulevée.



Il y a lieu de rappeler que le principe du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle délimite les deux types de responsabilité civile : la première fonde la réparation des dommages nés de l'inexécution du contrat, la seconde sert à indemniser tous les autres dommages, survenus hors de la sphère contractuelle. 



Ce principe doit s'entendre comme un principe de non-option entre ces deux types de responsabilité civile dès lors que ses conditions d'engagement sont réunies.



En l'espèce, faute pour le SDC [Adresse 1] de justifier de l'existence d'autres dommages survenus hors la sphère contractuelle lors de l'exécution des contrats liant les parties ouvrant droit à indemnisation, la cour confirme la décision entreprise en ce qu'elle a débouté le SDC de cette demande. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le SDC [Adresse 1] succombant en la présente instance est condamné aux dépens d'appel.



Les circonstances de l'espèce commande de laisser à la charge de chacune des parties les frais qu'elles ont exposés dans la présente procédure. 



PAR CES MOTIFS 



La Cour



- Confirme le jugement rendu le 6 février 2023 entreprise en toutes ses dispositions ;



Et y ajoutant



- Laisse à la charge de chaque partie les frais irrépétibles qu'elles ont engagés dans la présente procédure ; 



- Condamne le SDC [Adresse 1] aux dépens d'appel.





Le greffier, Le président.