Cour d'Appel · Chambre 3 A — 27 avril 2026

MINUTE N° 26/216

























Copie exécutoire à :



- Me Guillaume HARTER



copie conforme à :



- Me Eric AMIET

- greffe JCP TPRX [Localité 1]





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 27 Avril 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/01245 



N° Portalis DBVW-V-B7J-IP66



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MOLSHEIM



APPELANT :



Monsieur [T] [J]

[Adresse 1]



Représenté par Me Eric AMIET, avocat au barreau de STRASBOURG



INTIMÉS :



Monsieur [P] [J]

[Adresse 2]



Non représenté, assigné à étude de commissaire de justice le 16 juin 2025 par acte de commissaire de justice



S.C.I. [K], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3] [Localité 2]



Représentée par Me Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 février 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme FABREGUETTES, présidente de chambre, et Mme DESHAYES, conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles 



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M. BIERMANN



ARRET :

- rendu par défaut

























































































































- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE





Selon contrat signé le 25 septembre 2021 prenant effet le 15 octobre 2021, la Sci [K], représentée par Mme [W] [M], a loué à M. [P] [J] un logement situé à Obernai, moyennant paiement d'un loyer de 600 euros et un acompte sur charges de 50 euros par mois.



Le père du locataire, M. [T] [J], a signé le même jour un engagement de caution solidaire.



Une ordonnance rendue le 3 janvier 2023 a fait injonction à M. [P] [J] et M. [T] [J] de payer solidairement à la Sci [K] la somme principale de 1 993,20 euros au titre de l'arriéré locatif.



M. [T] [J] a fait opposition à cette ordonnance par lettre recommandée expédiée le 28 février 2023.



M. [P] [J] a résilié le bail selon courrier du 27 avril 2023 et quitté les lieux. Un état des lieux de sortie a été établi par huissier le 29 septembre 2023 en présence de Mme [M] et de M. [T] [J], sans toutefois aucune remise des clés.



Au dernier état de la procédure, la Sci [K] a sollicité fixation de l'indemnité d'occupation à 671,60 euros, condamnation solidaire des défendeurs au paiement d'un arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation de 7 221,08 euros tel qu'arrêté au mois de septembre 2023, une somme de 46 280,37 euros au titre de travaux de remise en état des lieux loués, frais et dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, une indemnité de procédure de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



M. [T] [J] s'est opposé aux demandes en soulevant la nullité du contrat de bail pour défaut de pouvoir de son signataire, la nullité de l'engagement de caution pour plusieurs motifs, dont l'inexactitude de la date du bail et du montant du loyer, et le non-respect des dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il a par ailleurs contesté les sommes mises en compte au titre du loyer révisé, des décomptes de charges et frais de remise en état.



M [P] [J] n'est pas intervenu à la procédure.



Par jugement réputé contradictoire rendu le 18 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim a :



- déclaré recevable l'opposition formée à l'encontre de l'ordonnance n° 21-23-000018 rendue le 3 janvier 2023 ;



statuant à nouveau :



- dit n'y avoir lieu à constater ni prononcer la nullité du contrat de bail conclu entre la Sci [K] et M. [P] [J] ;



- dit n'y avoir lieu à constater ni prononcer la nullité de l'engagement de caution signé par M. [T] [J] ;



- condamné M. [P] [J] et M. [T] [J] solidairement à payer à la Sci [K] les sommes de :



- 7 121,08 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023 ;



- 3 705,20 euros au titre des frais de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;



- 247,68 euros au titre des frais d'huissier pour l'état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;



- 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- débouté la Sci [K] de ses plus amples demandes et de sa demande de dommages et intérêts ;



- débouté M. [T] [J] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné M. [P] [J] et M. [T] [J] solidairement aux dépens comprenant les frais de la procédure d'injonction de payer et le coût du commandement visant la clause résolutoire.



Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que la Sci [K] justifiait, par ses statuts, de son caractère familial ainsi que de la délégation de pouvoir dont bénéficiait Mme [M] de la part de son gérant, M. [V], à la date de signature du bail ; qu'aucune disposition légale n'exigeait une date certaine d'une telle délégation dont M. [V] attestait qu'elle avait été consentie en vue de la signature du bail ; que le contrat de bail n'était donc pas entaché d'irrégularité ; qu'il n'était pas contesté l'arrêt du paiement des loyers à compter du 1er octobre 2022 ; que le bail ayant été résilié par courrier du 27 avril 2023, le préavis prenait fin le 29 juillet 2023 sans toutefois qu'aucune remise de clés n'ait eu lieu à cette date, une indemnité d'occupation équivalente au loyer majoré des charges ayant donc couru du 29 juillet 2023 au 29 septembre 2023, date de l'état des lieux de sortie et de changement des serrures ; que l'indexation était prévue par le bail et avait été appliquée par la bailleresse et signifiée au preneur selon commandement délivré le 7 décembre 2022 ; que le bailleur avait fourni les décomptes des charges accompagnés des pièces justificatives ; que le preneur était en conséquence redevable, à titre d'arriéré, de la somme totale de 7 121,08 euros après déduction du dépôt de garantie ; que, s'agissant des frais de remise en état, la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie et du devis produit par la bailleresse justifiaient l'allocation d'une somme de 3 705,20 euros (et non 30 194 euros comme demandé) afin d'indemniser l'absence des portes de la cuisine et de la salle de bain, l'état dégradé de celle du séjour, le remplacement du four, du robinet et de la bonde de l'évier ainsi que les frais de nettoyage et dératisation de l'appartement, l'entretien de la chaudière et le remplacement des serrures et clés ; que les frais d'état des lieux de sortie devaient être partagés par moitié, l'abandon des lieux par le locataire sans restitution des clés n'ayant pas permis son établissement à l'amiable ; que la demande relative à l'établissement d'un diagnostic technique n'était pas fondée ni claire pas plus que celle relative à l'utilisation d'une « réserve de crédit » ; qu'il n'y avait pas lieu à dommages et intérêts pour résistance abusive au vu du caractère excessif des montants mis en compte au titre des frais de remise en état ; que M. [T] [J] avait signé le contrat de bail et un engagement de caution solidaire conforme aux exigences textuelles, les moyens de nullité soulevés par ce dernier n'étant ni démontrés ni bien fondés et étant en outre invoqués de mauvaise foi alors qu'il avait connaissance de toutes informations utiles par la remise du contrat de bail.



Par déclaration enregistrée le 17 mars 2025, M. [T] [J] a interjeté appel de cette décision.



Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 21 novembre 2025, M. [T] [J] demande à la cour de déclarer son appel bien fondé, infirmer partiellement le jugement entrepris et, statuant à nouveau :

- constater, au besoin prononcer la nullité du contrat de bail signé le 25 septembre 2021 ;

 

- constater, au besoin prononcer la nullité de l'engagement de caution solidaire signé par lui le 25 septembre 2021 ;



- débouter la Sci [K] en toutes ses fins et prétentions dirigées à son encontre ;



- condamner la Sci [K] à lui payer deux indemnités d'un montant chacune de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile respectivement pour la première instance et l'instance d'appel ;



- la charger des entiers frais et dépens tant de première instance que d'appel, y compris ceux de la procédure d'injonction de payer ;



- débouter la Sci [K] de toutes ses demandes présentées en appel.





A l'appui de son appel, M. [T] [J] fait essentiellement valoir que :



- sur la nullité du contrat de bail : le bail n'a pas été signé par le gérant de la Sci bailleresse, M. [V], seul à pouvoir l'engager ; la délégation de signature du 1er septembre 2021, qui n'a pas de date certaine, a été établie postérieurement au bail pour les besoins de la cause ; de plus, les statuts de la Sci [K] limitent les possibilités de délégation de signature et ne permettent pas de délégation générale ; même si la nullité n'était que relative, il pourrait la soulever puisqu'il ne peut, comme caution, être tenu au-delà des obligations du locataire ; la notion de mandat apparent ne peut être invoquée que par le tiers contractant et non par le mandant ;



- s'agissant de la nullité de l'engagement de caution solidaire : la nullité du contrat de bail rejaillit sur l'acte de cautionnement qui en est l'accessoire et est lui-même signé par Mme [M] ; le cautionnement ne respecte pas les dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, faute pour la Sci [K] de justifier de l'absence de souscription d'une assurance ou d'une garantie ainsi que de son caractère de société civile immobilière familiale ; l'acte dénommé « engagement de caution solidaire » dont se prévaut la bailleresse ne comporte aucune identification du bailleur, porte des mentions erronées quant à la date du bail, le montant du loyer et ses modalités de révision, et n'a pas été signé par l'appelant mais seulement par Mme [M] et le preneur ; le seul document signé par M. [T] [J], à savoir un formulaire avec une mention manuscrite, n'indique pas le montant du loyer ni des charges ni leurs conditions de révision, ce qui vicie l'acte ; M. [T] [J] ne peut se voir reprocher une exécution de mauvaise foi d'un contrat par référence à une mention figurant dans un autre contrat qui ne le liait pas, étant rappelé que M. [T] [J] n'était pas partie au contrat de bail ; le défaut de mention du montant du loyer sur l'acte de cautionnement en entraîne sa nullité sans nécessité d'établir un grief ni même d'apprécier si la caution a eu conscience de l'étendue de son engagement, notamment par la communication du bail ; la Sci [K] ne peut être considérée comme une Sci familiale au vu du grand nombre d'immeubles qu'elle possède et de son objet social, et peut justifier de son absence d'assurance par la production de son bilan et des pièces afférentes ; il ne peut se voir opposer l'adage « nemo auditur » alors qu'il a repris la formulation dictée par Mme [M] et que cet adage qui ne concerne que l'immoralité d'un contrat n'a pas été repris par la réforme de 2016 ; la notion de « loyer charges comprises » n'existe pas ; les paiements effectués entre octobre 2021 et septembre 2022 ne peuvent s'analyser en une confirmation d'acte nul alors que la Sci [K] n'a appelé la caution en garantie qu'en octobre 2022, que ces virements émanent d'un compte commun à M. [T] [J] et son épouse, qui avait procuration générale, de sorte qu'ils ne prouvent pas qu'il en était l'auteur et qu'il n'a eu connaissance de la cause de nullité qu'à l'occasion de la procédure engagée en 2023 ; il conteste être l'auteur du Sms du 22 février 2023 et rappelle que M. [P] [J] a été poursuivi pour usurpation d'identité au préjudice de ses parents, ledit message ne comportant en outre aucune mention claire et non équivoque d'exécution du cautionnement.



A titre surabondant, l'appelant critique le décompte des montants réclamés par la bailleresse, représentant des sommes injustifiées et excessives, sur laquelle elle n'a d'ailleurs pas formé appel incident, mais qui sont contestées sur certains montants alloués, à savoir :



- la taxe d'ordures ménagères, en ce que le premier juge a retenu une jouissance des lieux sur deux années alors que la taxe d'ordures ménagères de l'année 2022 était déjà incluse dans un précédent décompte de charges et que seule pouvait être réclamée la taxe due pour la période d'occupation à savoir du 1er janvier 2023 au 29 septembre 2023, soit un montant maximum de 99,11 euros ;



- les consommations d'eau, en ce qu'elles ne peuvent concerner deux compteurs d'eau alors qu'un seul est cité dans l'état des lieux d'entrée, le premier juge ayant retenu à tort l'installation d'un compteur individuel en cours de bail alors qu'il a été posé le 6 octobre 2021 soit avant l'état des lieux d'entrée réalisé le 13 octobre 2021, l'absence d'identification du compteur devant conduire à exclure toute somme à ce titre ;



- les frais de remise en état, en ce que l'état des lieux de sortie ne démontre pas une dégradation du logement alors que celui d'entrée décrivait déjà des éléments vétustes ; les sommes allouées par le tribunal sur la porte de four, la bonde d'évier et un robinet mitigeur ne sont pas justifiées et sont supérieures aux frais réels de remplacement de ces équipements et aux demandes de la bailleresse, ce poste de préjudice devant donc être limité à la somme de 200 euros ; l'indemnité pour le remplacement des trois portes devra également être réduite à 500 euros compte tenu du coût moyen d'une porte neuve, inférieur au montant demandé, à l'état déjà dégradé de l'une d'elle et au taux de vétusté à appliquer ;



- le remplacement des serrures, la partie adverse affirmant à tort que M. [T] [J] et son épouse avaient un droit de visite et d'hébergement à l'égard de leurs petites filles et connaissaient donc l'adresse de leur fils, celle-ci n'ayant été portée à leur connaissance que postérieurement à l'état des lieux de sortie et sans qu'il puisse leur être reproché l'absence de leur fils ; les montants de remplacement des clés et serrures sont en outre surévalués.



Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 décembre 2025, la Sci [K] conclut à la confirmation du jugement et sollicite de la cour, y ajoutant, de débouter M. [T] [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, le condamner à régler à la Sci [K] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour recours abusif ainsi que la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.



En réplique, la Sci [K] s'oppose à toute nullité du contrat de bail, rappelant avoir produit le mandat donné par M. [V], gérant de la Sci [K], à Mme [M], mandat dont M. [T] [J] ne démontre pas la fausseté et dont le fait qu'il n'aurait pas date certaine ne le rendrait pas inopposable. Elle argue en outre que, s'agissant d'une nullité relative, la nullité d'un contrat pour absence de pouvoir du mandataire ne peut être demandée que par la partie représentée, M. [T] [J] ne pouvant donc se prévaloir d'un tel moyen ; qu'il ne peut davantage invoquer le nouvel article 1156 du code civil alors que Mme [M] disposait d'un mandat et que le mandat n'est pas contesté entre le bailleur et son mandataire ; qu'en tout état de cause, même à retenir la nullité du contrat de bail, M. [P] [J] aurait à tout le moins bénéficié d'un bail verbal incontestable, objet du cautionnement de M. [T] [J].



Sur la nullité alléguée du cautionnement, la bailleresse estime que M. [T] [J] n'est pas de bonne foi en cherchant à se soustraire à l'engagement qu'il a pris en toute connaissance de cause. Elle soutient que :



- elle était bien fondée à solliciter un cautionnement et ne peut apporter une preuve négative de ce qu'elle n'a pas souscrit de contrat d'assurance ou une autre forme de garantie, l'appelant tentant ainsi d'inverser la charge de la preuve ;



- elle présente un caractère familial au vu de la liste de ses membres, peu important qu'elle possède ou non beaucoup d'immeubles, et avait donc le droit de réclamer le cautionnement litigieux ;



- l'acte de cautionnement est conforme en ce que la mention du nom du bailleur n'est pas exigée à peine de nullité et qu'il renvoie au bail sur lequel ce nom figure ; l'erreur matérielle sur la date de signature du bail est sans emport comme exactement retenu par le premier juge, celle-ci étant sans conséquence sur le consentement et la connaissance de l'engagement de la caution ; l'acte indique un loyer de 650 euros, ce qui correspond au loyer de 600 euros et 50 euros de provision sur charges, permettant à M. [T] [J] de connaître l'étendue de son engagement ;



- il n'existe non pas deux actes de cautionnement comme prétendu pour la première fois par l'appelant mais un seul acte d'engagement comportant deux pages à l'issue desquelles M. [T] [J] a apposé sa signature ;



- M. [T] [J] a, en exécution de son engagement, effectué des règlements au bailleur, confirmant ainsi la validité de son engagement et ce d'autant que l'appelant tente de manière grossière de contester être l'auteur de ces paiements sans le démontrer et alors qu'il était signataire d'un chèque et mentionné sur les relevés de compte comme auteur des virements effectués ; il reconnaît avoir reçu le courrier du 10 octobre 2022 signé par Mme [M], disposant à tout le moins d'un mandat apparent ; son sms démontre encore qu'il avait connaissance des enjeux du dossier.



Sur la dette de loyer et d'indemnité d'occupation, la bailleresse rappelle que malgré une annonce de départ par courrier du 27 avril 2023, elle n'a pu reprendre possession des lieux que le 29 septembre 2023 alors que les échéances n'ont plus été payées depuis octobre 2022, laissant ainsi persister un solde à régler.



La Sci [K] conteste tout double paiement de la taxe d'ordures ménagères dont le preneur était redevable pour deux années au vu de la durée d'occupation des lieux.



Elle se prévaut des photographies de l'état des lieux de sortie s'agissant de l'existence de deux compteurs d'eau dans le logement, l'installation du second ayant eu lieu en cours de bail comme établi par facture.



Elle se fonde enfin sur l'état des lieux de sortie pour démontrer l'état déplorable du logement rendu, l'ayant amené à exposer des travaux pour plus de 30 000 euros sans toutefois qu'elle entende remettre en cause la somme limitée allouée par le premier juge. Elle rappelle que le four était neuf lors de la prise à bail, qu'elle n'a pas à produire de factures mais juste un devis ou un chiffrage de son préjudice, qu'elle est en droit de mandater un professionnel pour les travaux à effectuer, qu'il y a lieu de se référer à la motivation détaillée du premier juge.



Elle rappelle que le partage des frais d'état des lieux est justifié par le seul fait qu'aucun état des lieux amiable n'a été possible, peu important les arguties adverses soulevées sur la date de réception de la convocation du preneur.



Enfin, la Sci [K] se fonde sur la mauvaise foi adverse, telle qu'actée par le jugement, et démontrée encore par le recours abusif mis en 'uvre, justifiant réparation à hauteur de 2 000 euros.



M. [P] [J] s'est vu notifier la déclaration d'appel et les conclusions de M. [T] [J] par acte délivré à étude le 16 juin 2025 et les conclusions de la Sci [K] par actes délivrés à étude le 1er août 2025 et à domicile le 6 novembre 2025. Il n'a pas constitué avocat. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2026 et la décision mise en délibéré pour être rendue le 4 mai 2026.



MOTIFS





Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;



La recevabilité de l'opposition à l'injonction de payer n'étant pas contestée, elle est acquise, tout comme les condamnations prononcées à l'encontre de M. [P] [J].



Sur la nullité du contrat de bail



Conformément aux dispositions de l'article 1377 du code civil, l'acte sous signature privée n'acquiert date certaine à l'égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d'un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique.

Il est de principe que la nullité d'un contrat fondée sur l'absence de pouvoir du mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée.

Aux termes de l'article 1156 du code civil, portant disposition générale applicable à la représentation, l'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté. Lorsqu'il ignorait que l'acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité. L'inopposabilité comme la nullité de l'acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l'a ratifié.



En l'espèce, le contrat de bail a été signé le 25 septembre 2021 au nom de la Sci [K] par Mme [M] qui n'en était pas la gérante à cette date.

Elle justifie toutefois d'un pouvoir daté du 1er septembre 2021 que lui a donné M. [V], gérant, aux fins de conclusion de bail sur le logement concerné. Comme soulevé par l'appelant, ledit acte, rédigé sous seing privé, ne porte pas date certaine faute de satisfaire à l'une ou l'autre des conditions limitativement énumérées à l'article 1377 du code civil.

S'il n'est ainsi pas démontré qu'à la date de signature du bail litigieux, Mme [M] disposait du pouvoir d'engager contractuellement la Sci [K], il convient de rappeler que le mandat peut être écrit mais aussi tacite et que M. [T] [J] ne peut se prévaloir d'une quelconque nullité à ce titre dès lors que, comme indiqué supra, l'action en nullité est réservée au représenté ou au tiers contractant à condition toutefois dans ce cas que l'acte n'ait pas été ratifié par le représenté.

Or, il résulte du dossier que la Sci [K] n'a jamais contesté le contrat de bail et l'a régulièrement exécuté, en en revendiquant d'ailleurs les effets dans ses rapports avec M. [P] [J] et M. [T] [J].

M. [T] [J] ne saurait prétendre qu'il est légitime à soulever la nullité du contrat afin de ne pas être tenu au-delà des obligations du preneur lui-même puisque le locataire, n'étant pas tiers au contrat, n'aurait pu exciper des dispositions de l'alinéa 2 de l'article 1156 du code civil.

De même, il n'est pas fondé à se prévaloir d'un non-respect par le gérant des statuts de la Sci, étant au surplus observé qu'aucune disposition desdits statuts n'interdit à ce dernier de déléguer la signature d'un contrat de bail.

Il convient en conséquence, après substitution de motifs, de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a rejeté le moyen tiré de la nullité du contrat de bail.



Sur la nullité de l'acte de cautionnement



Aux termes de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du cautionnement litigieux :

« Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que:

- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État;

- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

(')

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »



Lorsque les formalités ainsi édictées n'ont pas été respectées, le cautionnement est nul sans que celui qui invoque cette nullité n'ait à établir l'existence d'un grief.



C'est par une exacte appréciation des textes applicables et des faits de la cause que le premier juge a retenu que la Sci [K] était une société familiale puisque constituée entre Mme [M] et ses deux enfants sans aucune autre condition quant à l'activité, professionnelle ou non, de ladite société et qu'il appartenait à l'appelant, contestant le droit de celle-ci de solliciter un cautionnement, de démontrer qu'elle avait souscrit une assurance ou une autre forme de garantie et ce en vertu du principe général selon lequel il appartient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il en a justement déduit que la Sci [K], qui affirme sans être utilement contredite qu'elle n'a souscrit aucune assurance ou autre garantie, était en droit de solliciter un cautionnement.



S'agissant du formalisme du cautionnement souscrit par M. [T] [J], ce dernier se prévaut de l'existence de deux actes distincts, dont l'un signé par Mme [M] et le preneur, et l'autre comportant la mention manuscrite du cautionnement alors qu'il s'agit en réalité du recto et du verso d'un seul et même acte dénommé « engagement de caution solidaire » portant sa seule signature, conformément à la nature de contrat unilatéral de l'acte de cautionnement.



Le nom de la bailleresse ne figurant pas dans les mentions prescrites à peine de nullité, il n'en sera tiré aucune conséquence.



Il est par contre exact que l'acte de cautionnement comporte plusieurs erreurs et imprécisions en ce qu'il indique que la date de signature du bail est le « 26/09/2021 » au lieu du 25 septembre 2021, mentionne au titre du « loyer mensuel » la somme de 650 euros et celle de 50 euros au titre du « montant provisionnel des charges mensuelles » alors que le loyer était de 600 euros outre 50 euros de provision sur charges, et prévoit que « le montant initial du loyer est révisable annuellement selon la variation de l'indice de référence des loyers » sans davantage de précisions alors que le bail organise une révision du loyer au 1er novembre de chaque année sur la base de l'indice du 2eme trimestre de l'année 2021, valeur 131,12.



Ce faisant, l'acte de cautionnement qui ne fait pas « apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location » ne peut être considéré comme conforme aux exigences textuelles, prescrites afin d'assurer la validité et non la preuve de l'acte de cautionnement, et ce quand bien même la caution s'est vue remettre une copie du bail et sans qu'il y ait lieu d'examiner sa bonne ou mauvaise foi.



Il est toutefois établi que M. [T] [J] a effectué règlement des loyers et charges afférents au bail de son fils tant s'agissant du dépôt de garantie par chèque, dont il ne conteste pas être l'auteur, que par virements ultérieurs et ce pour la période de septembre 2021 à octobre 2022.



L'appelant ne saurait sérieusement prétendre qu'il n'est pas acquis qu'il s'agit de virements effectués par lui alors qu'il reconnaît que ceux-ci émanent de son compte, peu important qu'il s'agisse d'un compte commun avec son épouse et que ce soit lui directement ou elle, en qualité de mandataire, qui soit à l'origine desdits virements. Ces règlements, qui portent exécution volontaire de l'obligation à paiement souscrite par la caution, s'analysent en une confirmation de l'acte nul, étant au surplus observé que lesdits versements portaient bien sur la somme de 650 euros, soit le loyer en tant que tel et la provision sur charges, ce qui démontre une parfaite connaissance par M. [T] [J] des montants exacts dus et du caractère erroné de la mention portée sur l'acte de cautionnement.



Malgré les irrégularités de l'acte de cautionnement, sa nullité doit donc être écartée au vu de sa confirmation par la partie appelante. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir à constater ou prononcer la nullité de cet engagement.





Sur les sommes dues par M. [T] [J]



Il sera relevé à titre liminaire que M. [T] [J], s'il sollicite infirmation de l'ensemble des condamnations financières prononcées à son encontre et débouté de l'ensemble des fins et prétentions de la bailleresse, ne développe aucun moyen tendant à contester le montant des loyers et indemnités d'occupation impayés ni ne démontre ou même soutient que des sommes n'auraient pas été prises en compte.



Il critique essentiellement le montant des charges de consommation d'eau et taxe d'ordures ménagères ainsi que les frais de remise en état des lieux et remplacement des serrures.





- sur le montant des charges (taxe d'ordures ménagères et consommation d'eau) :



Selon l'article 23, 3° de la loi du 6 juillet 1989, font partie des charges récupérables les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement, le décret du 26 août 1987 visant ainsi en son article 1, VIII, la taxe ou redevance des ordures ménagères.

Les parties s'opposent non sur le principe d'acquittement de cette taxe mais sur la somme retenue à ce titre.

C'est par une lecture trop rapide du jugement que M. [T] [J] soutient que le premier juge a alloué la somme de 286,20 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères relative aux deux années d'occupation des lieux alors que ce montant correspondait au décompte de charges ayant couru du 30 septembre 2022 au 29 septembre 2023 (taxe d'ordures ménagères, eau et électricité incluses).

Il est par contre exact que l'occupation des lieux par M. [P] [J] ayant pris fin à la date de l'état des lieux de sortie et changement de serrures réalisé le 29 septembre 2023, la taxe d'ordures ménagères n'était plus due postérieurement à cette date et un prorata devait être réalisé, sur la base de la moitié de la taxe d'ordures ménagères imputable à M. [P] [J], soit une somme due de 49,87 euros au lieu des 66,50 euros mis en compte.



S'agissant des charges afférentes à la consommation d'eau, les décomptes s'appuient sur des factures de la Sdea, les charges étant ensuite réparties par la bailleresse sur la base de relevés de deux compteurs indiqués comme situés respectivement dans la cuisine et dans la cave.

Or, l'état des lieux d'entrée dressé le 13 octobre 2021 ne cite qu'un seul compteur d'eau portant un index arrêté à zéro, ce qui est cohérent avec la facture relative à la pose de compteurs individuels à la date du 6 octobre 2021, soit avant la prise d'effet du bail, peu important que la facture date du 28 mars 2022.

L'état des lieux de sortie établit la présence de deux compteurs, l'un dans la cuisine : index 23,22 m³ (correspondant au compteur déjà photographié lors de l'état des lieux d'entrée) et un autre dans la cave, index 155,65 m³.

Toutefois, faute de pouvoir rattacher le second compteur au logement, ce dernier n'étant pas cité dans l'état des lieux d'entrée et les factures ne permettant pas de le considérer comme afférent au seul logement loué par M. [P] [J], les sommes réclamées au titre des charges d'eau de ce second compteur seront écartées et déduites des sommes dues.

Aucun autre poste de charges n'étant contesté, il convient de retenir que le solde des charges s'établissait à un montant créditeur de 261,99 euros (après imputation du prorata non dû de la taxe d'ordures ménagères et des consommations d'eau du second compteur).

Le jugement sera en conséquence infirmé s'agissant du montant dû au titre des loyers et charges impayés dont le montant total s'établit non pas à 7 121,08 euros mais à la somme de 6 575,61 euros, à savoir :

- loyers pour la période du 1er au 31 octobre 2022 : 600 euros

- loyers pour la période du 1er novembre 2022 au 29 juillet 2023 : 9 X 621,60 = 5 594,40 euros

- indemnités d'occupation du 29 juillet au 29 septembre 2023 : 621,60 X 2 = 1 243,20 euros

- solde créditeur sur charges pour les périodes du 15 octobre 2021 au 29 septembre 2023 : 261,99 euros,

soit un montant total de 7 175,61 euros, dont à déduire le dépôt de garantie.



- sur les frais de remise en état du logement et de remplacement des serrures



Le premier juge a, par une motivation particulièrement détaillée à laquelle la cour se réfère, comparé les états des lieux d'entrée et de sortie et, soulignant l'état d'usage du logement lors de l'entrée dans les lieux et le caractère excessif des sommes mises en compte, ramené à de plus justes proportions les sommes allouées en indemnisation des dégradations établies par la comparaison précitée.



L'appelant ne conteste d'ailleurs pas la nécessité de racheter trois portes du logement, réparer le four, une bonde, un robinet mitigeur et changer les serrures mais soutient qu'il y a lieu de réduire davantage encore les indemnités allouées sur la base notamment du coût constaté du matériel sur internet.



Si le bailleur ne peut faire peser sur son preneur une remise à neuf des lieux, a contrario le preneur ne saurait prétendre imposer au bailleur de procéder lui-même à des réparations de fortune par la seule prise en charge des frais de pièces détachées.



Les sommes mises en compte par le premier juge tiennent compte des dégradations imputables à M. [P] [J] (étant ici rappelé que le preneur a l'obligation de répondre des dégradations et pertes survenues par sa faute et supporter les frais relevant des charges récupérables dont font partie les menues réparations et petits équipements dont la bonde de baignoire) mais aussi de l'état antérieur des lieux et de la nécessaire juste réparation du préjudice du bailleur.



En l'absence de pièce ou moyen utile produit par l'appelant, la somme mise en compte par le premier juge au titre des frais de remise en état des lieux sera confirmée.



Il en sera de même s'agissant des frais de remplacement des serrures et clés, les développements de l'appelant sur les circonstances du départ de son fils et ses relations avec ce dernier étant à cet égard sans emport et le bailleur étant au surplus légitime à faire poser des serrures de qualité s'agissant de clés du logement lui-même.





Sur la demande de dommages et intérêts pour recours abusif





L'exercice d'une action en justice ou d'un recours constitue en principe un droit et si toute faute dans l'exercice de voies de droit est susceptible d'engager la responsabilité du plaideur, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, la seule insuffisance des moyens soulevés par une partie pour établir le bien fondé de ses demandes ne peut suffire à caractériser une faute de sa part et ne dégénère en abus qu'en cas de mauvaise foi, légèreté blâmable ou erreur grossière équipollente au dol.

En tout état de cause, la simple affirmation du caractère abusif d'une action ou d'un recours ne peut suppléer la nécessaire démonstration et justification du préjudice allégué.

En l'espèce, s'il est constant que l'appel formé par M. [J] est pour l'essentiel mal fondé, certains de ces moyens ont été accueillis, mais surtout, la partie intimée n'indique, ni ne démontre, quel préjudice elle a subi, si ce n'est la nécessité de se défendre en justice, déjà indemnisée par l'octroi d'une indemnité de procédure.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.





Sur les frais et dépens





Au vu de l'issue du litige, les frais et dépens accordés en première instance seront confirmés et M. [T] [J] condamné aux dépens de la procédure d'appel.



Il sera par ailleurs condamné à verser à la Sci [K] une indemnité de procédure qui sera justement fixée à la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, la demande de M. [T] [J] sur ce fondement étant rejetée.





PAR CES MOTIFS





LA COUR



Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,



CONFIRME, dans les limites de l'appel, le jugement rendu le 18 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim sauf en ce qu'il a condamné M. [T] [J], solidairement avec M. [P] [J], au paiement de la somme de 7 121,08 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023 ;



Statuant à nouveau de ce chef :



CONDAMNE M. [T] [J], solidairement avec M. [P] [J], au paiement de la somme de 6 575,61 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023 ;



Y ajoutant,



DEBOUTE la Sci [K] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;



DEBOUTE M. [T] [J] de sa demande d'indemnité de procédure ;



CONDAMNE M. [T] [J] à payer à la Sci [K] une somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [T] [J] aux entiers dépens de la procédure d'appel.





Le greffier La présidente