Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 27 avril 2026

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 27 AVRIL 2026









N° RG 25/04173 - N° Portalis DBVJ-V-B7J-OMMT







[B] [N] épouse [K]

[I] [K]



c/



S.D.C. ETERNA

S.A.S.U. STUDIO NATIV



























Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE





























Copie exécutoire délivréeaux avocats.

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 04 août 2025 par le tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 25/01552) suivant déclaration d'appel du 13 août 2025





APPELANTS :



[B] [N] épouse [K]

née le 01 Juin 1963 à [Localité 1]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]



[I] [K]

né le 13 Juin 1969 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]



Représentés par Me Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉES :



S.D.C. ETERNA, prise en la personne de son syndic en exercice la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 432 296 234, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

[Adresse 3]



Représentée par Me Damien MERCERON, avocat au barreau de BORDEAUX



S.A.S.U. STUDIO NATIV

[Adresse 4]



Représentée par Me Julien MAZILLE de la SCP LATOURNERIE - MILON - CZAMANSKI - MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller,, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Bénédicte LAMARQUE, Conseillèrefaisant fonction de Présidente, Emmanuel BREARD, conseiller,

Tatiana PACTEAU, conseillère



Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE







ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE.



1. M. [I] [K] et Mme [B] [K], née [N], sont propriétaires d'un appartement n°402 situé au quatrième étage de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 2].



En 2024, les époux [K] ont envisagé la réalisation d'importants travaux d'aménagement de cet immeuble.



Lors d'une assemblée générale du 30 juillet 2024, les copropriétaires ont refusé la réalisation des travaux. En dépit de cette interdiction, les époux [K] auraient débuté la réalisation de ceux-ci, sans autorisation et entraînant en outre de nombreuses nuisances et désordres.



2. Par actes du 22 juillet 2025, le SDC de la résidence Eterna (ci-après le SDCRE) a fait assigner les époux [K] et la société Studio Nativ, en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir ordonner l'interruption des travaux réalisés, sous astreinte. 



3. Par ordonnance de référé contradictoire du 4 août 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- ordonné l'interruption des travaux réalisés par les époux [K] au sein de l'appartement 402 dès la signification de la décision, sous peine d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant trois mois ; 

vu l'article 145 du code de procédure civile :

- ordonné une mesure d'expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commis pour y procéder :

M. [M] [W]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

- dit que l'expert répondra à la mission suivante :

- se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, et notamment l'assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

- déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ;

- préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l'ouvrage était réceptionnable ;







- vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l'assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l'importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l'ouvrage qu'ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d'apprécier s'il s'agit d'éléments constitutifs ou d'éléments d'équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d'ossature, de clos ou de couvert ;

- dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane, dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d'apparition ;

- dire si ces désordres apparents ont fait l'objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

- pour chaque désordre, dire s'il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d'équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l'immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

- rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s'il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l'exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d'entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ; 

- donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

- en cas de travaux supplémentaires et réceptionnés non prévus au devis et n'ayant pas fait l'objet d'un avenant, rechercher les circonstances dans lesquelles les travaux ont été décidés et réalisés ;

- donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l'immeuble ;

- donner son avis, en cas d'urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d'expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

- donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l'importance des préjudices subis par le SDC de la résidence Eterna et proposer une base d'évaluation ;

- constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'en aviser le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises ;

- établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai ;

- dit que l'expert judiciaire devra procéder à l'établissement à l'issue de la première réunion d'expertise, d'une note faisant état de l'identité des tiers à la procédure, susceptibles d'être concernés par les doléances émises par le SDC de la résidence Eterna, et dont la mise en cause apparaît ainsi opportune ; 









- dit que l'expert judiciaire devra notamment recueillir l'identité des assureurs de responsabilité l'ensemble des intervenants à l'acte de construire concernés par ces doléances, d'une part au moment de l'ouverture de chantier, et d'autre part au moment où une réclamation a été formée à leur encontre au titre de ces doléances ; que l'expert judiciaire devra également recueillir l'identité des assureurs de responsabilité des intervenants à l'acte de construire mis en cause au cours des opérations d'expertise, ce dès l'établissement de la première note d'expertise suivant cette mise en cause ; 

- autorisé le SDC de la résidence Eterna à effectuer, à ses frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l'expert judiciaire ;

- dit qu'au stade du pré-rapport, l'intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l'expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités ;

- rappelé que, en application de l'article 276 du Code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties ;

- invité l'expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d'expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir au SDC de la résidence Eterna les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l'assignation ; 

- dit que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité

distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ; 

- fixé à la somme de 6 000 euros la provision que le SDC de la résidence Eterna devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l'ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l'ordonnance désignant l'expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d'une consignation par application de la loi sur l'aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ; 

- dit que l'expert doit établir un devis prévisionnel, l'ajuster en tant que de besoin en fonction de l'évolution de l'expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l'expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires ;

- dit que l'expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal

judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation ; 

- dit que les défendeurs devront produire auprès du SDC de la résidence Eterna dans le mois de l'ordonnance leurs attestations d'assurance en vigueur lors de la DROC et lors de l'assignation ;

- rejeté toutes autres demandes ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que le SDC de la résidence Eterna conservera provisoirement les frais de la procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.



4. Les époux [K] ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 13 août 2025, en ce qu'elle a :

- ordonné l'interruption des travaux réalisés par les époux [K] au sein de l'appartement 402 des la signification de la décision, sous peine d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant trois mois ;



vu l'article 145 du code de procédure civile :

- ordonné une mesure d'expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commis pour y procéder :

M. [M] [W]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

- dit que l'expert répondra à la mission suivante :

- se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, et notamment l'assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux ; visiter les lieux et les décrire ;

- déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ;

- préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l'ouvrage était réceptionnable ;

- vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l'assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se référent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l'importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l'ouvrage qu'ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d'apprécier s'il s'agit d'éléments constitutifs ou d'éléments d'équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d'ossature, de clos ou de couvert ;

- dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception on de la prise de possession, pour un profane, dans le cas on ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d'apparition ;

- dire si ces désordres apparents ont fait l'objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

- pour chaque désordre, dire s'il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d'équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l'immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou a compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

- rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s'il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l'exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d'entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

- donner tous éléments techniques et de fait permettant an juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

- en cas de travaux supplémentaires et réceptionnés non prévus au devis et n'ayant pas fait l'objet d'un avenant, rechercher les circonstances dans lesquelles les travaux ont été décidés et réalisés ;







- donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l'immeuble ;

- donner son avis, en cas d'urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d'expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

- donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l'importance des préjudices subis par le SDC de la résidence Eterna et proposer une base d'évaluation ;

- constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'en aviser le Magistrat charge du Contrôle des Expertises ;

- établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formules dans ce délai ;

- dit que l'expert judiciaire devra procéder à l'établissement à l'issue de la première réunion d'expertise, d'une note faisant état de l'identité des tiers à la procédure, susceptibles d'être concernés par les doléances émises par le SDC de la résidence Eterna, et dont la mise en cause apparaît ainsi opportune ;

- dit que l'expert judiciaire devra notamment recueillir l'identité des assureurs de responsabilité l'ensemble des intervenants à l'acte de construire concernés par ces doléances ; d'une part au moment de l'ouverture de chantier, et d'autre part au moment ou une réclamation a été formée à leur encontre au titre de ces doléances ; que l'expert judiciaire devra également recueillir l'identité des assureurs de responsabilité des intervenants à l'acte de construire mis en cause au cours des opérations d'expertise, ce dès l'établissement de la première note d'expertise suivant cette mise en cause ;

- autorisé le SDC de la résidence Eterna à effectuer, à ses frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l'expert judiciaire ;

- dit qu'au stade du pré-rapport, l'intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l'expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités ;

- rappelé que, en application de l'article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties ;

- invité l'expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d'expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir au SDC de la résidence Eterna les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l'assignation ;

- dit que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ;

- fixé à la somme de 6 000 euros la provision que le SDC de la résidence Eterna devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l'ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi  l'ordonnance désignant l'expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d'une consignation par application de la loi sur l'aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

- dit que l'expert doit établir un devis prévisionnel, l'ajuster en tant que de besoin en fonction de l'évolution de l'expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l'expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires ;

- dit que l'expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal Judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation ;

- dit que les défendeurs devront produire auprès du SDC de la résidence Eterna dans le mois de l'ordonnance leurs attestations d'assurance en vigueur lors de la DROC et lors de l'assignation ;

- rejeté toutes autres demandes ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que le SDC de la résidence Eterna conservera provisoirement les frais de la procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.



5. Par dernières conclusions déposées le 18 décembre 2025, les époux [K] demandent à la cour de :

- réformer purement et simplement la décision déférée dans l'intégralité de ses chefs de condamnation et en ce qu'elle a débouté les époux [K] dans leurs prétentions au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.

Y ajoutant :

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux défendeurs la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, au titre de la première instance ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux défendeurs la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel.

À titre subsidiaire si un complément d'expertise devait être ordonné :

- dire que la mission de l'expert sera étendue à l'ensemble des travaux irréguliers entrepris par les copropriétaires.



6. Par dernières conclusions déposées le 12 février 2026, le SDC Eterna demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance rendue le 4 août 2025 par le juge des référés du tribunal 

judiciaire de Bordeaux. 

En conséquence :

- ordonner l'interruption des travaux réalisés par les époux [K] au sein de l'appartement 402 dès la signification de la présente décision, sous peine d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant trois mois. 

- débouter les époux [K] et la société Studio Nativ' de toutes leurs demandes, fins et prétentions formées à l'encontre du SDC de la résidence Eterna. - ordonner une mesure d'expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commettant pour y procéder : 

Monsieur [M] [W] 

[Adresse 5] 

[Localité 2] 

Tél : [XXXXXXXX01] 

[Courriel 1]

- juger que l'expert répondra à la mission suivante : 

- se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, et notamment l'assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux ; visiter les lieux et les décrire ; 

- déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ; 

- préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l'ouvrage était réceptionnable ; 

- vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l'assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; 

- préciser l'importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l'ouvrage qu'ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d'apprécier s'il s'agit d'éléments constitutifs ou d'éléments d'équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d'ossature, de clos ou de couvert ; 

- dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane, dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d'apparition ; 

- dire si ces désordres apparents ont fait l'objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ; 

- pour chaque désordre, dire s'il affecte un élément du gros 'uvre ou un élément d'équipement indissociablement lié au gros 'uvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l'immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ; 

- rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non-conformité, s'il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l'exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d'entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ; 

- donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ; 

- en cas de travaux supplémentaires et réceptionnés non prévus au devis et n'ayant pas fait l'objet d'un avenant, rechercher les circonstances dans lesquelles les travaux ont été décidés et réalisés ; 

- donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir 

des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux 

nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l'immeuble ; 

- donner son avis, en cas d'urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d'expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ; 

- donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l'importance des préjudices subis par le SDC de la résidence Eterna et proposer une base d'évaluation ;

- constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'en aviser le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises ; 

- établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai ; 

- juger que l'expert judicaire devra procéder à l'établissement à l'issue de la première 

réunion d'expertise, d'une note faisant état de l'identité des tiers à la procédure, susceptibles d'être concernés par les doléances émises par le SDC de la résidence Eterna , et dont la mise en cause apparaît ainsi opportune ; 

- juger que l'expert judiciaire devra notamment recueillir l'identité des assureurs de responsabilité l'ensemble des intervenants à l'acte de construire concernés par ces doléances, d'une part au moment de l'ouverture de chantier, et d'autre part au moment où une réclamation a été formée à leur encontre au titre de ces doléances ; que l'expert judiciaire devra également recueillir l'identité des assureurs de responsabilité des intervenants à l'acte de construire mis en cause au cours des opérations d'expertise, ce dès l'établissement de la première note d'expertise suivant cette mise en cause ; 

- autoriser le SDC de la résidence Eterna à effectuer, à ses frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l'expert judiciaire ; 

- juger qu'au stade du pré-rapport, l'intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l'expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités ; 

- rappeler que, en application de l'article 276 du code de procédure civile, les 

observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties ; 

- inviter l'expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d'expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir au SDC de la résidence Eterna les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l'assignation, 

- juger que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ; 

- fixer à la somme de 6 000 euros la provision que le SDC de la résidence Eterna devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l'ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l'ordonnance désignant l'expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d'une consignation par application de la loi sur l'aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

- juger que l'expert doit établir un devis prévisionnel, l'ajuster en tant que de besoin en 

fonction de l'évolution de l'expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l'expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires ;

- juger que l'expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation ; 

- juger que les défendeurs devront produire auprès du SDC de la résidence Eterna dans le mois de la présente ordonnance leurs attestations d'assurance en vigueur lors de la DROC et lors de l'assignation ; 

- juger que la mission confiée à M. [W] [M] sera étendue à l'unité extérieure installée sur la terrasse de l'appartement 402 le 29 juillet 2025 ;

- réserver les dépens. 

 

 7. Par dernières conclusions déposées le 16 février 2026, la société Studio Nativ demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 4 août 2025 en l'intégralité de ses chefs de dispositions, et en particulier en ce qu'elle :

- ordonné l'interruption des travaux réalisés par les époux [K] au sein de l'appartement 402 dès la signification de la présente décision, sous peine d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant trois mois.

Statuant à nouveau :

- débouter le SDC de la résidence Eterna de l'ensemble de ses demandes ;

- à défaut, limiter l'interruption des travaux aux seuls travaux extérieurs ;

- condamner le SDC de la résidence Eterna à verser à la société Studio Nativ une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens.



8. L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience rapporteur du 2 mars 2026, avec clôture de la procédure au 16 février 2026. 



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



I Sur l'interruption et l'interdiction des travaux.



9. Les appelants reprochent au premier juge d'avoir ordonné cette interruption et l'interdiction objet du litige au titre de l'article 835 alinéa 1er en ce qu'il n'existe ni dommage imminent, ni trouble manifestement illicite.



10. En particulier, ils remettent en cause le fait que la mezzanine objet du litige soit ancrée dans les murs porteurs et constituant une partie commune, comme l'a indiqué le commissaire de justice lors de son constat, alors qu'il n'avait pas compétence pour effectuer une telle constatation.



11. Ils estiment que le raisonnement retenu inverse la charge de la preuve à leur détriment en ce qu'il a été présumé que les travaux portaient atteinte aux parties communes, ce qui n'est pas démontré à leurs yeux, en particulier en ce que la mezzanine finalement installée est autoportée.



12. Ils remarquent en outre qu'il est admis par le précédent syndic que les travaux effectués ne correspondent pas à ceux refusés par l'assemblée générale des copropriétaires et ne nécessitaient aucune autorisation de la part de cette dernière, notamment en ce qu'ils ne réclament que quelques ancrages par boulonnage.



13. Ils précisent sur ce dernier point que ces travaux n'affectent pas les parties communes au sens des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, d'autant que leur usage n'affecte pas celui des autres copropriétaires et qu'il n'existe pas d'appropriation privative ou atteinte à la destination des éléments communs ou incidences sur ces dernières.



14. Ils contestent au surplus que la chape entourant le plancher chauffant ne soit pas une partie privative et ne puisse être aménagée sans autorisation préalable, outre que les légers percements du revêtement privatif de la dalle du fait de l'installation de la mezzanine n'affectaient pas le système de chauffage.





15. S'agissant des travaux extérieurs, ils considèrent qu'il n'existe pas davantage de trouble manifestement illicite, le revêtement au sol de leur terrasse relevant, en dehors de la question de l'étanchéité, de leur jouissance exclusive et donc de leur partie privative à la lecture de l'article E du règlement de copropriété, quand bien même les terrasses sont des parties communes.



Sur la question du poids du stockage des palettes de bois, ils soulignent que l'interdiction de poursuivre les travaux ne permet pas de répartir la charge concernée et que le risque d'effondrement des balcons n'est pas rapporté en ce qu'il n'est versé aucun avis d'un technicien sur ce point.



De même, ils notent que la modification envisagée permettra de retirer les dalles en béton existantes au profit de bois, plus léger.



16. Ils déduisent de ces éléments que la suspension et l'interdiction des travaux étaient infondées, disproportionnées en ce que les opérations objets du litige n'a pas porté atteinte aux intérêts de la copropriété et qu'il ne s'agissait que d'aménager le lot concerné.



17. Le SDCRE entend pour sa part qu'il soit reconnu l'existence d'un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa premier du code de procédure civile.



18. En premier lieu, il se prévaut de ce que tout percement de murs ou d'éléments porteurs nécessite l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires, insistant sur le fait que le projet présenté à cette dernière par les appelants a été rejeté le 30 juillet 2024 et que la note du bureau d'étude CIBLE, relatif au second projet dont la mise en oeuvre est sollicité, prévoit des ancrages dans les murs périphériques et porteurs de la copropriété, ce qui affecte les parties communes.



19. Il argue donc qu'il appartient à ses adversaires de justifier de ce que la mezzanine ne prendrait pas appui et ne serait pas ancrée sur les parties communes et note que l'expert a au contraire constaté un ancrage dans la dalle qui est une partie commune.



20. Il s'oppose à la destruction du plancher chauffage qui en résulterait selon leurs dires ou à la création de trous dans la dalle pour ancrer les pieds de la structure, contraire à ses yeux au règlement de copropriété.



Ainsi, il soutient que la chape est un élément de gros oeuvre ayant pour vocation à accueillir le revêtement de sol en ce qu'elle est indissociable de ce dernier et ne saurait donc être qualifiée de partie privative, alors même qu'il est admis qu'elle a fait l'objet de trous afin de réaliser des ancrages dedans.



21. En ce qui concerne les travaux réalisés au droit de la terrasse de leurs adversaires, il soutient que les dalles de la terrasse ont été remplacées par des lames de bois exotique, que les jardinières et les parties végétalisées ont été supprimées et que des sorties d'eau et de gaz ont été crées.



Il affirme que ces modifications sont contraires au règlement de la copropriété, les sols en ce que cette transformation était soumise à l'autorisation de l'assemblée générale notamment afin d'éviter la rupture de l'harmonie de l'ensemble immobilier, de même que la suppression de la partie végétalisée.









22. La société Studio Nativ s'associe pour sa part à l'argumentation des époux [K], notamment à propos de l'absence de troubles manifestement illicite et souligne, s'agissant d'un local livré non habitable, que les intéressés devant, selon ses dires, pouvoir réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement de leur lot sans avoir à solliciter l'autorisation de la copropriété et que celle-ci ne puisse s'y opposer, sous réserve de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.



Elle note que l'article 2-6 du règlement de copropriété va en ce sens, alors que les travaux entrepris ne permettent que l'achèvement de l'appartement objet du litige.



23. Elle rappelle que la solution retenue pour la réalisation de la mezzanine n'est pas celle refusée par l'assemblée générale, que la solution retenue ne requérait pas l'autorisation de la copropriété, en particulier en ce qu'elle est autoporteuse et n'a pas d'attache dans le mur porteur. Elle dénie que le commissaire de justice, qui n'est pas entré dans les lieux et a procédé à ses constatations à plus de 12 mètres, ait pu être à même de juger du mode de fixation des IPN, alors qu'il n'est pas technicien en la matière. Mieux, elle remarque que l'expert confirme l'absence de fixation des poteaux porteurs de la mezzanine au mur et le fait que celle-ci soit auto-porteuse.



Elle reprend également l'argumentation des appelants quant à la chape devant supporter le futur parquet et estime qu'elle constitue une partie privative, donc qu'elle peut être modifiée et être percée pour accueillir les pieds des structure litigieuses.



24. Quant aux travaux extérieurs relatifs au revêtement de sol des terrasses et de modification des jardinières, ils ne sont à ses yeux pas davantage illicites, dénonçant que la pose des dalles en béton était à l'origine d'infiltrations dans l'appartement du dessous, comme le confirmerait l'expert judiciaire, ce qu'éviterait la mise en oeuvre de lames de bois.



25. Elle observe que la dépose des jardinières n'a pas porté atteinte à l'étanchéité des balcons, ce que l'expert confirmerait une nouvelle fois, et que les trous effectués sont limités et n'affectent pas le gros oeuvre, éléments qui ne nécessitent donc pas d'autorisation de la copropriété.



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Sur ce :



26. L'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile dispose 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'



27. La cour constate que lors de la note de l'expert judiciaire en date du 2 décembre 2025 (pièce 25 du SDCRE), celui-ci donne un certain nombre d'indications technique quant au présent litige.



28. Tout d'abord, l'intéressé n'a pas constaté d'ancrage dans une partie structurelle du bâtiment s'agissant de la mezzanine ou de 'l'office corner' objets du litige.Il observe en particulier que ces éléments sont posés, notamment en l'absence d'attache dans les murs extérieurs, contrairement à ce qu'indique le constat de commissaire de justice en date des 4 et 8 juillet 2025 (pièce 7 du SDCRE). 



29. Mieux, il ne saurait être allégué d'atteinte à la chape ou à l'installation de chauffage, la seconde n'ayant pas été concernée par les travaux effectués et la première ayant été reconstituée. Ainsi, le seul fait d'insérer les pieds sous cette chape et de la refaire ensuite ne saurait être une modification structurelle, ce d'autant plus qu'il s'agit d'une partie privative en ce qu'elle a pour unique but de supporter le sol et le revêtement choisi par les propriétaires du logement, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge. Aussi, la seule existence de goujons dans la dalle ne saurait davantage être retenue comme constituant un dommage imminent ou un trouble illicite.



30. En l'absence de preuve de ce que les conditions de l'article 834 alinéa premier du code de procédure civile soient réunies pour les aménagements intérieurs, il y a lieu de rejeter les demandes du SDCRE aux fins d'interruption ou d'interdiction des travaux sur ce point et d'infirmer la décision attaquée de ce chef.



31. En ce qui concerne les aménagements extérieurs, il apparaît que si les travaux relatifs aux revêtements des balcons, quand bien même ils porteraient sur une partie privative, relèvent de l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires en application du règlement de copropriété (page 27 de ce document), ceux-ci n'en étaient pas moins indispensables pour la pérennité des extérieurs.



32. En effet, il n'est pas remis en cause que c'est l'ancien revêtement constitué de dalles de béton qui est à l'origine de l'atteinte à l'étanchéité constatée et non les travaux effectués (en ce sens en particulier page 11 et 12 de la note précitée du 2 décembre 2025), ce qui rendait une intervention indispensable.



33. De surcroît, ces derniers ne sauraient avoir constitué un péril imminent ou un trouble manifestement illicite au vu de ce dernier élément, quand bien même ils n'auraient pas été autorisés, ce afin d'éviter une mise en cause de la responsabilité des époux [K], en particulier en cas de refus de la part du SDCRE des travaux de retrait des dalles de béton effectués et alors que leur remplacement était nécessaire.



Dès lors, la suspension et l'interdiction des travaux à ce titre n'étaient pas fondée au titre de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile précité.



34. Quant à l'atteinte à la partie végétalisée de la terrasse et aux trous effectués dans les murs, il n'est pas établi qu'ils constituent une atteinte au gros oeuvre en l'absence d'incidence sur l'imperméabilité du balcon ou de conséquence sur les murs percés. Il ne peut s'agir en effet que de simples aménagements effectués par les appelants sans nécessiter une autorisation de l'assemblée générale de copropriété, outre le fait qu'ils relèvent sans conteste de l'aménagement initial des lieux prévu par l'article 2.6 du règlement de copropriété, ce qui ne saurait ignorer le SDCRE.



35. Les demandes de suspension et d'interdiction faites au titre des aménagements extérieurs seront donc rejetées et la décision attaquée sera également infirmée de ce chef.



II Sur l'expertise et la demande reconventionnelle d'interdiction de la poursuite des travaux au titre des dégradations survenues.



36. Les appelants, se prévalant des articles 145 et 146 du code de procédure civile, indiquent que la mission ordonnée par le premier juge est relative à des désordres liés à des travaux, alors qu'il leur est reproché d'avoir construit des éléments intérieurs sans autorisation de l'assemblée générale ou d'avoir porté atteinte aux parties communes.



37. Ils précisent qu'il n'est pas établi la preuve de ce qu'il existe le moindre désordre, en rapport avec leur intervention, ce dont ils déduisent l'inutilité de la mesure d'instruction ordonnée par la décision attaquée.



38. Ils s'opposent à l'extension la mission d'expertise, affirmant que la mezzanine n'est pas ancrée dans les murs et que les problèmes de dégâts des eaux ne résultaient pas des travaux effectués et que celle-ci n'est pas fondée De même, ils arguent que la demande complémentaire au titre du système de climatisation posé de manière illicite n'est pas davantage fondée, alors qu'ils ont constaté qu'à la prochaine assemblée générale, pas moins de 15 copropriétaires ont sollicité un tel aménagement pourtant interdit selon les statuts de la copropriété qui leur est opposé.



39. La société Studio Nativ remet en cause également l'extension de la mesure d'expertise, notamment quant aux nuisances résultant des travaux objets du litige, relevant que celles-ci résultent du fait du SDCRE en ce qu'il a contraint à la mise en place d'une solution plus complexes et de ce qu'il n'a existé que de faibles dégradations des parties communes qui seront en outre remises en état à la fin.



40. Elle estime cette mesure inutile tant que les travaux d'aménagement n'auront pas été effectués, ce d'autant qu'il n'existe pas de nouvelle installation de climatisation selon ses dires, l'ancienne n'ayant été que déposée avant réinstallation au même endroit du fait des travaux effectués.



41. Le SDCRE dénonce pour sa part l'annexion des parties communes et les nuisances causées par les travaux, en particulier l'usage excessif de l'ascenseur pour évacuer les dalles des deux terrasses et le bâchage des escaliers pouvant entraîner la chute de personnes constaté par l'expert.



42. Il note que des dégradations des parties communes ont été répertoriées par l'expert, dont le chiffrage est en cours, ce dont elle déduit la nécessité d'une interruption des travaux sous astreinte.



43. De même, il soutient que l'expertise était nécessaire du fait des éléments techniques soulevés par les autres éléments fournis aux débats et sur la nécessité de rechercher l'imputabilité des dommages reprochés et permettre leur chiffrage. Il observe que la seule lecture du pré rapport rendu permet de justifier le motif légitime allégué.



44. A titre reconventionnel, elle réclame une extension de la mission de l'expert à propos de l'installation d'une unité extérieure apparue selon ses dires le 29 juillet 2025, non autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires ou ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme alors qu'elle est visible.



Elle conteste toute discrimination à l'égard des appelants à ce titre.



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Sur ce :



45. Il résulte de l'article 145 alinéa premier du code de procédure civile que 'S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.'





46. Il ressort du pré rapport d'expertise communiqué que celui-ci a permis, du fait des constatations effectuées par l'homme de l'art, non seulement d'éclairer la juridiction, mais également d'écarter certaines affirmations relatives aux solutions techniques retenues en définitive par les époux [K] lors de l'aménagement de l'appartement.



Dès lors, cette mesure d'instruction était non seulement légitime, mais également nécessaire afin de trancher le litige et l'argumentation contraire sera rejetée.



47. S'agissant de l'extension de la mission sollicitée, la cour relève qu'il n'est pas établi par les éléments mis en avant que l'unité extérieure dénoncée ait été installée définitivement et n'ait pas été simplement posée à l'endroit photographié pour être remise à son emplacement initial du fait des travaux non achevés.



48. Dès lors, cette demande sera également rejetée et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.



49. De Surcroît, sur la question des dégradations résultant des travaux, outre que les divers désordres mis en avant ont déjà été constatés par l'expert au titre de sa mission initiale, il sera observé que ceux-ci ne comportent pas en l'état de péril imminent ou d'atteinte manifestement illicite. Surtout, en ce que SDCRE ne saurait interdire tous travaux à ses résidents, lesquels ne peuvent qu'engendrer des gênes et des désordres dans les parties communes, en particulier afin de permettre l'achèvement d'un logement en son sein, et en l'absence de preuve d'une intensité ou d'une fréquence anormale constituant des troubles de voisinages ou portant une atteinte irrémédiable à des éléments des parties communes, notamment en ce que la dégradation de l'ascenseur peut également résulter d'autres causes en l'absence d'élément technique et à ce que les peintures et parement peuvent être repris, c'est à bon droit que le premier juge n'a pas acquiescé à cette demande, qui sera donc rejetée. L'ordonnance en date du 4 août 2025 sera donc confirmée de ce chef.



III Sur les demandes annexes.



50. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



En l'espèce, l'équité commande que le SDCRE soit condamné à verser aux époux [K] et à la société Studio Nativ, ensemble, la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance.



51. Aux termes de l'article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, le SDCRE, qui succombe au principal, supportera in solidum la charge des entiers dépens.



PAR CES MOTIFS



La Cour,



CONFIRME la décision rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux le 4