TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
NAC: 5AA
N° RG 25/02682 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UMJC
ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ
N° B
DU : 13 Avril 2026
[X] [A]
[U] [Q]
C/
[O] [I] [N] divorcée [K] [Z]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 13 Avril 2026
à SELARL CLF
Expédition délivrée
à toutes les parties
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le Lundi 13 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 13 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDEURS
Mme [X] [A], demeurant [Adresse 4]
représentée par la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE
M. [U] [Q], demeurant [Adresse 4]
représenté par la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDERESSE
Mme [O] [I] [N] divorcée [K] [Z], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Marie-lou COUPAT, avocat au barreau de TOULOUSE
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 23 janvier 2020, Madame [X] [A] et Monsieur [U] [Q] ont donné à bail à Madame [O] [I] [N] divorcée [K] [Z] et Monsieur [G] [K] [Z] un bien à usage d'habitation (Appartement B52, 5ème étage) situé [Adresse 6]) [Localité 2] pour un loyer mensuel de 730 euros et une provision sur charges mensuelle de 110 euros.
Par courrier remis en main propre le 09 mai 2023, Monsieur [G] [K] [Z] a donné congé pour le 30 mai 2023.
Par jugement du 19 mai 2023, le divorce entre Monsieur et Madame [K] [Z] a été prononcé.
Le 30 juillet 2025, Madame [X] [A] et Monsieur [U] [Q] ont fait assigner Madame [O] [I] [N], divorcée [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, à l’audience du 17 octobre 2025, en lui demandant :
de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 23 janvier 2020,constater la résiliation du bail conclu et ordonner son expulsion, ou de tout occupant de son chef, au besoin par la force publique,la condamner à leur verser une provision d’un montant de 1.998 € au titre des loyers et charges impayés, cette somme étend à parfaire au jour de l’audience,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble aux frais, risques et périls de la locataire et occupants,fixer l’indemnité d’occupation due jusqu’à son départ ou son expulsion, à une somme mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux,la condamner à leur verser la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les dépens de l’article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 juillet 2025.
L'affaire a été débattue à l'audience du 17 octobre 2025.
Par ordonnance du 20 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection statuant en référés a ordonné la réouverture des débats, en enjoignant aux demandeur de produire un décompte actualisé depuis le 1er janvier 2025 "faisant une ventilation entre les sommes appelées et les sommes payées, chacune à leur date respective et selon une dénomination claire" et enjoignant aux demandeurs de supprimer de ce décompte les frais non justifiés et frais correspondant à des dépens. Il était également sollicité de la défenderesse des justificatifs de sa situation personnelle, notamment ses ressources te ses charges, de la reprise du paiement intégral du loyer courant, et de sa situation au regard de l'allocation personnalisée au logement.
A l’audience du 13 février 2026, Madame [X] [A] et Monsieur [U] [Q], représentés par leur conseil, s'en réfèrent à leurs dernières conclusions écrites. Madame [X] [A] et Monsieur [U] [Q] maintiennent leurs demandes, à l'exception de leur demande en paiement de l'arriéré locatif, puisque le solde est désormais créditeur en faveur de la locataire. Ils se désistent de leur demande en paiement de l'arriéré locatif mais maintiennent leurs demandes de constat de la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire, de prononcé de l'expulsion de Madame [I] [N] divorcée [K] [Z]. Ils sollicitent également la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls de la locataire, et la condamnation de Madame [I] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges actuels. Ils maintiennent leurs demandes de l'assignation concernant la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les dépens de l’article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.
Madame [O] [I] [N] divorcée [K] [Z], représentée par son conseil, s'en rapporte à ses dernières conclusions. Elle fait valoir qu'elle s'acquitte désormais à nouveau du loyer courant depuis mai 2025, et qu'elle a apuré la dette locative par plusieurs versements entre le 2 septembre 2025 et le 8 décembre 2025. Elle indique que les difficultés liées au versement des allocations dues par la Caisse d'allocations familiales sont résolues. Elle indique percevoir 2096,15 euros par mois. Elle sollicite l'octroi d'un délai de paiement rétroactif d'une durée de 12 mois à compter de la délivrance de l'assignation, et sollicite qu'il soit constaté que la dette a été apurée avant l'expiration du délai, de sorte que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Elle sollicite que les demandeurs soient déboutés de leur demande d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation, ainsi que de leur demande au paiement d'une somme au titre de l'article 700 au titre du code de procédure civile ainsi que leur demande de condamnation aux dépens. Elle sollicite la condamnation des demandeurs aux dépens.
L'affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
I. SUR LA RESILIATION
1. Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
Par ailleurs, Madame [X] [A] et Monsieur [U] [Q] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 23 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article VIII. Le cas échéant, Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.
Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1919,90 euros a été signifié le 14 avril 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.
Madame [O] [I] [N] divorcée [K] [Z] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 1650 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juin 2025.
II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION
Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".
Madame [X] [A] et Monsieur [U] [Q] produisent un décompte du 30 janvier 2026 démontrant que Madame [O] [I] [N] divorcée [K] [Z] a soldé la dette locative et que son compte est créditeur. En conséquence, il convient de prendre acte de leur désistement s'agissant de leur demande en paiement de l'arriéré locatif.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :
“V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article [...]
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué”.
Il résulte des débats et du décompte locatif fourni par les bailleurs que la locataire a apuré intégralement sa dette conformément à ses déclarations faites à l’audience et ce en effectuant plusieurs versements conséquents dont un dernier versement soldant définitivement la dette le 8 décembre 2025. Or, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement. Il serait donc inéquitable de prononcer l’expulsion et de réserver ainsi à la locataire un sort moins favorable que s'il subsistait une dette locative puisqu'elle pourrait ainsi bénéficier de délais de paiement et se maintenir dans les lieux, sous réserve des conditions imposées par l’article 24 de la loi susvisée.
En conséquence, en raison de l'apurement progressif de la dette, de la reprise du paiement des loyers courants, et du fait que la dette a été intégralement soldée, il y a lieu de dire que la clause résolutoire a été rétroactivement suspendue par l'octroi de délais de paiement depuis le 15 juin 2025, date du constat de son acquisition, jusqu’au 8 décembre 2025, date à laquelle la dette a été soldée et que la dette ayant été soldée, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et qu’il n’y a donc pas lieu à résiliation du bail.
La clause résolutoire étant réputée ne pas avoir joué, Madame [X] [A] et Monsieur [U] [Q] seront déboutés de leurs demandes d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation qui deviennent en conséquence sans objet.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Madame [O] [I] [N] divorcée [K] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [X] [A] et Monsieur [U] [Q], tout en tenant compte en équité de la situation financière de la défenderesse, Madame [O] [I] [N] divorcée [K] [Z] sera condamnée à leur verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 janvier 2020 entre Madame [X] [A] et Monsieur [U] [Q] et Madame [O] [I] [N] divorcée [K] [Z] concernant un bien à usage d'habitation (Appartement B52, 5ème étage) situé [Adresse 6]) [Localité 2] sont réunies à la date du 15 juin 2025 ;
OCTROYONS rétroactivement à Madame [O] [I] [N] divorcée [K] [Z] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du 15 juin 2025 au 8 décembre 2025, période au cours de laquelle la dette a été soldée;
CONSTATONS que la dette de loyer est soldée;
CONSTATONS le désistement de Madame [X] [A] et Monsieur [U] [Q] de leur demande en paiement au titre de l’arriéré locatif;
DISONS que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise en raison du règlement intégral de la dette;
DEBOUTONS en conséquence Madame [X] [A] et Monsieur [U] [Q] de leurs demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’ une indemnité d’occupation;
CONDAMNONS Madame [O] [I] [N] divorcée [K] [Z] à verser à Madame [X] [A] et Monsieur [U] [Q] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [O] [I] [N] divorcée [K] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
La greffière, Le juge,