Cour d'Appel · 1ère Chambre — 28 avril 2026

1e chambre civile B





N° RG 25/03929

N° Portalis 

DBVL-V-B7J-WBJL



(Réf 1ère instance : 25/00262)









SDC [Adresse 1]



c/



SDC [Adresse 2]



















Copie exécutoire délivrée 



le :



à :



Me Lephilibert

Me Haudebert





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 AVRIL 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Présidente : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère



GREFFIER



Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS



A l'audience publique du 19 janvier 2026, devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT



Contradictoire, prononcé publiquement le 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré 







****





APPELANTE



SDC [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet FONCIA LOIRE ATLANTIQUE, société par actions simplifiée au capital de 32.608 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTES sous le numéro 383.617.719, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

Syndic Cabinet FONCIA LOIRE ATLANTIQUE

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Garance LEPHILIBERT de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocate au barreau de NANTES







INTIMÉE



SDC [Adresse 2], pris en la personne de son syndic bénévole, Mme [K] [O]

Syndic Mme [K] [O]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Pierrick HAUDEBERT de la SARL CHROME AVOCATS, avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE



1. Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à Nantes (syndicat [T]), représenté par son syndic la SAS cabinet Foncia Loire Atlantique, a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes le syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin sis [Adresse 5] à Nantes (syndicat [B]), pris en son syndic bénévole, Mme [K] [I], aux fins de solliciter une servitude de tour d'échelle pour permettre aux entreprises mandatées pour des travaux de réfection de la toiture d'installer et d'utiliser un échafaudage sous astreinte. 



2. Pour justifier ses demandes, le syndicat [T] soutient qu'il doit réaliser des travaux de réfection des bâtiments composant son ensemble immobilier en raison de désordres liés à des fuites, qu'il n'est pas possible de réaliser ces travaux par l'intérieur de l'immeuble et qu'il est nécessaire d'implanter un échafaudage en bordure de la parcelle voisine mais que ses démarches amiables ont été vaines.



3. Par ordonnance du 12 juin 2025, le juge des référés a :



- débouté le syndicat [T] de sa demande, considérant que, si la preuve de la nécessité des travaux était rapportée, il n'établissait pas que le passage chez le voisin était la seule solution technique pour les exécuter ou la solution la plus pertinente pour ne pas exposer des dépenses disproportionnées,

- condamné le syndicat [T] à payer au syndicat [B] la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat [T] aux dépens.



4. Par déclaration parvenue au greffe de la cour d'appel de Rennes le 8 juillet 2025, le syndicat [T] a interjeté appel de cette décision.



5. Le 1er septembre 2025, le greffe a adressé un avis de fixation à bref délai, avec une audience de plaidoiries prévue le 19 janvier 2026.



* * * * *



6. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 12 janvier 2026, le syndicat [T] demande à la cour de :



- réformer l'ordonnance en toutes ses dispositions,

- statuant à nouveau,

- lui accorder une servitude de tour d'échelle s'exerçant sur la propriété du syndicat [B] aux fins de permettre aux entreprises que ce dernier a mandatées d'installer et d'utiliser un échafaudage pendant toute la durée des travaux de réfection des toitures de l'ensemble immobilier,

- autoriser que cette servitude s'exerce conformément aux plans d'implantation figurant en pièce n° 4 de la demanderesse, et de 7h30 à 17h30 uniquement, pour une durée maximale de trois mois,

- lui décerner acte de ce qu'en contrepartie de la servitude, il prendra à bail un emplacement de stationnement, à proximité du fonds servant, au profit du syndicat [B], pendant toute la durée des travaux,

- débouter de toute demandes, fins ou conclusions supplémentaires au titre de leurs frais irrépétibles et dépens le syndicat [B],

- lui décerner acte de ce qu'en contrepartie de la servitude, il fera procéder au retrait de l'empilement de pierres présent sur la cour sise [Adresse 5] à [Localité 2],

- condamner le syndicat [B] à laisser les travaux s'exécuter sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de l'ordonnance de référé,

- condamner le syndicat [B] à lui payer la somme de 500 € par entrave constatée à l'exécution des travaux,

- condamner le syndicat [B] aux entiers dépens de première instance,

- condamner le syndicat [B] à lui payer la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance,

- débouter le syndicat [B] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner le syndicat [B] à lui payer les sommes de : 308 € TTC au titre des frais de mesurage des plaques amiantées par la société Alpi Job et 500 € TTC au titre des frais liés aux procès-verbaux de constat de commissaires de justice,

- condamner le syndicat [B] à lui payer la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles relatifs à la procédure d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens relatifs à la procédure d'appel,

- débouter le syndicat [B] de toutes demandes, fins ou conclusions supplémentaires,

- déclarer le syndicat [B] irrecevable en sa demande de condamnation formée contre lui sur le fondement d'un prétendu abus de droit,

- à titre subsidiaire, si la demande était jugée recevable, 

- débouter le syndicat [B] de sa demande de condamnation à son encontre sur le fondement d'un prétendu abus de droit. 



* * * * *



7. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 12 janvier 2026, le syndicat [B] demande à la cour de :



- confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions,

- condamner le syndicat [T] à lui payer la somme de 5.000 € pour procédure abusive, 

- condamner le syndicat [T] à lui payer la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat [T] aux entiers dépens.



* * * * *



8. L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 13 janvier 2026 



9. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le refus opposé par le syndicat [B]



10. Le syndicat [T] indique que les travaux de réfection sur les toitures de ses bâtiments sont indispensables à la préservation de la sécurité de ses occupants et ne peuvent être matériellement réalisés que depuis un échafaudage érigé sur la cour de l'intimé. Il ajoute que la gêne subie par le syndicat [B] est proportionnée à la nécessité des travaux compte tenu des garanties offertes par le maître d'ouvrage. Il considère le refus opposé comme étant abusif et, partant, constitutif d'un trouble manifestement illicite.



* * * * *



11. De son côté, le syndicat [B] réplique que l'appelant ne démontre pas le caractère indispensable des travaux ni que les travaux envisagés ne peuvent être faits que par la pose d'un échafaudage depuis sa cour. 

Il soutient au contraire que d'autres solutions sont envisageables et causeraient moins de gêne à l'intimé. Il ajoute que les travaux envisagés comporteraient un risque pour la santé des occupants en ce qu'ils consistent à manipuler des plaques amiantées, ce qui serait une gêne disproportionnée par rapport à l'intérêt des travaux.



Réponse de la cour



12. L'article 544 du code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.'



13. Il en ressort que, la propriété étant absolue, il est en principe parfaitement possible pour un propriétaire de s'opposer au passage d'un tiers sur sa propriété, sauf abus.



14. L'article 834 du code de procédure civile dispose que, 'dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend'. 

 

15. L'article 835 prévoit en son 1er alinéa que 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.



16. Le tour d'échelle est une construction jurisprudentielle qui autorise un droit d'accès temporaire et limité d'un propriétaire au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d'une construction existante s'il lui est impossible d'effectuer ces travaux depuis chez lui, même au prix d'une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer. Il peut toutefois être aussi accordé au bénéfice de constructions neuves, notamment afin d'en assurer la finition (Civ. 3ème, 13 novembre 2007, n° 06-18.915).



17. Ce droit est accordé dans le cadre des relations de bon voisinage qui impliquent, d'une part, que le propriétaire du fonds servant ne peut s'opposer sans motif légitime à une telle demande mais, d'autre part, que le propriétaire du fonds dominant ne doit recourir à un tel passage qu'en cas de nécessité, en l'absence de toute autre solution et en s'abstenant de causer un trouble excessif à son voisin.



18. Il doit donc réunir des conditions restrictives et cumulatives :



- la nécessité de réaliser les travaux doit être caractérisée ; 

- il faut que la réalisation des travaux à partir du fonds du propriétaire requérant soit impossible même au prix d'un coût plus onéreux ; 

- les travaux envisagés ne doivent pas causer au fonds voisin un préjudice excessif ou disproportionné et les éventuels dommages engendrés par eux doivent donner lieu à une indemnisation. 



19. Le propriétaire du fonds voisin, qu'il ait autorisé l'accès ou qu'il y soit contraint, a droit à une indemnisation comprenant, d'une part, les dégâts matériels causés par le passage, et, d'autre part, le trouble de jouissance né des conditions de réalisation des travaux et de leur durée.



20. La saisine de la juridiction doit être en principe précédée d'une ou plusieurs demandes amiables circonstanciées adressées au propriétaire du fonds voisin, indiquant la nature des travaux envisagés, décrivant leurs conditions de réalisation ainsi que la durée prévisionnelle des travaux.



21. C'est à celui qui demande le bénéfice d'une servitude de tour d'échelle de démontrer que les travaux sont indispensables et ne peuvent être effectués sans passer chez autrui.



1 - le caractère indispensable des travaux :



22. La copropriété du [Adresse 6] à [Localité 3] a voté en assemblée générale du 23 septembre 2021 divers travaux de réfection de l'immeuble. Ces travaux concernent la restauration de la couverture, des cheminées et des pignons de la façade. Il s'agit de travaux conséquents, valorisés à hauteur de 368.711,90 €, honoraires d'architecte compris. Ils comprennent un poste de diagnostic amiante.



23. Des travaux complémentaires ont été votés le 30 mai 2023, l'architecte ayant constaté que la toiture du versant F était en trop mauvais état, les ardoises étant très fines et cassant comme du verre, ce qui impose de les remplacer également. Ces travaux sont valorisés pour un montant de 18.640,81 €, honoraires d'architecte compris.



24. Un CCCG avait été établi à cette fin dès le 28 avril 2020 par Mme [R], architecte, suivi d'un CCTP le 4 mai 2020.



25. Le syndicat [B] ne nie pas la nécessité des travaux programmés qui tiennent à la vétusté de l'immeuble et sont donc indispensables à sa conservation. On imagine d'ailleurs mal une copropriété votant des travaux d'une telle ampleur s'ils n'étaient pas impérativement utiles.



26. Un procès-verbal de constat d'huissier du 15 juin 2022 témoigne de la vétusté de certaines parties communes et de différents dégâts des eaux ou traces d'humidité dans certaines parties privées, phénomènes qui peuvent être imputées à l'état de la toiture dont la restauration a été votée. Des photographies (pièce 13 de l'appelant) témoignent de cette vétusté générale.



27. Dans ces conditions, le premier juge doit être approuvé lorsqu'il relève la nécessité des travaux envisagés.



2 - l'absence de préjudice excessif pour le syndicat [B] :



28. Dans un courrier du 15 novembre 2024, le syndicat [T] a informé le syndicat [B] :



- de la durée des travaux (trois mois) 

- de l'amplitude horaire quotidienne du chantier (de 7h30 à 17h30) 

- de ce qu'il sera possible d'accéder à la cour à pied ou en véhicule en présence de l'échafaudage

- de ce qu'une place de stationnement serait louée pour compenser l'espace occupé par l'échafaudage dans la cour

- de ce que le tas de pierre présent dans la cour serait retiré par les artisans en contrepartie de l'autorisation 

- de ce qu'un référent serait disponible pour que le syndicat [B] puisse être rapidement informé de l'avancement du chantier et puisse signaler toute difficulté relative à l'occupation de sa cour.



29. Si les conditions initialement envisagées ne font pas peser un préjudice particulièrement excessif pour le fonds du syndicat [B], la cour observe que la durée indiquée de l'emprise sur le fonds du syndicat [B] n'est pas spécialement justifiée, le CCTP du 4 mai 2020 étant totalement muet sur le sujet.



30. Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat [T] persiste à solliciter la pose d'un échafaudage 'pendant toute la durée des travaux de réfection des toitures de l'ensemble immobilier', mais dans la limite de trois mois.



31. Il est toutefois étonnant que le syndicat [T] n'ait pas pu obtenir une estimation précise de la durée de ce chantier par un professionnel qualifié.



32. En outre, aucune indemnisation d'aucune sorte n'est proposée par le syndicat [T] pour les inconvénients créés en cette occasion, hormis la location d'une place de stationnement pour un véhicule.



33. Enfin, aucune précision convaincante n'a été apportée à la lecture du devis de l'entreprise Aralia du 30 juin 2021 prévoyant expressément 'un emplacement pour la caravane de décontamination dans la cour'.



34. Il s'agit là d'une première difficulté.



3 - l'impossibilité de passer par le fonds du syndicat [T] :



35. Dans son CCTP du 4 mai 2020, l'architecte envisage la localisation d'un échafaudage 'en cour B2 et sur la copropriété voisine' pour les versants K, J et L de la toiture, ainsi qu' 'en cour C et sur la copropriété voisine' pour les versants M et O. La zone d'occupation de l'échafaudage est matérialisée sur un plan établi à cette fin par Mme [R] (pièces 4 et 16 de l'appelant).



36. La cour observe d'emblée que ce CCTP ne témoigne pas d'une impossibilité absolue de passer par l'immeuble du syndicat [T] puisqu'au contraire il prévoit un accès dans ses cours B2 et C. De ce point de vue, c'est à tort que l'appelant indique que, 'compte tenu de la nature des travaux à réaliser et de l'exiguïté des parties communes de l'immeuble sis [Adresse 7], il n'est pas techniquement possible de réaliser les travaux depuis les parties intérieures de l'immeuble'.



37. Par ailleurs, 'le fait que les devis des sociétés Aralia et [J] [N] n'évoquent aucune autre solution alternative' (page 19 des conclusions du syndicat [T]) ne constitue pas la preuve de l'impossibilité de passer sur son fonds, dont la charge lui incombe.



38. Or, le CCTP du 4 mai 2020 n'est pas suffisant pour démontrer l'impossibilité d'effectuer les travaux sans passer sur la propriété, ce qui tend à accroire le fait que la pose d'un échafaudage sur la cour de la copropriété voisine n'est envisagée qu'à titre de simple commodité, rien ne venant expliquer les raisons ayant conduit à choisir de procéder ainsi.



39. Le syndicat [T] aurait pu prendre le soin de faire expliquer par l'intéressée ce choix, maintenant ancien, de Mme [R].



40. L'appelant produit également un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 2 septembre 2025 relevant les dimensions de l'immeuble de la copropriété afin de démontrer que le retrait des matériaux ne pourra pas s'effectuer depuis l'intérieur de son immeuble comme le suggérait l'intimé. Il a également fait mesurer le 18 décembre 2025 les 'plaques amiante' par l'entreprise Alpijob (entre 5 et 6 mètres de longueur). L'idée est d'affirmer que l'envergure de ces plaques ne permet pas leur évacuation à partir des parties communes sans découpage, principe pris qu'un découpage sur place est impossible en raison de la présence d'amiante.



41. D'abord, aucun diagnostic amiante n'est produit. Le syndicat [T] se contente d'affirmer que 'certaines desdites plaques contiennent des fibres d'amiante' (page 19 de ses conclusions), ce qui permet de considérer a contrario que certaines n'en contiennent pas. Or, les plaques contaminées n'ont pas été identifiées.



42. En outre, le mesurage des accès par le commissaire de justice ne démontre pas à lui seul l'impossibilité de réaliser au moins en partie les travaux depuis l'intérieur de l'immeuble. Il n'établit aucunement qu'il serait impossible de passer les plaques par l'intérieur de l'immeuble par une rotation verticale par exemple.



43. Si, pour prendre la plus imposante des plaques (16,8 m²), l'encombrement peut poser problème dans un passage exigu, le procès-verbal de constat d'huissier ne met pas en lumière l'impossibilité absolue de la faire évacuer par les parties communes de l'immeuble du syndicat [T].



44. Par ailleurs, le syndicat [T] n'envisage pas la mise en place d'échafaudages sur la voie publique pour la raison suivante : 'cette solution suppose, dans le meilleur des cas, la mise en place d'un premier échafaudage, côté voie publique, s'élevant sur quatre étages, puis la création d'un second échafaudage, depuis les toitures objet des travaux, situées au niveau du premier étage à l'arrière l'immeuble, et s'élevant sur trois étages, pour rejoindre le premier échafaudage au niveau du toit de l'immeuble. Soit un total de sept étages d'échafaudage, à travers lesquels les ouvriers devront manipuler les couvertures métallisées et amiantées pour les évacuer, ce qui augmente significativement les risques de dégradation des plaques amiantées, ainsi que les risques de chute et de bris, qui libéreront nécessairement des particules amiantées dans l'air'.



45. Or, la cour observe que la manipulation de plaques amiantées sera tout aussi complexe et dangereuse à partir des échafaudages qu'elle veut faire poser sur le fonds du syndicat [B]. Surtout, cette assertion constitue l'aveu d'une solution, certes peut-être plus coûteuse, constituant une alternative qui n'a jamais été vraiment explorée.



46. Dès lors qu'aucun élément ne permet de démontrer l'impossibilité de réaliser, au moins en partie, les travaux depuis le fonds du syndicat [T], le refus opposé par le syndicat [B] ne peut pas s'analyser en un trouble manifestement illicite, l'ordonnance étant confirmée en ce qu'elle a débouté le syndicat [T] de sa demande de tour d'échelle.



Sur la demande de prise en charge des frais exposés



47. La solution donnée au litige ne permettra pas de faire droit à la demande de prise en charge des frais de mesurage ou de constat sollicitée par le syndicat [T].



Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive



48. Le syndicat [B], qui gère une petite copropriété, indique que la procédure initiée par le syndicat [T] ne sert qu'à l'épuiser financièrement puisqu'il sait pertinemment que les conditions de la servitude de tour d'échelle ne sont pas réunies. Il demande donc l'indemnisation du préjudice ainsi subi.

49. Le syndicat [T] réplique que cette demande est irrecevable comme violant le principe de concentration des prétentions prévu par l'article 915-2 du code de procédure civile alinéa 2. Sur le fond, aucun abus n'est caractérisé.



Réponse de la cour



50. L'article 915-2 du code de procédure civile dispose en son 2ème alinéa qu' 'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures'.



51. En l'espèce cette demande n'a pas été mentionnée dans les premières conclusions d'intimé déposées le 27 novembre 2025.



52. En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevable la demande du syndicat [T] de sa demande de condamnation pour procédure abusive.



Sur les dépens 



53. Le chef de l'ordonnance concernant les dépens de première instance sera confirmé. Le syndicat [T], partie perdante, sera condamné aux dépens d'appel.



Sur l'article 700 du code de procédure civile 



54. Le chef de l'ordonnance concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L'équité commande de faire bénéficier le syndicat [B] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3.000 €. 





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Confirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes du 12 juin 2025 en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 



Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin sis [Adresse 5] à [Localité 3],



Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] du surplus de ses demandes,





Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 3] aux dépens d'appel,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin sis [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel. 

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE 



























En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.



En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier



Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.