Cour d'Appel · 4ème Chambre — 28 avril 2026

4ème Chambre





ARRÊT N°114



N° RG 24/05356 

N° Portalis DBVL-V-B7I-VHBA



(Réf 1ère instance : 22/09218)









M. [K] [F]



C/



S.A. GAN ASSURANCES

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 1]





























Copie exécutoire délivrée 



le :



à :



Me Benjamin BUSQUET

Me Sylvie PELOIS

Me Agata BACZKIEWICZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 AVRIL 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats, et Madame Anne CHETIVEAUX, lors du prononcé,







DÉBATS :



A l'audience publique du 20 Janvier 2026 devant Mme Valentine BUCK, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé hors la présence du public le 28 Avril 2026 après prorogation, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats 



****





APPELANT :



Monsieur [K] [F]

né le 17 Janvier 1975 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Benjamin BUSQUET de la SCP AVOCATS LIBERTÉ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES



INTIMÉES :



S.A. GAN ASSURANCES en qualité d'assureur du SDC [Adresse 1]

assigné en appel provoqué par le syndicat de copropriété le 13/03/2025 à personne habilitée

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES



Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 1] prise en la personne de son syndic, HABITER 35 (AJP IMMOBILIER)

[Adresse 1]

[Localité 2]





Représentée par Me Agata BACZKIEWICZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE 



M. [K] [F] est propriétaire non occupant d'un appartement situé en rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété. Il est administré par la société Habiter 35 enseigne AJP Immobilier en qualité de syndic. L'immeuble est assuré auprès de la compagnie Gan Assurances.



Le 23 août 2021, M. [F] a déclaré auprès de son assureur subir un dégât des eaux au sein de cet appartement avec des fuites ou tracesd'eau au niveau du faux-plafond et des murs de la salle de bain, ainsi que du plafond de la cuisine. Un constat amiable de dégât des eaux a été établi le 26 août 2021 entre M. [F] et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. Plusieurs recherches de fuite sont intervenues à la demande de M. [F], du syndicat des copropriétaires et/ou de leurs assureurs respectifs, sans qu'un accord soit trouvé sur les travaux à réaliser.



Le 25 novembre 2022, M. [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d'obtenir, sur le fondement de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la réalisation sous astreinte de travaux sur les parties communes, ainsi que l'indemnisation de ses préjudices financier et moral.



Le 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait appeler en intervention forcée et garantie son assureur, la société Gan.



Après jonction, par jugement du 10 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Rennes a :

- rejeté la demande de travaux présentée par M. [K] [F],

- rejeté ses demandes de dommages-intérêts tant au titre de son préjudice financier qu'au titre de son préjudice moral,

- condamné M. [F] à faire réaliser, au sein de son appartement, les travaux destinés à remédier au défaut d'étanchéité des murs de la douche de son appartement relevé par la société DA Sinistres dans son rapport du 14 octobre 2022, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement sous peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à l'expiration de ce délai et pendant une durée totale de trente jours, délai à l'issue duquel il pourra être fixé une nouvelle astreinte par le juge de l'exécution,

- condamné M. [F] aux dépens, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.



M. [F] a interjeté appel de cette décision suivant déclaration d'appel en date du 26 septembre 2024.





PRETENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées le 12 décembre 2025, M. [F] demande de :

- infirmer le jugement,

Statuant à nouveau,

- Statuant à nouveau, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et prétentions ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à réaliser, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard, 

o les travaux de remplacement ou de réparation de la colonne d'évacuation des eaux usées située dans les parties communes de l'immeuble, 

o la vérification de l'hypothèse d'infiltrations venant de l'extérieure sur l'angle droit du plafond de la cuisine de l'assuré et la vérification de l'adéquation des travaux réalisés par ALPI, 

o des recherches de fuites ou expertises au niveau du sas d'entrée, du plafond du salon et de la gaine électrique située au milieu du plafond de la cuisine, 

o les réparations nécessaires qui seront apparues comme utiles dans le cadre de ces recherches de fuites ou expertises. 

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et son assureur, Gan Assurances à réparer le préjudice financier subi et à lui payer à ce titre la somme de 30.226,37 euros; 

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et son assureur, Gan Assurances à réparer le préjudice moral subi et à lui payer à ce titre la somme de 30.000 euros ; 

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et son assureur, Gan Assurances à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] et son assureur, Gan Assurances aux dépens de première instance et d'appel ; 

- juger qu'il sera fait application de l'article 10-1, alinéa 2, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pour dispenser M. [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires et Ordonner que les sommes déjà perçues à ce titre depuis le début de la procédure judiciaire lui soient remboursées. 



Par conclusions du 11 août 2025, le syndicat des copropriétaires demande de :

- confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,

- débouter M. [F] de l'ensemble de ses demandes, 

Y additant,

- condamner M. [F] au paiement d'une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, de référé et d'appel

Subsidiairement, 

- condamner la compagnie Gan Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre et au bénéfice de M. [F] tant en principal qu'en préjudices consécutifs et frais de procédure,

- condamner la compagnie Gan Assurances à verser au syndicat des copropriétaire la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la compagnie Gan Assurances aux dépens.



Par conclusions notifiées le 18 septembre 2025, la société Gan Assurances demande de :

- déclarer M. [K] [F] irrecevable en ses demandes formulées à son encontre 

- déclarer M. [F] mal fondé en son appel,

- débouter M. [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, sur sa garantie,

- limiter sa garantie au titre de la perte de loyers à deux années à compter du jour du sinistre,

- juger en conséquence que la garantie de la société Gan Assurances n'est pas mobilisable au titre de la perte de loyers au-delà du 23 août 2023,

- déduire la somme de 9.189,81 euros du montant total du préjudice financier de M. [F] pouvant être pris en charge au titre de sa garantie,

- juger que sa garantie n'est pas mobilisable au titre du préjudice moral et rejeter toute demande formulée à ce titre auprès d'elle,

En tout état de cause,

- condamner in solidum, ou l'un à défaut de l'autre, M. [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum, ou l'un à défaut de l'autre, M. [F] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés par Maître Sylvie Pelois, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



MOTIFS



M. [F] demande :

- le remplacement ou la réparation de la colonne des eaux usées située dans les parties communes;

- la vérification, pour l'angle droit du plafond de sa cuisine, de l'hypothèse d'infiltrations venant de l'extérieur et de l'adéquation des travaux déjà réalisés par Alpi ;

- des recherches et expertises de fuites au niveau du SAS d'entrée, du plafond du salon et de la gaine électrique au milieu du plafond de sa cuisine et leurs réparations nécessaires ; 

- l'indemnisation de préjudices subis causés par des infiltrations provenant de parties communes : travaux dans la salle d'eau, pertes de loyers d'avril 2022 à avril 2025 à parfaire, ainsi qu'un préjudice moral. 



Il considère en effet que les traces d'infiltrations dans son appartement proviennent d'un mauvais entretien des parties communes.



Le syndicat des copropriétaires rétorque que les désordres proviennent des installations privatives de M. [F].



***



Selon l'article 14 alinéa 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.



En l'espèce, à l'origine du litige, M. [F] avait, en août 2021, dénoncé des traces d'infiltrations au plafond, en cueillie et dans les angles, dans l'entrée, la cuisine et aussi dans les murs de la salle d'eau de son studio situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, infiltrations déclarées aux assurances habitation le 26 août 2021, constatées par huissier le 24 juillet 2023. 



A ce jour, aucune expertise judiciaire n'a été sollicitée mais quatre rapports de recherches de fuites ont été réalisés, dont les termes ont été retranscrits dans le jugement déféré du tribunal.



Le 15 septembre 2021, un rapport de Bretagne Fuites et Détections a été établi à la demande de M. [F]. Il n'a pas donné la cause des infiltrations car il ne pouvait pas accéder aux appartements situés au-dessus, mais il a constaté, après ouverture de la gaine technique qui se trouve dans la salle d'eau derrière la paroi de douche, que la zone du réseau d'évacuation des eaux (sans préciser si eaux vannes ou eaux usées) était très humide.



Le 31 janvier 2022, un rapport de Assnet demandé par la copropriété a constaté les traces d'humidité dans la salle d'eau et qu'un extincteur, situé à un étage au niveau des parties communes, a été fixé sur la colonne, la perçant et provoquant des coulures longeant le réseau d'eaux usées.



Le 30 mars 2022, un rapport d'un expert d'assurance DLF 35, établi à la demande du syndicat des copropriétaires, a constaté uniquement au niveau des parties communes une saturation hygrométrique dans la cage d'escalier entre le rez-de-chaussée et le premier étage et au droit de la canalisation dans les cages d'escalier, mais sans coulure sur la canalisation.



Le 14 octobre 2022, un autre rapport, à la demande de la copropriété, de DA Sinistres, a examiné tous les appartements et a conclu que les infiltrations au rez-de-chaussée dans l'appartement litigieux sont dues à un défaut d'étanchéité de la douche du copropriétaire, à une VMC mal positionnée dans la salle d'eau et à des fissures des murs et un manque de joints côté cour. Il n'a constaté aucune fuite au niveau de la colonne des eaux usées passant par la salle d'eau.



Le tribunal s'est prononcé sur la base du dernier rapport en estimant que c'était celui qui avait réalisé les investigations les plus approfondies et détaillées. Il a alors condamné M. [F] à effectuer les travaux d'étanchéité de sa salle de douche.



En cause d'appel, M. [F] a produit des photos non datées prises, selon ses dires, par une entreprise chargée des travaux dans la salle d'eau (Avenir rénovation Villard 35) montrant, après destruction de sa douche, que le revêtement vynil de la douche avait été posé sur une cloison carrelée et que les rails et montants du placoplâtre de la gaine technique se trouvant derrière étaient rouillés. Le 15 novembre 2024, cette entreprise a attesté de la forte humidité autour de la colonne d'eaux usées alors que la douche n'avait pas été utilisée pendant plusieurs mois, le studio n'étant plus occupé.



Ayant pris connaissance de cet élément nouveau, le syndic a fait appel à Résilians le 25 février 2025 qui a constaté, comme Assnet en 2022, une fuite sur la colonne d'eaux usées entre le R+2 et le R+3 en raison des fixations de l'extincteur qui ont percé la colonne d'eau usée.



Ces éléments nouveaux, ajoutés à ceux déjà examinés par le tribunal, ne suffisent cependant pas à établir avec certitude l'origine des traces d'infiltrations dans l'appartement de M. [F].



En effet, quant aux traces d'humidité dans la cuisine et la salle d'eau, le syndicat des copropriétaires affirme que la colonne d'eaux usées qui fuit se trouve dans les doublages de la cuisine de M. [F] et non dans ceux de la salle d'eau, en raison de la configuration de son appartement. Il ajoute que la colonne d'eaux vannes qui passe par la salle d'eau n'est pas fuyarde selon le rapport de Resilians. M. [F] ne répond pas à ce moyen et le rapport de Resilians ne donne aucune information sur la configuration des lieux litigieux. Il existe donc une incertitude sur l'emplacement de la colonne percée des eaux usées par rapport à la configuration de l'appartement, sachant que la cuisine et la salle d'eau seraient adjacentes. Et, si les copropriétaires, en assemblée générale du 24 juin 2025, ont décidé la réalisation de travaux sur la colonne des eaux usées, l'intervention de la société Telerep des 1er et 2 septembre 2025 ne semble pas concerner ces travaux puisque l'affiche d'intervention produite informe d'un chemisage du réseau EV, c'est-à-dire 'eaux vannes'.



Le syndicat des copropriétaires ajoute qu'un tuyau PVC a été identifié par Resilians en sous-sol comme pouvant desservir les appareils sanitaires de M. [F] et être à l'origine des désordres. Or, Résilians n'indique pas, dans son rapport, que le tuyau PVC en sous-sol est à l'origine des traces d'humidité dans l'appartement de M. [F].



M. [F] se contredit lorsqu'il tire des conclusions sur le constat de l'existence d'une double paroi à la suite de la destruction de la salle d'eau pour travaux. Il considère que la présence d'une double cloison de la salle d'eau avec une cloison de placoplâtre carrelée rendait la douche étanche. Et, en même temps, il considère que l'humidité de la gaine technique se trouvant derrière cette paroi étanche serait à l'origine de l'humidité de la salle d'eau. Enfin, M. [F] n'a pas accepté la visite de Résilians pour venir constater l'humidité de la gaine technique.



Pour l'humidité dans la cuisine, le rapport de DA Sinistre avait évoqué des infiltrations par les murs extérieurs. Selon devis du 20 février 2023 et rapport d'intervention du 15 mai 2023, une entreprise Alpi serait intervenue à la demande du syndicat des copropriétaires, mais pour traiter uniquement des fissures au niveau des fenêtres côté rue au 3ème étage et non au niveau de l'appartement de M. [F] au rez-de-chaussée côté cour.



Les demandes de M. [F] montrent que lui-même n'est pas en mesure d'établir les causes des traces d'humidité dans la cuisine, le salon et l'entrée.



En l'absence de clarté sur l'origine des traces d'humidité dans l'ensemble des pièces de l'appartement de M. [F], une expertise s'impose pour, notamment, :

- préciser l'emplacement des réseaux d'eaux vannes et usées par rapport à la configuration de l'appartement de M. [F] ;

- examiner, à partir de la déclaration de sinistre aux assurances habitation du 26 août 2021, du constat d'huissier du 24 juillet 2023,du rapport de Bretagne Fuites et Détections du 15 septembre 2021, du rapport de Assnet 31 janvier 2022, du rapport d'un expert d'assurance DLF 35 du 30 mars 2022, du rapport de DA Sinistres du 14 octobre 2022, du rapport de Resilians du 25 février 2025, des photos et de l'attestation du 15 novembre 2024 de l'entreprise Avenir rénovation Villard 35 les désordres allégués d'humidité et d'infiltrations dans l'appartement : entrée, salon, cuisine et salle d'eau ;

- Dire si ces désordres sont encore actuels ;

- déterminer leurs origines, provenant des parties communes ou des parties privatives ;

- préciser les travaux nécessaires pour les réparer.



Les frais de consignation seront mis à la charge de M. [F], demandeur à l'instance.



Il sera donc sursis à statuer sur les demandes d'infirmation et de confirmation du jugement.



PAR CES MOTIFS



La cour, avant dire droit,



Ordonne une expertise



Désigne pour y procéder



[W] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Fax : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02] 

[Courriel 1]



Avec pour mission de :



- De se rendre sur les lieux, à savoir appartement situé en rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété, 

- Entendre les parties et leurs conseils préalablement convoqués, ainsi que tous sachants,

- De se faire remettre tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, 

- préciser l'emplacement des réseaux d'eaux vannes et usées par rapport à la configuration de l'appartement de M. [F] ;

- examiner, à partir de la déclaration de sinistre aux assurances habitation du 26 août 2021, du constat d'huissier du 24 juillet 2023,du rapport de Bretagne Fuites et Détections du 15 septembre 2021, du rapport de Assnet 31 janvier 2022, du rapport d'un expert d'assurance DLF 35 du 30 mars 2022, du rapport de DA Sinistres du 14 octobre 2022, du rapport de Resilians du 25 février 2025, des photos et de l'attestation du 15 novembre 2024 de l'entreprise Avenir rénovation Villard 35 les désordres allégués d'humidité et d'infiltrations dans l'appartement : entrée, salon, cuisine et salle d'eau ;

- Dire si ces désordres sont encore actuels ;

- déterminer leurs origines, provenant des parties communes ou des parties privatives ;

- préciser les travaux nécessaires pour les réparer ;

- de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait, et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d'apprécier les responsabilités encoures et les préjudices subis, 

- déposer son rapport dans un délai de six mois à compter de la date de réception de la consignation,



Invite l'expert à solliciter, en leur adressant un pré-rapport, les observations des parties dans un délai qu'il fixera et à y répondre dans son rapport définitif conformément aux dispositions de l'article 276 du code de procédure civile,



Rappelle que l'expert peut s'adjoindre d'initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne dont le rapport sera joint à son rapport définitif en application des articles 278 et 282 du code de procédure civile et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité en application de l'article 278-1 du code de procédure civile,

 

Fixe à 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que M. [F] consigner par virement auprès du régisseur de la cour d'appel de Rennes dans un délai de deux mois à compter du présent arrêt, faute de quoi la désignation de l'expert sera caduque,

 

Dit que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de 6 mois à compter du jour où il sera informé de la consignation auprès du régisseur de la cour d'appel de Rennes, sauf demande de prorogation motivée de ce délai adressée au juge chargé du contrôle des expertises de cette juridiction,



Dit que lors du dépôt de son rapport en double exemplaire, accompagné de sa demande de rémunération, l'expert devra adresser un exemplaire de celle-ci aux parties par le moyen de son choix permettant d'en établir la date de réception, que les parties pourront s'il y a lieu adresser à l'expert et au magistrat chargé du contrôle des opérations leurs observations écrites sur la demande de rémunrétaion faite par l'expert dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie de la demande de rémunération, 



Dit qu'en cas de difficulté, il en sera référé par simple requête de la partie la plus diligente auprès du président de la 4ème chambre civile de la cour d'appel de Rennes,



Sursoit à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.





Le Cadre Greffier Le Président