Cour d'Appel · Chambre-2 JCP — 28 avril 2026

ARRET N° 

du 28 avril 2026



N° RG 24/01778 

N° Portalis DBVQ-V-B7I-FSJB





[O]





c/



[F]











BD







Formule exécutoire le :

à :



la SARL D'AVOCATS [Localité 1]-COUVREUR-URBAIN



la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES 

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



ARRET DU 28 AVRIL 2026



APPELANT AU PRINCIPAL ET INTIMÉ INCIDEMMENT :

d'un jugement rendu le 05 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne



Monsieur [U] [O]

Né le 21 mai 1967 à [Localité 2]

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Simon COUVREUR de la SARL D'AVOCATS MARIN-COUVREUR-URBAIN, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE







INTIMÉE AU PRINCIPAL ET APPELANTE INCIDEMMENT :



Madame [J] [D] épouse [F]

Née le 11 février 1934 à [Localité 4] (Autriche)

Demeurant [Adresse 2] 

[Localité 5]



(Bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 51454-2024-005070 du 07 janvier 2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 6])



Représentée par Me Céline BLANCHETIERE de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE







COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :



M. Bertrand Duez, président de chambre

Mme Christel Magnard, conseiller

Mme Claire Herlet, conseiller





GREFFIER :



Mme Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et de la mise à disposition 





DEBATS :



A l'audience publique du 10 mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026





ARRET :



Contradictoire, prononcé par Monsieur Bertrand Duez, président de chambre, et Madame Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * * 

EXPOSÉ DU LITIGE : 



Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2022, M. [U] [O] a donné à bail à Mme [J] [F] et sa fille Mme [S] [F] un logement à usage d'habitation de 60m² sis [Adresse 3] à [Localité 7] pour loyer mensuel à un montant de 1 250 euros, outre les provisions sur charges mensuelles. 

Ce contrat était qualifié de location de logement meublé pour une durée d'une année.



A compter d'octobre 2022, les loyers n'ont pas été régulièrement réglés si bien qu'un commandement de payer les loyers et charges a été signifié à Mme [F] le 24 janvier 2023 par Me [W] [P] [A], commissaire de justice à [Localité 8] pour la somme de 4.269,49€ représentant les loyers impayés arrêtés au 31 janvier 2023.



Le contrat de bail liant les parties ne comportant pas de clause résolutoire, le commandement de payer délivré le 24 janvier 2023 s'est limité à rappeler qu'à défaut de paiement des causes du commandement, le bailleur entendrait se prévaloir de la résiliation du contrat de bail prévu par l'article 1184 du code civil.

 

Faute de paiement de la dette de loyers, par exploit d'huissier en date du 19 avril 2023, M. [U] [O] a fait assigner Mme [J] [F] afin que soit prononcée la résiliation du bail d'habitation, l'expulsion de la locataire et sa condamnation à verser une somme de 7 850 euros selon décompte arrêté au mois d'avril 2023 au titre de l'arriéré locatif.

 

Au cours de cette procédure, Mme [J] [F] a déposé plainte auprès de Mme la Procureure de la République afin de dénoncer la « vétusté » du logement loué et cette dernière a mandaté l'Agence Régionale de la Santé afin d'effectuer une visite dudit logement, laquelle a déposé son rapport le 26 avril 2024. 

 

Par arrêté du 6 mai 2024, M. le Préfet a mis en demeure M. [U] [O] de faire cesser un danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants de son logement sis [Adresse 4]. 



M. [U] [O] a fait des travaux dont il a justifié par courrier officiel du 12 juillet 2024 auprès de Mme [J] [F] et le 23 septembre 2024, l'Agence Régionale de la Santé a réalisé une contre-visite au sein du logement afin de vérifier que les mesures imposées à M. [O] avait été effectuées. 



Le 4 novembre 2024, M. le Préfet a émis une décision d'abrogation de l'arrêté préfectoral portant mise en demeure de faire cesser un danger imminent, sans néanmoins que cette décision soit transmise en son intégralité au motif qu'elle n'était pas signée. 

 

Par jugement du 5 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a : 



-déclaré recevables les demandes de M. [U] [O] ;

-déclaré recevables les demandes de Mme [J] [D] épouse [F] ;

-débouté M. [U] [O] de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er janvier 2022 ;

-débouté M. [U] [O] de sa demande d'expulsion de Mme [J] [D] épouse [F] ; 

-débouté M. [U] [O] de sa demande de condamnation de Mme [J] [D] épouse [F] au paiement d'une indemnité d'occupation ;

-débouté M. [U] [O] de sa demande de condamnation de Mme [J] [D] épouse [F] au paiement de l'arriéré locatif ;

-débouté Mme [J] [D] épouse [F] de sa demande tendant à ce que la pièce n°12 produite par M. [U] [O] soit écartée des débats ; 

-débouté Mme [J] [D] épouse [F] de sa demande d'expertise judiciaire pour s'assurer de la superficie du logement ; 

-débouté Mme [J] [D] épouse [F] de sa demande au titre des contrats de bail conclus entre avril 2018 et janvier 2021 ;

-débouté Mme [J] [D] épouse [F] de sa demande tendant au prononcé de la nullité des contrats conclus entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2021 ;

-débouté Mme [J] [D] épouse [F] de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral au titre des contrats conclus entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2021 ; 

-débouté Mme [J] [D] épouse [F] de sa demande de requalification des contrats conclus entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2021 ;

-débouté Mme [J] [D] épouse [F] de sa demande d'indemnisation au titre des contrats conclus entre le ler janvier 2021 et le 31 décembre 2021;

-débouté Mme [J] [D] épouse [F] de sa demande de requalification du contrat de bail conclu le 1er janvier 2022 ;

-débouté Mme [J] [D] épouse [F] de sa demande de diminution des loyers du contrat de bail conclu le 1er janvier 2022 ;

-condamné M. [U] [O] à verser à Mme [J] [D] épouse [F] la somme de 1 000 euros (mille euros) en indemnisation de son préjudice ; 

-condamné M. [U] [O] à payer à Mme [J] [D] épouse [F] la somme de 1 000 euros (mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné M. [U] [O] aux entiers dépens ;

-débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

-rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

 

Le premier juge a estimé en premier lieu que si Mme [J] [D] épouse [F] invoquait l'existence de baux saisonniers pour le même logement entre les mois d'avril 2018 et de janvier 2021, elle ne démontrait toutefois pas le paiement d'un loyer à M. [U] [O] avant le bail conclu le 1er janvier 2021 seul versé aux débats.



S'agissant des baux invoqués par l'occupante des lieux pour la période entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2021, le premier juge a estimé en premier lieu que Mme [J] [D], âgée de 87 ans ne démontrait pas une situation de vulnérabilité et que la seule absence de la transmission par le bailleur des documents techniques relatifs aux contrats de bail n'impliquait pas un dol de la part du bailleur susceptible d'entraîner l'annulation des conventions.

En second lieu et s'agissant des prétentions de requalifications des conventions intitulées 'Réservation de gîte' ou 'séjour', le premier juge a considéré que Mme [J] [D] épouse [F] ne rapportait pas la preuve que l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] ait été sa résidence principale pendant l'année 2021 de sorte qu'elle ne pouvait se prévaloir de la requalification des contrats d'occupation saisonnière en bail d'habitation.



S'agissant enfin de la résiliation du bail du 1er janvier 2022, le premier juge qualifie cette convention de bail d'habitation sur un logement meublé et retient que l'indécence du logement justifiait l'exception d'inexécution par la locataire de son obligation de payer le loyer et entraînait le débouté de la demande en résiliation de bail soutenue par M. [O].





Par déclaration en date du 28 novembre 2024, M. [O] a interjeté appel contre les dispositions suivantes :



-'Déclare recevables les demandes de Mme [J] [D] épouse [F] ; 

-Déboute M. [U] [O] de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1 er janvier 2022 ; 

-Déboute M. [U] [O] de sa demande d'expulsion de Mme [J] [D] épouse [F]; 

-Déboute M. [U] [O] de sa demande de condamnation de Mme [J] [D] épouse [F] au paiement d'une indemnité d'occupation ; 

-Déboute M. [U] [O] de sa demande de condamnation de Mme [J] [D] épouse [F] au paiement de l'arriéré locatif ; 

-Condamne M. [U] [O] à verser à Mme [J] [D] épouse [F] la somme de 1000 euros (mille euros) en indemnisation de son préjudice ; 

-Condamne M. [U] [O] à payer à Mme [J] [D] épouse [F] la somme de 1 000 euros (mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

-Condamne M. [U] [O] aux entiers dépens ; 

-Déboute les parties de leurs plus amples demandes.' 



Par ordonnance d'incident du 07 octobre 2025 Mme la conseillère de la mise en état de cette chambre s'est déclarée incompétente au profit de la cour pour statuer sur les fins de non-recevoir soulevées par M. [O] et tirées du défaut d'intérêt à agir concernant la demande de nullité concernant les contrats de location saisonnière anterieurs au 1er janvier 2021 et tirées de la prescription quant aux demandes de requalification des baux saisonniers.



Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA et déposées au greffe de la cour d'appel le 28 janvier 2026, M. [O] sollicite par voie d'infirmation des dispositions déférées de :




JUGER que Madame [J] [F] a gravement manqué au respect de ses obligations contractuelles et légales, en sa qualité de locataire, 

DÉBOUTER Madame [J] [F] de son moyen visant l'exception d'inexécution,

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail conclu le 1 er janvier 2022 entre Monsieur [U] [O] et Madame [J] [F] relatif au logement sis [Adresse 3] à [Localité 10], pour faute de la locataire par son absence de paiement du loyer et charge mensuelles,

ORDONNER à Madame [J] [F], ainsi que tout autre occupant présent, de libérer les lieux, et l'y condamner le cas échéant,

ORDONNER à Madame [J] [F] de restituer les clés du logement au bailleur, et l'y condamner le cas échéant, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision,

JUGER qu'à défaut pour Madame [J] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux après demande du bailleur et restitué les clés, Monsieur [O] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, 

ORDONNER l'enlèvement, le transport et la séquestration des biens mobiliers appartenant à la défenderesse et tout occupant de son chef, éventuellement laissés sur place, 




A titre principal, sur le paiement de l'arriéré locatif à compter du mois d'octobre 2022,




CONDAMNER Madame [J] [F] à verser à Monsieur [U] [O] la somme de 49.100 euros (selon décompte arrêté au mois de février 2025), à parfaire, au titre de l'arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, 




A titre subsidiaire, sur l'arriéré locatif, depuis la décision d'abrogation de l'arrêté préfectoral du 4 novembre 2024,




CONDAMNER Madame [J] [F] à verser à Monsieur [U] [O] la somme de 18.750 € (selon décompte arrêté au mois de janvier 2026), à parfaire, au titre de l'arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, 

FIXER une indemnité d'occupation due par Madame [F] à Monsieur [O] à compter du prononcé de la résiliation du bail d'habitation d'un montant égal au loyer actuel, soit 1.250 euros par mois, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, et, ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux.

CONDAMNER Madame [J] [F] à payer mensuellement à Monsieur [U] [O] ladite indemnité mensuelle d'occupation, jusqu'à libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur,




En cas d'octroi de délais de paiement par la juridiction 




JUGER que si les délais d'apurement de la dette locative ne sont pas respectés, et sans qu'il y ait lieu à nouvelle décision :


- Le bail sera résilié de plein droit dans un délai de 8 jours ensuite d'une mise en demeure de payer demeurée sans réponse, 

- La condamnation au paiement de la dette locative redeviendra immédiatement exigible,

- Monsieur [U] [O] pourra faire procéder à l'expulsion de Madame [J] [F] et de tout occupant de son chef, avec si besoin l'assistance de la force publique,

- Madame [J] [F] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à parfaite libération des lieux, d'un montant égal au loyer et charges du bail,



Sur l'appel incident de Mme [J] [D] épouse [F] : 



Sur le contrat de bail du 1 er janvier 2022


DÉBOUTER Madame [J] [F] de sa demande tendant à écarter la pièce n°12 versée par Monsieur [U] [O], 

DÉBOUTER Madame [J] [F] de sa demande de requalification du bail d'habitation meublé en date du 1 er janvier 2022 en bail d'habitation vide, 

DÉBOUTER Madame [J] [F] de ses demandes en diminution du prix du loyer, d'expertise judiciaire et d'indemnisation de son préjudice subi, 




Sur les contrats anterieurs au 1 er janvier 2022


DÉCLARER irrecevables, pour défaut de qualité à agir, les demandes formulées par Madame [J] [F] à l'encontre de Monsieur [U] [O] s'agissant des contrats conclus avant le 19 décembre 2020, 

JUGER comme prescrite la demande subsidiaire de requalification des baux antérieurs au 18 avril 2020 formulée par Madame [J] [F], 






En tout état de cause : 




CONDAMNER Madame [J] [F] à payer à Monsieur [U] [O] une somme de 5.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNER Madame [J] [F] au paiement des entiers dépens de première instance et à hauteur d'appel.

DÉBOUTER purement et simplement Madame [J] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, concernant les contrats de location antérieurs au 1 er janvier 2022, 






Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA et déposées au greffe de la cour le 25 février 2026 Mme [J] [D] épouse [F] sollicite de confirmer le jugement déféré en ce qu'il :



- DÉCLARE RECEVABLES les demandes de Mme [J] [D] épouse [F] ;

- DÉBOUTE M. [U] [O] de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le I er janvier 2022 ;

- DÉBOUTE M. [U] [O] de sa demande d'expulsion de Mme [J] [D] épouse [F] ;

- DÉBOUTE M. [U] [O] de sa demande de condamnation de Mme [J] [D] épouse [F] au paiement d'une indemnité d'occupation ;

- DÉBOUTE M. [U] [O] de sa demande de condamnation de Mme [J] [D] épouse [F] au paiement de l'arriéré locatif ;

- CONDAMNE M. [U] [O] à payer à Mme [J] [D] épouse [F] la somme de 1 000 euros (mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure 

civile :- CONDAMNE M. [U] [O] aux entiers dépens ;

- RAPPELLE I 'exécution provisoire du présent jugement.



L'infirmer pour le surplus et statuer à nouveau comme suit : 



Sur le contrat du 01er janvier 2022




ECARTER des débats la pièce adverse n° 12 celle-ci ne respectant pas les prescriptions des articles 200 et suivants du code de procédure civile,

REQUALIFIER le contrat de bail du 1 er janvier 2022 intervenu entre Monsieur [O] et Madame [F] en contrat de bail d'un logement vide à usage d'habitation et ce à compter du 1 er janvier 2022,

ENJOINDRE à Monsieur [O] de produire un diagnostic des superficies habitables effectué par un professionnel dûment habilité.




A défaut, 




ORDONNER une expertise du bien sis [Adresse 3] à [Localité 7] confiée à tel professionnel qu'il plaira à la juridiction afin de connaître la surface réelle du logement. 

FIXER d'ores et déjà le loyer mensuel à une somme ne pouvant être supérieure à la somme de 235,00 € et ce à compter du 1er janvier 2022,

CONDAMNER Monsieur [O] à verser à Madame [F], en réparation des conséquences de l'inexécution, les sommes suivantes :




- Différence loyer réglé et loyer réellement dû 

Janvier 2022 à novembre 2022 soit 11 mois ''...''''''..''..' 9.565,00 €

- Charges janvier 2022 à juin 2022 ''''''''''''''...''. 1.466,18 €

- Charges juin 2022 à septembre 2023 ''''''''''''.''' MEMOIRE

- Fourniture de pellet de janvier 2022 à juin 2022 ''''''''''.'.. 562,50 €

- Fourniture de pellet de juin 2022 à septembre 2023 '''''''.'.. MEMOIRE

Soit une somme totale sauf mémoire de '''''''''''''...'. 11.593,68 €




CONDAMNER Monsieur [O] au versement d'une somme de 2.000,00 € à Madame [F] au titre du préjudice moral subi par celle-ci durant cette période et du fait de la présente procédure,




Sur les contrats antérieurs au 01er janvier 2022



A titre principal : 




PRONONCER la nullité des contrats de locations intervenus entre avril 2018 et décembre 2021 entre Monsieur [O] et Madame [F], aux torts exclusifs de Monsieur [O], En conséquence, 

CONDAMNER Monsieur [O] à rembourser à Madame [F] les suivantes :




- Loyer de 1.240,00 € d'avril 2018 à décembre 2021 soit 45 mois '''' 55.800,00 €

- Charges d'avril 2018 à décembre 2020 '''''''''' '''' MEMOIRE

- Taxe de séjour d'avril 2018 à décembre 2020 

 soit 1005 jours à 0,90 € ''...'''' '''''''''''.''' 904,50 €

- Fourniture de pellet d'avril 2018 à décembre 2020 ''''''''.'.. MEMOIRE

- Charges de janvier 2021 à décembre 2021 ''''''''''.....'' 3.260,81 €

- Taxe de séjour de janvier 2021 à décembre 2021 '''''''''..'' 436,50 €

- Fourniture de pellet de janvier 2021 à décembre 2021 '''''''''.. 354,25 €

Soit une somme totale sauf mémoire de '''''''''''''...'. 60.756,06 €




CONDAMNER Monsieur [O] au versement d'une somme de 2.000,00 € à Madame [F] au titre du préjudice moral subi par celle-ci durant cette période,




A titre subsidiaire : 




REQUALIFIER les contrats de locations intervenus entre avril 2018 et décembre 2021, en contrat de bail d'habitation vide et ce à compter du 1er avril 2018.




En tout état de cause, 




CONSTATER les nombreux manquements contractuels du bailleur et sa mauvaise foi dans la formation et l'exécution du contrat, En conséquence, 

CONDAMNER Monsieur [O] à verser à Madame [F] les sommes suivantes :




- Différence loyer réglé et loyer réellement dû 

d'avril 2018 à décembre 2021 soit 45 mois '''''''''..''...' 43.080,00 €

- Charges d'avril 2018 à décembre 2020 '''''''''' '.''' MEMOIRE

- Taxe de séjour d'avril 2018 à décembre 2020 

soit 1005 jours à 0,90 € ''''''' ''''''''''.......'.''' 904,50 €

- Fourniture de pellet d'avril 2018 à décembre 2020 ''''''''.'.. MEMOIRE

- Charges de janvier 2021 à décembre 2021 ''''''''''......'' 3.260,81 €

- Taxe de séjour de janvier 2021 à décembre 2021 '''''''''..'' 436,50 €

- Fourniture de pellet de janvier 2021 à décembre 2021 '''''''''.. 354,25 €

Soit une somme totale sauf mémoire de '''''''''''''....'. 48.036,06 €




CONDAMNER Monsieur [O] au versement d'une somme de 2.000,00 € à Madame [F] au titre du préjudice moral subi par celle-ci durant cette période,




Y ajoutant,




ORDONNER la compensation des sommes éventuellement mise à la charge de Madame [F] avec les sommes éventuellement mises à la charge de Monsieur [O],

ACCORDER les délais de paiement les plus larges à Madame [F] et SUSPENDRE les effets de la résiliation judiciaire durant ces délais,

DÉBOUTER Monsieur [O] de ses demandes plus amples et contraires,

CONDAMNER Monsieur [O] à verser à Madame [F] la somme de 3.000 euros par application des dispositions combinées de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, pour la procédure d'appel,

CONDAMNER Monsieur [O] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL CTB Avocats.




***



' Vu les conclusions récapitulatives de l'appelant signifiées le 26 février 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

' Vu les conclusions récapitulatives de l'intimée signifiées le 25 février 2026 et auxquelles il sera renvoyé pour l'exposé des moyens et arguments, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

' Vu la clôture de la procédure prononcée le 03 février 2026 



***



MOTIFS DE LA DECISION



1- Sur la demande tendant à écarter des débats la pièce n° 12 des communications de M. [O]



La pièce numéro 12 contestée par l'intimée consiste en la photocopie des messages manuscrits laissés sur le livre d'or du gîte « les écureuils » par les clients qui y ont séjourné.

Mme [R] estime que cette pièce est irrégulière comme ne respectant pas les préconisations de forme prévues pour les attestations en justice par l'article 200 du code de procédure civile.



Sur ce : 



La cour relève que la photocopie d'un 'livre d'or'est une pièce qui ne saurait être assimilée à une attestation en justice, notamment dans la mesure où le scripteur du message inscrit sur le livre d'or n'a aucunement l'objectif de déposer un témoignage en justice, mais simplement de donner un avis sur un séjour de villégiature qu'il a passé dans un gîte ou dans un hôtel.



En conséquence, les prescriptions de forme visées par l'article 200 du code de procédure civile, outre qu'elles ne sont sanctionnées par la nullité que sur démonstration d'un grief, sont en espèce inapplicables à la pièce contestée.



Par confirmation de la décision déférée, la demande visant à voir écarter la pièce numéro 12 des communications de M. [O] sera rejetée.



2- Sur les contrats antérieurs au 01er janvier 2022



Pour la bonne compréhension des prétentions des parties, il convient de préciser :




Que le contrat de location signé entre M. [O] et Mme [R] le 01er janvier 2022 porte sur un logement qualifié de 'meublé' sis [Adresse 3] à [Localité 7].

Que Mme [R] indique que M. [O] lui louait entre les mois d'avril 2018 et de décembre 2020 un logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] selon une quarantaine de baux successifs par contrats de locations saisonnières d'un mois chacun.

Qu'à compter du mois de janvier 2021, M. [O] a fourni à Mme [R] un second logement dénommé « les écureuils » est situé au [Adresse 3] à [Localité 9].




Le premier juge a retenu à cet égard que :



'll s'ensuit qu'en l'état, il n'est pas démontré le paiement d`un loyer par Mme [J] [R] sur la période concernée.

L'existence desdits contrats n'étant pas démontrée, l'action du bailleur fondée sur la prescription de l`action en justice les concernant devient sans objet.

Dès lors, échouant à rapporter la preuve de l'obligation dont elle réclame l`exécution, elle succombe à la charge de la preuve lui incombant et sa demande au titre des contrats de bail conclus entre avril 2018 et janvier 2021 ne peut qu'être rejetée.'



La cour analysera les relations juridiques entre les parties en fonction de ces différentes périodes de temps et des différents lieux objets des prétentions des parties étant précisé que les examens des contrats saisonniers souscrits par Mme [R] en 2021 mentionnent une adresse des lieux loués [Adresse 6] (pièce 1 de l'intimée) et que le contrat de bail soumis à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 signé entre les parties le 01 janvier 2022 mentionne comme adresse des lieux loués le [Adresse 3] à [Localité 9] (pièce 1 de l'appelant).

La cour en déduira que Mme [R] est demeurée à la même adresse depuis le 01/01/2021 mais en changeant de nature de bail au 01/01/2022.



A/ Période avril 2018-décembre 2020 (logement situé [Adresse 5] à [Localité 9])



M. [O] estime les demandes d'annulation et/ou de requalification de ces contrats irrecevables comme n'ayant jamais été propriétaire du bien sis [Adresse 7] à [Localité 9], lequel appartenait à ses parents.

M. [O] estime en outre que les demandes subsidiaires de Mme [R] concernant les locations saisonnières antérieures au 18 avril 2020 sont prescrites par application de l'article 7-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. 

Mme [R] réplique en indiquant avoir interrompu la prescription en délivrant assignation le 18 avril 2023.



Sur ce : 



Il ressort des dispositions de l'article 32 du code de procédure civile que qu'est irrecevable toute demande formée contre une personne autre que celle à l'encontre de laquelle les prétentions peuvent effectivement être formées. 



L'article 7-1 al 1er de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : 'Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.'



Il s'ensuit que par application de ce texte toutes les demandes de Mme [R] relatives à l'annulation ou à la requalification des contrats de locations saisonnières invoqués sur l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] sont prescrites dès lors qu'elles concernent des locations antérieures au 18 avril 2020 puisque Mme [R] qui invoque à ce titre l'absence de caractère de location meublée ou l'état de son logement ne pouvait ignorer l'existence du vice invoqué dès l'entrée dans les lieux.



En ce qui concerne la période non prescrite (18/04/2020 - 31/12/2020) M. [O] justifie par la production de la pièce n° 41 ne jamais avoir possédé l'immeuble occupé par Mme [R] au [Adresse 7] à [Localité 9].

Il ressort de l'acte de donation partage des parents de M. [U] [O] reçu par Me [Z] notaire en date du 19 décembre 2020 que ce bien appartenait jusqu'à la donation-partage en propre au père de M. [U] [O] : M. [T] [O] et qu'il a été attribué par l'effet de la donation-partage au frère de M. [U] [O] : M. [V] [O].



Dès lors,et même s'il arrivait à M. [U] [O] de gérer pour le compte de son père l'immeuble alors occupé par Mme [R], il n'en était ni le propriétaire en titre, ni le propriétaire selon la théorie de l'apparence soutenue par Mme [R] dans ses conclusions puisque cette dernière est défaillante dans la démonstration de la preuve selon laquelle M. [U] [O] se comportait en tout comme le propriétaire de l'immeuble et aurait induit en erreur l'occupante.



En conséquence les prétentions invoquées par Mme [R] et concernant le logement sis [Adresse 5] à [Localité 9] sont irrecevables en ce qu'elles sont dirigées contre M. [U] [O].



B/ Période janvier 2021 - décembre 2021 (Gîte 'les Ecureuils de [Localité 11]' logement situé [Adresse 3] à [Localité 9])



Mme [R] justifie par la production des contrats de locations mensuels du gîte 'les écureuils', avoir loué à M. [O] ([U]) ce logement meublé pour des périodes successives d'un mois du 03 janvier 2021 au 30 décembre 2021. 

Elle reproche à M. [O] de lui avoir volontairement fait signer des contrats saisonniers d'un mois alors que celle-ci devait bénéficier de la protection encadrant les baux d'habitation. L'intimée considère également que le loyer prévu à hauteur de 1240 € ne correspondait nullement à la valeur locative réelle du bien pour un bail d'habitation.

Elle estime que le bailleur a usé de man'uvres dolosives, abusant de sa faiblesse pour obtenir la conclusion d'un contrat avec un loyer exorbitant et qui plus est soumis à la taxe de séjour. Elle indique également que le logement loué était vétuste et reproche à son bailleur d'avoir volontairement omis de produire les diagnostics techniques et notamment le diagnostic de performance énergétique qui, si elle l'avait connu, l'aurait dissuadée de louer le logement.



En cause d'appel, M. [O] conteste cet argumentaire en exposant qu'il louait le logement à titre de gîte ayant pour objectif la location saisonnière et que dans ce cadre le prix du loyer n'est pas encadré par la loi. M. [O] indique à ce sujet que le prix du loyer comprenait outre les équipements fournis les services accompagnant cette location, à savoir nettoyage du linge, livraison de pelés, assistance technique et entretien du jardin etc...

Il conteste tout vice du consentement de la part de Mme [R].



Le premier juge a retenu à cet égard, s'agissant des demandes d'annulation des contrats sur l'année 2021 et s'agissant des demandes de requalification de contrats saisonniers en un bail soumis à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que :



'Mme [J] [D] épouse [F] produit un certificat médical établi par le Dr [B] [E] le 11 octobre 2023 qui mentionne que l'intéressée est 'une patiente poly pathologique qui se déplace difficilement avec une canne et déambulateur. Elle a des difficultés à vivre seule chez elle. Elle a besoin d'être assistée par sa fille qui doit l'aider à faire le ménage, les courses et ses toilettes'

'Le certificat médical établi le 11 octobre 2023, soit près de deux ans après la fin des contrats de bail dont la nullité est recherchée atteste uniquement d'une diminution des aptitudes physiques de Mme [R] et qu'il s'ensuit qu'il n'est pas démontré que cette dernière a été lors de la signature des différents contrats de bail dans une situation de vulnérabilité l'empêchant de donner son consentement de manière libre et éclairée. Il n'est pas plus démontré la volonté de Monsieur [U] [O] de tromper le consentement de Madame [J] [R], dès lors que la seule absence de transmission de documentation technique n'est pas de nature à précipiter la conclusion de la vente [location]. En conséquence il n'est pas démontré de comportement dolosif.

.../...

Mme [R] a conclu sur l'année 2021 11 baux intitulés « séjour » ou « réservation de gîte». Ces conventions mentionnent, outre la mise à disposition des locaux, des options supplémentaires proposées aux locataires, à savoir mise à disposition de bois pour l'utilisation de la cheminée, location de draps ou encore prestations de ménage.

Mme [R] admet utiliser le service « poste restante » à une autre adresse que celle du bien loué, à savoir la [Adresse 8], signe supplémentaire que ses intérêts ne se trouvaient pas à l'adresse du bien loué, qu'elle ne rapporte pas la preuve que le gîte rural constituait durant l'année 2021 sa résidence principale, de sorte que sa demande tendant à la requalification des contrats saisonniers en contrat de bail d'habitation devra être rejetée.'



Sur ce : 



1/ S'agissant de la demande d'annulation des conventions de locations de l'année 2021 pour dol, la cour adoptera au visa de l'article 911 du code de procédure civile les motifs du premier juge retenant que Mme [R] ne démontre pas les conditions d'un vice du consentement dans la souscription des conventions de l'année 2021, la non-remise d'un diagnostic de surface habitable ne pouvant à lui seul être assimilé au dol.



La cour y ajoutera que Mme [R] ne peut invoquer avoir été surprise de contracter selon une convention de 'séjour précaire' en gîte pour l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] puisqu'elle reconnaît elle-même avoir accepté cette même formule lorsqu'elle louait son ancien logement aux parents de M. [U] [O].

Même si, comme il le sera jugé ultérieurement, la succession de conventions saisonnières au même locataire est irrégulière, elle ne constitue néanmoins pas un dol au sens de l'article 1137 du code civil.



2/ S'agissant de la demande de requalification des conventions de locations saisonnières de l'année 2021 en bail soumis à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.



La location saisonnière s'inscrit en opposition aux baux d'habitations qui servent à la résidence principale du preneur et qui sont règlementés par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La loi n°2014-366 en date du 24 mars 2014, dite loi ALUR, considère qu'une saison ne dure qu'une période d'au maximum 4 mois et précise que la location saisonnière porte sur des « villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.



Le caractère temporaire étant le maître mot en matière de locations saisonnières, lorsqu'un contrat saisonnier est renouvelé par tacite reconduction ou par souscription de plusieurs contrats identiques sur le même bien, au-delà des quatre mois visés par la loi ALUR, cette convention devra être requalifiée en bail, le cas échéant meublé, à titre de résidence principale relevant du domaine de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

(cour d'appel de Pau 2ème ch civ, 30 juillet 1992, cour d'appel d'Aix en Provence, 1ère ch civ, 14 juin 2023).



En l'espèce le logement sis [Adresse 9] 'Gîte Les écureuils de [Localité 11]' a été loué sur l'année 2021 à raison de douze locations saisonnières d'un mois.



Le premier juge a considéré que Mme [R] et sa fille disposaient toujours d'un domicile principal à la '[Adresse 10]' à [Localité 12]. Il ressort de l'attestation de Mme [K] du 26/08/2024 (pièce appelant n° 26) que la '[Adresse 10]' à [Localité 12] appartenait alors à Mme [R] et sa fille mais que l'état des bâtiments n'en permettait plus l'occupation.



Dès lors, nonobstant le fait que Mme [R] ait utilisé une adresse de domiciliation postale en d'autres lieux que le gîte loué ([Adresse 10] à [Localité 12]), les conventions d'occupation saisonnières du gîte devront être requalifiées en bail meublé soumis à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour avoir été reconduites pendant une année.

La décision déférée sera infirmée en ce sens.



Toutefois la requalification effectuée ne permettra pas de supprimer en totalité le loyer payé et de faire droit à la demande de Mme [R] au remboursement des loyers payés du 01/01/2021 au 30/12/2021.

En effet la cour constate que l'occupation des mêmes lieux a été effective et que, pour l'année 2021 sur une location saisonnière, un loyer de 1 240€/mois était prévu, alors que le bail du 01/01/2022 soumis à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, stipule un loyer de 1 250€/mois pour le même local.

Le même raisonnement sera adopté pour les charges d'électricité et d'eau qui ont été consommées et payées par le locataire pendant l'année 2021.



En conséquence le remboursement de ces deux postes comme le demande l'intimée dans son appel incident conduirait à enrichir Mme [R] en lui conférant rétroactivement un droit d'occupation gratuit sur le gîte.



En revanche la requalification des conventions saisonnières sur l'année 2021 impose à M. [O] de rembourser Mme [R] des taxes de séjour payées par cette dernière du 01/01/2021 au 31/12/2021.





3- Sur le contrat de bail soumis à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en date du 01er janvier 2022



A) Sur la demande de requalification du bail meublé en bail non-meublé 



Il résulte des dispositions de 1'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 qu'un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.



L'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 énonce que le mobilier d`un logement meublé mentionné a l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d`occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher:

3° Plaques de cuisson ;

4° [Localité 13] ou four à micro-ondes :

5° Réfrigérateur et congélateur ou. au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ; 

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges;

9° Étageres de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.



En l'espèce, le contrat conclu le 01er janvier 2022, versé aux débats, est intitulé 'contrat type de location ou de colocation de logement meublé'.



Au titre des éléments d`équipement du logement, il est précisé : 




Cuisine avec micro-onde, réfrigérateur, four, lave-vaisselle, plaque de cuisson électrique et poële à pellets.

Douche, vasque avec meuble, WC, radiateur sèche-serviette soufflant (salle d`eau neuve 12/2020) 

Local attenant à la maison avec sèche linge.

Télévision mise à disposition (râteau)




La pièce n° 12 dont la recevabilité a été confirmée en cause d'appel mentionne de nombreux messages de satisfaction des clients du gîte quant au local et aux équipements le garnissant.



M. [O] justifie également de l'équipement du logement et de l'état des lieux par de nombreuses photographies produites à la procédure (pièce appelant 11)



ll s'ensuit que la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle retient que l'ensemble de ces élements est de nature à confirmer la qualification donnée au contrat par les parties, à savoir un contrat de bail d'habitation portant sur un logement meublé.



B) Sur la demande de résiliation du bail du 01 janvier 2022 et le montant du loyer : 



1- Sur le bien fondé de l'exception d'inexécution du paiement des loyers : 



Mme [R] ne conteste pas avoir suspendu le paiement de ses loyers mais indique que M. [O] ne lui a jamais remis le dossier de diagnostic technique prévu par l'article 3-3 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et invoque l'indécence du logement pour justifier l'exception d'inexécution du paiement des loyers et solliciter à titre subsidiaire une diminution de loyer.



M. [O] expose que Mme [R] n'a invoqué l'indécence du logement qu'après la délivrance d'une assignation en expulsion en date du 18 avril 2023. Il indique que l'arrêté préfectoral du 06 mai 2024 lui enjoignant de faire les travaux ne mentionnait ni l'indécence ni l'insalubrité du logement et ne prononçait aucune interdiction d'habiter. M. [O] indique en cause d'appel qu'en tout état de cause il s'est conformé à l'obligation d'effectuer les travaux listés par l'autorité préfectorale et a notifié l'exécution desdits travaux à Mme [R] et sa fille par courrier officiel de son conseil du 12 juillet 2024.



A ce titre le premier juge a retenu que :



'En conclusion, l`arrêté emporte mise en demeure à M. [U] [O], sous un délai d`un mois à compter de la notification de la décision d'exécuter un certain nombre de mesures parmi lesquelles la mise en sécurité de l'installation électrique avec fourniture d`une attestation par un professionnel qualifié, la mise en sécurité de l'escalier d'accès à l'étage et notamment par la fixation correcte d`un garde-corps, et la pose des ventilations réglementaires dans les pièces équipées d`appareils à combustion.

ll s'ensuit que le logement litigieux comprend un risque pour la santé de ses occupants et M. [O] ne démontre pas avoir pris des mesures de nature à juguler ce risque.

Dès lors, l`indécence du logement étant établie, l`exception d`inexécution de la locataire se trouve justifiée.

Ainsi, l'absence de paiement des loyers ayant été justifiée, elle ne saurait valablement fonder la résolution judiciaire du contrat de bail.

Quant au défaut d'assurance du locataire contre les risques dont il doit répondre allégué par le bailleur, Mme [J] [D] épouse [F] justifie d`un contrat d`assurance portant sur le logement litigieux pour l'année 2023-2024.

Dès lors, le manquement du locataire à ses obligations ne saurait constituer un manquement d'une gravité telle qu'il justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat.'



Sur ce : 



Les alinéas 1er et 2ème de l'article 6 de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi 2021-1104 du 22 août 2021 et applicables à tous les baux en cours en vertu des articles 41-1 et 10-1 de la même Loi disposent que :



Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.



Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. 



Les caractéristiques du logement décent sont plus précisément définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui dispose en ses articles 2-3 et 4 que tout logement mis en location doit répondre aux critères suivants :




Art 2- 1°/ Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.

Art 2-4°/ La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

Art 2-5°/ Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

Art 2- 6°/ De dispositifs d'ouverture et d'éventuels dispositifs de ventilation en bon état pour permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité, adaptés aux besoins d'une occupation normale. 

Art 3- 3°/ Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;


Il est également constant que l'indécence d'un élément d'équipement ou d'une installation, au sens de l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ne peut s'apprécier uniquement en fonction des normes techniques et DTU en vigueur mais doit également relever que l'élément d'équipement ou l'installation en question présentent une dangerosité ou un état de dysfonctionnement tel qu'ils en interdisent l'usage. 

(Cour d'appel de Paris 14/10/2010 RG N° 1108000707)

Enfin, l'article 20-1 de la Loi du 06 juillet 1989 dispose que : 



'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.



L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.



Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.'



Il résulte de l'ensemble de ces textes qu'en cas de désordres affectant les lieux loués, pour que l'exception d'inexécution soit admise, et que le locataire soit exempté de la procédure judiciaire de consignation des loyers prévus par l'article 20-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il faut que l'inexécution présente un certain caractère de gravité, les locataires ne pouvant prétendre suspendre le paiement des loyers que si le logement s'avère inhabitable. 

(Cour d'appel de Douai 27 janvier 2022 ch 8 section 04 n° 22/00120)



En l'espèce, la cour relèvera, mais sans que cet argument ne soit dirimant, l'antériorité du défaut de paiement des loyers par rapport à l'invocation du dysfonctionnement d'un certain nombre d'éléments d'équipement du logement. 

En effet, le commandement de payer a été délivré le 24 janvier 2023 pour des loyers impayés remontant au mois d'octobre 2022, l'assignation en résiliation de bail a été délivrée par le bailleur le 19 avril 2023.



Il ressort en parallèle de ces dates que Mme [R] ne justifie s'être plainte de l'état de son logement auprès de Mme la procureure de la République près le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne que par courrier du 15 février 2023 (pièce intimée n° 9), soit immédiatement après la réception du commandement du 24/01/2023.

Le signalement de l'état du logement à l'agence régionale de santé date du 31 janvier 2024, le premier rapport de l'[Localité 14] a été établi le 26 avril 2024 et l'arrêté préfectoral faisant suite à ce rapport a été adopté le 6 mai 2024.

À la suite du passage de l'agence régionale de santé dans les lieux loués, Monsieur le préfet de la Marne a adopté un arrêté portant mise en demeure de faire cesser un danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants du logement sis [Adresse 11] à [Localité 9] en date du 06 mai 2024. (Pièce intimée n° 21)



Les motivations de cet arrêté préfectoral relevaient trois dysfonctionnements :




installation électrique non sécurisée,

escalier non sécurisé,

absence ou insuffisance de ventilation dans les pièces munies d'un appareil à combustion,




l'arrêté préfectoral listait en son article premier les travaux effectués par le bailleur, à savoir :




mise en sécurité de l'installation électrique avec fourniture d'une attestation par un professionnel qualifié,

mise en sécurité de l'escalier d'accès à l'étage et notamment par la fixation correcte du garde corps,

pose des ventilations réglementaires dans les pièces équipées d'appareils à combustion,




M. [O] justifie avoir fait réaliser les travaux de mise en conformité de l'installation électrique par l'entreprise A Elec selon facture du 4 juillet 2024 pour un montant TTC de 935,64 €.

Il est également produit l'attestation du gérant de l'entreprise A ELEC, M. [L] [N] en date du 4 juillet 2024 mentionnant :

« je soussigné Monsieur [N] [L], gérant de la société SAS [N] [L] Electricité atteste que pour donner suite au rapport de l'[Localité 14], l'ensemble des travaux de remise en conformité ont été effectués. » (pièce appelant n° 24)



M. [O] expose également avoir procédé par ses propres soins aux travaux de sécurisation de l'escalier d'accès à l'étage et de mise en place des ventilations des huisseries. Il produit à cet égard des photographies de la sécurisation du garde corps de l'escalier (pièce 22) et du percement de ventilations hautes dans les huisseries (pièce 23 et 25).



Mme [R] estime dans ses conclusions que les travaux effectués ne sont pas suffisants et produit à l'appui de son moyen le rapport 'après travaux' établi par l'[Localité 14] le 24 septembre 2024 lequel mentionne selon la locataire la persistance d'éléments de danger.



Toutefois l'analyse de rapport de l'[Localité 14] (pages 8 à 14) permet de déterminer qu'il n'existe rien à signaler sur les éléments suivants : 




éléments environnementaux,

salubrité et sécurité du bâtiment,

étanchéité et isolation thermique,

éclairage naturel et dimensions des pièces principales,

organisation intérieure du logement,

protection phonique,

isolation thermique,

risque sanitaire (plomb amiante),

alimentation en eau potable évacuation des eaux usées,

gaz,

équipements cuisine

moyens de chauffage et production d'eau chaude,




Ce même rapport émet quelques réserves sur les points suivants : 




Présence d'une cheminée à foyer fermé dans une pièce non munie des entrées d'air concurrentes réglementaires. 

Ramonage de la cheminée non réalisé et présence d'un poêle à granulés installé par le propriétaire et non ramoné.

Absence d'entrée d'air frais dans les pièces sèches en vue d'une extraction dans les pièces humides, situation contribuant au développement de moisissures au niveau des murs du plafond et de la salle d'eau.

Dossier technique immobilier du 30 novembre 2022 sur l'installation intérieure d'électricité présentant plusieurs désordres et anomalies et aucune attestation de mise en sécurité ou en conformité transmise à l'équipe d'inspections lors de la visite.

Lors de l'inspection il a pu être constatés la présence de fils électriques accessibles (plafonnier tableau électrique) et un socle de prise de courant ne comportant pas de broche de terre.




Seuls les points numéro un et cinq portent mention d'un 'danger pour l'occupation'.



La cour retient que le point numéro deux relève de l'entretien à la charge du locataire et que le point numéro quatre a fait l'objet d'une attestation de mise en conformité de l'installation électrique par un artisan qui, si elle n'a pas été produite à l'équipe d'inspection de l'[Localité 14], et produite aux débats devant la cour.

La présence de fils électriques accessibles renvoie aux photographies du rapport numéro 12,13 et 14 qui ne permettent pas de déterminer si les fils, certes accessibles sont ou non isolés et présentent, ou pas, un danger évident pour l'occupant.



De même la cheminée n'est pas un élément du système de chauffage de l'immeuble puisque le rapport de l'[Localité 14] mentionne que le chauffage de l'immeu