Cour d'Appel · 1re chambre civile — 28 avril 2026

SDC DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1] À [Localité 1]



C/



[G] [B]

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1re chambre civile



ARRÊT DU 28 AVRIL 2026



N° RG 24/00014 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GKO6



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 21 novembre 2023, 

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 21/02507











APPELANT :



Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET PARISEL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est situé :

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Patrice CANNET, membre de la SARL CANNET - MIGNOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 81





INTIMÉ :



Monsieur [G] [B]

né le 15 Février 1954 à [Localité 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représenté par Me Virginie PUJOL, membre de la SELARL ROUSSEAU BALDINI PUJOL AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 104









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 24 mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :



Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2026,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







***** 





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



M. [G] [B] était propriétaire depuis le 9 mars 2006 d'un appartement constituant le lot n°36 dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 1].



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 août 2021, la société Cabinet Parisel, syndic, a convoqué une assemblée générale des copropriétaires.



Celle-ci s'est tenue le 25 août 2021.



Aux termes de la résolution n°3, l'assemblée générale a voté à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, des travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture-terrasse du 1er étage.



Aux termes de la résolution n°3 b, le syndicat des copropriétaires a approuvé le devis de la société Sorreba pour un montant de 13 630,73 euros TTC.



L'assemblée générale a parallèlement validé le montant des honoraires de suivi administratif et comptable des travaux du syndic, et ce, pour un montant de 408,92 euros TTC. 



Le procès-verbal de l'assemblée générale a été notifié aux copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 septembre 2021.



Par acte du 18 novembre 2021, M. [B] a fait attraire le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 25 août 2021 pour inobservation des formalités prescrites en matière de convocation, prononcer l'annulation des résolutions n°3, n°3 b et n°4 adoptées en violation des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet [1965], et condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral subi.



En cours de procédure, suivant acte authentique du 17 mai 2023, M. [B] a vendu son bien à M. [R] [M].



Par jugement réputé contradictoire du 21 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Dijon a :

- débouté M. [G] [B] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 août 2021 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] pour inobservation des formalités prescrites en matière de convocation, 

- annulé les résolutions n °3, n°3 b et n°4 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] le 25 août 2021, 

- débouté M. [G] [B] de sa demande d'indemnisation au titre d'un préjudice moral,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet Parisel, aux entiers dépens de l'instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Pujol conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet Parisel, à payer à M. [G] [B] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- dit que M. [G] [B] sera dispensé de toute participation à Ia dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. 



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision le 27 décembre 2023.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] demande à la cour, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de : 

- réformer le jugement rendu le 23 novembre 2023 en ce qu'il :


a annulé les résolutions n°3, n°3 b et n°4 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] le 25 août 2021,

l'a condamné aux entiers dépens de l'instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Pujol conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

l'a condamné à payer à M. [G] [B] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

a dit que M. [G] [B] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,


Statuant à nouveau, 

- juger M. [B] irrecevable et mal fondé en ses demandes présentées à hauteur de cour, 

- en conséquence, l'en débouter,

- juger qu'il n'y a lieu à annuler les résolutions n°3, n°3 b et n°4 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] le 25 août 2021, 

- débouter M. [G] [B] de toute demande contraire, 

En tout état de cause, 

- condamner M. [G] [B] à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [G] [B] aux entiers dépens. 



En ses écritures notifiées le 24 juin 2024, M. [B] demande à la cour, au visa des articles 42, 14 et 10-1 et de la loi du 10 juillet 1965, et de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, de : 

A titre principal, 

- confirmer le jugement rendu le 23 novembre 2023 en ce qu'il a :


annulé les résolutions n °3, n°3 b et n°4 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] le 25 août 2021,

condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet Parisel, aux entiers dépens de l'instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Pujol conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet Parisel, à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,


A titre subsidiaire, 

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 août 2021 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] pour inobservation des formalités prescrites en matière de convocation,

Statuant à nouveau 

- annuler l'assemblée générale des copropriétaires du 25 août 2021 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] pour inobservation des formalités prescrites en matière de convocation,

En tout état de cause,

- confirmer le jugement en ce qu'il l'a dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

- infirmer le jugement en qu'il l'a débouté de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral,

Statuant à nouveau sur ce point,

- condamner le syndicat de copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 2] à lui payer la somme de 3 000 en réparation de son préjudice moral,

Y ajoutant,

- condamner le syndicat de copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 2] à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner le syndicat de copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 2] aux entiers dépens dont le recouvrement s'effectuera comme prescrit par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.





MOTIFS



Sur la qualité à défendre de M. [B]



Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



En vertu des articles 31 et 32 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.



Le syndicat des copropriétaires signale en page 7 de ses conclusions que M. [B] 'indique dans ses écritures avoir vendu son lot de copropriété par acte de vente du 17 mai 2023. Or l'acte de vente n'est pas produit aux débats et ce dernier ne justifie en outre pas de sa qualité à défendre'.



Il affirme pourtant en page 3 que M. [B] a procédé à cette vente le 17 mai 2023, précisant au demeurant avoir formé opposition entre les mains du notaire chargé de la vente de la somme de 5 094 euros au titre de charges de copropriété impayées. 

En tout état de cause, M. [B] a versé aux débats l'acte authentique de vente de son lot régularisé le 17 mai 2023.



S'agissant de recevabilité des prétentions de M. [B], il sera observé qu'en cas de vente d'un lot, a qualité à agir le copropriétaire dudit lot au moment où s'est tenue l'assemblée générale dont l'annulation est demandée, s'agissant d'une action qui revêt un caractère personnel, sauf à ce qu'il ait conventionnellement transmis cette action à son acquéreur. 

En l'espèce, aucune transmission de ce type n'a été opérée, M. [B] ayant déclaré dans l'acte de vente supporter l'intégralité des procédures tant activement que passivement.



Ainsi, M. [B] avait bien qualité à agir en annulation de l'assemblée générale ou de résolutions de celle-ci devant le tribunal judiciaire, tout comme il a qualité à défendre dans le cadre de l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires.



Sur l'annulation des résolutions n°3, 3 b et 4



Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 'la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'



Il résulte de ces dispositions, comme justement rappelé par le premier juge, que le syndicat des copropriétaires ne peut décider de travaux d'entretien ou de réparation sur les parties privatives.



En l'espèce, les résolutions n°3, 3 b et 4 votées par l'assemblée générale du 25 août 2021 sont relatives respectivement à la réfection de l'étanchéité de la toiture-terrasse du 1er étage, à l'acceptation de la proposition de l'entreprise Sorreba pour y procéder, et aux honoraires du syndic pour le suivi administratif et comptable des travaux. 

Le rappel, à la question n°3, du courrier adressé par le syndic le 10 août 2021, permet de préciser que les travaux portent sur la 'reprise de l'étanchéité du balcon du 1er étage (terrasse de Mme [L])'.



Selon l'acte authentique de vente du 15 septembre 2011 entre M. [Y] et les consorts [L], le balcon des consorts [L] constitue le lot n°75 de la copropriété.



Pour considérer que le balcon, siège des travaux litigieux, constituait une partie privative, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne pouvait, lors de l'assemblée générale du 21 août 2021, décider de la réalisation de travaux de réparation sur ce lot ' travaux dont le coût devait être réparti entre les copropriétaires sur la base des tantièmes du bâtiment E ' le tribunal a relevé que le lot n°75 avait été créé, aux termes du modificatif à l'état descriptif de division du 20 novembre 2009, par prélèvement sur les parties communes générales.



Le syndicat des copropriétaires conteste ce raisonnement, en faisant valoir que, suite à un vote de l'assemblée générale du 22 juin 2016 ayant adopté le principe de l'établissement d'un projet de refonte de l'état descriptif de division, un géomètre-expert a été mandaté pour procéder à cette opération. Il précise que le projet de refonte a été adopté par une délibération de l'assemblée générale, qui a toutefois été annulée par un jugement du 6 juillet 2021 suite à sa contestation par M. [B].

Il considère en conséquence qu'il ne peut être référé à un modificatif de l'état descriptif de division, de sorte qu'il convient de se référer au règlement de copropriété.

Il précise que le règlement de copropriété peut déroger au principe de la jouissance commune des parties communes, en affectant à un lot déterminé un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, et affirme que tel est le cas en l'espèce s'agissant de la terrasse litigieuse.



Il sera toutefois observé que le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats le règlement de copropriété dont il revendique l'application. 



En tout état de cause, M. [B] produit l'état descriptif de division modificatif du 20 novembre 2009, dont il résulte : 

- qu'il a été préalablement autorisé aux termes d'une assemblée générale des copropriétaires qui s'est réunie le 28 octobre 2009, et qu'il a été publié au bureau des hypothèques le 5 janvier 2010,

- que selon les indications du §1, page 3, les copropriétaires ont créé, par prélèvement sur les parties communes, six nouveaux lots portant les numéros 72 à 77 ; que plus particulièrement, le lot numéro 75 est décrit comme suit : 

'Dans le bâtiment E, au premier étage, un balcon. Ce lot a accès par le lot 63. Accès depuis la [Adresse 8], par le hall situé à gauche du magasin puis les escaliers. 

Ce lot est indissociable du lot 63 [...]'.



Le syndicat des copropriétaires a d'ailleurs vendu ce lot à M. [Y] aux termes d'un acte authentique du 15 septembre 2011 qui se réfère expressément à l'acte authentique du 20 novembre 2009.

 

En outre, le projet d'état modificatif établi par le cabinet [V] auquel se réfère le syndicat des copropriétaires, à supposer même qu'il puisse conférer au balcon litigieux le statut de partie commune à usage privatif, a été adopté par une résolution qui a été annulée par un précédent jugement du tribunal judiciaire de Dijon du 6 juillet 2021, de sorte qu'il n'a jamais été applicable.



En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a annulé les résolutions n°3, 3 b et 4 de l'assemblée générale du 25 août 2021, au motif qu'elles avaient pour objet des travaux de réparation portant sur des parties privatives.



Sur la demande de dommages et intérêts de M. [B]



M. [B] sollicite une somme de 3 000 euros à titre de réparation du préjudice moral qu'il considère avoir subi consécutivement au vote par l'assemblée générale des résolutions litigieuses.



Toutefois, à défaut pour lui d'établir en quoi le vote de ces résolutions lui aurait causé un tel préjudice, sa demande a été justement rejetée.



Sur les frais de procès



Le jugement entrepris mérite confirmation en ce qu'il a statué sur les dépens de première instance, les demandes au titre des frais irrépétibles et l'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Le syndicat des copropriétaires, qui succombe en son recours, sera tenu aux dépens de la procédure d'appel.



Il sera également condamné à payer à M. [B] une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ce dernier en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par un arrêt contradictoire, 



- Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de M. [B] à défendre, 



- Confirme le jugement du 21 novembre 2023 en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant,



- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] aux dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés par Maître Pujol comme il est prévu à l'article 699 du code de procédure civile,



- Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] à payer à M. [G] [B] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier Le président