Cour d’appel · 1ère Chambre — 28 avril 2026

MR/SL

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile - Première section

Arrêt du Mardi 28 Avril 2026

N° RG 23/00896 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HIKL

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON-LES-BAINS en date du 28 Avril 2023

Appelantes

Mme [P] [G]

née le 31 Mars 1942 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Mme [X] [Y] [W]

née le 10 Novembre 1967 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] - SUISSE

Représentées par Me Loïc CONRAD, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimés

M. [R] [T]

né le 19 Mai 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Mme [O] [C] [S]

née le 28 Avril 1985 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

M. [B] [I] [S]

né le 02 Mai 1948 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

Mme [F] [D] épouse [S]

née le 23 Octobre 1948 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

Représentés par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

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Date de l'ordonnance de clôture : 15 Décembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 mars 2026

Date de mise à disposition : 28 avril 2026

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Composition de la cour :

- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,

- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

- Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,

avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

[H] [Y] et Mme [P] [G] épouse [Y], ci-après les époux [Y], ont confié, le 21 novembre 2018, à l'agence [Etablissement 1] un mandat exclusif de vente en viager d'un appartement de 95 m², situé à [Localité 3] et évalué à 435.000 euros, avec réserve du droit d'usage et d'habitation, moyennant un prix de vente payable par un bouquet de 30.000 euros et une rente mensuelle viagère de 1.163 euros.

Selon acte passé devant Me [Z], notaire à [Localité 5], le 28 juin 2019, Mme [P] [G], avec intervention à l'acte de M. [Y], a consenti à Mme [O] [S] et à M. [R] [T] une promesse de vente en viager occupé pour un prix de 222.285 euros, résultant de la déduction de la valeur du droit d'usage et d'habitation calculée selon le barème Daubry soit 212.715 euros, de la valeur du bien de 435.000 euros, payable selon les modalités retenues dans le mandat.

Après apport de l'appartement à la communauté universelle constituée entre les époux [Y], par Mme [P] [Y], la promesse de vente en viager a été réitérée le 14 novembre 2019.

[H] [Y] est décédé le 25 novembre 2019 laissant pour lui succéder Mme [P] [G] et leur fille unique, Mme [X] [Y]-[W].

Mme [X] [Y] a interrogé Mme [S] et M. [T] sur le contrat de viager, puis sa mère et elle ont informé les acquéreurs de leur souhait d'étudier les conditions de sortie du contrat par courrier du 17 février 2020.

Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] ont assigné Mme [S], M. [T], M. [B] [S] et Mme [F] [D], parents de Mme [O] [S], par actes extrajudiciaires en date du 30 novembre 2020, devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains notamment aux fins d'obtenir l'annulation de la cession à titre viager.

Par jugement du 28 avril 2023, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

- Débouté Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] de leurs demandes ;

- Condamné in solidum Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] à payer à Mme [S], M. [T], M. [B] [S] et Mme [F] [D], pris ensemble, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

- Condamné in solidum Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] à payer à Mme [S], M. [T], M. [B] [S] et Mme [F] [D], pris ensemble, la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné in solidum Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] aux dépens de la présente instance dont distraction au profit de la SCP Mermet & associés, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Au visa principalement des motifs suivants :

L'acte de vente du 14 décembre 2019 inclut une clause selon laquelle la rente est stipulée réversible le cas échéant au profit du conjoint survivant du crédirentier, sa vie durant et sans réduction au décès du pré-mourant, dès lors, les défendeurs sont fondées à soutenir que la mort de l'un des crédirentiers dans les vingt jours du contrat ne peut justifier son annulation ;

Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] ne démontrent pas que le prix de la cession viagère serait dérisoire pour justifier leur demande de nullité pour absence de prix réel et sérieux ;

Aucun fait de violence ou même d'intimidation n'est démontré par Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] ;

Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] ne rapportent pas non plus la preuve d'agissement qui révélerait, de la part de Mme [S], M. [T], M. [B] [S] et Mme [F] [D] une intention dolosive ;

Les dispositions de l'article R. 4127-52 du code de la santé publique visées par Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] n'ont pas vocation à s'appliquer à des actes à caractère onéreux.

Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 9 juin 2023, Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 9 décembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [P] [G] et Mme [X] [Y]-[W] sollicitent l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :

- Juger qu'elles sont recevables et parfaitement fondées en leurs demandes ;

- Annuler la cession à titre viager intervenue le 14 novembre 2019 entre [H] [Y] et Mme [P] [G] et les consorts [O] [S] et [R] [T] sur le bien immobilier cadastré lots 33 62 63 331 Volume 1 parcelle AD [Cadastre 1] et parcelle AH [Cadastre 2] sur le fondement de l'article 1975 du code civil ;

- Annuler la cession à titre viager intervenue le 14 novembre 2019 [H] [Y] et Mme [P] [G] et les consorts [O] [S] et [R] [T] sur le bien immobilier cadastré lots 33 62 63 331 Volume 1 parcelle AD [Cadastre 1] et parcelle AH [Cadastre 2] pour cause de prix dérisoire constituant un prix non réel et sérieux ;

- Annuler la cession à titre viager intervenue le 14 novembre 2019 entre [H] [Y] et Mme [P] [G] et les consorts [O] [S] et [R] [T] sur le bien immobilier cadastré lots 33 62 63 331 Volume 1 parcelle AD [Cadastre 1] et parcelle AH [Cadastre 2] pour cause de dol et de violence ;

- Remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la cession ;

- Ordonner, en conséquence, le remboursement par Mme [Y] à Mme [O] [S] et M. [R] [T] de la somme de 30.000 euros au titre de la vente viagère du bien immobilier précité ;

- Ordonner le remboursement par Mme [Y] à Mme [O] [S] et M. [R] [T] de la totalité des sommes versées par celle-ci au titre de la rente viagère en exécution du contrat de vente viagère du 14 novembre 2019 ;

- Condamner Mme [O] [S] et M. [R] [T] à restituer à Mme [Y] le bien immobilier cadastré lots 33 62 63 331 Volume 1 parcelle AD [Cadastre 1] et parcelle AH [Cadastre 2], objet du contrat du 14 novembre 2019 ;

- Condamner M. [T] et Mme [S] solidairement à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de réparation du préjudice moral subi ;

- Déclarer la décision à intervenir opposable aux cautions, M. [B] [S] et Mme [F] [D] ;

En tout état de cause,

- Débouter Mme [O] [S], M. [R] [T], M. [B] [S] et Mme [F] [D] de leurs demandes plus amples ou contraire ;

- Dire qu'il n'y a lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- Condamner M. [T] et Mme [S] à leur payer solidairement la somme de 3.000 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner solidairement les succombants aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Loïc Conrad, avocat conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] font notamment valoir que :

La connaissance de M. [R] [T] et Mme [O] [S] de l'état de santé dégradé et des antécédents médicaux avérés de [H] [Y], a entraîné la suppression de l'aléa du contrat de cession à titre viager ;

Elles justifient que le consentement des époux [Y] a été vicié en raison de leur état de dépendance vis-à-vis des acquéreurs par la violence morale, les man'uvres dolosives effectuées par ces derniers et un prix erroné constitutif d'erreur ;

La conclusion d'un contrat de vente viagère en connaissant l'état de santé des vendeurs, également patients des acquéreurs, est contraire à l'article R4127-52 du code de la santé publique.

Par dernières écritures du 14 novembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [O] [S], M. [R] [T], M. [B] [S] et Mme [F] [D] demandent à la cour de :

- Confirmer le jugement déféré en date du 28 avril 2023 en toutes ses dispositions ;

- Débouter Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Subsidiairement et si par impossible la cour faisait droit à la demande d'annulation de la cession à titre viager intervenue le 14 novembre 2019,

- Condamner Mme [P] [G] à payer à M. [R] [T] et à Mme [O] [S], le bouquet de 30.000 euros, les rentes payées du mois de novembre 2019 au mois de novembre 2025, date des présentes écritures, soit 89.385,57 euros outre encore les rentes à échoir payées à partir du 1.12.2025 jusqu'à l'arrêt à intervenir à raison de 1.332,31 euros par mois outre l'indexation de la rente en fonction de l'indice INSEE série hors tabac, outre les frais de copropriété pour 4.959,98 euros jusqu'au 1er décembre 2025, les taxes foncières pour 2019 2020 2021 2022, 2023, 2024 et 2025 pour 6.922,10 euros, l'assurance propriétaire non occupant pour 982,65 euros, outre les charges de copropriété, la taxe foncière et les frais d'assurances à échoir payés depuis le 1er décembre 2025 jusqu'à l'arrêt à intervenir ;

- Condamner Mme [P] [G] au paiement de ces sommes majorées des intérêts au taux légal à compter de la première demande soit à compter du 11 mai 2021 et capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

Dans tous les cas,

- Débouter Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

- Condamner in solidum Mme [P] [G] et Mme [X] [Y] à payer à Monsieur [R] [T], Mme [O] [S], Monsieur [B] [S] et Mme [F] [D] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, outre les entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la société Mermet & associés.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [O] [S], M. [R] [T], M. [B] [S] et Mme [F] [D] font notamment valoir que :

La rente viagère a été mise en place sur la tête des deux vendeurs et elle est payable jusqu'au décès du dernier mourant, l'aléa n'est donc pas inexistant et la mort de [H] [Y] ne peut justifier nullement l'annulation du contrat ;

Le grand âge et la fragilité de l'état de santé des époux [Y] sont avérés mais cela ne suffit pas à considérer que leur consentement aurait été obtenu par suite de man'uvres dolosives ou de violence de la part des consorts [T]/[S] ;

L'erreur sur la valeur n'est pas une cause de nullité ;

Mme [S] et M. [T] sont masseurs- kinésithérapeutes et non médecins et ne sont pas soumis au code de déontologie médicale et particulièrement à l'article 52 du dit code reprenant l'article R 4127-52 du code de la santé publique.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.

Une ordonnance du 15 décembre 2025 a clôturé l'instruction de la procédure et l'affaire a été retenue à l'audience du 10 mars 2026.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur la nullité du contrat ensuite du décès prématuré du crédit-rentier

L'article 1974 du code civil énonce 'Tout contrat de rente viagère créé sur la tête d'une personne qui était morte au jour du contrat ne produit aucun effet' ; l'article 1975 du même code dispose 'Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat.'

L'article 1972 du même code énonce que la rente peut être constitué sur une ou plusieurs têtes.

Lorsqu'une vente d'immeuble a été consentie moyennant une rente viagère créée sur la tête des deux vendeurs et payable jusqu'au décès du dernier mourant sans réduction lors du premier décès, c'est seulement en la personne du dernier mourant que doit être recherchée la réalisation des conditions légales et notamment celle de l'article 1975 (1ère Civ. 7 janvier 1971, n° 70-10.054).

La vente a un caractère parfait dès la signature de la promesse, et la date de celle-ci est opposable au vendeur, de sorte que le délai de l'article 1975 du code civil débute à la date de la promesse et non à celle de la date de l'acte authentique ( 3e Civ., 18 décembre 2002, n° 00-19.37).

En l'espèce, l'acte de vente signé le 14 novembre 2019 établit en page 7 'le solde du prix est converti, d'un commun accord entre les parties, en l'obligation de servir une rente annuelle et viagère de treize mille neuf cent cinquante-six euros (13.956,00 eur) soit une rente mensuelle de mille cent soixante trois euros (1.163,00 €) créée au profit et sur la tête du vendeur', et en page 10 'la rente dont s'agit est stipulée réversible le cas échéant au profit du conjoint survivant du credirentier, sa vie durant et sans réduction au décès du prémourant.'

Il est établi que [H] [Y] est décédé le 25 novembre 2019, soit moins de 20 jours après la signature de l'acte authentique définitif portant vente en viager de l'appartement constituant le domicile conjugal avec son épouse. Il n'est cependant pas intervenu dans les 20 jours suivant la promesse de vente, établie et signée le 28 juin 2019. Par ailleurs, même si la date du 14 novembre 2019 était retenue, le délai de 20 jours doit être recherché en la personne du dernier mourant, soit Mme [P] [G], laquelle est toujours en vie et n'est donc pas décédée dans le délai de 20 jours suivant le 14 novembre 2019.

Aucune nullité n'est donc encourue sur le fondement de l'article 1975 du code civil.

II- Sur la nullité du contrat pour vice du consentement

Violence

L'article 1143 du code civil dispose 'Il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.'

A l'appui de la violence morale alléguée, les appelantes estiment que la présence, qu'elles qualifient d'omniprésence, de M.et Mme [S], parents de Mme [O] [S] et beaux-parents de M. [R] [T], aurait été oppressante pour les vendeurs. Il est évoqué des relations amicales entre les époux [Y] et les époux [S], mais aucun témoignage ne permet d'accréditer une pression particulière, les éléments du dossier évoquent davantage une attente pour les vendeurs de conclure cette opération en viager, puisque :

- l'étude préparée pour Mme et Mr [Y] par [L] [M], conseiller expert en immobilier reprend la chronologie suivante : 23/07/2018 : prise de rendez-vous, 02/10/2018 : rendez-vous d'étude viagère personnalisée, 21/11/2018 : rendez-vous mandat, 06/12/2018 : rendez-vous de visite, 06/12/2018 : rendez-vous de visite, 08/12/2018 : rendez-vous de visite,

- par mail du 25 octobre 2018, [H] [Y] écrivait à un copropriétaire de l'immeuble [Adresse 5] pour connaître le montant de loyer qui était perçu, pour 'savoir si la maison [Etablissement 1] est dans la norme', dans la mesure où 'la rente mensuelle s'appuie sur le prix de location immobilière actuel',

- le mandat exclusif de vente en viager était signé par M.et Mme [Y] le 22 novembre 2018,

- par mail du 20 juillet 2019, [H] [Y] écrivait au notaire : 'Permettez-moi de vous signaler 2 erreurs constatées sur les 42 pages du dossier vente [Y]/[S]/[T]

1) nous-mêmes, les vendeurs sommes de nationalité suisse et non française

2) la commission de M. [M] a été abaissée à 30.000 euros, vu que les acquéreurs ont été présentés par les vendeurs à M. [M].',

- par deux mails du 22 février 2019, [H] [Y] indiquait à M. [M] 'suite à notre téléphone du 22 février 2019, et vu le manque total de réactivité des notaires préalablement choisis, Me [V] et Me [A] [K] de [Localité 3], nous décidons d'un commun accord de changer de notaire et désignons au lieu et place Me [J] [Z] de [Localité 5], [Adresse 6]. Il s'agit donc d'un viager avec Madame [O] [S] et Monsieur [R] [T] de [Localité 3]. Nous espérons qu'ainsi le dossier avance enfin pour que cet acte soit finalisé et validé par un notaire.' (Message de 12:23 après un premier message de 12:08 'espérant qu'ainsi notre dossier viager avec Madame [O] [S] et Monsieur [R] [T] habitant [Localité 6] avance enfin et aboutisse.').

Il y a enfin lieu d'observer que, si la venderesse en viager supporte les charges de copropriété qu'aurait supporté un locataire, il n'y a pas lieu de considérer que ces sommes s'imputent sur le montant de la rente mensuelle en viager, les acheteurs supportant quant à eux la rente mensuelle fixée à 1.123 euros et revalorisée annuellement, les charges de copropriété supportées par le propriétaire, ainsi que les impôts fonciers.

En l'état, aucun des éléments susvisés n'est susceptible de démontrer une quelconque violence subie par des personnes qui étaient, certes âgées et dans un état de santé précaire, mais qui n'étaient sous aucune mesure de protection juridique ou judiciaire et dont les écrits caractérisent la capacité à saisir les enjeux de la situation.

Le dol

L'article 1137 du code civil énonce 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.'

Ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus, les éléments, notamment chiffrés, du projet de vente en viager, ont été élaborés dans le courant de l'automne 2018, par la société René Costes Viager, de sorte que, sauf à démontrer l'existence d'une collusion frauduleuse entre M. [M], salarié de cette société, et M. [T] et Mme [S], aucun dol ne peut émaner de ces derniers. Ceux-ci sont en effet étrangers à la fixation du montant de la rente qui est contestée, puisqu'ils ont seulement répondu à l'offre d'achat déjà élaborée et proposée par le mandat exclusif signé par les vendeurs le 22 novembre 2018 en signant le formulaire d'investissement confidentiel le 6 décembre 2018. Les intimés n'ont nullement négocié les termes de la vente viager, et n'ont fait que répondre à une offre émise par les vendeurs, qui étaient pour l'occasion assistés d'un mandataire immobilier spécialisé dans les ventes en viager. Il ressort sur ce point du mail précité de [H] [Y] que ce dernier a négocié à la baisse le montant de la commission de la société René Costes Viager, au motif qu'il a lui-même présenté les acheteurs à M. [M].

En outre, la société Maison Costes Viager, dont les honoraires étaient calculés sur la valeur du bien immobilier, n'avait aucun intérêt à minorer le prix de celui-ci, puisque sa commission allait diminuer corrélativement, et l'allégation des appelantes, contenue dans leurs conclusions, de ce que 'l'agence [Etablissement 1] ainsi que le notaire, receveur de l'acte en viager, ont profité de l'opération au détriment des époux [Y]' ne repose sur aucune logique évidente et moins encore sur une quelconque preuve.

Aucune manoeuvre, tentative de tromperie, ou même réticence n'est caractérisée, et le fait que le montant de la rente mensuelle soit inférieure au montant du loyer qui aurait pu être obtenu par l'intermédiaire d'un bail ne démontre nullement une tromperie, puisqu'après avoir perçu un bouquet (30.000 euros), le crédirentier conserve la jouissance de son bien et d'une somme mensuelle permettant d'assurer un train de vie confortable jusqu'à la fin de ses jours.

L'erreur

L'article 1132 du code civil dispose 'L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant', l'article 1136 précise 'L'erreur sur la valeur par laquelle, sans se tromper sur les qualités essentielles de la prestation, un contractant fait seulement de celle-ci une appréciation économique inexacte, n'est pas une cause de nullité.'

Il résulte du document intitulé 'explicitation des calculs viagers', portant mention de la date manuscrite du 1er février 2019, que le bien immobilier a été évalué à la valeur vénale 'libre' de 450.000 euros, correspondant à une valeur vénale 'occupé' de 435.000 euros, ce montant ayant servi de base au calcul du droit d'usage et d'habitation, retenu à hauteur de 222.285 euros.

L'expertise immobilière amiable unilatérale réalisée en septembre 2023 à la demande des appelantes retient une valeur vénale libre de 470.000 euros, ainsi qu'une valeur du droit d'usage et d'habitation de 232.000 euros.

Force est de constater que les évaluations retenues sont très proches, sachant qu'en ce domaine, les agences immobilières mentionnent usuellement une marge d'appréciation de 5 à 10% du prix de vente, et que le différentiel entre l'évaluation de la société René Costes Viager et celle du cabinet Berthier & associés est de moins de 5%.

Enfin, si les appelantes contestent le montant de la rente appliquée, et notamment le taux de 7,26%, elles raisonnent exclusivement par comparaison directe avec le montant d'un loyer qui aurait pu être perçu, et non par rapport aux dispositions particulières qui s'appliquent en la matière et prennent notamment en compte la durée de vie du crédirentier et la réversion des droits en présence de deux crédirentiers. En l'absence d'éléments de comparaison produits, un tel raisonnement qui ne prend pas en compte les calculs particuliers liés à la spécificité d'une opération de viager comprenant un aléa, ne peut être avalisé.

En dernier lieu, il y a lieu d'observer que l'ignorance alléguée par les consorts [Y] 'du prix réel que valait leur appartement, ce qui constitue une qualité essentielle du contrat de rente viagère' ne constitue pas une erreur excusable, et est en outre, totalement contredite par le fait que les époux [Y] se sont renseignés par mail du 25 octobre 2018 sur le loyer perçu par un autre copropriétaire d'un immeuble voisin, afin de 'savoir si la maison [Etablissement 1] est dans la norme'.

La vileté du prix

L'article 1976 du code civil prévoit 'La rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer.' En matière de vente en viager, le caractère sérieux de l'opération s'apprécie au regard de la comparaison entre le montant de la rente et l'intérêt que procurerait le capital représenté par la propriété grevée de cette réserve (3ème Civ. 16 juillet 1998, n° 96-12.720, 1ère Civ. 4 juillet 1995, n° 93-16.913).

La vileté du prix est alléguée par comparaison entre le montant de la rente mensuelle et le montant de loyer qui aurait pu être perçu par l'intermédiaire d'un contrat de bail.

Or, le montant de la rente ne peut toutefois être pris en compte de cette façon, en ce que le débirentier supporte en outre, au terme de l'acte de vente, de 'payer tous impôts et taxes fonciers, primes d'assurances souscrites par le syndicat des copropriétaires et autres charges afférentes aux biens, objets des présentes, sauf les charges mises par la loi et la présente convention à la charge des locataires qui seront payés par le titulaire du droit d'usage et d'occupation', et en ce que la comparaison doit s'effectuer au regard de l'intérêt que procurerait le capital correspondant au prix de l'immeuble avec défalque du droit d'usage et d'habitation conservé par les crédirentiers.

Les modalités de calcul retenues par les appelantes sont en conséquence inopérantes à démontrer une vileté du prix et le jugement de première instance sera également confirmé sur ce point.

III- Sur l'incapacité de recevoir liée à la profession des intimés

L'article R4127-52 du code de la santé publique dispose 'Le médecin qui aura traité une personne pendant la maladie dont elle est décédée ne pourra profiter des dispositions entre vifs et testamentaires faites par celle-ci en sa faveur pendant le cours de cette maladie que dans les cas et conditions prévus par la loi.

Il ne doit pas davantage abuser de son influence pour obtenir un mandat ou contracter à titre onéreux dans des conditions qui lui seraient anormalement favorables.'

La kinésithérapie se définit comme une spécialité paramédicale qui consiste pour le professionnel à travailler sur différentes formes de rééducation, de renforcement musculaire, de mobilité et d'endurance d'un patient. Elle est utilisée à la suite d'un traumatisme, d'une intervention chirurgicale ou d'un événement traumatisant pour l'organisme, ou dans l'optique de maintien de la mobilité de personnes âgées ou handicapées, visant à entretenir les fonctionnalités de l'organisme. Elle améliore la qualité de vie du patient.

Il n'est pas contesté que Mme [O] [S] et M. [R] [T] ont prodigué des soins de kinésithérapie à [H] [Y] et Mme [P] [G]. Pour autant, outre le défaut de preuve de contractualisation dans des conditions qui leur seraient anormalement favorables, les acquéreurs ne sont pas médecins et ne traitaient pas les époux [Y] de la maladie dont l'un d'eux est décédé.

Par ailleurs, il a été constaté que les conditions de vente en viager ont été fixées dans le mandat de vente exclusif signé le 21 novembre 2018 par M.et Mme [Y] au profit de la société René Costes Viager. M. [T] et Mme [S], bien qu'ayant été informés par les vendeurs de leur projet, ne sont nullement à l'origine de la fixation des conditions de la vente, et n'ont fait que formuler une offre d'investissement confidentiel conforme aux conditions du mandat, après leur visite, le 6 décembre 2018.

La négociation n'est intervenue que de façon très marginale, sur la réduction de la commission de la société Costes à hauteur de 2.625 euros, à l'initiative de [H] [Y] qui a fait valoir que les acquéreurs avaient été présentés par ses soins et non trouvés par l'agence spécialisée.

Aucune nullité ne s'évince donc des dispositions précitées et le jugement de première instance sera en conséquence intégralement confirmé.

IV- Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L'argumentation des appelantes, tant en première instance qu'en appel, apparaît fondée manifestement sur une méconnaissance volontaire du fonctionnement d'une vente en viager. Les appelantes ont, à l'évidence, cherché à nier le caractère éclairé du consentement de Mme [G] et de feu [H] [Y], alors que les vendeurs se sont renseignés préalablement sur les risques d'annulation de la vente en viager qu'ils envisageaient au profit de leurs kinésithérapeutes, en raison de leur qualité de professionnels de santé. Un conseil juridique portant sur l'incompatibilité de cette acquisition par M. [T] et Mme [S] avait été sollicité et reçu de Me [U] le 18 janvier 2019 's'agissant de votre interrogation sur la vente en viager au profit de vos amis et kinésithérapeutes : vous n'avez en l'espèce, aucune crainte à nourrir quant à cette vente au profit de vos amis. Il existe effectivement, pour le corps médical, une interdiction de recevoir un don provenant d'un patient. L'article 909 du code civil dispose 'Les membres des professions médicales et de la pharmacie, ainsi que les auxiliaires médicaux qui ont prodigué des soins à une personne pendant la maladie dont elle meurt ne peuvent profiter des dispositions entre vifs ou testamentaires qu'elle aurait faites en leur faveur pendant le cours de celle-ci.'

De même, le code de déontologie médicale, en son article 52 reprend également l'interdiction pour l'intervenant médical, l'interdiction de profiter des dispositions entre vifs et testamentaires faites par son patient, pendant le cours de sa maladie. Vous l'aurez parfaitement compris, vous n'êtes nullement concernés par ses dispositions, dans la mesure où vous n'avez pas effectué de donation au profit de vos amis mais réalisé une opération de vente en viager. Votre fille ne pourra donc se servir de votre relation 'soignant/soigné' aux fins d'annulation de cette vente en viager, d'autant que vous êtes en faculté de toutes vos capacités et que votre santé d'esprit n'est pas en cause.'

Il convient donc de confirmer le jugement de première instance qui a alloué une indemnisation de 500 euros pour préjudice moral aux intimés.

V- Sur les demandes accessoires

Succombant en leur appel, Mmes [G] et [Y]-[W] supporteront les dépens de l'instance, ainsi qu'une indemnité procédurale de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [P] [G] veuve [Y] et Mme [X] [Y]-[W] aux dépens de l'instance, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SAS Mermet et Associés,

Condamne in solidum Mme [P] [G] veuve [Y] et Mme [X] [Y]-[W] à payer à Mme [S], M. [T], M. [B] [S] et Mme [F] [D], pris ensemble, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,