Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 28 avril 2026

COUR D'APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A - CIVILE







MP/CG

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 24/01358 - N° Portalis DBVP-V-B7I-FLHH



ordonnance du 18 Juillet 2024

Juge de la mise en état du MANS

n° d'inscription au RG de première instance 23/00374





ARRET DU 28 AVRIL 2026





APPELANTE :



SCI [O] [I], agissant poursuites et diligences de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Anne DE LUCA-PERICAT de la SELARL DE LUCA, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 23/006





INTIMEES :



S.A.R.L. AUDIT CONSULTANTS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



S.A. MMMA IARD, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Toutes deux représentées par Me Sophie DUFOURGBURG, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 24070 et par Me Georges DE MONJOUR, avocat plaidant au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 9 février 2026 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme PHAM, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame CORBEL, présidente de chambre

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère 

Madame PHAM, conseillère



Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA 





ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 28 avril 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



Par acte authentique du 10 juillet 2014, la société Natixis Lease Immo, la société SMCIC Lease, et la société Finamur, crédit-bailleurs, et la société SBTM [H], crédit-preneur, ont conclu un crédit-bail pour une durée de 10 ans, le crédit-bailleur ayant acquis l'immeuble pour un prix de 2 800 000 euros. Cette opération a porté sur un ensemble immobilier, en particulier des bâtiments à usage d'entrepôt et de bureau, situé [Adresse 4] à [Localité 5] (69). Le crédit -bail était assorti d'une promesse unilatérale de vente.



Le financement du crédit-bail immobilier était ventilé comme suit :

- 2 400 000 euros apportés par le crédit-bailleur sur ses ressources propres ;

- 400 000 euros apportés par le crédit-preneur dénommé 'avance-preneur', cette avance avait pour contrepartie une diminution des loyers pendant la durée de l'engagement.



Par acte authentique du 14 octobre 2016, la société [H], crédit-preneur, a cédé à la SCI FGH Immo 16 ses droits au titre du crédit-bail immobilier selon les conditions financières suivantes :

- 143 500 euros au titre de la cession du droit au bail ;

- 308 901,64 euros au titre de la cession de la créance avance preneur ;

- 61 500 euros au titre de la cession de la promesse unilatérale de vente.



Le groupe [O] a projeté d'acquérir les droits de la SCI FGH Immo 16 au titre du contrat de crédit-bail. 

Les 25 et 26 octobre 2017, la société Audit Consultants, expert-comptable du groupe [O], a adressé des mails à la société Abcisse Compta, expert-compable de la SCI FGH Immo 16, afin de déterminer le montant de la soulte due par le preneur dans le cadre de la cession du crédit-bail. 



Par mail du 26 octobre 2017, la directrice générale du groupe [O] a écrit aux différents intervenants, dont le notaire chargé de la cession et les experts comptables du cédant ainsi que du cessionnaire, en leur indiquant que les négociations étaient en cours au vu du montant de la soulte récemment communiquée.



Le 24 novembre 2017, le Groupe [O] a adressé un mail à plusieurs intervenants, notamment à la société Audit Consultants, indiquant que le bien immobilier était acheté pour une valeur de 2 600 000 euros 'avant retraitement des échéances restant dues sur le crédit-bail' et précisant qu'il fallait se rapprocher de son expert-comptable ainsi que de Maître [A] 'pour obtenir le montant exact de la soulte'. Ce mail informait en outre de la création de la SCI [O] [I] qui sera l'acquéreur.



Par acte authentique du 11 juin 2018, la société FGH immo 16 a cédé le crédit-bail à la SCI [O] [I] moyennant un prix de 1 000 943,55 euros décomposé comme suit :

- droit à la jouissance du bien immobilier : 145 660 euros ;

- droit à la promesse de vente : 855 283,55 euros.



Suivant ce même acte, la SCI FGH Immo 16 a en outre cédé à la SCI [O] [I] le solde de l'avance preneur arrêté à la somme de 261 329,24 euros. 



Le montant de la soulte a été fixé à la somme de 1 000 943,55 euros (valeur du bien : 2 600 000 euros - 1 599 056,55 euros = montant des échéances du crédit-bail restant dues au 30 avril 2018). 



Par courriel du 9 novembre 2018, la société Audit Consultants a signalé auprès de la société Abscisse Consult, expert-comptable de la SCI FGH Immo 16, une difficulté concernant le cumul du paiement de la soute d'un montant de 1 000 943,55 euros versée par la SCI [O] [I] et de l'avance preneur d'un montant de 261 239,24 euros. L'expert comptable a notamment expliqué dans ce mail que l'avance-preneur a été payée deux fois. 



Par lettre recommandée du 21 novembre 2018, la SCI [O] [I] a mis en demeure la SCI FGH Immo [Cadastre 1] de régulariser la situation.



Par l'intermédiaire de son expert-comptable, la SCI FGH Immo 16 a opposé un refus, considérant qu'aucune erreur n'affectait le prix de cession fixé à 1 262 182,79 euros. 



Par acte du 2 août 2021, la SCI [O] [I] a assigné la SCI FGH Immo [Cadastre 1] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins d'obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 261 239,24 euros au titre de la restitution de l'indu et, subsidiairement de voir jugée nulle la clause de l'acte authentique du 11 juin 2018 stipulant la cession de l'avance preneur.



Par jugement du 1er décembre 2022, la SCI [O] [I] a été déboutée de l'ensemble de ses demandes. Elle a interjeté appel de cette décicion. 



Par actes de commissaire de justice du 25 janvier 2023, la SCI [O] [I] a assigné la société Audit Consultants et son assureur la société MMA IARD devant le tribunal judiciaire du Mans afin d'obtenir leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 261 239,24 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice. 



La SCI [O] [I] reproche à la société Audit Consultants une faute dans le cadre de l'opération de cession du contrat du crédit-bail immobilier du 11 juin 2018, en particulier un manquement à son devoir de conseil en ne l'alertant pas sur le fait que la soulte qu'elle a payée incluait le remboursement de l'avance preneur de 261 261,24 euros, laquelle faisait par déjà l'objet d'un remboursement aux termes d'une clause distincte de l'acte notarié. 



La SARL Audit Consultants et la société MMA IARD ont formé un incident devant le juge de la mise en état afin de voir :

- juger irrecevables les demandes de la SCI [O] [I], l'action en responsabilité étant prescrite et forclose ; 

Subsidiairement,

- prononcer un sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel de Lyon ;

En tout état de cause,

- condamner la SCI [O] [I] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Suivant ordonnance du 18 juillet 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire du Mans :



- déclaré recevable la fin de non-recevoir présentée par la SARL Audit Consultants et la SA MMA IARD ;

- déclaré irrecevable la présente action comme étant atteinte par la prescription et la forclusion ;

- condamné la SCI [O] [I] à payer à la SARL Audit Consultants et à la SA MMA IARD une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné la SCI [O] [I] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile.



Pour statuer ainsi, il a retenu une forclusion résultant d'une clause contractuelle ainsi que la prescription de l'action en responsabilité dirigée contre l'expert-comptable.



Le 25 juillet 2024, la SCI [O] [I] a interjeté appel, par voie électronique, de cette décision en son entier dispositif. 



Par arrêt du 10 décembre 2024, la cour d'appel de Lyon a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 1er décembre 2022. La cour a notamment considéré que s'agissant de la cession du 11 juin 2018, il n'a pas été stipulé que le prix de cession du crédit-bail comprenait l'avance-preneur, qu'il convenait de se conformer aux stipulations contractuelles, et qu'il n'appartenait pas à la juridiction de revenir sur les modalités de fixation du prix de cession librement déterminées et acceptées entre les parties. Le 7 janvier 2025, la SCI [O] [I] a acquiescé audit arrêt.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 janvier 2026 pour l'audience du 9 février 2026.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :



Aux termes de dernières conclusions d'appelant récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, la SCI [O] [I] demande à la cour de :



- la déclarer recevable et bien fondée en son appel de l'ordonnance du 18 juillet 2024 ;

- infirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire du Mans le 18 juillet 2024, en ce qu'elle :

- a déclaré recevable la fin de non-recevoir présentée par la SARL Audit Consultants et la SA MMA IARD ;
- a déclaré irrecevable son action comme étant atteinte par la prescription et la forclusion ; 

- l'a condamnée à payer à la SARL Audit Consultants et la SA MMA IARD une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- a condamné la SCI [O] [I] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;



Et statuant à nouveau,

- constater l'inapplicabilité des lettres de mission en date des 30 juin 2017 et 30 juin 2018 à la cession du contrat de crédit-bail immobilier à l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 6] (69) ;

- constater l'inapplicabilité de la clause dite de prescription et de forclusion présentes dans lesdites lettres de mission à la cession du contrat de crédit-bail immobilier relativement à l'ensemble immobilier précité et donc, corrélativement à l'action en responsabilité engagée par la SCI [O] [I] relativement à cette opération ;

- constater, à défaut de stipulation contractuelle contraire, l'application des règles de droit commun de la prescription à l'action en responsabilité engagée par la SCI [O] [I] relativement à cette opération ;

- débouter, en conséquence, la société Audit Consultants et la société MMA IARD de leur demande tendant à voir déclarer irrecevables comme forcloses et prescrites les demandes de la société [O] [I] et l'égard des sociétés Audit Consultants et MMA IARD ;



À titre subsidiaire :

- constater le déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties audits
contrats créé par la clause dite de prescription et de forclusion ;

- déclarer inopposable à la société [O] [I] la clause stipulant que «La responsabilité civile professionnelle de l'expert-comptable ne peut être mise en jeu que sur une période contractuellement définie à 3 ans à compter des événements ayant causé un préjudice à l'entreprise. Les actions en responsabilité contre l'expert-comptable devront être formées dans un délai de 3 mois à compter des événements ayant causé un préjudice à l'entreprise, à peine de forclusion» ;

- constater, à défaut de stipulation contractuelle contraire, l'application des règles de droit commun de la prescription à l'action en responsabilité engagée par la SCI [O] [I] relativement à cette opération ;

- débouter, en conséquence, la société Audit Consultants et la société MMA IARD de leur demande tendant à voir déclarer irrecevables comme forcloses et prescrites les demandes de la société [O] [I] et l'égard des sociétés Audit Consultants et MMA IARD ;



À titre infiniment subsidiaire :

- constater la violation par la clause dite de prescription et de forclusion des dispositions impératives de l'article 2254 du code civil, résultant de la stipulation d'un délai inférieur à un an et d'une dérogation au point de départ dudit délai ;

- déclarer inopposable à la société [O] [I] la clause stipulant que « La responsabilité civile professionnelle de l'expert-comptable ne peut être mise en jeu que sur une période contractuellement définie à 3 ans à compter des événements ayant causé un préjudice à l'entreprise. Les actions en responsabilité contre l'expert-comptable devront être formées dans un délai de 3 mois à compter des événements avant causé un préjudice à l'entreprise, à peine de forclusion» ;

- constater, à défaut de stipulation contractuelle contraire, l'application des règles de droit commun de la prescription à l'action en responsabilité engagée par la SCI [O] [I] relativement à cette opération ;

- débouter, en conséquence, la société Audit Consultants et la société MMA IARD de leur demande tendant à voir déclarer irrecevables comme forcloses et prescrites les demandes de la société [O] [I] et l'égard des sociétés Audit Consultants et MMA IARD ;



Sur l'exception de procédure de sursis à statuer :

- constater que l'exception de procédure tendant à faire suspendre le cours de l'instance a été soulevée postérieurement à une demande de fin de non-recevoir ;

- prononcer, en conséquence, l'irrecevabilité de la demande de sursis à statuer ;

- constater au surplus qu'une décision définitive et irrévocable est intervenue sur le fond du litige opposant la SCI [O] [I] et la SCI FGH Immo 16 relativement à la cession du contrat de crédit-bail immobilier portant sur l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] à Saint-Pierre de Chandieu (69780) ;

- débouter la société Audit Consultants et la société MMA IARD de leur demande de sursis à statuer ;

Sur les frais et dépens :

- condamner in solidum la société Audit Consultants et la société MMA IARD à verser à la SCI [O] [I] la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la première instance et de l'instance d'appel ;

- condamner in solidum la société Audit Consultants et la société MMA IARD aux entiers dépens ;

Et, en tout état de cause :

- débouter la société Audit Consultants et la société MMA IARD de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.



Aux termes de leurs conclusions en date du 21 mai 2025, la société Audit Consultants et la société MMA IARD demandent à la cour de : 



- confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 18 juillet 2024 du tribunal judiciaire du Mans qui a : 

- déclaré recevable la fin de non-recevoir ; 

- déclaré irrecevable la présente action comme étant atteinte par la prescription et la forclusion ; 

- condamné la SCI [O] [I] à leur payer une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la SCI [O] [I] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile. 



En conséquence, 

Vu les articles 2220 et 2254 du code civil : 

- constater que la SCI [O] [I] n'a pas introduit l'action en responsabilité dans les délais de forclusion et de prescription contractuellement prévus ; 

- déclarer forclose et prescrite l'action de la SCI [O] [I] ; 

- déclarer en conséquence irrecevables comme forcloses et prescrites les demandes de la SCI [O] [I] à l'égard de la société Audit Consultants et la SA MMA IARD son assureur responsabilité civile du professionnel de l'expertise comptable ; 

- débouter la SCI [O] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;



En tout état de cause,

- débouter la SCI [O] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- condamner la SCI [O] [I] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la SCI [O] [I] aux entiers dépens dont recouvrement en application de l'article 699 du code de procédure civile en faveur de Maître Dufourbug. 



Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.





MOTIVATION :



Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription et de la forclusion en application de la clause prévue aux conditions générales attachées aux lettres de mission des 30 juin 2017 et 30 juin 2018 



La SCI [O] [I] soutient que contrairement à ce que le juge de la mise en état a retenu, le délai de prescription et de forclusion réduit stipulé dans deux lettres de mission ne s'applique pas à l'opération de cession de crédit-bail immobilier. Elle relève que les lettres de mission des 30 juin 2017 et 30 juin 2018 ne sont pas relatives à la mission spéciale de conseil pour la cession du contrat de crédit-bail. Elle invoque les dispositions des articles 1102, 2224, 1119, et 1190 du code civil ainsi que l'article 151 du décret n°2012-432 du 20 mars 2012. Elle observe que la mission d'assistance et d'expertise dans l'opération de cession de crédit-bail immobilier ne figure pas parmi les travaux détaillés dans les lettres de mission. 



Elle indique en outre que les intimées ne prouvent pas que les conditions générales invoquées aient fait l'objet d'une information préalable ainsi que d'une acceptation pour la mission exceptionnelle de conseil dans la cession du crédit-bail immobilier.



Elle expose que dans le doute, un contrat d'adhésion s'interprète contre celui qui l'a proposé. Elle en déduit que la clause doit s'interpréter comme circonscrivant le champ d'application des conditions générales d'intervention aux travaux détaillés dans les lettres de missions, ou, en tout état de cause aux prestations auxquelles elles se réfèrent expressément. Elle relève que les lettres de mission et les conditions générales d'intervention n'évoquent pas la mission d'assistance et d'expertise dans l'opération de cession de crédit-bail. Elle conclut que la clause de prescription et de forclusion ne s'applique pas à l'action en responsabilité pour défaut de conseil dans le cadre de cette opération.



Subsidiairement, elle fait valoir que cette clause crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. Elle considère que cette clause viole également les limites de la liberté contractuelle en matière d'aménagement de prescription.



Elle indique que la clause est ambiguë puisqu'elle fixe un délai de prescription et un délai préfix de forclusion, sans distinction quant à l'événement constituant le point de départ des deux délais. Elle considère que le délai n'est pas raisonnable puisqu'il n'est pas précisé que celui-ci court à compter du moment où le client a connaissance de l'événement qui cause un préjudice à l'entreprise. Elle souligne la brièveté du délai et le fait que l'action est enfermée dans deux délais, et ce avec le même point de départ sans tenir compte de la date où le client a connaissance du sinistre. Elle estime que la clause a pour conséquence de créer une impossibilité d'exercer une quelconque action en responsabilité. 



Elle explique que le délai de forclusion a pour point de départ la date du 11 juin 2018 (date cession) mais qu'elle a eu connaissance de l'événement lui ayant causé un préjudice le 9 novembre 2018. Elle procède à une comparaison et rappelle que la société Audit Consultants dispose pour sa part d'un délai de 5 ans. Sur la base de cette comparaison, elle pointe le déséquilibre significatif entre les parties et elle demande que la clause soit réputée non écrite. 



Au visa de l'article 2254 du code civil, elle fait valoir que la durée du délai de prescription ne peut pas être réduite à moins d'un an. 



Elle ajoute que la possibilité d'aménagement de la durée de prescription n'inclut pas celle de déroger au point de départ prévu à l'article 2224 du code civil. 



Les sociétés Audit Consultants et la SA MMA IARD soutiennent qu'en application de l'article 2254 du code civil la durée de la prescription peut être aménagée sous la seule réserve de ne pas réduire le délai à moins d'un an, ni de l'étendre au-delà de 10 ans. Elles considèrent que la clause est valable. Elles font valoir que la Cour de cassation a récemment validé la clause de forclusion de 3 mois contenue dans une lettre de mission d'un expert-comptable. 



Elles indiquent que la SCI [O] [I] a été créée en décembre 2017 et que le groupe [O] a confié à la société Audit Consultants une mission portant sur la cession de crédit-bail immobilier pour le compte de la future SCI [O] [I]. 



Elles se prévalent des conditions générales d'intervention et de la clause stipulant un délai de forclusion et de prescription. Elles soutiennent que le point de départ du délai d'action ne peut être que la connaissance des événements ayant causé un préjudice à l'entreprise. Elles indiquent que la société [O] [I] a eu connaissance des événements lui ayant causé un préjudice au plus tard au mois de novembre 2018 lorsque la société Audit Consultants s'est aperçue que sa cliente avait réglé deux fois l'avance crédit-preneur à l'occasion de la signature de l'acte authentique du 11 juin 2018 puis qu'elle en a informé par mail cette dernière. L'assignation datant du 25 janvier 2023, elles en déduisent que l'action en responsabilité est forclose et prescrite. 



Elles exposent que les lettres de mission et les conditions générales régissent l'ensemble des relations entre les parties et pas uniquement la mission de présentation des comptes annuels. Elles observent que la lettre de mission prévoit bien la possibilité de confier des prestations complémentaires correspondant à des interventions spécifiques.



Elles analysent la clause relative à l'information préalable auprès du client des prestations complémentaires comme une information qui ne vise qu'à obtenir l'accord des parties sur le montant des honoraires supplémentaires et non sur les conditions d'exécution de la mission qui restent régies par les conditions générales de la lettre de mission. Elles estiment qu'une mission exceptionnelle réalisée par l'expert comptable s'inscrit bien dans les missions complémentaires prévues dans la lettre de mission. 



Elles relèvent que le paragraphe relatif à la responsabilité civile professionnelle de l'expert-comptable se trouve dans un texte intitulé 'conditions générales'. Elles concluent que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité de l'expert-comptable sont applicables à la cession du crédit-bail immobilier. 



S'agissant de l'inopposabilité de la clause pour déséquilibre significatif créé par celle-ci, elles font valoir que la SCI [O] [I] opère une confusion entre la clause de forclusion et le point de départ de la forclusion. Elles observent qu'elles n'ont jamais soutenu que le point de départ de la forclusion était la date de l'acte authentique et considèrent que le point de départ est la date de connaissance de l'événement portant préjudice. Elles indiquent que l'article L.132-1 du code de la consommation n'est pas applicable et qu'il n'existe pas de déséquilibre significatif.



Elles soutiennent en outre que l'article 2254 du code civil n'est pas applicable à un délai de forclusion.



Elles expliquent que la clause n'évoque pas les mêmes délais : le délai de la prescription de la créance d'indemnité est bien de 3 ans mais les parties sont convenues d'un délai plus court pour engager l'action en vue de faire reconnaître cette créance (clause de forclusion). Elles ajoutent que l'article 122 du code de procédure civile distingue le délai préfix et la prescription et que selon l'article 2220 du code civil les délais de forclusion ne sont pas, sauf dispositions contraires, soumis aux règles de prescription extinctive.



Elles considèrent que la clause de prescription est également valide en application des articles 1102 et 2254 du code civil.



Elles ajoutent que leur demande de sursis à statuer, formée à titre subsidiaire, n'est plus maintenue puisque la cour d'appel de Lyon a rendu un arrêt le 10 décembre 2024. 



Réponse de la cour



L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



Sur l'opposabilité de la clause 



Il ressort de l'argumentation de l'appelante qu'elle estime que les conditions générales n'ont pas été contractualisées pour la mission de l'expert-comptable à l'origine du sinistre, qu'elles sont donc inopposables, qu'il s'agit d'un contrat d'adhésion, et que celui-ci doit s'interpréter en sa faveur. 



Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



Aux termes de l'article 1110 du code civil 'le contrat de gré à gré est celui dont les stipulations sont négociables entre les parties. Le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties'.



L'article 1119 du même code dispose que les conditions générales invoquées par une partie n'ont d'effet à l'égard de l'autre que si elles ont été portées à la connaissance de celle-ci et si elle les a acceptées.



Selon les articles 1188 et 1189 du code civil, le contrat s'interprète selon la commune intention des parties. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.



L'article 1190 du code civil énonce que, s'agissant de l'interprétation du contrat et dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé. 



L'article 1192 du même code édicte la règle selon laquelle 'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation'.



L'article 151 du décret n°2012-432 du 30 mars 2012 relatif à l'exercice de l'activité d'expertise comptable dispose notamment que les personnes mentionnées à l'article 141 passent avec leur client ou adhérent un contrat écrit définissant leur mission et précisant les droits et obligations de chacune des parties. Ce contrat peut prendre la forme d'une lettre de mission.



S'agissant de la qualification du contrat, l'examen des différents documents contractuels permettent de conclure que les missions confiées à l'expert-comptable ont fait l'objet d'une négociation puisque des cases ont été cochées en fonction de l'étendue de la mission, certaines opérations restant à la charge du client. Il n'est pas allégué une inégalité entre les parties quant au pouvoir de négociation, étant précisé que la lettre le mission englobait toutes les sociétés du Groupe [O].



Si les conditions générales n'ont certes pas été négociées, les conditions particulières ont fait l'objet d'une négociation entre les parties, avec une distinction pour les prestations et honoraires en fonction de chaque société du Groupe [O]. Ces circonstances excluent la qualification de contrat d'adhésion de l'ensemble du contrat au sens de l'article 1110 du code civil. 



La société Audit Consultants produit la lettre de mission datée du 30 juin 2017, laquelle est signée par la SAS Groupe [O]. Ce document stipule que la mission porte sur présentation des comptes annuels. La lettre de mission précise les honoraires pour l'intervention de la société Audit Consultants en matière comptable, fiscale, et gestion pour chaque société du groupe au nombre desquelles ne figure pas la SCI [O] [I]. Ce document mentionne en outre que la mission est valable pendant l'exercice comptable et renouvelable chaque année par tacite reconduction, sauf dénonciation avec un préavis de trois mois.



Une lettre de mission similaire a été signée le 30 juin 2018 par la SAS Groupe [O] laquelle intègre la SCI [O] [I] dans le champ de la mission de l'expert-comptable. Cette lettre de mission comporte un rappel du périmètre de la mission de l'expert-comptable pour la présentation des comptes (ex: exclusion de l'audit) et des obligations du client quant à la sincérité et fiabilité des éléments qu'il fournit. Cette lettre précise que les relations 'seront réglées sur un plan juridique tant par les termes de cette lettre que par les conditions générales d'intervention ci-jointes...'. Cette lettre mentionne en outre 'il est bien entendu que la mission, pourra, sur votre demande, être complétée par d'autres interventions en matière fiscale, sociale, économique, financière ou de gestion.'



La lettre de mission précise les honoraires pour chaque société variant de 1 135 euros à 27 400 euros HT, dont 1 135 euros HT pour la SCI [O] [I].



Il est joint à cette lettre de mission un document, paraphé, intitulé 'répartition des travaux - annexe à la lettre de mission de présentation et aux conditions générales'. 

Ce document comprend une énumération des travaux avec pour chacun d'eux une case destinée à être cochée afin de préciser si la prestation incombe au client ou à l'expert-comptable (ex : tenue de la comptabilité, tenue des registres légaux, déclarations pour les différentes taxes, suivi des tableaux de bord, etc). Le 30 juin 2018, deux tableaux distincts ont été signés, l'un pour toutes les SAS du groupe, et l'autre pour toutes les SCI du groupe dont la SCI [O] [I].



Pour la SCI [O] [I], les prestations dévolues à l'expert-comptable étaient les suivantes : révision par sondage eu égard au principe de diligences normales de la profession, établissement du bilan au 30 septembre, suivi des immobilisations et amortissements, suivi des financements de la société, établissement de la déclaration fiscale 2065 ou 2072. Ce tableau ne comporte aucune case pour une intervention au titre du crédit-bail immobilier. De façon plus générale ce tableau, qui se réfère surtout à des prestations récurrentes annuelles, ne mentionne pas des missions exceptionnelles susceptibles d'englober une intervention dans le cadre d'une opération de crédit-immobilier. 



La société Audit Consultants produit également les conditions générales d'intervention paraphées et signées par les deux parties. Les conditions générales stipulent que celles-ci sont applicables aux conventions portant sur la mission conclue entre le cabinet d'expert-comptable et son client. Les conditions générales rappellent que les travaux incombant à l'expert-comptable sont détaillés dans la lettre de mission et que toute prestation complémentaire devra faire l'objet d'une information préalable du client afin que celui-ci soit en mesure de manifester son accord. 

Les conditions générales comprennent également une clause sous le paragraphe 'responsabilité civile professionnelle de l'expert-comptable' libellée en ces termes :

'La responsabilité civile professionnelle de l'expert-comptable ne peut être mis en jeu que sur une période contractuellement définie à 3 ans à compter des événements ayant causé un préjudice à l'entreprise. 

Les actions en responsabilité contre l'expert-compable devront être formées dans un délai de trois mois à compter des événements ayant causé un préjudice à l'entreprise, à peine de forclusion'.



Il ressort des documents contractuels que la mission principale contenue dans la lettre de mission, qui renvoie aux conditions générales d'intervention dont se prévaut la société Audit Consultants pour exciper de la forclusion et de la prescription, porte expressément sur la présentation des comptes annuels. Le coût de la prestation est défini et les travaux incombant à l'expert-comptable sont très précisément détaillés dans le tableau 'répartition des travaux'. Les travaux concernent l'établissement du bilan annuel et des prestations annexes (suivi des immobilisations et amortissements, certaines déclarations fiscales destinées à l'administration). Il n'est nullement fait référence à des travaux entrant dans le cadre d'une opération financière d'envergure telle que l'acquisition de droits au titre d'un crédit-bail immobilier avec promesse de vente. La nature de cette opération est très différente de la mission confiée à la société Audit Consultants par la lettre de mission. 



Si la lettre de mission stipule que les relations seront régies tant par les termes de la lettre de mission que par les conditions générales d'intervention, il n'est nullement établi que les conditions générales s'étendaient à d'autres missions que celles prévues dans le tableau annexé. 



Selon les mails échangés au mois d'octobre et novembre 2017 entre les différents intervenants à l'opération de cession, la société Audit Consultants a participé à la détermination de la soulte avant la signature de l'acte authentique du 11 juin 2018. Pour autant, la société Audit Consultants ne produit aucun document contractuel se rapportant à sa prestation dans le cadre de la cession du crédit-bail. Or, la nature de la mission et les enjeux financiers étaient très différents de la présentation des comptes annuels. Il n'est pas davantage fourni un document qui indiquerait que cette intervention s'inscrivait dans le cadre de lettre de mission du 30 juin 2017. 



La lettre de mission évoque certes la possibilité de mission complémentaire. Toutefois, le terme 'complémentaire' doit s'entendre comme complément à la mission principale de présentation des comptes annuels. Or, une intervention dans le cadre d'une cession de crédit-bail immobilier n'est pas une mission complémentaire de la présentation des comptes annuels. Cette analyse est confortée par le tableau de répartition des travaux pour la SCI [O] [I] qui liste toutes les prestations dans le champ comptable, fiscale, et juridique avec des cases à cocher. Or dans ce tableau, il n'est nullement prévu des interventions diverses et exceptionnelles telles qu'une intervention pour définir les conditions financières d'une transaction immobilière (détermination de la soulte pour une cession de crédit-bail).

De surcroît, il sera relevé que la SCI [O] [I] n'apparaît pas dans la lettre de mission de 2017 et aucun avenant n'a été signé au moment de la création de la SCI [O] [I] pour l'inclure dans ce contrat. L'acte authentique a été signé le 11 juin 2018 et la signature de la lettre de mission du 30 juin 2018 intégrant la SCI [O] [I] est donc postérieur. 



Au vu de l'ensemble de ces éléments, la clause relative à la forclusion et au délai de prescription réduit ne trouve donc pas à s'appliquer à l'action en responsabilité engagée par la société [O] [I] pour des prestations effectuées dans le cadre d'une opération relative à la cession d'un crédit-bail immobilier.



Sur la recevabilité de l'action 



L'article 2224 du même code énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Au vu des développements qui précèdent, la prescription de l'action en responsabilité relève du droit commun, soit un délai de cinq ans en application de l'article 2224 précité. 



Il ressort du courrier du 21 novembre 2018 que la SCI [O] [I] avait connaissance, à cette date, des faits lui permettant d'exercer l'action en justice. Il est rappelé que dans cette lettre recommandée elle a demandé au cédant du crédit-bail de régulariser la situation quant au double paiement du crédit preneur. Au demeurant, il ressort des propres écritures des intimées qu'elles soutiennent que la SCI [O] [I] a eu connaissance du sinistre en novembre 2018.



L'assignation a été délivrée le 25 janvier 2023, l'action de la SCI [O] [I] dirigée à l'encontre de la société Audit Consultants est donc recevable.





Sur les frais irrépétibles et les dépens



Au vu de l'issue du litige, les dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées. 



La société Audit Consultants et la société MMA IARD seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel.



Il serait inéquitable que la société [O] [I] supporte l'intégralité des frais irrépétibles qu'elle a engagés afin de faire valoir ses droits dans le cadre de cet incident formé devant le juge de la mise en état puis en appel. La société Audit Consultants et la société MMA IARD seront condamnées in solidum à verser à la société [O] [I] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en première instance et en cause d'appel.



La société Audi Consultants et la société MMA IARD seront déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :



La cour, 



INFIRME l'ordonnance du 18 juillet 2024 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire du Mans en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant :



DECLARE recevable l'action en responsabilité engagée par la société [O] [I] à l'encontre de la société Audit Consultants et son assureur, la société MMA IARD, comme étant ni forclose, ni prescrite ;



CONDAMNE in solidum la société Audit Consultants et la société MMA IARD à verser à la société [O] [I] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'incident devant le juge de la mise en état et en cause d'appel ; 



DEBOUTE la société Audit Consultants et la société MMA IARD de leur demande au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE in solidum la société Audit Consultants et la société MMA IARD aux dépens de l'incident de première instance et d'appel.





LE GREFFIER LA PRESIDENTE