Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 28 avril 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 28 AVRIL 2026



N° 2026/192 







Rôle N° RG 25/08964 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPA2D







S.A.R.L. DU BARY



C/



[O] [Z]

[W] [F]

[H] [D]

[K] [E]

Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Eric TARLET 

Me Agnès ERMENEUX 













Décision déférée à la Cour :



Ordonnance du Juge de la mise en état d'AIX-EN-PROVENCE en date du 03 Juillet 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01348.





APPELANTE



S.A.R.L. DU BARY 

prise en la personne de son représentant légal 

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Charles-Henri PETIT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMES



Madame [O] [Z]

née le 05 Janvier 1987 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 3]



Monsieur [W] [F]

né le 30 Novembre 1989 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 3]



Madame [H] [D]

née le 02 Mars 1995 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 3]



Monsieur [K] [E]

né le 15 Septembre 1993 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 3]



Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1]

représentée par son Syndic bénévole déclaré en exercice, Madame [O] [Z], domiciliée es qualité [Adresse 3]

demeurant [Adresse 4]





tous cinq représentés par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et Me Cyril DE CAZALET, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 17 Février 2026 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, rapporteur



qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2026,



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







EXPOSE DU LITIGE





Par deux actes dressés les 30 et 31 mars 2021 par Me [Q] [X], notaire, les consorts [Z] et [F], d'une part et [D] et [E], d'autre part, ont acquis de la Sarl du Bary deux lots de copropriété dans une maison sise [Adresse 3], soumise au régime de la copropriété. 



Invoquant subir divers désordres dus à l'humidité du bâti, les acquéreurs ont été autorisés, par ordonnance du juillet 2021, à assigner la venderesse et le notaire rédacteur en référé d'heure à heure afin que soit ordonnée une mesure d'expertise. 

Il a été fait droit à leur demande par ordonnance du 10 août 2021 désignant Mme [N] en qualité d'expert. 

Celle-ci a déposé son rapport au greffe le 31 mars 2023. 



Par acte en date du 30 mars 2023, les consorts [Z], [F], [D] et [E] ont fait assigner la société du Bary et Mme [Q] [X] en réduction des prix de vente des biens litigieux. 



Par conclusions notifiées le 11 avril 2024 les consorts [Z], [F], [D] et [E] ont saisi le juge de la mise en état d'une demande de fixation en audience d'incident, en condamnation in solidum de Mme [Q] [X] et de la société du Bary à leur payer les sommes provisionnelles de 40 000 euros et 38 000 euros.



Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] est ensuite intervenu volontairement à l'instance aux cotés des demandeurs.



Par ordonnance rendue en date du 3 juillet 2025, le Juge de la mise en état de la Chambre de la construction du Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a : 

- Déclaré la Sarl du Bary et Mme [Q] [X] irrecevables en leurs demandes relatives à la qualité pour agir du syndicat de copropriétaires, 

- Accepté l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], situé [Adresse 4], 

- Rejeté, du fait de contestations sérieuses, les demandes de provisions formées par Mme [O] [Z], M. [W] [F], Mme [H] [D], M. [K] [E] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble [Adresse 1] à l'encontre de Mme [Q] [X], 

- Déclaré Mme [O] [Z], M. [W] [F], Mme [H] [D] et M. [K] [E] irrecevables à recevoir la provision au titre des parties communes, 

- Condamné la Sarl du Bary à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] la somme provisionnelle de 78 000 euros à valoir sur son préjudice matériel, 

- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile relativement à la demande formée à ce titre par Mme [Q] [X], 

- Condamné la Sarl du Bary à payer à Mme [O] [Z], M. [W] [F], Mme [H] [D], M. [K] [E] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble [Adresse 1] la somme de 1 500 euros chacun en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

- Condamné la Sarl du Bary aux entiers dépens du présent incident, 

- Renvoyé l'affaire à la mise en état du 23 octobre 2025. 



Le juge de la mise en état a considéré en substance que l'intervention volontaire du syndicat de copropriétaires était recevable en ce que les défendeurs n'avaient pas qualité pour contester la validité de son autorisation d'agir en justice, et que par ailleurs une partie des désordres se situait dans les parties communes de la copropriété. 

Sur les demandes de provision formées, le magistrat a estimé que les conclusions expertales et les constatations par commissaire de justice établissaient suffisamment les désordres invoqués par les acquéreurs, ce qui ouvrirait nécessairement droit à réparation, l'engagement de la responsabilité de la venderesse également constructeur étant certain. Il a en revanche considéré que la responsabilité civile du notaire n'était pas sérieusement incontestable, justifiant que celle-ci ne soit condamnée au paiement de la provision allouée. 



Relevant que les désordres relevés affectaient les parties communes de l'immeuble, il a estimé que seul le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] était légitime à recevoir les provisions afin de financer ces travaux de reprise.



Par déclaration en date du 22 juillet 2025, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées, la société du Bary a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a accepté l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 78 000 euros à valoir sur son préjudice matériel, l'a condamnée à payer à Mme [O] [Z], M. [W] [F], Mme [H] [D], M. [K] [E] et au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros chacun en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'au paiement des entiers dépens de l'incident. 



Par requête en date du 8 septembre 2025, Mme [O] [Z], M. [W] [F], Mme [H] [D], M. [K] [E] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole en exercice Mme [Z] ont déposé au greffe de la cour une requête en rectification d'erreur matérielle de l'ordonnance dont il a été interjeté appel en ce qu'elle a omis en son chapeau, de mentionner le syndicat des copropriétaires, demandeur par intervention volontaire déclarée recevable. 



Cette requête a été fixée conjointement à l'appel de l'ordonnance du 3 juillet 2025 en raison de l'opposition de la sarl du Bary. 



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 3 février 2026.



Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 2 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la société du Bary demande à la cour de : 

-Infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :

- Déclaré la Sarl du Bary et Mme [Q] [X] irrecevables en leurs demandes relatives à la qualité pour agir du syndicat de copropriétaires, 

- Accepté l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], situé [Adresse 4], 

- Condamné la Sarl du Bary à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] la somme provisionnelle de 78 000 euros à valoir sur son préjudice matériel, 

- Condamné la Sarl du Bary à payer à Mme [O] [Z], M. [W] [F], Mme [H] [D], M. [K] [E] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble [Adresse 1] la somme de 1 500 euros chacun en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

- Condamné la Sarl du Bary aux entiers dépens du présent incident, 

- Confirmer pour le surplus, 

Statuant à nouveau, sur les chefs infirmés, 

-Débouter les consorts [Z], [F], [E] et [D] de toutes leurs demandes y incluant celles émises sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile comme irrecevables et infondées devant le Juge de la mise en état ; 

-Déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] en son intervention volontaire et en toutes ses demandes ; 

-Dire et juger qu'il y a, en l'état de la discussion, de puissantes contestations sérieuses qui relèvent seules de l'appréciation du Juge du Fond ; 

-Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins, moyens comme infondées devant le Juge de la mise en état ; 

-Condamner les consorts [Z], [F], [E] et [D] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile outre dépens.





Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 2 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [O] [Z], M. [W] [F], Mme [H] [D], M. [K] [E] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole en exercice Mme [Z] demandent à la cour de : 

- Débouter la sarl du Bary de l'ensemble de ses demandes, 

- Confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état en ce qu'il a :

Accepté l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1], 

Condamné la sarl du Bary à régler au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 78 000 euros à valoir sur son préjudice matériel, 

Condamné la sarl du Bary à leur régler la somme de 1 500 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamné la sarl du Bary aux entiers dépens de l'incident, 

- Rectifier l'erreur matérielle entachant son chapeau et y mentionner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] comme intervenant volontaire, 

- Condamner la sarl du Bary au paiement de la somme de 5 000 euros chacun aux consorts [F]-[Z] d'une part, [E]-[D] d'autre part, ainsi qu'au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner la sarl du Bary aux entiers dépens. 







MOTIFS





1. Sur la recevabilité de l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de [Adresse 1]



1.1 Moyens des parties 



L'appelante soutient en premier lieu que le juge de la mise en état a retenu un défaut de droit d'agir des acquéreurs tout en leur allouant certaines indemnités, de sorte qu'il n'a pas tiré les conséquences des constats faits, l'ensemble de leurs demandes devant être déclarées irrecevables. 

Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires est également irrecevable, en ce qu'il n'est jamais intervenu dans le cadre de la procédure pendante au fond, outre qu'il existe des contestations sérieuses quant à son existence et sa représentation, celui-ci étant sans syndic depuis le 26 avril 2024, au terme de la durée maximum de mandat de cet organe. 





Les intimés font valoir que le syndic bénévole n'est pas soumis au même formalisme que le syndic professionnel, que seul un copropriétaire est irrecevable à contester la validité d'un mandat de syndic. Ils ajoutent que son intervention volontaire à l'occasion de l'incident initié par les acquéreurs des biens litigieux et déclarée recevable vaut pour la procédure au fond également. 





1.2 Réponse de la cour 



L'article 66 du code de procédure civile définit l'intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

L'article 329 du code de procédure civile dispose qu'une intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.



La voie de l'intervention est ouverte par ces dispositions, communes à toutes les juridictions, ce dont il résulte que le juge de la mise en état peut autoriser une intervention avant l'ordonnance de clôture. Ainsi, la notification de conclusions d'intervention volontaire devant ce magistrat, alors qu'était certes initié le présent incident, est sans incidence sur la validité de ladite intervention. 



Quant au défaut de représentation du syndicat de copropriétaires invoqué par la société du Bary, s'il est exact que lorsque les fonctions du syndic cessent, faute de renouvellement ou de remplacement, l'instance est interrompue de ce fait, il est établi que par assemblée générale du 15 mars 2024, Mme [O] [Z] a été reconduite en qualité de syndic bénévole avec prise d'effet au 26 avril 2024. 

Il en résulte qu'il est justifié de la représentation de ce syndicat, sans au demeurant que l'absence de renseignement de l'identité du syndic sur le registre de la copropriété consultable via le web ne suffise à remettre en question la sincérité du procès-verbal d'assemblée générale produit. 



Il n'est par ailleurs pas contesté que les désordres objets du présent litige affectent les parties communes de l'immeuble acquis par les consorts [Z], [F], [E] et [D]. 



Il convient donc de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré recevable l'intervention volontaire du syndicat de copropriétaires de l'ensemble [Adresse 1] à la présente instance. 





2. Sur la demande de condamnation à titre provisionnel



2.1 Moyens des parties 



La société du Bary expose que le juge de la mise en état s'est mépris en la qualifiant de constructeur vendeur alors que seul le contrat de vente est débattu sur le fondement de l'article 1641 du code civil, et que l'ordonnance n'indique pas en quoi sa responsabilité n'est pas sérieusement contestable. 

Elle conteste les conditions dans lesquelles les opérations d'expertise ont été menées et estime produire plusieurs avis techniques circonstanciés contredisant les conclusions de l'expert judiciaire, lequel ne les a pas pris en compte et n'y a pas répondu, de sorte qu'elle estime que son rapport est nul. 



Elle ajoute que la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés est sérieusement contestable en raison d'erreurs de diagnostic de l'expert judiciaire et relève que la seule installation d'une ventilation mécanique insufflée dans le lot appartenant aux consorts [E]-[D] a suffi à faire disparaitre le désordre. 



Les acquéreurs et le syndicat de copropriété estiment que la preuve des désordres et leur ampleur est démontrée tant par le rapport d'expertise judiciaire, que les différents techniciens et experts mandatés par leur protection juridique, lesquels retiennent des désordres d'humidité et de condensation d'une telle ampleur que ces désordres affectent la bonne utilisation de l'ouvrage, et doivent être imputés à la conception et à la réalisation des travaux. 

Ils estiment que la clause d'exclusion de garantie doit être écartée, la venderesse étant une professionnelle de l'immobilier. 





Ils sollicitent une provision au titre de leur préjudice matériel et immatériel à hauteur de 40 000 euros au syndicat des copropriétaires et aux consorts [Z]-[F] d'une part et 38 000 euros au syndicat des copropriétaires et aux consorts [E] [D] d'autre part. 



Ils considèrent que le juge de la mise en état n'avait pas à caractériser l'existence d'un vice caché mais d'une obligation non sérieusement contestable, ce qu'il a fait en retenant l'existence de désordres graves affectant les parties communes et le seul fait de discuter la gravité de ces désordres ne fait pas obstacle à l'allocation d'une provision. 



Quant à la validité du rapport d'expertise, les intimés considèrent que les désaccords exposés par la société du Bary ne justifient pas l'annulation de cet écrit, et ne remettent pas davantage en cause sa pertinence technique. 





2.2 Réponse de la cour 



Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile en son alinéa 3, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 



Il n'est pas discuté que l'action initiée par les acquéreurs et le syndicat de copropriétaires est fondée sur les dispositions de l'article 1641 du code civil, de sorte que le succès de leur action suppose la caractérisation d'un ou plusieurs vices antérieurs à la vente rendant impropre l'immeuble à son usage. 



Il est acquis, comme rappelé par le premier juge, que le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés. Tel est ainsi le cas en l'espèce. 



La nullité invoquée du rapport d'expertise judiciaire, fondée sur le non-respect par l'expert des dispositions des articles 14 et 16 du code de procédure civile, repose en l'espèce sur le calendrier de fixation d'accédits ou de réunions, la société du Bary reprochant en substance à l'expert d'avoir retenu des dates en fonction de la disponibilité du conseil des acquéreurs, puis de ne pas avoir fixé de nouvelle réunion comme elle le sollicitait. 

Il ne peut se déduire de ces critiques que le principe du contradictoire n'a pas été respecté, les convocations aux réunions étant jointes au rapport, ainsi que les dires adressés par les conseils à l'expert, auxquels celui-ci a d'ailleurs répondu. 

Il en résulte que s'il est légitime pour une partie de contester les conclusions du rapport d'expertise ou les méthodes retenues par l'expert judiciaire à l'occasion de l'instance dans laquelle ledit rapport est produit, les griefs formulés au cas d'espèce ne sont pas de nature à en affecter la validité. 



Quant au caractère non contestable de l'obligation de la société venderesse, il apparaît, à la lecture de ses écritures et des pièces techniques qu'elle produit, que les constats faits par l'expert judiciaire missionné, et avant celui-ci par les procès-verbaux de constats de commissaires de justice produits par les acquéreurs, ne sont pas contestés, tenant à une humidité anormalement élevée des lots acquis. 

Il apparaît en revanche, que les préconisations faites par l'expert judiciaire sont discutées, tant sur la nature des mesures réparatoires que sur les chiffrages retenus. 



Ainsi, si l'obligation de la société venderesse, qui a effectué les travaux à l'origine des désordres relevés, n'est pas sérieusement contestable, le montant des travaux de remise en état est en revanche techniquement discuté. 



Il convient donc d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a alloué une somme provisionnelle de 78 000 euros au syndicat des copropriétaires à valoir sur son préjudice matériel et de réduire à la somme de 8 000 euros le montant de cette provision. 







3. Sur la requête en rectification d'erreur matérielle de l'ordonnance 



3.1 Moyens des parties 



Les acquéreurs et le syndicat de copropriété sollicitent la rectification de l'ordonnance déférée afin que figure le syndicat au chapeau de ladite décision, son intervention volontaire ayant été déclaré recevable. 



La société du Bary ne formule pas de moyen en réponse à cette demande. 





3.2 Réponse de la cour 



L'article 462 du code de procédure civile dispose que les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.



Il est exact et au demeurant non contesté qu'en dépit de l'acceptation de l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires à l'instance en cours, celui-ci ne figure pas au chapeau de la décision déférée à la cour. 

Il convient donc de faire droit à la demande et de modifier le chapeau en ce sens. 





4. Sur les frais du procès



Les dispositions de l'ordonnance, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont infirmées.

La société du Bary sera condamnée à régler la somme de 1 000 euros aux consorts [Z]-[F] d'une part, la même somme aux consorts [D]-[E] d'autre part, et la somme de 1 000 euros au syndicat. 



Succombant, la société du Bary sera condamnée aux entiers dépens de l'instance. 



La société du Bary sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros aux consorts [Z]-[F], [D]-[E] et au syndicat de copropriétaires, ensemble en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera déboutée de sa demande à ce titre. 







 PAR CES MOTIFS



La cour,



Rectifie l'ordonnance déférée en ce qu'elle a omis de mentionner en son chapeau le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] au titre des parties et dit qu'il convient de l'y mentionner en sa qualité d'intervenant volontaire ; 



Infirme l'ordonnance déférée mais seulement en ce qu'elle a condamné la Sarl du Bary à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] la somme provisionnelle de 78 000 euros à valoir sur son préjudice matériel et condamné la Sarl du Bary à payer à Mme [O] [Z], M. [W] [F], Mme [H] [D], M. [K] [E] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble [Adresse 1] la somme de 1 500 euros chacun en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 



Condamne la Sarl du Bary à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] la somme provisionnelle de 8 000 euros à valoir sur son préjudice matériel, 





Condamne la Sarl du Bary à payer à Mme [O] [Z] et M. [W] [F] ensemble la somme de 1 000 euros, à Mme [H] [D] et M. [K] [E] ensemble la somme de 1 000 euros, et au syndicat des copropriétaires de l'ensemble [Adresse 1] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, 



Condamne la sarl du Bary aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;



Condamne la sarl du Bary à régler à Mme [O] [Z], M. [W] [F], Mme [H] [D], M. [K] [E] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble [Adresse 1] la somme totale de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Déboute la sarl du Bary de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





La greffière, La présidente.