Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 28 avril 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 28 AVRIL 2026



N° 2026/184 







Rôle N° RG 21/14383 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIGVK







[D] [I]



C/



[M] [Q]

[E] [R] épouse [Q]









Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ 

Me Caroline BOURGHOUD













Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 30 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/09984.





APPELANT



Monsieur [D] [I]

demeurant [Adresse 1] - [Localité 1]



représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et Me Thomas D'JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant







INTIMÉS



Monsieur [M] [Q]

né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]



Madame [E] [R] épouse [Q]

née le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]



tous deux représentés par Me Caroline BOURGHOUD, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Guy WIGGINGHAUS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 24 février 2026 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, conseillère, rapporteur

Madame Anne DAMPFHOFFER, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2026,



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre et Mme Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





Exposé des faits et de la procédure



Par acte authentique reçu le 28 novembre 2011 par maître [D] [I], notaire à [Localité 2], M. [M] [Q] et Mme [E] [R] épouse [Q] (les époux [Q]) ont acquis des consorts [G] un bien immobilier situé à [Localité 4], constitué, d'une part d'une parcelle cadastrée section AW, n° [Cadastre 1] correspondant aux lots 29, 30, 31 et 52 de la copropriété, consistant en une maison d'habitation et deux places de stationnement, d'autre part les 1/6ème indivis d'une parcelle de terre en nature de sol cadastrée section AW n°[Cadastre 2].

La vente a été conclue au prix de 245 000 euros, à raison de 241 000 euros pour les droits immobiliers et 4 000 euros pour les meubles.



En juin 2016, apprenant que la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2] était en vente, les époux [Q] ont découvert que le notaire avait déposé le 24 avril 2012, sans les en informer, une attestation rectificative datée du 19 avril 2012 modifiant la consistance du bien acquis le 28 novembre 2011, en en retranchant le 1/6ème indivis de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2].



Par acte du 28 octobre 2020, les époux [Q] ont assigné M. [I] en responsabilité devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d'obtenir des dommages-intérêts.



Par jugement du 30 septembre 2021, le tribunal a :

- condamné M. [I] à payer aux époux [Q] à titre de dommages-intérêts, une somme de 40 000 euros en réparation de leur préjudice financier et une somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

- débouté les époux [Q] du surplus de leurs demandes ;

- débouté M. [I] de ses demandes ;

- condamné M. [I] aux dépens et à payer aux époux [Q] une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour retenir la responsabilité de M. [I] et le condamner à indemniser les époux [Q], le tribunal a considéré en substance que l'acte authentique de vente et l'acte sous seing privé qui l'avait précédé, désignaient le bien vendu comme constitué de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 1] et des 1/ 6èmes indivis de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2] ; qu'il appartenait au notaire de s'assurer de la consistance du bien vendu et qu'ayant manqué de vigilance sur ce point, il avait commis une faute engageant sa responsabilité. 

S'agissant du préjudice, le tribunal a estimé qu'il correspondait à la valeur des droits perdus par les époux [Q], à savoir leur part indivise dans le terrain cadastrée section AW n°[Cadastre 2].

Il a considéré qu'il n'était pas pertinent de se référer au prix d'acquisition réglé par M. [V] pour l'acquisition de cette parcelle fixé à la faveur d'une licitation entre coindivisaires d'une même famille après compensation avec des travaux d'amélioration et qu'il convenait de prendre en considération l'avis fixant la valeur de la parcelle perdue à 280 000 euros.

Il a par ailleurs considéré que les époux [Q] justifiaient d'un préjudice moral au regard du comportement du notaire, qui n'avait pas jugé utile de les prévenir de la difficulté, avait fait publier à leur insu un acte rectificatif modifiant la consistance du bien acquis et était demeuré taisant lorsqu'ils avaient sollicité des explications.



Par acte du 12 octobre 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [I] a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

 

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 27 janvier 2026.





Prétentions des parties



Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 9 novembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, M. [I] demande à la cour de : 



' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

En conséquence, 

' débouter les époux [Q] de l'ensemble de leurs demandes ;

' les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi qu'une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles at aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de son avocat.



Dans leurs dernières conclusions d'intimés, régulièrement notifiées le 15 décembre 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, les époux [Q] demandent à la cour de : 



' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' débouter M. [I] de toutes ses demandes et le condamner à leur payer 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.





Motifs de la décision



1/ Sur la responsabilité du notaire



1.1 Moyens des parties



M. [I] fait valoir qu'il n'a commis aucune faute puisqu'il a été contraint de publier l'attestation rectificative après le refus du service de la publicité foncière de publier l'acte de vente du 28 novembre 2011 au motif que les vendeurs n'étaient pas propriétaires de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2] ; que la désignation dans l'acte authentique au titre des droits acquis du 1/6ème de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2] correspond à une erreur matérielle due à un remaniement du cadastre publié le 20 juillet 2009 puisque la copropriété était initialement cadastrée section D n°[Cadastre 3], que par suite d'un procès-verbal de remaniement publié le 25 novembre 2004 elle est devenue la parcelle cadastrée AW [Cadastre 4], qui a ensuite été divisée en deux parcelles cadastrées section AW n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], qu'en janvier 2010 les copropriétaires ont décidé d'annuler le lot n°6, la copropriété comprenant désormais les lots 1 à 5 et 7 à 19 et que le lot 6, désigné comme étant une parcelle de terrain en nature de sol cadastrée section AW n°[Cadastre 2] pour une contenance de 3 ares et 86 centiares appartenait aux six copropriétaires en indivision, à raison de 1/6ème chacun, dont les 5/6ème attribués à M. [M] [V] par l'effet d'un partage en date du 22 juillet 2010, de sorte que les consorts [G] ne pouvaient vendre 1/6ème indivis de cette parcelle aux époux [Q] ; que ceux-ci savaient que la vente ne portait que sur les lots 29, 30, 31 et 52 de l'immeuble en copropriété puisque l'avant-contrat précisait que seule l'assiette de la copropriété était cadastrée section AW n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], de sorte que la vente des droits indivis sur la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2] n'est jamais entrée dans les prévisions des parties et qu'il n'avait en conséquence aucune obligation d'obtenir leur accord pour rectifier l'acte.

Selon lui, à supposer qu'il ait commis une faute, les époux [Q] n'ayant jamais convenu avec leurs vendeurs, qui n'en étaient pas propriétaires, d'acquérir ce 1/6ème indivis de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2], n'ont subi aucune perte financière indemnisable.



Subsidiairement, sur le préjudice, il fait remarquer que la parcelle AW [Cadastre 2] a été attribuée en totalité à M. [V] et évaluée lors de sa vente en 2010 à seulement 4 000 euros, de sorte que les époux [Q] ne peuvent évaluer leur préjudice à partir de la valeur actuelle de la parcelle litigieuse. 



Les époux [Q] répliquent que, contrairement à ce que soutient le notaire, l'acte authentique du 28 novembre 2011 a été enregistré et publié sans difficulté à la conservation des hypothèques d'Aix en Provence le 21 décembre 2011 ; que le compromis de vente du 25 février 2011 fait expressément référence en désignant les biens vendus aux lots de copropriétés mais également au 1/6ème indivis de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2] ; qu'en matière de transfert de propriété, le notaire est tenu de vérifier l'aliénabilité du bien vendu, de faire des recherches complètes sur l'origine de propriété et les charges dont le bien est grevé et de vérifier l'étendue et la nature des droits réels cédés, plus particulièrement lorsqu'il s'agit d'une parcelle de terrain à bâtir, sans s'arrêter aux déclarations des parties dont il lui appartient de vérifier la sincérité ; qu'en l'espèce, dans l'acte du 28 novembre 2011, le bien vendu est expressément désigné comme correspondant d'une part aux lots en copropriété de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 1], d'autre part au 1/6ème de la parcelle indivise AW n°[Cadastre 2] et que le notaire ne pouvait rédiger et faire publier, sans les en aviser, une attestation rectificative modifiant leur titre de propriété et les évinçant d'une partie des parcelles acquises sans prévoir un remboursement du surplus du prix et des frais payés au titre d'une parcelle dont ils ne sont pas propriétaires.



1.2 Réponse de la cour



Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l'authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d'assurer l'efficacité de leurs actes. 



Ils ont le devoir, dans le cadre de la vente d'un immeuble, de vérifier les droits des parties sur le bien vendu et la situation de l'immeuble, notamment afin de dissiper toute équivoque dans l'esprit des contractants. 



Un acte efficace s'entend d'un acte conforme à la volonté des parties et à ce titre, le notaire a le devoir de les éclairer sur le contenu et les effets de leurs engagements, afin qu'elles puissent y consentir en toute connaissance de cause. 



Par ailleurs, lorsqu'il existe un risque que l'efficacité de l'acte soit compromise, même temporairement, il doit en informer les parties en attirant leur attention sur les risques encourus.



Au regard de ces devoirs que lui impose sa charge, le notaire est responsable de tout manquement, étant précisé que la faute, même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu'aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité.



En l'espèce, il n'est pas contesté que l'acte authentique de vente reçu par M. [I] le 28 novembre 2011 désigne l'immeuble vendu aux époux [Q] par les consorts [G] comme suit : 



« 1° sur la commune de [Localité 4], [Adresse 3], dans l'ensemble immobilier en copropriété comprenant une construction élevée sur quatre niveaux, avec cour, dépendances et parkings, figurant au cadastre sous la référence section AW n°[Cadastre 1], les lots 29,30,31 et 52 ;

2° les 1/6ème indivis, sur la commune de [Localité 4] (Bouches du Rhône) [Adresse 4], une parcelle de terrain en nature de sol figurant au cadastre sous la référence suivante : section AW n°[Cadastre 2],

Tels que ces biens ont été désignés aux termes de l'état descriptif de division ci-après énoncé avec tous les immeubles par destination pouvant en dépendre ».



L'état descriptif de division publié le 12 novembre 1984 est rappelé page 5, de même que sa modification par acte reçu le 22 janvier 2010 par Me [K], publié au bureau des hypothèques d'Aix en Provence le 12 avril 2010.



Il n'est pas davantage contesté que la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2] n'appartenant pas aux vendeurs ne pouvait être vendue aux époux [Q].



Le notaire, qui invoque une erreur purement matérielle, a donc manqué à son devoir de vigilance en incluant cette parcelle dans le périmètre de la vente.



Cette erreur est fautive dès lors que le notaire doit assurer l'efficacité de son acte et, à ce titre, vérifier les droits du vendeur sur la parcelle cédée.



Ses explications sur le caractère purement matériel de l'erreur sont inopérantes dès lors que ce qui a été découvert après aurait pu l'être avant à la faveur d'une lecture croisée et plus consciencieuse des actes.



Le notaire ne justifie d'aucune circonstance rendant cette erreur imprévisible au regard de la teneur des actes antérieurs.



Cette erreur revêt donc un caractère fautif.



A cette première erreur, s'en ajoute une seconde puisqu'après avoir reçu l'acte authentique, découvrant son erreur, il a fait publier au bureau des hypothèques une attestation rectificative soustrayant les 1/6ème de la parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 2] du périmètre de la vente sans en informer les époux [Q].



Or, s'il n'avait d'autre choix que de rédiger cette attestation rectificative et de la faire publier, il devait en informer les époux [Q] qui étaient les premiers concernés par la rectification.



Ses explications quant à l'absence de droits des acquéreurs sur la parcelle au motif que les vendeurs ne pouvaient utilement leur vendre des droits indivis dont ils n'étaient pas eux-mêmes titulaires, sont inopérantes pour justifier un tel manquement au devoir de loyauté, d'information et de conseil du notaire à l'égard des parties à un acte authentique de vente auquel il prête son concours.



Il ne peut davantage soutenir qu'il n'a commis aucune faute au motif que la parcelle cadastrée section AW [Cadastre 2] n'étant pas entrée dans le champs contractuel, l'accord des époux [Q] n'était pas nécessaire pour établir l'attestation rectificative. 



Aux termes de la désignation du bien dans l'acte authentique, rappelée ci-dessus, les 1/6ème indivis de cette parcelle figurent bien dans le périmètre de la vente.



Par ailleurs, le compromis de vente signé entre les parties le 25 février 2011 désigne le bien vendu en ces termes « dans un immeuble situé à [Localité 4], [Adresse 3], comprenant une construction à usage d'habitation élevée sur quatre niveaux, avec cour, dépendances et parkings, cadastré :



- section AW, n°[Cadastre 1] [Adresse 5], pour une contenant de 17 ares 30 centiares (00 ha, 17 a, 30 ca),



- section AW n° [Cadastre 2] [Adresse 5] pour une contenant de 3 ares 86 centiares (00 ha 03 86 ca) ».



Suivent la désignation des biens : lot 29, lot 52, lot 30, lot 31 et le rappel de l'état descriptif de division du 12 novembre 1984 tel que modifié le 22 juillet 2010.



Par conséquent, contrairement à ce qu'il soutient les 1/6ème indivis de la parcelle cadastrée section AW [Cadastre 2] sont entrés dans le champs contractuel.



Les manquements fautifs commis par M. [I] sont donc établis.



Le préjudice matériel subi par les époux [Q] correspond à la perte de valeur des droits immobiliers acquis. 



La conciliation tentée par la chambre des notaires entre les vendeurs et les acquéreurs n'a pas permis d'aboutir à un quelconque accord entre eux pour réajuster le prix de vente à la surface réellement vendue.



La vente a été conclue au prix de 245 000 euros, à raison de 241 000 euros pour les droits immobiliers et 4 000 euros pour les meubles.



Pour déterminer la valeur des droits immobiliers dont les époux [Q] ont été évincés, M. [I] se réfère à l'acte notarié du 7 mai 2010 par lequel M. [V] a acquis le 1/6ème indivis de la parcelle au prix de 4 000 euros.



Cependant, cet acte correspond à une licitation partage entre indivisaires qui en ont fixé le prix d'un commun accord. Par ailleurs, l'acte précise que le prix a été fixé après compensation avec le coût, non précisé, de travaux financés par M. [V].



En conséquence, le prix de 4 000 euros, fixé par cet acte de licitation partage, ne correspond pas à la valeur des droits cédés.



La surface de la parcelle cadastrée section AW n° [Cadastre 2] est de 386 m². Elle est située à [Localité 4], à proximité et avec vue sur la côte.



Les époux [Q] produisent deux annonces immobilières extraits du site Logicimmo.com.



La première concerne un terrain constructible de 440 m² avec vue mer, mis en vente au prix de 265 000 euros (soit 602 euros environ du m²), la seconde un terrain de 400 m² également constructible et avec vue mer, mis en vente au prix de 280 000 euros (soit environ 700 euros du m²).



Il résulte par ailleurs d'un avis de valeur établi par l'agence immobilière [1] le 29 août 2020, qu'en 2011, date à laquelle les époux [Q] ont acquis leur bien, le PLU de la commune était plus avantageux qu'il ne l'est aujourd'hui puisque le terrain se trouvait en zone UD3, leur permettant d'envisager un permis de construire sans contrainte de superficie minimale du terrain, et avec des règles d'alignement et d'implantation peu contraignantes, de sorte qu'à cette date la parcelle d'une surface de 386 m² pouvait être évaluée à 380 000 euros (soit 984 euros du m²).



Cet avis n'a pas valeur d'expertise, d'une part en ce qu'il n'est pas précis quant à toutes les caractéristiques de la parcelle, d'autre part en ce qu'il n'a pas été établi au contradictoire des parties.



Pour autant, il fournit une estimation qui, corroborée avec les deux annonces précitées, établit la valeur moyenne du m² dans le secteur en 2011 à 762 euros.



Il convient cependant de tenir compte du fait que la parcelle était indivise. 

Sa valeur vénale théorique au m² doit donc être corrigée au regard des contraintes induites par la situation d'indivision.



L'évaluation à 40 000 euros de la perte subie par les époux [Q], dont le notaire est responsable pour n'avoir pas vérifié l'étendue du droit de propriété des vendeurs, prend en considération ces éléments, de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.



S'agissant du préjudice moral, le notaire ne peut en contester la réalité. La confiance est inhérente aux relations des notaires, officiers publics et ministériels, avec les particuliers auxquels ils prêtent leur concours. Elle exclut toute action du professionnel à leur insu.



En l'espèce, M. [I] devait informer les époux [Q] de son erreur. Il ne peut utilement se retrancher derrière de prétendues difficultés afférentes à la publication de son acte puisque celui-ci a bien été publié et enregistré en l'état à la conservation des hypothèques le 21 décembre 2011 ainsi qu'en témoigne la mention figurant sur l'acte produit par les époux [Q], qui est suivie d'une « reprise pour ordre le 24 avril 2012 ».

Par ailleurs et en tout état de cause, il avait le devoir d'informer les [Q] de la difficulté à laquelle il était confronté et qui les concernait directement.



Or, il ne démontre pas les avoir contactés, faisant publier à leur insu en avril 2012 une attestation rectificative restreignant l'étendue de leurs droits, ce qui les a conduits à découvrir par hasard que la parcelle dont ils pensaient légitimement être propriétaires indivis était en vente.



Au regard de ces éléments, l'évaluation de leur préjudice moral à la somme de 5 000 euros doit être confirmée.





2/ Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive



L'exercice du droit d'ester en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui. 



En l'espèce, les époux [Q] ont exactement apprécié l'étendue de leurs droits en agissant contre M. [I] puisque la cour, confirmant le jugement, fait droit à leurs prétentions.



M. [I] ne justifie d'aucune circonstance de fait ou de droit caractérisant un quelconque abus par les intéressés de leur droit d'agir pour obtenir la réparation de leurs préjudices.



En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts à ce titre.





3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles



La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront donc confirmées. 



M. [I] supportera la charge des entiers dépens d'appel et n'est pas fondé à solliciter une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

 

L'équité justifie d'allouer aux époux [Q] une indemnité de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.





Par ces motifs



La cour, 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Marseille le 30 septembre 2021 ;



Y ajoutant, 



Condamne M. [D] [I] aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;



Déboute M. [D] [I] de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [D] [I] à payer à M. [M] [Q] et Mme [E] [R] épouse [Q], ensemble, une indemnité de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour.



 Le greffière La présidente