Tribunal de commerce · Chambre 02 — 21 octobre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL DE COMMERCE DE BOBIGNY JUGEMENT DU 21 Octobre 2025

N• de RG : 2024F01326

N• MINUTE : 2025F02641

2ème Chambre

PARTIES A L'INSTANCE

DEMANDEUR(S) :
* SARL BBC BAT [Adresse 1] [Adresse 2] Représentant légal : Mme [Y] [X], Gérant, [Adresse 3] [Localité 1] comparant par Me Maryline LUGOSI [Adresse 4][Localité 2]) et par Me Jacques DESGARDIN [Adresse 5]

DEFENDEUR(S) :
* EURL DUMAS [Adresse 6] Représentant légal : [N] [E] [O], Gérant, [Adresse 6]

comparant par SCP HUVELIN ET ASSOCIES [Adresse 7] et par Me Pieter-Jan PEETERS [Adresse 8]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : M. THONG VANH, Juge Chargé d'instruire l'affaire Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal.

DEBATS

Audience publique du 11 Septembre 2025 devant le Juge chargé d'instruire l'affaire désigné par la formation de jugement.

JUGEMENT

Décision contradictoire et en premier ressort, Prononcée par mise à disposition au Greffe du Tribunal le 21 Octobre 2025 et délibérée le 25 Septembre 2025 par : Président : Mme Monika CRESSON Juges : M. Benoît ANDRE M. Laurent THONG VANH

La Minute est signée électroniquement par Mme Monika CRESSON, Président et par M. Edouard GRARDEL Commis Assermenté

FAITS

La société BBC BAT (RCS [Localité 3] n° 792 718 611) a sous-loué à titre précaire à compter d'avril 2018, une maison et une partie d'un entrepôt, situés à [Localité 4] Val-de-Marne, à la société DUMAS (RCS [Localité 5] n° 751 316 696, transfert du RCS [Localité 6] le 17 septembre 2024).

La société DUMAS ayant quitté les locaux en laissant des impayés, la société BBC BAT lui a proposé le 22 décembre 2022 d'en terminer moyennant le versement d'un solde de 8 628,85 €, proposition refusée le 22 février 2023 par courriel.

Cette proposition a été renouvelée par LRAR le 25 avril 2023. Le courrier indiquait que, faute de réponse et de paiement dans un délai de 15 jours, la société BBC BAT saisirait le Tribunal pour un montant de 34 428,85 €.

Cette mise en demeure est restée vaine et c'est ainsi qu'est née la présente instance.

PROCEDURE

1- Assignation initiale en référé – affaire 2024 R 00185

Par acte de Commissaire de justice en date du 10 avril 2024, la société BBC BAT a assigné la société DUMAS (procès-verbal de recherche infructueuse selon les modalités de l'article 659 du Code de procédure civile), devant le Tribunal de Commerce de Bobigny le mardi 25 mai 2024 à 14h00.

Par ordonnance de référé du 20 juin 2024, l'affaire a été renvoyée au fond à l'audience collégiale du 12 septembre 2024.

2- Passerelle – affaire 2024 R 01326

Cette affaire inscrite au registre général sous le numéro n° 2024 F 01326 a été appelée à quatre audiences collégiales entre le 12 septembre et le 19 décembre 2024.

Lors de l'audience du 19 décembre 2024, la formation de jugement a, conformément aux articles 861 et suivants du Code de procédure civile, confié le soin d'instruire l'affaire à un de ses membres et a convoqué les parties à l'audition de ce juge le 23 janvier 2025.

Lors de cette audition, l'affaire a été envoyée en conciliation à l'audience du 6 mars 2025, reportée au 10 avril 2025.

La conciliation n'ayant pas pu aboutir, l'affaire a été renvoyée à l'audience collégiale du 12 juin 2025, puis du 26 juin 2025.

Lors de l'audience du 26 juin 2025, la formation de jugement a, conformément aux articles 861 et suivants du Code de procédure civile, confié le soin d'instruire l'affaire à un de ses membres et a convoqué les parties à l'audition de ce juge le 11 septembre 2025.

Dans ses dernières conclusions n°3 en date du 12 juin 2026, la société BBC BAT demande au Tribunal :

Vu l'article 1103 du Code civil,

Vu les articles 1441-10 II et D441-5 du Code de commerce
* CONDAMNER la société DUMAS à verser à la société BBC BAT la somme de 38 028,85 €

TTC augmentée des intérêts au triple du taux légal 30 jour après la date de chaque facture et pour le montant de chacune desdites factures, avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année, outre une Indemnité forfaitaire de 40 € pour chaque facture impayée ;
* CONDAMNER la société DUMAS à verser à la société BBC BAT la somme de 18 840 € TTC à titre de pénalité contractuelle ;
* CONDAMNER la société DUMAS à verser à la société BBC BAT une somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Dans ses dernières conclusions responsives et récapitulatives n°3 en date du 23 juin 2026, la société DUMAS demande au Tribunal :

Vu les articles 1103, 1240, 1302 et 1302-1 du Code du civil ; Vu les pièces produites aux débats et les présentes écritures ;
* DEBOUTER la société BBC BAT de l'ensemble de ses demandes comme irrecevables et mal fondées ;

À titre reconventionnel :
* CONDAMNER la société BBC BAT à verser à la société DUMAS la somme de 15 000 € TTC au titre de la facture du 10 mars 2022, augmentée des intérêts au triple du taux légal à compter du 30ème jour suivant la date de ladite facture ;
* CONDAMNER la société BBC BAT à verser à la société DUMAS la somme de 13 200 € au titre des sommes indûment perçues, conformément aux articles 1103, 1302 et suivants du Code civil ;
* CONDAMNER la société BBC BAT à verser à la société DUMAS la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l'article 1240 du code civil ;
* DÉDUIRE de ces sommes la créance reconnue par la société DUMAS au profit de la société BBC BAT, soit 2.600 € TTC, afin de procéder à la compensation légale entre les parties ;
* CONDAMNER la société BBC BAT à verser à la société DUMAS la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure ;
* CONDAMNER la société BBC BAT aux entiers dépens de l'instance.

Lors de l'audition du 11 septembre 2025, le juge a, conformément à l'article 871 du Code de procédure civile, tenu seul l'audience de plaidoirie, les parties ne s'y étant pas opposées.

Le juge a soumis la liste des juges susceptibles de participer au délibéré aux parties qui n'ont pas fait de commentaire.

Le juge a entendu les dernières observations et les plaidoiries des parties, puis a déclaré les débats clos, mis l'affaire en délibéré et annoncé que le jugement serait prononcé par mise à disposition au Greffe le 21 octobre 2025, en application du second alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. Le juge a fait rapport au Tribunal.

MOYENS ET ARGUMENTS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leur plaidoirie et leurs écritures, appliquant les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal les résumera succinctement de la manière suivante.

A titre liminaire, sur les points d'accord entre les parties concernant la demande principale de la société BBC BAT

Deux baux séparés de sous-location précaire ont été signés entre les sociétés BBC BAT et DUMAS, pour la maison et pour une partie de l'entrepôt. Ces locaux appartiennent à la société LCA IMMOBILIER et sont loués par la société BBC BAT.

La demande de la société BBC BAT pour un montant de 38 028,85 € au titre des impayés se décompose en :
* Loyers : 25 400 €
* Entrepôt : créance de 33 600 € pour les loyers de novembre 2021 à décembre 2022 ;
* Maison : créance de 12 000 € pour les loyers de novembre 2021 à août 2022 ;
* Moins montants reçus au titre des loyers de 20 200 €.
* Préavis de 3 mois pour l'entrepôt et la maison : 10 800 € ;
* Refacturation des frais d'électricité : 1 200 €
* Créance de 13 800 € pour les mois de janvier 2021 à novembre 2022 (600 € par mois) ;
* Moins montants reçus au titre de l'électricité de 12 600 € ;
* Seule la facture FA000266 pour la refacturation de la quote-part des frais d'électricité pour octobre et novembre 2022 reste impayée.
* Facture FA000243 pour la refacturation de la quote-part de consommation d'eau pour 2021 : 628,85 €.

Dans leurs dernières conclusions et lors de l'audition du 11 septembre 2025, les parties ont confirmé être d'accord sur certains points en rapport avec cette demande :
* Les sommes payées par la société DUMAS à la société BBC BAT, soit 32 800 € ;
* Les dates de libération des locaux : août 2022 pour la maison et novembre 2022 pour l'entrepôt ;
* Le nombre de mois de loyer impayés : 5 mois pour la maison et 7 mois pour l'entrepôt (hors préavis de 3 mois).

Sur les demandes de la société BBC BAT contestées par la société DUMAS

Les différends portent sur :
* Le montant du loyer mensuel pour l'entrepôt : 1 800 € pour la société DUMAS, comme défini dans le bail, 2 400 € depuis janvier 2020 pour la société BBC BAT ;
* Le préavis de 3 mois : payé pour la société DUMAS, restant dû pour la société BBC BAT ;
* Les sommes dues au titre de la refacturation d'une quote-part des frais d'électricité ;
* L'indemnité contractuelle pour retard de paiement des loyers.

Sur l'augmentation du loyer mensuel de l'entrepôt, de 1 800 € à 2 400 € à partir de janvier 2020

La société BBC BAT en demande expose dans ses dernières conclusions et sa plaidoirie :
* Le loyer pour l'entrepôt a été réévalué d'un commun accord à compter de janvier 2020, la société DUMAS utilisant un espace plus important que ce qui était convenu dans le bail.
* La société DUMAS n'a jamais contesté cette hausse de loyer.
* Il n'était pas nécessaire de formaliser l'accord par un avenant, l'article 1714 du Code civil stipulant « On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ».
* L'article L110-3 du Code de commerce stipule : « A l'égard des commerçants, les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens à moins qu'il n'en soit autrement disposé par la loi » et son article L123-23 stipule « La comptabilité régulièrement tenue peut être admise en justice pour faire preuve entre commerçants pour faits de commerce ».
* Or l'intitulé des factures à partir de 2020, mentionnait explicitement la nouvelle surface louée et le nouveau montant du loyer.
* Et la société DUMAS a bien enregistré dans ses livres ce loyer actualisé de 2 400 € à partir de janvier 2020.

La société DUMAS en défense expose dans ses dernières conclusions et sa plaidoirie :
* Il n'y a aucune preuve d'une demande ou une autorisation d'extension de surface.
* La société BBC BAT ne prouve pas que la société DUMAS occupait une surface supérieure à ce qui avait été convenu dans le bail.
* La modification des termes du bail doit faire l'objet d'un avenant ou d'un accord exprès du locataire et le demandeur ne produit aucune preuve de cela.
* Le silence sur l'augmentation de loyer ne peut être interprété comme une renonciation à contester ultérieurement cette augmentation.

Sur le préavis de trois mois

La société BBC BAT expose que l'article 3 des deux baux prévoit la possibilité de signifier le congé par LRAR moyennant un préavis de 3 mois.

La société DUMAS expose que le congé a été signifié par courriel le 2 mars 2022.

Sur la refacturation des frais d'électricité pour 600 € mensuel à partir de janvier 2021

La société BBC BAT en demande expose :
* L'électricité n'a pas été facturée en 2018, 2019 et 2020, suite à une erreur du comptable, alors que les baux prévoyaient cette refacturation.
* Les frais d'électricité étaient très élevés car la société Dumas utilisait des machines dans l'entrepôt, alors que le bail n'autorisait que du stockage.
* Il y a donc eu accord le 2 mai 2022 sur un forfait de frais d'électricité de 600 euros par mois à partir de janvier 2021.
* Dans son grand livre, à la date du 2 mai 2022, la société Dumas a comptabilisé la facture FA000241 de 7 200 € pour le forfait électricité au titre de 2021. Elle a aussi comptabilisé la facture FA 000266 de 1 200 € pour les mois d'octobre et novembre 2022.
* Les deux règlements de 7 500 € du 22 septembre 2022, soit un total de 15 000 €, ont été répartis comptablement d'une part, sur le règlement des charges d'électricité de 2021 et des 3 premiers trimestres de 2022 pour 12 600 € et, d'autre part, sur le loyer de l'entrepôt pour 2 400 €.
* La seule facture restant due est donc la facture FA 000266 de 1 200 € pour les mois d'octobre et novembre 2022.

La société DUMAS en défense expose :
* Le bail pour l'entrepôt prévoyait seulement une refacturation de 20% des frais d'électricité et pas une allocation forfaitaire.
* Sur la base de frais d'électricité cumulés pour 2021 et 2022 de 13 981,19 €, la société DUMAS ne doit rembourser que 2.796,23 €.

Sur les indemnités contractuelles

La société BBC BAT en demande expose :
* Les deux conventions comportent une clause prévoyant une indemnité contractuelle de 10% en cas de retard de paiement.
* Après une analyse de toutes les dates de paiement, la société BBC BAT conclut que, depuis mai 2018, la société DUMAS a systématiquement 1 mois de retard de paiement.
* La clause d'indemnité contractuelle a donc vocation à s'appliquer :
* Pour 2018 sur 8 mois ;
* Sur la totalité des années 2019/2020/2021 soit 36 mois ;
* Si l'on admet un terme du bail au départ des locaux à usage d'atelier à début décembre, l'indemnité contractuelle s'applique sur 11 mois.

La société DUMAS en défense expose :
* Si la société DUMAS n'a réglé que partiellement et avec retard certains loyers, c'est en guise de légitime protestation devant la voie de fait dont elle était victime : la majoration unilatérale et abusive de son loyer, en violation des termes du contrat.
* Si elle a fini par régler une partie des loyers seulement, c'est sous la contrainte, BBC BAT l'ayant menacé de l'expulser manu militari, ce qui aurait purement et simplement ruiné son activité déjà fragilisée.
* L'article 1231-6 du Code civil qui dispose : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ».
* Autrement dit, en cas de retard de paiement, seuls des intérêts moratoires sont dus.

Sur la demande de la société DUMAS contestées par la société BBC BAT

Sur la facture de 15 000 € dont la société DUMAS demande le paiement

La société DUMAS expose :
* Cette facture concerne des prestations fournies par la société DUMAS à la demande de la société BBC BAT pour l'évacuation des gravats au sous-sol et le démontage de machinesoutils de plusieurs tonnes appartenant à la société BBC BAT.
* Le 9 mars 2022, [P] [T], dirigeant des sociétés BBC BAT et KIWOOD, a directement demandé à la société DUMAS d'émettre une facture « pour l'intervention de tes gars pour vider l'atelier ».
* Le 4 juillet 2022, la société BBC BAT a demandé à la société DUMAS de rectifier le destinataire

de la facture « […] par contre la facture n'est pas au nom de KIWOOD mais BBC BAT. Merci de rectifier » et de procéder à une compensation du montant de cette facture avec le montant des factures qu'elle lui réclame.
* Le 3 octobre 2022, la société BBC BAT a mentionné à nouveau la facture de 15 000 € dans ses calculs de compensation : « Ci-joint les avoirs correspondants : solde restant dû : solde restant dû 9 628,85 € au 3 octobre 2022, facture de rangement de 15 000 € déduite ».
* Le 22 décembre 2022, la société BBC BAT réitère la reconnaissance de cette dette dans une nouvelle proposition de compensation : « à fin novembre, vous nous deviez la somme de 5 028,85 € déduction faite de votre facture de 15 000 € pour le rangement du sous-sol ».

La société BBC BAT expose :
* Il n'existe aucune demande ni devis préalable et encore moins de description précise de la nature des prestations réalisées.
* L'accord donné, a posteriori, sur cette réclamation financière de la société DUMAS a toujours été conditionné, dans toutes les correspondances et courriels versés au débat, par le règlement de son dû par la société DUMAS.
* Or, la société DUMAS n'a jamais respecté ses engagements et encore moins réglé ce solde, même réduit, de sorte qu'elle ne peut se prévaloir de l'accord donné à l'époque par la société BBC BAT, puisque les conditions de cet accord n'ont jamais été respectées.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées, soutenues à l'audience et rappelées ci-dessus ainsi qu'aux prétentions orales et aux pièces déposées par les parties.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Connaissance prise du rapport du juge chargé d'instruire l'affaire et des pièces versées aux débats.

Le Tribunal rappelle à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques ; qu'il en est de même des « dire et juger » qui sont en l'espèce des moyens et pas des prétentions.

L'article 9 du Code de procédure civil dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L'article 1113 du Code civil dispose : « Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur ».

L'article 1231 du Code civil dispose : « A moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable ».

L'article 1231-1 du Code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

L'article 1353 du Code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit

l'extinction de son obligation ».

L'article 1358 du Code civil dispose : « Hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen ».

L'article 1714 du Code civil dispose : « On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ».

L'article L123-23 du Code de commerce dispose : « La comptabilité régulièrement tenue peut être admise en justice pour faire preuve entre commerçants pour faits de commerce. »

L'article L110-3 du Code de commerce dispose que « A l'égard des commerçants, les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens à moins qu'il n'en soit autrement disposé par la loi. ».

Sur le paiement de la facture d'électricité FA000266 de 1 200 €, augmentée des intérêts au triple du taux légal 30 jour après la date de la facture, outre une indemnité forfaitaire de 40 €

L'article 7 des baux ( pièces n°1 et 2 demandeur ) prévoit la refacturation des frais de chauffage, électricité, gaz, tous fluides au prorata de la surface occupée.

La société BBC BAT déclare s'être mis d'accord avec la société DUMAS, pour la refacturation d'un forfait de 600 € au titre des frais d'électricité à partir de janvier 2021.

En préambule, sur les calculs de la société DUMAS au titre de ce qu'elle considère devoir payer à la société BBC BAT (2 796,23 €), le Tribunal notera que :
* Elle ne s'engage pas à payer cette créance dans son dispositif ;
* Elle considère ne devoir que 20% des frais totaux d'électricité au titre de l'entrepôt, oubliant que le bail de la maison prévoit aussi des charges au prorata de la surface occupée ;
* Elle n'applique ces 20% que sur les factures EDF des 8 premiers mois de 2021 et de 2022 ;
* Elle oublie d'indiquer qu'elle n'a pas payé de frais d'électricité au titre des années 2018 à 2020
* Elle n'a pas respecté le bail qui ne prévoyait pas l'utilisation de machines-outils mais qu'une activité de stockage.

La société DUMAS a comptabilisé la facture FA000241 pour l'électricité de 2021 ( 7 200 €, pièce n°25 demandeur ) dans son grand livre ( pièce n°2 défendeur ) à la date du 2 mai 2025, date de l'accord selon la société BBC BAT.

La facture FA000266 pour les mois d'octobre et novembre 2022 ( 1 200 €, pièce n°3 demandeur ) est aussi comptabilisée dans le grand livre de la société DUMAS.

Ceci démontre son accord sur un forfait mensuel d'électricité de 600 €, en application de l'article L123-23 du Code de commerce.

La société BBC BAT ne demande que le paiement de la facture FA000266 de 1 200 € pour les mois d'octobre et novembre 2022, car les deux chèques de la société DUMAS de 7 500 € chaque, reçus en septembre 2022, ont été affectés comptablement par la société BBC BAT au paiement :
* Des factures d'électricité sur 2021 pour 7 200 € ;
* Des factures pour les 3 premiers trimestre de 2022 pour 5 400 € et
* Des loyers pour le solde de 2 400€.

En application de l'article 1353 du Code civil, il se déduit que la société BBC BAT détient sur la

société DUMAS une créance certaine, liquide et exigible de 1 200 €.

La facture, émise à la date du 2 décembre 2022, indique qu'une pénalité égale à 3 fois le taux d'intérêt légal sera exigible en cas de retard, ainsi qu'une indemnité forfaitaire de recouvrement de 40 € ( pièce n°3 demandeur ).

La société DUMAS ne démontre pas avoir payé cette facture.

En conséquence, le Tribunal condamnera la société DUMAS à payer à la société BBC BAT, la somme de 1 200 € au titre de la facture FA000266, avec intérêts de retard au taux de 3 fois le taux légal à compter du 1 er janvier 2023, ainsi qu'à une indemnité de 40 € pour frais de recouvrement.

Sur le paiement de la facture FA000243 de 628,85 €, au titre de la quote-part de consommation d'eau de 2021, augmentée des intérêts au triple du taux légal 30 jour après la date de la facture, outre une indemnité forfaitaire de 40 €

L'article 7 des baux prévoit la refacturation des frais de chauffage, électricité, gaz, tous fluides…

Le défendeur n'a pas contesté cette facture dans ses conclusions ni durant sa plaidoirie.

Par ailleurs, il a inscrit cette facture dans sa comptabilité ( pièce n°2 défendeur ), ce qui démontre son accord, en application de l'article L123-23 du Code de commerce.

En application de l'article 1353 du Code civil, il se déduit que la société BBC BAT détient sur la société DUMAS une créance certaine, liquide et exigible de 628,85 €.

La société DUMAS ne démontre pas avoir payé cette facture.

La facture, émise pour un montant de 628,85 €, à la date du 2 mai 2022, indique qu'une pénalité égale à 3 fois le taux d'intérêt légal sera exigible en cas de retard, ainsi qu'une indemnité forfaitaire de recouvrement de 40 € ( pièce n°24 demandeur ).

En conséquence, le Tribunal condamnera la société DUMAS à payer à la société BBC BAT, la somme de 628,85 € au titre de la facture FA000243, avec intérêts de retard au taux de 3 fois le taux légal à compter du 1 er juin 2022, ainsi qu'à une indemnité de 40 € pour frais de recouvrement.

Sur l'augmentation du loyer mensuel de l'entrepôt, de 1 800 € à 2 400 € à partir de janvier 2020

La société DUMAS ne reprend pas dans ses conclusions au fond sa contestation du caractère précaire du bail défendue devant le Tribunal des référés, caractère précaire que la société BBC BAT démontre par ailleurs dans ses conclusions.

Le bail de sous-location précaire est un bail civil et non pas commercial. En effet, l'article L145-5-1 du « Chapitre V : Du bail commercial » du Code de commerce dispose que « N'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire […] ».

Selon les termes de l'article 1714 du Code civil, la modification du montant du loyer ne nécessitait pas d'avenant signé.

L'analyse du grand livre de la société DUMAS ( pièce n°2 défendeur ) montre que cette dernière a enregistré dans sa comptabilité :

Des charges mensuelles de 1200 € et 1 800 €, correspondant aux loyers de la maison et de l'entrepôt avant ajustement, sur la période de mars 2018 à janvier 2020, puis de 1 200 € et 2

400 €, correspondant aux loyers de la maison et de l'entrepôt après ajustement, à partir de février 2020 ;

Des paiements de 3 000 €, soit le montant cumulé des loyers avant révision, de mars 2018 à janvier 2020, puis de 3 600 € correspondant au montant cumulé du loyer de la maison (1 200 €) et de l'entrepôt après ajustement (2 400 €), à partir de février 2020.

Ceci démontre son accord au sens de l'article L123-23 du Code de commerce.

L'intitulé des factures de loyer est explicite, tant sur les biens loués que sur le montant du loyer par bien, et la société Dumas produit par ailleurs :
* Son relevé de compte pour la période de janvier et février 2022 ( pièce n°13 défendeur ) avec la mention d'un chèque de 7 200 € (soit 2 mois de loyers révisé) à la date du 16 février 2022, qui figure bien dans son grand livre ;
* Une copie de ce même chèque à l'ordre de la société BBC BAT (pièce n° 12 défendeur) ;
* Un extrait de son relevé de compte de mars 2022 ( pièce n°14 défendeur ) avec la mention d'un chèque de 3 600 € (soit un mois de loyer révisé) à la date du 3 mars 2022, qui figure bien dans son grand livre.

La nature de l'accord ne fait donc pas de doute au sens de l'article L110-3 du Code de commerce.

Le Tribunal dira que le loyer de l'entrepôt est de 2 400 € à compter du 1er janvier 2020.

Sur l'existence et la validité du préavis de trois mois

La société DUMAS dit avoir signifié son préavis par courriel du 2 mars 2022 : « Pour moi la location de l'atelier il vas s'arrêter dans 3 moi. […] Je vous donne mon préavis, et de ici 3 moi je vous régularise les échéances et je vous libère le local » (pièce n°7 défendeur).

Outre le fait que le congé n'a pas été donné par LRAR comme prévu par l'article 3 des deux baux, le défendeur n'a pas fait ce qu'il disait, puisque que les loyers n'ont pas été régularisés et que l'entrepôt n'a été libéré que fin novembre 2022.

Les deux parties sont d'accord pour dire que la maison a été libérée en août 2022 et l'entrepôt fin novembre 2022.

En conséquence, le Tribunal dira que la société DUMAS est redevable au titre du préavis :
* Pour la maison : des loyers pour les mois de septembre, octobre et novembre 2022 ;
* Pour l'entrepôt : des loyers pour les mois de décembre 2022, janvier et février 2023.

Sur les loyers échus et non payés, ainsi que les trois mois de préavis

Dans ses dernières conclusions ( page 9 ), la société DUMAS confirme devoir, avant affectation comptable des sommes versées par elle :
* Les loyers de novembre à 2021 à octobre 2022 pour l'entrepôt et la maison ;
* Le loyer de novembre 2022 pour le seul entrepôt.

Elle conteste le montant du loyer mensuel en ce qui concerne l'entrepôt, point sur lequel le Tribunal

a statué.

Elle conteste aussi devoir le loyer de décembre 2022 pour l'entrepôt (avant préavis) demandé par la société BBC BAT. La société BBC BAT est revenue sur cette demande lors de l'audition en acceptant de considérer que la société DUMAS avait quitté l'entrepôt fin novembre 2022.

Par souci de clarté et de simplification, le Tribunal a affecté les sommes versées par la société DUMAS à la société BBC BAT ( relevés de compte du défendeur, pièces n°13, 14 et 15 ) au paiement des échéances de loyer les plus anciennes, ainsi qu'au paiement des frais d'électricité ( cf. supra ).

Les dates de valeur sont celles figurant sur les relevés de compte de la société DUMAS et la société BBC BAT confirme avoir reçu ces sommes.

Il se déduit du tableau qui suit que la société DUMAS est redevable de 18 échéances de loyers ( en grisé dans le tableau ) :
* Pour l'entrepôt : 10 échéances de mai à février 2023, y compris préavis de 3 mois, ainsi qu'un solde de 200 euros au titre du loyer d'avril 2022 ;
* Pour la maison : 8 échéances d'avril 2022 à novembre 2022, y compris préavis de 3 mois.

En application de l'article 1353 du Code civil, il se déduit que la société BBC BAT détient sur la société DUMAS des créances certaines, liquides et exigibles de 24 000 €, 200 € et 9 600 €.

Les factures de loyer indiquent qu'une pénalité égale à 3 fois le taux d'intérêt légal sera exigible en cas de retard, ainsi qu'une indemnité forfaitaire de recouvrement de 40 €.

La société DUMAS ne démontre pas avoir payé ces sommes.

En conséquence, le Tribunal condamnera la société DUMAS à verser à la société BBC BAT :
* La somme de 24 000 € au titre de 10 factures pour les loyers de l'entrepôt, de mai

2022 à février 2023, augmentée des intérêts au triple du taux légal 30 jour après la date de chaque facture, ainsi qu'à une indemnité de 400 € (40 x 10) pour frais de recouvrement ;
* La somme de 200 € au titre du solde de la facture de loyer de l'entrepôt d'avril
2022 augmentée des intérêts au triple du taux légal 30 jour après la date de la facture, ainsi qu'à une indemnité de 40 € pour frais de recouvrement ;
* La somme de 9 600 € au titre de 8 factures pour les loyers de la maison, d'avril 2022 à novembre 2022, augmentée des intérêts au triple du taux légal 30 jour après la date de chaque facture, ainsi qu'à une indemnité de 320 € (40 x 8) pour frais de recouvrement.

Sur l'indemnité contractuelle de 10% du montant des factures

Les deux conventions de sous-location précaire précisent à l'article 6.1 que les loyers et accessoires doivent être payés d'avance par virement automatique ( pièces n° 1 et 2 demandeur ).

Elles comportent une clause à l'article 8 prévoyant une indemnité contractuelle de 10% en cas de retard de paiement sans qu'aucune mise en demeure ne soit nécessaire.

Le demandeur demande l'application de cette clause sur les loyers de mai 2018 à novembre 2022, tous payés en retard comme démontré dans sa pièce n°13.

Cette pièce n°13 demandeur reprend une pièce du propre défendeur, le grand livre de la société DUMAS pour son fournisseur BBC BAT sur les année 2018 à 2023 ( pièce défendeur n° 2 ), et identifie à quel mois se rapporte chaque écriture en débit (loyer dû) et crédit (paiement loyer).

Hormis le mois d'avril 2018, premier mois de location, payé fin mars 2018, tous les autres loyers ont été payés en retard.

Le défendeur justifie ses retards de paiement selon les termes suivants « c'est en guise de légitime protestation devant la voie de fait dont elle était victime : la majoration unilatérale et abusive de son loyer, en violation des termes du contrat ». Or cette augmentation n'a été effective qu'à partir de janvier 2020.

Le défendeur ne justifie donc pas d'une inexécution du fait d'une force majeure comme prévu par l'article 1231-1 du Code civil.

Cependant, il est constant que cette indemnité contractuelle pour retard ne peut pas se cumuler avec les intérêts de retard.

De ce fait le Tribunal ne fera droit à la demande que pour les loyers déjà payés et en retard, mais pas pour les loyers échus et non payés pour lesquels il est déjà demandé des intérêts de retard.

Le montant total d'indemnité contractuelle s'élève donc à 15 820 €, se décomposant en :
* 6 600 € (3 000 € x 10% x 22 mois) au titre des loyers en retard de mai 2018 à février 2020 inclus, suivant en cela la demande de la société DUMAS ;
* 9 000 € (3 600 € x 10% x 25 mois) au titre des loyers en retard de mars 2020 à mars 2022 inclus ;
* 220 € ((2 400 € 200 €) x 10%) au titre du loyer d'avril 2022 partiellement payé.

En application de l'article 1353 du Code civil, il se déduit que la société BBC BAT détient sur la société DUMAS une créance certaine, liquide et exigible de 15 820 €.

La société DUMAS ne démontre pas avoir payé ces sommes.

Le Tribunal condamnera donc la société DUMAS à verser à la société BBC BAT la somme de 15 820 € à titre d'indemnité contractuelle.

Sur la capitalisation des intérêts à la demande de la société BBC BAT

Le Tribunal dira que les intérêts échus dus au moins pour une année entière par la société DUMAS porteront intérêt, en application de l'article 1343-2 du Code civil.

Sur le paiement par la société BBC BAT de 15 000 € au titre de la facture du 10 mars 2022 de la société DUMAS, augmentée des intérêts au triple du taux légal à compter du 30 ème jour suivant la date de ladite facture

Le Tribunal notera que la facture n'est pas produite par la société DUMAS, mais par la société BBC BAT ( pièce n° 8 demandeur ).

Lors de l'audition, la société BBC BAT a reconnu devoir payer cette facture, dont il a proposé à plusieurs reprise la compensation avec les sommes dues par la société DUMAS.

En application de l'article 1353 du Code civil, il se déduit que la société DUMAS détient sur la société BBC BAT une créance certaine, liquide et exigible de 15 000 €.

La société BBC BAT ne démontre pas l'avoir payée.

Le Tribunal condamnera donc la société BBC BAT à payer à la société DUMAS la somme de 15 000 €, augmentée des intérêts au triple du taux légal à compter 9 avril 2022.

Sur la demande de dommage et intérêt de la société DUMAS

Cette demande ne peut pas prospérer au vu de ce qui précède, pour l'essentiel au tort de la société DUMAS.

Le Tribunal rejettera donc la demande.

Sur les dépens

Le Tribunal condamnera la société DUMAS, partie qui succombe principalement, aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du Code de procédure civile.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Le Tribunal condamnera la société DUMAS à payer à la société BBC BAT la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, prononcé par mise à disposition au Greffe :

CONDAMNE la société DUMAS à payer à la société BBC BAT :
* La somme de 1 200 € au titre de la facture FA000266, avec intérêts de retard au taux de 3 fois le taux légal à compter du 1 er janvier 2023, ainsi qu'à une indemnité de 40 € pour frais de recouvrement ;
* La somme de 628,85 € au titre de la facture FA000243, avec intérêts de retard au taux de 3 fois le taux légal à compter du 1 er juin 2022, ainsi qu'à une indemnité de 40 € pour frais de recouvrement ;
* La somme de 24 000 € au titre de 10 factures pour les loyers de l'entrepôt, de mai 2022 à février 2023, augmentée des intérêts au triple du taux légal 30 jour après la date de chaque facture, ainsi qu'à une indemnité de 400 € (40 x 10) pour frais de recouvrement ;
* La somme de 200 € au titre du solde de la facture de loyer de l'entrepôt d'avril 2022 augmentée des intérêts au triple du taux légal 30 jour après la date de la facture, ainsi qu'à une indemnité de 40 € pour frais de recouvrement ;
* La somme de 9 600 € au titre de 8 factures pour les loyers de la maison, d'avril 2022 à novembre 2022, augmentée des intérêts au triple du taux légal 30 jour après la date de chaque facture, ainsi qu'à une indemnité de 320 € (40 x 8) pour frais de recouvrement ;
* La somme de 15 820 € à titre d'indemnité contractuelle.

DIT que les intérêts échus dus au moins pour une année entière par la société DUMAS porteront intérêt.

CONDAMNE la société BBC BAT à payer à la société DUMAS la somme de 15 000 €, augmentée des intérêts au triple du taux légal à compter 9 avril 2022.

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

CONDAMNE la société DUMAS à payer à la société BBC BAT la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

CONDAMNE la société DUMAS aux dépens de l'instance.

LIQUIDE les dépens à recouvrer par le Greffe à la somme de 67,45 € TTC (dont 11,02 Euros de TVA).

La Minute est signée électroniquement par Mme Monika CRESSON, Président et par M. Edouard GRARDEL Commis Assermenté.