Cour d'Appel · 5ème Chambre — 29 avril 2026

5ème Chambre





ARRÊT N° 99



N° RG 23/02164 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TVDG



(Réf 1ère instance : 22/00739)









Société LE FINISTERE ASSURANCE



C/



S.A.R.L. [L]'[H]

S.C.I. [M]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Bonte

Me Paublan

Me [Localité 1]











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 AVRIL 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente, rapporteur 

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats, et Mme OMNES, lors du prononcé,





DÉBATS :

A l'audience publique du 04 Février 2026





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 29 Avril 2026 sur prorogation du 1er avril 2026, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

Société LE FINISTERE ASSURANCE, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 777 616 863, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Mikaël BONTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Charles OGER de la SELARL ARMEN, plaidant, avocat au barreau de NANTES





INTIMÉES :

S.A.R.L. [L]'[H], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°418 290 813, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Danaé PAUBLAN de l'ASSOCIATION LPBC, plaidant/postulant, avocat au barreau de QUIMPER





S.C.I. [M], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°828 442 996, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Maud MULOT de la SELARL SELARL MAUD MULOT, plaidant, avocat au barreau de QUIMPER





Suivant acte sous seing privé en date du 22 février 1991, il a été donné à bail commercial par M. [V] et M. [W] à M. [J] et M. [S] un local sis à [Localité 2] [Adresse 2], dans le cadre de l'exploitation d'une activité de vente et location de matériel pour cycles.



L'immeuble était assuré par Le Finistère assurance, au titre d'un contrat n° 0649653 au bénéfice de son propriétaire, M. [W].



Le contrat de bail a commencé à courir à compter du 1er mars 1991, le loyer convenu entre les parties étant d'un montant de 45 507,60 francs par an.



Ultérieurement, se substituait aux preneurs initiaux, MM. [J] et [S], la société [L]'[H] dont les statuts étaient signés le 15 mars 1991.



Suivant avenant en date du 13 mars 1998, le bail était ensuite régularisé vis-à-vis de la société [L]'[H] dont M. [Q] en devenait le gérant.



En 2015, l'immeuble a subi un sinistre incendie, détruisant notamment la couverture de l'immeuble.



Dans le cadre de sa police, la société Le Finistère assurance a couvert M. [W], et lui a réglé la somme de 211 428 euros au titre des dommages causés à l'immeuble, suivant indemnité du 18 février 2016.



La police souscrite par M. [W] a été résiliée.



En mai 2017, la SCI [M] a procédé à l'acquisition des murs de l'immeuble et des murs commerciaux exploités par la société [L]'[H], sans toutefois que l'indemnité allouée par l'assureur à M. [W] ne soit affectée aux travaux réparatoires, de sorte que l'immeuble a été acquis en l'état par la SCI [M].



La SCI [M] a par la suite souscrit une police n° 1047898 auprès du Finistère assurance à effet au 30 mai 2017.



Le 7 décembre 2017, la SCI [M] a entrepris des travaux sur l'immeuble et une déclaration de travaux a été déposée en ce sens.



Le 14 décembre 2017, après avoir été victime d'un cambriolage, M. [Q] a demandé au gérant de la SCI [M], M. [X], de procéder à la sécurisation des locaux notamment en assurant le clos et le couvert, précision faite que le toit de l'immeuble était remplacé par une bâche provisoire.



En décembre 2018, un dégât des eaux a atteint le local exploité par la société [L]'[H] qui a subi de nombreux désordres lesquels étaient constatés aux termes d'un constat d'huissier en date du 6 décembre 2018.



Le 14 décembre 2018, un constat amiable dégâts des eaux était établi entre la société [L]'[H] et la SCI [M] mentionnant comme cause du dégât des eaux : 'pas d'ardoise sur la charpente.'



Une expertise amiable était diligentée par les assureurs respectifs, la société Le Finistère assurance pour la SCI [M] et la société Axa France Iard pour la société [L]'[H].



Le 17 janvier 2019 une réunion d'expertise contradictoire se tenait sur place.



Suivant lettres recommandées avec accusé de réception en date du 26 avril 2019, la société [L]'[H] a mis en demeure tant la SCI [M], propriétaire des murs, que la société Le Finistère assurance de procéder à son indemnisation chiffrant son préjudice à hauteur de 46 882,89 euros. 



Aucune réponse n'a été apportée.



Malgré une nouvelle réunion d'expertise contradictoire à la demande de la société Axa France Iard, le 16 juillet 2019, aucune indemnisation n'est intervenue au profit de la société [L]'[H].



La société [L]'[H] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Quimper aux fins d'expertise judiciaire, qui par ordonnance du 18 décembre 2019, a fait droit à la demande.



L'expert, M. [T] a déposé son rapport le 4 octobre 2021.



Suivant exploits du 14 avril 2022, la société [L]'[H] a fait assigner la SCI [M] et la société Le Finistère assurance devant le tribunal judiciaire de Quimper.



Par jugement en date du 21 mars 2023, le tribunal judiciaire de Quimper a :

- jugé que le bailleur, la SCI [M] a manqué à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible des locaux donnés à bail à la société [L]'[H] empêchant la pleine exploitation de ceux-ci,

- débouté la société Le Finistère assurance de l'ensemble de ses moyens tendant à opposer sa garantie à la société [L]'[H],

En conséquence,

- débouté la société [L]'[H] de sa demande au titre de la dépréciation du stock,

- débouté la société [L]'[H] de l'ensemble de ses demandes au titre des mesures conservatoires et travaux de reprise - aménagement intérieur,

- condamné in solidum la SCI [M] et la société Le Finistère assurance à verser à la société [L]'[H] :

* 12 800 euros hors taxe au titre de l'indemnisation pour la dégradation des vélos, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision,

* 4 000 euros hors taxe au titre de l'indemnisation pour la dégradation des pièces détachées, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision,

* 3 288,40 euros hors taxe au titre de l'indemnisation pour la dégradation du mobilier et du matériel informatique dégradés, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision,

* 19 551,86 euros hors taxe au titre de la réfection des aménagements intérieurs, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision et indexée sur le dernier indice du coût de la construction BT01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier publié le 4 octobre 2021,

* 1 470,99 euros hors taxe au titre du préjudice de jouissance pour les mois de décembre 2018 à février 2019, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision ;

* 16 017,61 euros hors taxe au titre du préjudice de jouissance de mars 2019 à mars 2023 inclus, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision, 

- dit que le loyer sera diminué d'un tiers à compter du mois d'avril 2023 et jusqu'à paiement effectif des travaux de reprise des aménagements intérieurs et de mise en oeuvre par la SCI [M] des travaux réparatoires de nature à faire cesser la persistance des infiltrations, 

- dit que le règlement du loyer sera totalement suspendu pendant la durée des travaux de reprise des aménagements intérieurs,

- condamné in solidum la SCI [M] et la société Le Finistère assurance à verser à la société [L]'[H] la somme de 7 592 euros au titre de la perte d'exploitation,

- condamné in solidum la SCI [M] et la société Le Finistère assurance à verser à la société [L]'[H] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice lié à la gestion du dégât des eaux en complément du préjudice d'exploitation,

- condamné in solidum la SCI [M] et la société Le Finistère assurance à verser à la société [L]'[H] la somme de 5 000 euros comprenant les frais du constat d'huissier du 8 décembre 2018 par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la SCI [M] et la société Le Finistère assuranceaux entiers dépens comprenant ceux de la procédure de référé et les frais et honoraires de l'expert judiciaire conformément aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile,

- constaté le règlement par la société Finistère assurance d'une provision ad litem auprès de la société [L]'[H] d'un montant de 5 000 euros, 

- ordonné la compensation de ladite somme avec les frais d'expertise judiciaire d'un montant de 10 000 euros mis à la charge de la SCI [M] et de la société Le Finistère assurance, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Le 6 avril 2023, la société Finistère assurance a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 6 mars 2024, elle demande à la cour d'appel de Rennes de :

- infirmer le jugement du 23 -sic- mars 2023 en ce qu'il a : 

* jugé que le bailleur, la SCI [M] a manqué à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible des locaux donnés à bail à la société [L]'[H] empêchant la pleine exploitation de ceux-ci,

* l'a déboutée de l'ensemble de ses moyens tendant à opposer sa garantie à la société [L]'[H],

En conséquence,

* l'a condamnée in solidum avec la SCI [M] à verser à la société [L]' [H] les sommes de :

- 12 800 euros HT au titre de l'indemnisation pour la dégradation des vélos, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision,

- 4 000 euros HT au titre de l'indemnisation pour la dégradation des pièces détachées, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision,

- 3 288,40 euros HT au titre de l'indemnisation pour la dégradation du mobilier et du matériel informatique dégradés, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision,

- 19 551,86 euros HT au titre de la réfection des aménagements intérieurs, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision et indexée sur le dernier indice du coût de la construction BT01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier publié le 4 octobre 2021,



- 1 470,99 euros HT au titre du préjudice de jouissance pour les mois de décembre 2018 à février 2019, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision,

- 16 017,61 euros HT au titre du préjudice de jouissance de mars 2019 à mars 2023 inclus, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision,

* dit que le loyer sera diminué d'un tiers à compter du mois d'avril 2023 et jusqu'à paiement effectif des travaux de reprise des aménagements intérieurs et de mise en oeuvre par la SCI [M] des travaux réparatoires de nature à faire cesser la persistance des infiltrations,

* dit que le règlement du loyer sera totalement suspendu pendant la durée des travaux de reprise des aménagements intérieurs,

* l'a condamnée in solidum avec la SCI [M] à verser à la société [L]' [H] des sommes au titre pertes d'exploitation,

* l'a condamnée in solidum avec la SCI à verser à la société [L]'[H], la somme de 5 000 euros comprenant les frais du constat d'huissier du 8 décembre 2018 par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* l'a condamnée in solidum avec la SCI [M] aux entiers dépens comprenant ceux de la procédure de référé et les frais et honoraires de l'expert judiciaire conformément aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile,

* constaté le règlement par elle d'une provision ad litem auprès de la société [L]'[H] d'un montant de 5 000 euros,

* ordonné la compensation de ladite somme avec les frais d'expertise judiciaire d'un montant de 10 000 euros mis à la charge de la SCI [M] et de la sienne, 

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

* rappelé que l'exécution provisoire est de droit,



Statuant à nouveau, 

A titre principal, 

- ordonner la nullité du contrat d'assurance n°1047898, 

Dans tous les cas, 

- débouter la société [L]'[H] et la SCI [M] de leurs demandes en ce qu'elles sont présentées à son encontre, en ce compris de leur appel incident, 

- condamner la société [L]'[H] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. 

Par dernières conclusions notifiées le 22 décembre 2023, la SCI [M] demande à la cour de :

A titre liminaire :

- juger ses moyens, demandes et prétentions recevables au sens de l'article 564 du code de procédure civile,

- débouter la société [L]'[H] et la société le Finistère assurances de leurs demandes et fin de non-recevoir en ce qu'elles sont présentées contre elle, 



A titre principal,

- infirmer le jugement du 23 -sic- mars 2023 en ce qu'il a :

* jugé qu'elle en sa qualité de bailleur, elle a manqué à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible des locaux donnés à bail à la sarl [L] [H] empêchant la pleine exploitation de ceux-ci,

* en conséquence, l'a condamnée à verser à la sarl [L] [H] les sommes de :

- 12 800 euros HT au titre de l'indemnisation pour la dégradation des vélos, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision,

- 4 000 euros HT au titre de l'indemnisation pour la dégradation des pièces détachées, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision,

- 3 288,40 euros HT au titre de l'indemnisation pour la dégradation du mobilier et du matériel informatique dégradés, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision,

- 19 551,86 euros HT au titre de la réfection des aménagements intérieurs, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision et indexée sur le dernier indice du coût de la construction BT01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier publié le 4 octobre 2021,

- 1 470,99 euros HT au titre du préjudice de jouissance pour les mois de décembre 2018 à février 2019, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision,

- 16 017,61 euros HT au titre du préjudice de jouissance de mars 2019 à mars 2023 inclus, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision,

* dit que le loyer sera diminué d'un tiers à compter du mois d'avril 2023 et jusqu'à paiement effectif des travaux de reprise des aménagements intérieurs et de mise en oeuvre par elle des travaux réparatoires de nature à faire cesser la persistance des infiltrations,

* dit que le règlement du loyer sera totalement suspendu pendant la durée des travaux de reprise des aménagements intérieurs,

* l'a condamnée à verser à la sarl [L] [H] :

- la somme de 7 592 euros au titre de la perte d'exploitation,

- la somme de 5 000 euros au titre du préjudice lié à la gestion du dégât des eaux en complément du préjudice d'exploitation,

- la somme de 5 000 euros comprenant les frais du constat d'huissier du 8 décembre 2018 par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* l'a condamnée aux entiers dépens comprenant ceux de la procédure de référé et les frais et honoraires de l'expert judiciaire conformément aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile,

- débouter la sarl [L]'[H] et la société le Finistère de l'ensemble de leurs demandes à son égard, en ce compris dans leur appel incident,



A titre subsidiaire

- condamner la société le Finistère assurance à la garantir de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre,



A titre infiniment subsidiaire :

- confirmer le jugement du 23 mars 2023 en ce qu'il a :

* condamné in solidum la société le Finistère assurance à verser à la sarl [L] [H] la somme de 7 592 euros au titre de la perte d'exploitation,

* condamné in solidum la société le Finistère assurance à verser à la sarl [L] [H] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice lié à la gestion du dégât des eaux en complément du préjudice d'exploitation,

* condamné in solidum la société Finistère assurance à verser à la sarl [L] [H], la somme de 5 000 euros comprenant les frais du constat d'huissier du 8 décembre 2018 par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum la société Finistère assurance aux entiers dépens comprenant ceux de la procédure de référé et les frais et honoraires de l'expert judiciaire conformément aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile,

- débouter la société le Finistère assurance de sa demande de nullité du contrat d'assurance n°1047898,

- débouter la société le Finistère assurance de sa demande de dispense de mobilisation de sa garantie d'assurances,

- l'infirmer pour le surplus des demandes de la société le Finistère assurances et de la sarl [L]'[H],

Plus subsidiairement encore :

- infirmer partiellement le jugement et réduire les demandes indemnitaires de la sarl [L]'[H] à de plus justes proportions et limiter la période de suspension du loyer pour travaux à une durée maximale de 3 mois,

En tout etat de cause :

- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.



Par dernières conclusions notifiées le 19 février 2025, la société [L]'[H] demande à la cour d'appel de Rennes de :

- déclarer irrecevables les demandes formulées par la SCI [M] aux termes de ses conclusions d'intimée,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Quimper en date du 21 mars 2023 en ce qu'il a :

* jugé que le bailleur, la SCI [M] a manqué à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible des locaux qui lui ont été donnés à bail empêchant la pleine exploitation de ceux-ci,

* débouté la société Le Finistère assurance de l'ensemble de ses moyens tendant à lui opposer sa garantie,

En conséquence,

* condamné in solidum la SCI [M] et la société Le Finistère assurance à lui verser:

- 3 288,40 euros hors taxe au titre de l'indemnisation pour la dégradation du mobilier et du matériel informatique dégradés, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision,

- 19 551,86 euros hors taxe au titre de la réfection des aménagements intérieurs, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision et indexée sur le dernier indice du coût de la construction BT01 publié à la date du présent jugement, l'indice de référence étant le dernier publié le 4 octobre 2021,

- 1 470,99 euros hors taxe au titre du préjudice de jouissance pour les mois de décembre 2018 à février 2019, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision,

- 16 017,61 euros hors taxe au titre du préjudice de jouissance de mars 2019 à mars 2023 inclus, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision,

* dit que le loyer sera diminué d'un tiers à compter du mois d'avril 2023 et jusqu'à paiement effectif des travaux de reprise des aménagements intérieurs et de mise en oeuvre par la SCI [M] des travaux réparatoires de nature à faire cesser la persistance des infiltrations,

* dit que le règlement du loyer sera totalement suspendu pendant la durée des travaux de reprise des aménagements intérieurs,

* condamné in solidum la SCI [M] et la société Le Finistère assurance à lui verser la somme de 7 592 euros au titre de la perte d'exploitation,

* condamné in solidum la SCI [M] et la société Le Finistère assurance à lui verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice lié à la gestion du dégât des eaux en complément du préjudice d'exploitation,



* condamné in solidum la SCI [M] et la société Le Finistère assurance à lui verser la somme de 5 000 euros comprenant les frais du constat d'huissier du 8 décembre 2018 par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum la SCI [M] et la société Le Finistère assurance aux entiers dépens comprenant ceux de la procédure de référé et les frais et honoraires de l'expert judiciaire conformément aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile,

* constaté le règlement par la société Finistère assurance d'une provision ad litem auprès d'elle d'un montant de 5 000 euros,

* ordonné la compensation de ladite somme avec les frais d'expertise judiciaire d'un montant de 10 000 euros mis à la charge de la SCI [M] et de la société Le Finistère assurance,



- infirmer le jugement du tribunal Judiciaire de Quimper en date du 21 mars

2023 en ce qui l'a :

* condamné in solidum la SCI [M] et la société Le Finistère assurance à lui verser :

- 12 800 euros hors taxe au titre de l'indemnisation pour la dégradation des vélos, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision,

- 4 000 euros hors taxe au titre de l'indemnisation pour la dégradation des pièces détachées, somme augmentée du taux de TVA applicable au jour de la présente décision,

Et en ce qu'il :

- l'a déboutée de sa demande au titre de la dépréciation du stock,

- l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes au titre des mesures conservatoires et travaux de reprise aménagements intérieurs,



Statuant de nouveau sur ces points :

- condamner solidairement et/ou in solidum la SCI [M] et la société Le Finistère assurance à lui payer:

* au titre des mesures conservatoires et aménagement intérieurs réalisés :

8 197,03 euros toute taxe comprise,

* au titre de la valeur du stock : 4 627,31 euros hors taxe,

* au titre des équipements et autres pièces détachées endommagés : 

4 128,13 euros hors taxe,

- dire et juger que ces sommes seront augmentées du taux de TVA applicable au jour de la reddition du jugement,



En tout état de cause,

- condamner la société Finistère assurance à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les entiers frais et dépens,

- débouter le Finistère assurance et la SCI [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



- sur la responsabilité du bailleur



Le tribunal retient cette responsabilité au regard d'un non respect par le bailleur de son obligation de délivrance. 



La SCI [M] forme appel incident sur ce point et demande à la cour d'infirmer le jugement sur ce point et de débouter la société [L]'[H] de ses demandes d'indemnisation. 



La SCI [M] entend se prévaloir d'une clause du bail au terme de laquelle le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas d'infiltrations, le preneur devant s'assurer contre ces risques et selon laquelle le bailleur n'est aucunement responsable des marchandises détériorées ou de tous autres dégâts. 

Elle estime qu'il s'agit là d'un aménagement contractuel de son obligation de délivrance et qu'ainsi le preneur ne peut être indemnisé par elle. 

La SCI [M] rappelle que la jurisprudence valide ces clauses exclusives de responsabilité du bailleur. 

Elle observe que ses demandes, qui tendent à faire écarter les prétentions adverses ne sauraient être considérées comme nouvelles et irrecevables. 



La société [L]'[H] énumère les infiltrations dont elle a été victime :

- début décembre 2018 : dégât des eaux, 

- entre décembre 2018 et octobre 2021 : infiltrations au niveau de la partie banque et accueil de la clientèle et dans le tableau électrique du local commercial, 

- en octobre 2021 : infiltrations semblant venir de l'appartement du second étage. 

Elle souligne l'absence de diligence et de réaction du bailleur à ses demandes à ces titres.



S'agissant du dégât des eaux du 4 décembre 2018, elle estime que les conclusions de l'expert établissent clairement que les désordres subis sont en lien direct avec l'absence de mise hors d'eau du bien. 

Elle rappelle l'obligation de délivrance incombant au bailleur en application de l'article 1719 du code civil, ce dernier devant s'assurer que le locataire puisse exercer son activité conformément à la destination du bail. 

Elle indique qu'en application de l'article 1720 du code civil et de l'article 606 du code civil, le bailleur est tenu de lui délivrer un bien en bon état de réparation de toute espèce et doit supporter les grosses réparations, comprenant la toiture. 

Elle considère que la responsabilité du bailleur est engagée car il a manqué à son obligation d'entretien pour n'avoir pas réalisé les travaux de réparation que la couverture imposait. Elle indique n'avoir pu jouir des locaux, avoir subi des pertes conséquentes du fait de l'effondrement du plafond et continué à subir un préjudice de perte d'exploitation. 

Elle sollicite en conséquence la confirmation du jugement qui condamne la SCI [M] au règlement de ses préjudices matériels et immatériels.

La société [L]'[H] soulève l'irrecevabilité au sens de l'article 564 du code de procédure civile des demandes de la SCI [M], défaillante en première instance, qui désormais s'oppose aux demandes formées contre elle.

Sur le fond, elle estime que l'application de la clause du bail invoquée par la SCI [M] selon laquelle le bailleur n'est pas responsable des marchandises détériorées ou de tout autre dégât dans le cadre de fuites et/ou d'infiltrations, ne peut s'entendre que dans le cadre d'une bonne foi du propriétaire bailleur et du respect par lui de ses propres obligations, et indique que la loi Pinel introduit un nouvel article R 145-35 dans le code de commerce, duquel il résulte que les grosses réparations ne peuvent être imputées au preneur, de sorte qu'en l'espèce, une telle clause est abusive et frappée de nullité. 



* sur la recevabilité des demandes de la société [M]



L'article 564 du code de procédure civile dispose : À peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



La SCI [M] forme appel incident du jugement qui la condamne, et ses demandes ne tendent en effet qu'à s'opposer aux prétentions adverses. Ses demandes sont parfaitement recevables.



* sur la responsabilité de la SCI [M]



En sa qualité de bailleur, la société SCI [M] ne peut contester être tenue, conformément aux dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil à une obligation de délivrance à l'égard du preneur, qui lui impose de délivrer un bien conforme à sa destination et à une obligation d'entretien.



Le 6 décembre 2018, la société [L]'[H] a fait venir un huissier qui constate :

'de l'eau qui coule à travers les spots. Ca goutte en permanence. Le sol est complètement détrempé. Sur toute la surface du magasin, je constate qu'il y a de l'eau au niveau du faux-plafond. Je constate des auréoles au plafond. La peinture s'effrite. Le plafond est complètement mouillé au dessus-de l'entrée...

Sur le toit, je constater la présence d'une bâche installée partiellement.'



Le constat amiable de dégât des eaux signé de la SCI [M] et de la société [L]'[H] mentionne comme cause : 'pas d'ardoise sur la charpente'. 



L'expert précise :

'La SCI [M] a fait intervenir la société Concept Engineering Breizh pour une mission de maîtrise d'oeuvre concernant les travaux de renforcement de la maçonnerie et des planchers intermédiaire. Cette société a proposé une mission de maîtrise d'oeuvre pour les travaux de réfection de la toiture. Par souci d'économie, la SCI [M] n'a pas retenu cette mission et a coordonné directement un charpentier et un couvreur qui ont été proposés par la société Concept Engineering Breizh.

Alors que les travaux de charpente commencent le 6 septembre 2018 (dépose de la charpente brûlée protégée par une bâche), la SCI [M] n'a pas encore signé de devis de couverture. M. [X], son dirigeant, nous déclare avoir rencontré des problèmes financiers et avoir reporté les travaux de couverture.

Le 6 novembre 2018, après avoir remplacé la charpente, M. [U] [le charpentier] met de lui-même une bâche pour protéger son ouvrage pour le week-end : aucun bâchage ou parapluie ne lui a été commandé et un couvreur devait enchaîner les travaux le lundi (échaffaudage commandé et monté par le couvreur). 

La SCI [M] achète les ardoises, mais le premier couvreur contacté refuse le chantier en novembre 2018. Son devis n'avait pas été signé plus tôt par la SCI [M].'



L'expert rappelle ensuite le dégât des eaux le 4 décembre 2018, découvert par la SCI [M] le 8 décembre 2018. Il note ' la charpente sans ardoises et bâchée depuis plusieurs semaines a laissé pénétrer l'eau à l'occasion de fortes pluies'.



L'expert indique : 'ce n'est que le 11 janvier 2019 que par l'intermédiaire de M. [C], gérant de la société Concept Engineering Breizh que la SCI [M] contacte M. [B] pour poser les ardoises.'



L'expert conclut que 'les désordres d'infiltations d'eau significatifs en l'absence de couverture ont rendu l'ouvrage impropre à sa destination.'



Il retient que 'l'origine du désordre provient du délai entre la pose de la charpente achevée le 6 novembre 2018 et la pose de la couverture reportée sans prévoir de mesure conservatoire suffisante', que 'la SCI [M] devait le clos et le couvert à son locataire, ce qui n'était pas envisageable à défaut de refaire la couverture sans commander une protection au cours des travaux (parapluie, ou bâchage avec contrôle régulier). 



L'existence d'un manquement de la bailleresse à ses obligations est donc avéré et indiscutable en ce qu'elle n'a pas veillé à délivrer à la société [L]'[H] un local conforme à sa destination.



La bailleresse entend opposer une clause d'exclusion de responsabilité figurant au bail suivante :

[ le preneur s'engage à ]

'IV responsavibilité recours

15° renoncer à tout recours en responsabilité contre le bailleur 

....

e) en cas d'humidité, fuites, infiltrations ou toute autre cause, ainsi de des fuites sur canalisations communes masquées par un coffrage établi par le bailleur. Le preneur devra d'ailleurs s'assurer contre ces risques ; 

...

g) ..en cas d'inondation, même par refoulement d'égoûts, le bailleur n'étant aucunement responsable des marchandises détériorées ou de tous autres dégâts.' 



La cour observe que l'article IV 15) g) ne peut s'appliquer au litige, les désordres ne provenant en tout état de cause pas d'une inondation mais d'infiltrations d'eau de pluie en raison d'une absence de couverture.



L'article R 145-35 du code de commerce issu de la loi Pinel dispose :

Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;



Selon l'article 8 alinéa 2 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, les dispositions des articles R 145-35 à R 145-37 du code de commerce dans leur rédaction résultant de l'article 6 du même décret sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, soit le 5 novembre 2014, étant entendu qu'un contrat est renouvelé à la date d'effet du bail renouvelé.



En l'espèce, le contrat de bail qui a pris effet le 1er mars 1991 pour une durée de neuf ans, s'est renouvelé à plusieurs reprises tacitement. Au moment du sinistre survenu le 4 décembre 2018, le bail était un contrat renouvelé auquel s'appliquaient les dispositions d'ordre public de l'article R 145-35 du code de commerce. Les clauses contractuelles contraires à ces dispositions doivent donc être réputées non écrites. 



La SCI [M] ne peut donc se prévaloir de la clause exclusive de responsabilité pour échapper à son obligation d'exécuter les travaux de couverture lui incombant et à son obligation de délivrance non respectée ici, ces manquements étant à l'origine des infiltrations subies par le preneur. 



La cour confirme le jugement en ce qu'il juge que la société [M] a manqué à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible des locaux donnés à bail à la société [L]'[H] empêchant la pleine exploitation de ceux-ci. 



- sur la garantie de la société Finistère assurance



La société Le Finistère assurance, appelante, entend dénier sa garantie, sollicitée par son assurée la SCI [M] et la société [L]'[H] en application de son action directe contre l'assureur, pour trois motifs :

- la nullité du contrat d'assurance en application de l'article L 113-8 du code des assurances, 

- la nullité du contrat d'assurance pour absence d'aléa, 

- la non garantie à raison des stipulations contractuelles et de l'objet de la garantie.

Elle sollicite ainsi de la cour qu'elle infirme le jugement qui retient sa garantie.



* sur la nullité du contrat d'assurance



La société Finistère assurance conteste sa garantie au motif tout d'abord d'une nullité du contrat d'assurance, qu'elle demande de prononcer, en application de l'article L 113-8 du code des assurances. 

Elle considère que l'assurée lui a dissimulé l'état de l'immeuble, ce qui n'a pas permis une appréciation concrète du risque par l'assureur. 

Elle soutient que la SCI [M] qui a négocié le prix d'acquisition du bien pour tenir compte des travaux nécessaires sur le bien à raison d'un précédent incendie, savait que l'immeuble n'était pas hors d'eau.

Elle souligne qu'elle a déclaré que 'les bâtiments étaient construits à plus de 80 % en matériaux durs et couverts à plus de 90 % en matériaux durs' alors qu'un constat réalisé sur place par l'expert judiciaire, montre que l'immeuble est bâché sur un quart de sa surface. 

Elle en déduit que la SCI [M] a sciemment renseigné une couverture en dur inexacte lors de la souscription du contrat. 

Elle ajoute que la SCI [M] n'a pas informé l'assureur à compter de la conclusion du contrat, sur l'état de la toiture. 

Elle estime que l'absence de couverture sur 25 % de la surface de l'immeuble est de nature à modifier le risque pour l'assureur, d'autant que le bien est situé à [Localité 2]. 

Elle souligne, alors que la société [M] lui oppose la présence d'une charpente, que cela n'implique nullement une couverture en dur. S'agissant de la présence d'une bâche, invoquée par la société [L]'[H], elle indique que couverture en dur et bâche ne se confondent pas.

Elle conteste l'application de l'article L 113-9 du code des assurances en l'espèce, soulignant que la mauvaise foi de l'assurée ne peut être écartée qu'en cas de réponse à un questionnaire si les questions sont ambigües ou ne peuvent être comprises par l'assurée, alors qu'en l'espèce, il s'agit d'une déclaration et non d'un questionnaire. 



La SCI [M] objecte que la société Le Finistère assurance est l'assureur de l'immeuble objet du litige, à tout le moins depuis une date antérieure à 2015, qu'ainsi le 18 février 2016 elle a couvert et versé une indemnité à M. [W] au titre d'un incendie ayant causé des dommages à l'immeuble, que lorsqu'elle lui a consenti, en sa qualité de nouveau propriétaire, une nouvelle police d'assurance, cet assureur avait donc une parfaite connaissance de l'historique du bien et notamment de ce sinistre incendie.

La SCI [M] conteste toute fausse déclaration, indiquant que lors de l'achat du bien, la couverture de l'immeuble était intégralement existante en dur, puisque une bâche rigide couvrait de façon satisfaisante le toit, et que l'expert a pu constater la présence d'une charpente. 

Elle précise que c'est lors de la réalisation des travaux de dépose-repose, que l'immeuble a été découvert puisque le 6 novembre 2018 après avoir remplacé la charpente, M. [D] a mis lui-même une bâche légère pour protéger son ouvrage pour le week-end, et aucun bâchage ou parapluie n'était commandé puisque les travaux devaient enchaîner avec le couvreur. Elle indique que ce dernier a fait défaut au dernier moment et qu'est survenu le dégât des eaux le 4 décembre 2018, avant qu'elle ne puisse trouver un autre artisan. 

Elle affirme donc que lors de la souscription du contrat d'assurance, l'immeuble était bien, tel que déclaré, couvert à 90% par une toiture en dur, constituée d'une bâche rigide. 

Elle demande à la cour de confirmer le jugement qui rejette la demande de nullité du contrat pour fausse déclaration. 



Pour la société [L] [H], la société Finistère se prévaut, de mauvaise foi, d'un tel moyen pour dénier sa garantie. Elle rappelle qu'en sa qualité d'assureur de l'ancien propriétaire, non seulement elle connaissait parfaitement l'état de l'immeuble sinistré par un incendie, pour avoir versé à son assuré une importante indemnité, mais savait que le propriétaire n'entendait pas reconstruire et souhaitait vendre en l'état. Elle affirme que lors de l'achat du bien par la SCI [M], la couverture de l'immeuble était intégralement existante en dur nonobstant le fait qu'une partie était endommagée, de sorte qu'il a pu justement être déclaré qu'il était couvert à 90 % par une toiture en dur. 



L'article L 113-8 du code des assurances dispose :

Indépendamment des causes ordinaires de nullité, et sous réserve des dispositions de l'article L 132-26, le contrat d'assurance est nul en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l'assuré, quand cette réticence ou cette fausse déclaration change l'objet du risque ou en diminue l'opinion pour l'assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l'assuré a été sans influence sur le sinistre.

Les primes payées demeurent alors acquises à l'assureur, qui a droit au paiement de toutes les primes échues à titre de dommages et intérêts.

Les dispositions du second alinéa du présent article ne sont pas applicables aux assurances sur la vie.



Il appartient à l'assureur de rapporter la preuve que la SCI [M], son assuré, a fait lors de la souscription du contrat, une déclaration inexacte, de mauvaise foi, avec la volonté, en diminuant l'opinion du risque par l'assureur, de causer le dommage constitué par l'obligation pour celui-ci de garantir ce risque.







Le contrat d'assurance multirisque des professionnels signé le 30 mai 2017 par la SCI [M] comporte une annexe avec des déclarations de l'assuré et notamment la déclaration suivante :

'les bâtiments sont construits à plus de 80 % en matériaux durs et couverts à plus de 90 % en matériaux durs.'



Les parties n'ont pas précisé ce qu'elles entendaient par 'matériaux durs', mais la police comprenant une garantie dégâts des eaux, la qualité de cette couverture apparaît avoir été essentielle pour l'assureur afin d'apprécier le risque. 



L'argument de la société Le Finistère assurance pour établir une déclaration inexacte de l'assurée, tirée des constatations de l'expert selon lesquelles l'immeuble était bâché sur un quart de sa surface, est justement écarté par les premiers juges, les constatations de l'expert à partir des travaux opérés en novembre 2018, un mois avant le sinistre dégât des eaux étant inopérantes à établir l'état de la couverture à la date du contrat. 



Il n'est pas pas contesté par la SCI [M] la présence lors de la souscription du contrat d'une seule bâche rigide en guise de couverture. 



La SCI [M] écrit ainsi dans ses conclusions page 3 'qu'à cette date, l'immeuble était couvert par une bâche rigide provisoire destinée à assurer l'étanchéité' et que le 7 décembre 2017, elle a entrepris des travaux sur l'immeuble et a déposé une déclaration de travaux en ce sens, travaux qui ont été opérés en novembre 2018 par des travaux de charpente et devaient faire l'objet dans la foulée de travaux de couverture. 



Il apparaît que cette bâche rigide a fait son office entre le 30 mai 2017 et début novembre 2018, date à laquelle la SCI [M] admet l'avoir retirée pour les travaux de charpente et remplacée ensuite par une bâche légère dans l'attente des travaux de couverture. Ainsi durant un an et demi, la couverture de l'immeuble par une bâche rigide, alors même que le bien est situé à [Localité 2], région fortement touchée par les intempéries, a protégé efficacement l'immeuble des infiltrations, ce qui est l'essence première d'une couverture au regard de la garantie souscrite. 



En déclarant l'immeuble couvert à 90 % en matériaux durs, sans que les parties ne précisent plus avant ce qu'elles entendaient pas 'matériaux durs', la cour considère que la société Le Finistère assurance, ne démontre pas que la SCI [M] a effectué sciemment une déclaration inexacte de nature à modifier le risque pris par l'assureur. 



La cour confirme le rejet de la demande nullité du contrat pour fausse déclaration. 



* sur l'absence d'aléa



La société Le Finistère assurance, invoque les dispositions de l'article L113-1 du code des assurance et rappelle qu'à défaut d'aléa un contrat d'assurance est nul et non avenu. 

Elle soutient qu'en l'espèce, la SCI [M] n'ignorait pas que l'immeuble n'était pas hors d'eau, que par souci d'économie, elle a laissé l'immeuble sans couverture, qu'elle ne pouvait ignorer non plus que l'absence de couverture engendrait un risque accru de dégât des eaux, qu'elle a laissé l'immeuble recouvert d'une simple bâche durant un mois en novembre, sans mesure particulière, sans se préoccuper de son état, sans alerter son assureur, de sorte que la réalisation du risque était inéluctable. 

Elle considère que la faute dolosive de la SCI [M] est caractérisée. Elle souligne que l'objection qui lui est faite de l'absence de faute intentionnelle est inopérante et que le preneur ne peut sans se contredire, conclure au manquement patent d'entretien de son bailleur et à sa grave négligence, et conclure dans le même temps à l'absence de faute dolosive.

Elle affirme donc que la SCI [M] a privé le contrat de tout aléa et qu'ainsi la nullité du contrat est encourue et opposable à la société [L]'[H].



En réponse, la SCI [M] qui demande à la cour de rejeter ce moyen de nullité du contrat, fait observer que la faute dolosive réside dans la volonté de produire le dommage, et non dans la seule conscience d'en créer le risque, elle doit se traduire par des actes et comportements de nature à faire disparaître tout aléa en omettant sciemment à la charge de son assureur les conséquences qui résulteraient de sa faute. 

Si elle admet une certaine négligence, la SCI [M] conteste toute volonté de créer le dommage. Elle souligne qu'elle est un maître d'oeuvre profane, qu'elle aurait dû être alertée par le charpentier de la faiblesse de la bâche provisoire. 

Selon elle, la pose d'une bâche provisoire, prolongée par la défection du couvreur qui s'est dédit quelques jours avant de démarrer son chantier a nécessairement induit une pénétration accidentelle d'eau dans la toiture, conformément au contrat d'assurance. Elle souligne que les fenêtres prétendument laissées ouvertes n'étaient pas à l'origine de l'accident. 



La société [L]'[H] soutient qu'il ne suffit pas de démontrer une faute grave de l'assuré pour prétendre à nullité du contrat, qu'il appartient à l'assureur de rapporter la preuve d'une faute dolosive qui implique une volonté de commettre un dommage et non la seule conscience de prendre le risque de le provoquer.

Si la négligence de la SCI [M] est bien à l'origine du dégât des eaux, elle estime toutefois qu'il n'est pas établi une volonté de celle-ci de créer le dommage. 



L'article L 113-1 du code des assurances dispose :

Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré. 



La faute intentionnelle et la faute dolosive, au sens de ces dispositions sont autonomes, chacune justifiant l'exclusion de garantie dès lors qu'elle fait perdre à l'opération d'assurance son caractère aléatoire. (Civ. 2e, 20 mai 2020, n° 19-11.538).



En l'espèce, la société Le Finistère assurances fait grief à la SCI [M] d'avoir commis une faute dolosive.



La jurisprudence retient que 'la faute dolosive, autonome de la faute intentionnelle, justifiant l'exclusion de la garantie de l'assureur dès lors qu'elle fait perdre à l'opération d'assurance son caractère aléatoire, suppose un acte délibéré de l'assuré qui ne pouvait ignorer qu'il conduirait à la réalisation inéluctable du dommage.' (Civ. 2e, 10 nov. 2021, n° 19-12.659) La faute dolosive s'entend d'un acte délibéré de l'assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables. (Civ. 2e, 20 janv. 2022, n° 20-13.245).



La Cour de cassation, contrairement à ce qui est soutenu par les intimées, précise en outre que 'la faute dolosive n'implique pas la volonté de son auteur de créer le dommage. Elle s'entend d'un acte délibéré de l'assuré commis avec la conscience du caractère inéluctable de ses conséquences dommageables' ( 3e Civ., 30 mars 2023, pourvoi n° 21-21.084).



De ces éléments, doit être ainsi constaté que :

- la SCI [M], qui savait que l'immeuble après les travaux de charpente, n'avait plus de bâche rigide, n'a pas informé le charpentier que les travaux de couverture qui devaient suivre immédiatement après les travaux de charpente n'auraient pas lieu, 

- elle est à l'origine de la défection du couvreur, puisqu'elle n'a pas signé le devis de travaux, 

- elle ne peut faire grief au charpentier, dont il convient de souligner qu'il a pris seul l'initiative d'installer une bâche provisoire plus légère, après ses travaux, et, dans son esprit pour le temps du week-end, d'une absence de conseil sur les besoins de bâchage sur du plus long terme,

- la SCI [M] ne s'est pas non plus assurée, et ce, pendant un mois, de vérifier le bâchage provisoire mis en place par le charpentier, alors qu'elle savait d'une part que cette installation allait durer, en l'absence de commande par elle auprès d'un autre couvreur, sans que d'ailleurs elle ne justifie les difficultés rencontrées par elle à trouver un autre artisan et que d'autre part, elle n'ignorait pas les risques de dommages qu'une telle installation engendrait ; à cet effet, il est relevé que l'expert souligne : ' Le bâchage n'a pas fait l'objet de vérification après sa mise en oeuvre par le maître d'ouvrage : risque de dégradations de ce type d'ouvrage par les vents soutenus que nous connaissons en Bretagne'.



La cour note que l'expert conclut que 'le dégât des eaux provient d'un défaut de compétences du maître d'ouvrage qui a volontairement reporté les travaux de couverture sans informer et prendre conseil auprès des professionnels qu'il a fait intervenir'.



Ainsi en refusant de signer le devis du premier couvreur, en reportant de son fait les travaux de couverture durant plus d'un mois, alors qu'elle savait l'immeuble dépourvu depuis les travaux de charpente de bâche rigide, la SCI [M] a laissé son bien exposé aux intempéries sans se soucier de sa mise hors d'eau, et a donc commis plus qu'une faute de négligence et de légèreté, telle que retenue par les premiers juges, mais une faute dolosive, dans la mesure où elle ne pouvait qu'avoir une conscience certaine des risques importants d'infiltrations par les eaux de pluie, qu'elle savait inéluctables à compter du 6 novembre 2018 sur un immeuble quimperois délaissé avec une simple bâche légère en plastique en guise de couverture. La cour admet en conséquence l'existence d'une faute dolosive au sens des dispositions d'ordre public de l'article L.113-1, alinéa 2, du code des assurances, de sorte que la garantie de l'assureur n'est pas due. 



A titre surabondant, sur le 3ème moyen tiré des stipulations contractuelles et notamment des conditions de garantie, alors que le contrat garantit l'immeuble pour 'les infiltrations ou pénétrations accidentelles des eaux provenant de la toiture', que les premiers juges rappellent à raison la définition du dictionnaire Larousse de la toiture comme étant 'un ensemble comprenant la charpente et la couverture', qu'en l'espèce, et comme très justement soulevé par la société Le Finistère assurance, une simple bâche plastique provisoire posée sur une charpente le temps d'un week-end, ne peut être assimilée à une couverture, pas même une couverture en rénovation, la cour constate que les conditions de garanties ne sont pas davantage réunies. 



Sans qu'il soit nécessaire à la cour de répondre au moyen soulevé par la SCI [M] et la société [L]'[H] tenant au caractère non écrit de la clause d'exclusion opposée par l'assureur, ladite clause n'étant selon elles non formelle ni limitée, (clause excluant les ' infiltrations par les fenêtres et des dommages résultant d'un défaut permanent d'entretien, d'un manque de réparation indispensable, connus de l'assuré'), la cour dit que la garantie de la société Le Finistère au titre du sinistre survenu le 4 décembre 2018 ne peut être recherchée. 



En conséquence, la cour infirme le jugement qui prononce des condamnations contre la société le Finistère assurance, in solidum avec la SCI [M] et rejette la demande subsidiaire de garantie form