Cour d'Appel · 1ère Chambre — 28 avril 2026

PM/LZ











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° de rôle : N° RG 24/01788 - N° Portalis DBVG-V-B7I-E25N





COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 28 AVRIL 2026 





Décision déférée à la Cour : jugement du 17 octobre 2024 - RG N°23/00255 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] 

Code affaire : 72A - Demande en paiement des charges ou des contributions





COMPOSITION DE LA COUR :



Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL Conseillers.



Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et Mme Leila ZAIT au prononcé de la décision.





DEBATS :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Monsieur Michel WACHTER, président, et Monsieur Philippe MAUREL, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.







L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :



APPELANTE



Syndic. de copro. [Localité 2]

RCS de [Localité 3] n°678 501 172 

Sis [Adresse 1]



Représentée par Me Cécile GUY de la SELARL REMOND-GUY-LAZARD AVOCATS, avocat au barreau de BESANCON





ET :





INTIMÉS 



Monsieur [S] [F]

né le 17 Avril 1966 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]



Représenté par Me Guillaume MONNET de la SELARL DU PARC - MONNET - FRANCHE COMTE, avocat au barreau de BESANCON



Monsieur [J] [V]

né le 20 Août 1972 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 3]



Défaillant, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 9 janvier 2025.



Madame [O] [Z]

née le 07 Juillet 1982 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 4] 



Représentée par Me Guillaume MONNET de la SELARL DU PARC - MONNET - FRANCHE COMTE, avocat au barreau de BESANCON



S.A.S. C.P.I.

RCS de [Localité 1] n° 434 626 453

Sis [Adresse 5]



Représentée par Me Guillaume MONNET de la SELARL DU PARC - MONNET - FRANCHE COMTE, avocat au barreau de BESANCON





ARRÊT :





- DEFAUT 

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.



*************





EXPOSE DU LITIGE



La SCI CSP est propriétaire des lots n° 263, 264 et 265 au sein d'un ensemble immobilier, la [Adresse 6], situé [Adresse 7] à Besançon. Le capital social de la SCI est détenu par quatre associés : M. [S] [F], la SARL CPI, Mme [O] [Z] et M. [J] [V].



Suivant jugement d'ouverture rendu par le tribunal de grande instance de Besançon en date du 10 décembre 2019, la SCI CSP a été admise au bénéfice d'une procédure de liquidation judiciaire, Maître [P] étant désigné en qualité de liquidateur. Le syndicat de copropriété de l'immeuble [Localité 2] a procédé à une déclaration de créance, en date du 31 janvier 2020, pour un montant de 41'791,47 euros décompte arrêté au 29 janvier 2020. Sa créance a été admise à titre privilégié à hauteur de la somme de 36'536,99 euros. Les locaux appartenant à la SCI en liquidation participent de l'actif réalisable mais aucune vente n'a pu être régularisée si bien que les charges de copropriété ont continué à courir.



Suivant acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2023, le syndicat de copropriété a fait assigner l'ensemble des associés de la SCI en liquidation judiciaire aux fins de condamnation à paiement, individuellement et pour une somme correspondant aux parts sociales détenues en capital, d'une somme globale de 56'100,97 euros.



Suivant jugement en date du 17 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Besançon a rendu un jugement dont le dispositif est rédigé de la manière suivante :



' Condamne M. [S] [F] à payer au syndicat de copropriété de la [Adresse 6] la somme de 8 634,25 euros, avec majoration d'intérêts au taux légal à compter du 8 février 2023.

' Condamne M. [J] [V] à payer au syndicat de copropriété de la [Adresse 6] la somme de 8 634,25 euros avec majoration d'intérêts au taux légal à compter du 14 février 2023.

' Condamne Mme [O] [Z] à payer au syndicat de copropriété de la [Adresse 6] la somme de 8 979,61 euros avec majoration d'intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023.

' Condamne la SARL CPI à payer au syndicat de copropriété de la [Adresse 6] la somme de 8 979,61 euros avec majoration d'intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023.

' Déclare irrecevables les demandes en paiement du syndicat de copropriété de la [Adresse 6] au titre de la somme de 33'364,83 euros correspondant aux charges de copropriété née postérieurement au prononcé de la liquidation judiciaire de la SCI CSP, soit les demandes suivantes : ' Condamner M. [S] [F] à lui payer la somme de 8 341,20 euros avec majoration d'intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure.

' Condamner M. [J] [V] à lui payer la somme de 8 341,20 euros avec majoration d'intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure.

' Condamner Mme [O] [Z] à à lui payer la somme de 8 007,55 euros avec majoration d'intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure.

' Condamner la SARL CPI à lui payer la somme de 8 674,85 euros avec majoration d'intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mis en demeure. 

' Condamne M. [S] [F], Mme [O] [Z], M. [J] [V] et la SARL CPI aux dépens.

' Condamne M. [S] [F], Mme [O] [Z], M. [J] [V] et la SARL CPI à payer au syndicat de copropriété de la [Adresse 6] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 ' Rejette la demande de condamnation in solidum de ces chefs.



Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal s'est inspiré des motifs suivants :



' La créance de charges postérieure au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire ne peut faire l'objet d'un recouvrement de la part du syndicat de copropriété faute pour celui-ci d'administrer une double preuve, à savoir qu'il s'agit, d'une part, de créances méritantes, c'est-à-dire éligibles à une priorité de paiement pour les besoins de la procédure collective ou en exécution d'un contrat nécessaire au maintien de l'activité, et que, d'autre part, les poursuites soient prioritairement exercées contre la société débitrice de ses charges.



Suivant déclaration au greffe en date du 10 décembre 2024, formalisée par voie électronique, le syndicat de copropriété de l'immeuble [Localité 2] a interjeté appel du jugement rendu.



Dans le dernier état de ses écritures en date du 28 janvier 2026, il invite la cour à statuer dans le sens suivant :



Juger recevable et bien-fondé le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] en ses appels de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Besançon le 17 octobre 2024 (RG 23/00255) ; 







Y faisant droit, 

Réformer et infirmer le jugement sus énoncé et daté en ce qu'il a : 

« Déclare irrecevables les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires au titre de la somme de 33 364,83 euros, correspondant aux charges de copropriété nées postérieurement au prononcé de la liquidation judiciaire de la SCI CSP, soit les demandes suivantes:

* Condamner M. [S] [F] à lui payer les la somme de 8 341,20 euros dont il est redevable puisque titulaire de 50 parts sur 200 au sein de la société CSP, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure, jusqu'au complet et parfait paiement ; 

* Condamner M. [J] [V] à lui payer les la somme de 8 341,20 euros dont il est redevable puisque titulaire de 50 parts sur 200 au sein de la société CSP, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure, jusqu'au complet et parfait paiement ; 

* Condamner Mme [O] [Z] à lui payer les la somme de 8 007,55 euros dont elle est redevable puisque titulaire de 48 parts sur 200 au sein de la société CSP, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure, 

* Condamner la SARL CPI à lui payer les la somme de 8 674,85 euros dont elle est redevable puisque titulaire de 52 parts sur 200 au sein de la société CSP, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure, jusqu'au complet et parfait paiement » 

En conséquence, 

Condamner M. [S] [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] la somme, arrêtée au 27 janvier 2026, de 10 434,89 euros dont il est redevable puisque titulaire de 50 parts sur 200 au sein de la société CSP, qu'il conviendra d'assortir des intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure signifiée le 8 février 2023, jusqu'au complet et parfait paiement ; 

Condamner M. [J] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] la somme, arrêtée au 27 janvier 2026, de 10 434,89 euros dont il est redevable puisque titulaire de 50 parts sur 200 au sein de la société CSP, qu'il conviendra d'assortir des intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure signifiée le 14 février 2023, jusqu'au complet et parfait paiement ; 

Condamner Mme [O] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 

[Adresse 8] la somme, arrêtée au 27 janvier 2026, de 10 017,49 euros dont elle est redevable puisque titulaire de 48 parts sur 200 au sein de la société CSP, qu'il conviendra d'assortir des intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure signifiée le 26 janvier 2023, jusqu'au complet et parfait paiement ; 

Condamner la SARL CPI à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] la somme, arrêtée au 27 janvier 2026, de 10 852,28 euros dont elle est redevable puisque titulaire de 52 parts sur 200 au sein de la société CSP, qu'il conviendra d'assortir des intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure signifiée le 13 février 2023, jusqu'au complet et parfait paiement ; 

DébouterM. [S] [F], M. [J] [V], Mme [O] [Z] et la SARL CPI de toutes leurs demandes contraires ; 

Confirmer le jugement rendu pour le surplus ; 

Y ajoutant, 

Condamner in solidum M. [S] [F], M. [J] [V], Mme [O] [Z], et la SARL CPI à payer Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], la somme de 7 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner in solidum M. [S] [F], M. [J] [V], Mme [O] [Z], et la SARL CPI aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Rémond Guy Lazard Avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



Il fait pour cela valoir les moyens et arguments suivants :



' C'est à tort que le tribunal a considéré que l'activité n'avait pas été maintenue alors même que la gestion de parc immobilier constitue l'objet social de la SCI CSP.



' S'agissant de dépenses utiles à la conservation de biens immobiliers représentatifs de l'actif réalisable, celle-ci entre dans la catégorie des créances privilégiées dans l'ordre de classement des créances postérieures au jugement d'ouverture. Le concluant n'était donc pas astreint à une nouvelle déclaration de créance pour sauvegarder ses droits.



' La vaine poursuite exigée par l'article 1857 du code civil est caractérisée, à suffisance, par le placement de la société débitrice en liquidation judiciaire sans que le créancier ait d'autres formalités supplémentaires à accomplir.



* * *



En réponse, M. [S] [F], la SARL CPI et Mme [O] [Z], en vertu de conclusions récapitulatives et responsives en date du 22 décembre 2025, exposent, dans les termes suivants, leurs moyens, fins et prétentions :



Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Besançon

Déclarer irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation des associés de la SCI CSP au paiement de charges de copropriété postérieures à la liquidation judiciaire de cette société. 

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à payer à M. [S] [F] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à payer à Mme [O] [Z] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à payer à la SAS CPI la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner l'appelant aux entiers dépens. 



Il soutient à cet égard que c'est à juste titre que le tribunal a considéré qu'à défaut de déclaration de créance au passif, même pour une créance postérieure au jugement d'ouverture, les associés ne pouvaient être valablement poursuivis.



* * *



M. [J] [V] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les écritures adventices du syndicat de copropriété lui ont été signifiées mais non remises à personne.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 3 février 2026.



MOTIFS DE LA DECISION



Le syndicat de copropriété appelant sollicite la condamnation des associés de la SCI copropriétaire au paiement des charges qu'elle s'est abstenue de régulariser, et ce au prorata des parts détenues par ces derniers dans le capital social. L'action a été engagée sur le fondement des prescriptions des articles 1857 et 1858 du code civil habilitant le créancier à exercer une action en recouvrement à l'égard des détenteurs de parts après vaine poursuite de la société principalement débitrice.



Pour satisfaire aux exigences de la vaine poursuite, l'organisme représentatif des intérêts de la copropriété signale que la mise en liquidation du débiteur principal suffit à la caractériser. Il fait également, et subsidiairement, valoir, qu'en toute hypothèse, elle a procédé à la déclaration des créances subséquentes au jugement d'ouverture dans les formes légales et règlementaires.



S'agissant des créances échues postérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire, leur caractère méritant ou non ne conditionne nullement la recevabilité de l'action en paiement dirigée contre les associés. Quelle que soit la nature de la créance, celle-ci peut-être recouvrée contre les débiteurs de second rang dès l'instant où le débiteur principal ne s'est pas acquitté, au terme, convenu du paiement de sa dette. Il n'est donc pas nécessaire de déterminer si la quote-part de charges impayées par la SCI copropriétaire doit être payée à échéance ou faire l'objet d'une déclaration expresse entre les mains du liquidateur en vertu des dispositions rapprochées des articles L. 622- 17 et L. 641- 13 du code de commerce. 



En revanche, il est essentiel de vérifier si la société débitrice principale a été vainement poursuivie pour justifier l'ouverture d'une action subsidiaire à l'encontre des associés.



S'agissant d'une société civile admise au bénéfice d'une procédure de liquidation judiciaire, la vaine poursuite est caractérisée par la déclaration de créance au passif de la procédure collective et qui ne peut donner lieu à répartition de l'actif réalisé en raison de l'impécuniosité de celle-ci. Ainsi, contrairement aux assertions du syndicat de copropriété requérant, le simple constat de la mise en liquidation judiciaire de la société débitrice des charges de copropriété ne suffit pas à caractériser la vaine poursuite. Dès lors, celle-ci ne peut être établie qu'après l'accomplissement par le créancier des formalités déclaratives prévues à l'article L 622 ' 24 du code précité applicable à la liquidation judiciaire.



* * *



Pour voir déclarer satisfaites les conditions d'engagement de l'action en paiement à l'encontre des associés, le syndicat de copropriété appelant estime qu'une déclaration de créance a bien été régularisée et inscrite au passif de la procédure collective de la SCI copropriétaire.



Il convient cependant de vérifier si les conditions de vaine poursuite d'un débiteur soumis à une procédure de liquidation judiciaire sont réunies, d'une part, et si la déclaration de créance dont se recommande l'organisme créancier souscrit aux exigences légales et réglementaires, d'autre part. Il convient, à cet égard, de rappeler qu'en raison de l'arrêt des poursuites résultant de l'ouverture de la liquidation judiciaire, le recouvrement forcé d'une créance n'étant plus possible, seule la déclaration de créance au passif de la liquidation, qui vaut action en justice, est de nature à formaliser l'exigence prévue par l'article 1858 précité.



S'agissant d'une créance postérieure au jugement d'ouverture, et ainsi que l'a rappelé le tribunal, les règles qui gouvernent la matière sont énoncées à l'article L. 641-13 du code de commerce aux termes duquel :



« Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire.



' Si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l'activité autorisée en application de l'article L. 641- 10.

Si elles sont nées en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l'activité ou en exécution d'un contrat en cours régulièrement décidés après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s'il y a lieu, et après le jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.

' Ou si elles sont menées des besoins de la vie courante du débiteur personne physique. »



Deux cas de figures doivent donc être distingués pour s'assurer qu'une vaine poursuite à l'encontre de la société civile est bien caractérisée : celle où la créance nouvelle entre dans le champ de prévision de l'article L. 622- 17 du code de commerce payable à échéance sous réserve qu'elle souscrive aux critères énumérés par l'article L. 641- 13 partiellement sus-reproduit, d'une part, et celle où, née postérieurement au jugement d'ouverture, elle n'est pas éligible au régime des créances méritantes prévues par ce texte de loi.



La notion de vaine poursuite doit donc être appréhendée différemment dans l'une ou l'autre hypothèse dès l'instant où elle résulte de l'accomplissement des formalités déclaratives pour les créances non méritantes alors qu'elle ne peut être soumise aux mêmes règles, s'agissant des créances éligibles aux dispositions de l'article L. 622- 17, puisqu'aucune déclaration de créance n'est exigée pour remplir le créancier de ses droits.



Il a ainsi été admis que les charges de copropriété ne participaient pas des créances méritantes justiciables d'un régime favorable au créancier (Cass Com 14 novembre 2019 n° 18- 17. 812). Il s'en déduit que celles-ci ne sont pas payables à échéance soit qu'elles représentent des appels de fonds provisionnels, soit qu'elles résultent d'une régularisation à posteriori. Il n'y a donc pas lieu de rechercher au cas présent si d'autres modalités de vaine poursuite ont pu être mises en 'uvre afin de sauvegarder les droits du créancier, recherche qui aurait été nécessaire si la déclaration de créance n'avait pas été obligatoire. Il y a lieu cependant de dire qu'au cas présent, le constat d'impécuniosité de la procédure collective ne peut suffire à acquitter le créancier de son obligation d'exercer prioritairement les poursuites en paiement à l'encontre du débiteur principal.



 En effet prendre l'option inverse aboutirait à reléguer une telle formalité procédurale en simple obligation de mise en demeure, alors qu'elle n'est de mise que pour les sociétés exerçant une activité économique quelle que soit leur forme civile ou commerciale, à savoir les sociétés en commandite ou en nom collectif, les sociétés civiles professionnelles et société civile de construction vente. Si le législateur a imposé aux sociétés civiles de gestion l'obligation préalable de recourir à l'encontre de celle-ci avant d'exercer une action subsidiaire en direction des associés, c'est dans le souci de sauvegarder les droits de ces derniers lesquels sont supposés étrangers à toute activité lucrative ou à tout le moins économique. Dès lors, au cas présent, le courrier émanant du liquidateur en date du 26 novembre 2024 informant le syndicat de copropriété de l'impécuniosité totale de la procédure ne peut être un adjuvant utile à l'effet de caractériser une vaine poursuite. Cette impécuniosité qui peut, le cas échéant, rendre superfétatoire toute action contre la société civile ne peut résulter que d'une clôture pour insuffisance d'actif laquelle par ailleurs formalise la dissolution totale de l'entité sociétaire. Ainsi, tant que les opérations liquidatives ne sont pas achevées, l'espoir des créanciers d'être partiellement remplis de leurs droits maintient l'exigence d'une vaine poursuite contre la société civile débitrice principale.



Il reste néanmoins à examiner le moyen développé par le syndicat de copropriété appelant selon lequel il a bien régularisé au passif de la liquidation judiciaire une déclaration régulière des créances valant vaine poursuite. Cette recherche peut être effectuée dans le cadre de l'instance présente, même en l'absence du liquidateur, puisqu'il ne s'agit pas de statuer sur la régularité d'une créance admise au passif mais seulement de déterminer si elle est justiciable du vocable de vaine poursuite. En toute hypothèse, s'agissant de la comptabilisation de cette créance au passif de la liquidation, le présent arrêt ne saurait avoir d'autorité de chose jugée.



Aux termes de l'article R. 622- 22 du code de commerce :



« En application du 6e alinéa de l'article L. 622- 24, des créanciers dont les créances, nées régulièrement après le jugement d'ouverture autre que celles mentionnées au 1 de l'article L. 622- 17, résultant d'un contrat à exécution successive déclare leur créance, pour la totalité des sommes échues et à échoir, sur la base d'une évaluation, dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. (. . .) »



L'article R. 622- 23 du même code énonce que :



« Outre les indications prévues à l'article L. 622- 25, la déclaration de créance contient :



1° les éléments de nature à prouver l'existence et le montant de la créance s'il ne résulte pas d'un titre ; à défaut, une évaluation de la créance si son montant n'a pas encore été fixé. (. . .).



À cette déclaration sont joints sous bordereau les documents justificatifs ; ceux-ci peuvent être produits en copie. À tout moment, le mandataire judiciaire peut demander la production de documents qui n'auraient pas été joints. »



Pour se voir déclarer quitte de toute diligence supplémentaire et voir admise la vaine poursuite résultant de la déclaration de créance, le syndicat de copropriété produit aux débats des courriers d'appel de fonds adressés au liquidateur correspondant aux demandes provisionnelles exigibles du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024, de première part, du mois d'avril 2024 de deuxième part, du 1er avril 2024 au 30 juin de la même année, et enfin les charges provisionnelles échues entre le 1er juillet 2024 et le 30 septembre 2024, de troisième part. Les appels de fonds présentent un récapitulatif du montant impayé des charges pour les périodes antérieures faisant apparaître un solde débiteur pour charges et appels de fonds impayés d'un montant de 67'901,82 euros.



Cependant aucun justificatif n'est produit en annexe des documents susvisés. Les articles 14- 2, 19- 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 45- 1 du décret du 17 mars 1967 subordonnent l'exigibilité des charges, les appels provisionnels et des avances à la production du procès-verbal d'assemblée générale approuvant les comptes relatifs à l'exercice en question et l'ensemble des documents comptables, outre le décompte et l'état de répartition des charges permettant la constitution de l'état liquidatif de la créance. Or, les appels de fonds communiqués au liquidateur ne sont accompagnés d'aucun des justificatifs exigés par la législation propre à la procédure collective mais également celle relative à la copropriété.



De surcroît, il ne s'évince pas des pièces de la procédure que les appels de fonds ont été déclarés, dans leur état prévisionnel, dans les 2 mois de la publication du jugement d'ouverture. Il s'ensuit que les documents produits aux débats ne peuvent pallier à l'absence de déclaration de créance régulière, créance échue postérieurement à l'admission de la SCI au bénéfice d'une mesure de liquidation judiciaire.



Il s'ensuit que la condition de vaine poursuite ne peut être réputée acquise au cas présent. Partant, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.



L'équité ne commande pas l'application cas présent des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les intimés conserveront donc l'entière charge de leurs frais irrépétibles.







PAR CES MOTIFS





La cour statuant publiquement, par arrêt de défaut et après en avoir délibéré conformément à la loi :



' Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré.



' Déboute les parties intimées de leur demande en remboursement de leurs frais irrépétibles.



' Condamne le syndicat de copropriété aux dépens d'appel.









Le greffier, Le président,