Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 29 avril 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 29 AVRIL 2026



N° 2026/ 193









Rôle N° RG 21/15827 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BILWT







S.A.S. LA CLE DU BONHEUR IMMOBILIER





C/



[T] [L] épouse [K]

[I] [A]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 

Me [I] BELLEMANIERE

Me Guillaume GARCIA

























Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 11 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03826.





APPELANTE



S.A.S. LA CLE DU BONHEUR IMMOBILIER représentée par son président en exercice domicilié es qualité audit siège, 

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Philippe BELLEMANIERE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMÉS





Monsieur [I] [A]

né le 22 Mars 1967 à [Localité 2], 

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Guillaume GARCIA, avocat au barreau de NICE





Madame [T] [L] épouse [K]

née le 04 Juin 1951 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]



assignée à personne le 15 février 2022

défaillante







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère





Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026. A cette date, les parties ont été informées que le délibéré était prorogé au 29 Avril 2026.







ARRÊT



Réputé contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2026.



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2019, M. [H] [D] et Mme [E] [X] ont mandaté la Sas La Clé du Bonheur Immobilier pour vendre une maison à usage d'habitation située à [Localité 4] (83) dont ils sont propriétaires, moyennant la rémunération de 10 000 euros. 

Par acte authentique du 14 février 2020, M. [D] et Mme [X] ont consenti à M. [I] [A] et Mme [T] [L], épouse [K], avec le concours de la Sas La Clé du Bonheur Immobilier, une promesse unilatérale de vente portant sur leur bien immobilier par laquelle ils se sont engagés à vendre le bien moyennant un prix de 270 000 euros, dont 10 000 euros de commission due à la Sas La Clé du Bonheur Immobilier. 

Au cours du mois de mars 2020, un litige est né entre les vendeurs et les acquéreurs sur le retard de versement de l'indemnité d'immobilisation du bien fixée à la somme de 27 700 euros payable dans le délai de 10 jours. Les parties ont transigé et au final ont renoncé à se prévaloir de la promesse unilatérale. 

Estimant que les acquéreurs se sont rétractés sans motif légitime et sérieux et postérieurement au délai requis, par actes des 24 et 31 juillet 2020, la Sas La Clé du Bonheur Immobilier a fait assigner M. [A] et Mme [L], devant le tribunal judiciaire de Nice sur le fondement de la responsabilité délictuelle aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer de la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice financier, outre 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance. 

Mme [L] n'a pas comparu bien que régulièrement assignée à domicile.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 20 octobre 2021, le tribunal judiciaire a :


débouté la Sas La Clé du Bonheur Immobilier de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

débouté M. [A] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

condamné la Sas La Clé du Bonheur Immobilier à payer à M. [A] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la Sas La Clé du Bonheur Immobilier aux dépens,

rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 


Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que l'indemnité d'immobilisation contractuellement prévue n'avait jamais été versée par les acquéreurs, de sorte que la promesse unilatérale de vente était devenue caduque le 24 février 2020 et que la demanderesse ne pouvait se prévaloir d'éléments postérieurs à la caducité du contrat et la débouter de toutes ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle formée par M. [A], il a considéré que le caractère abusif de la procédure intentée par la demanderesse n'était pas plus démontré.

Par déclaration transmise au greffe le 9 novembre 2021, la Sas La Clé Du Bonheur Immobilier a relevé appel de cette décision en visant la totalité des chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 20 janvier 2026.



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 30 mai 2022 au visa des articles 1112, 1124, 1240 et 1304-2 du Code civil, la Sas La Clé Du Bonheur Immobilier, demande à la cour de:


infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

déclarer sa demande recevable et bien fondée,

déclarer que Mme [L] et M. [A] ont commis des négligences fautives dans l'exécution de leurs engagements en se rétractant de la promesse de vente postérieurement au délai de rétractation prévu à cet effet,

déclarer que la faute de Mme [L] et M. [A] dans l'exécution de leurs obligations issues de la promesse de vente lui a causé un préjudice car elle n'a pas perçu sa commission alors qu'elle a accompli la mission pour laquelle elle a été mandatée,


En conséquence,


condamner solidairement Mme [L] et M. [A] à lui payer la somme de 10 000 euros correspondant à la somme de la commission qu'elle aurait dû percevoir si la vente avait été menée à bien,

condamner solidairement Mme [L] et M. [A] à payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel,

débouter M. [A] de sa demande de condamnation à son encontre au paiement d'un article 700 du code de procédure civile et des dépens. 


Par conclusions transmises le 4 mars 2022 au visa de l'article 1240 du Code civil, M. [A], demande à la cour de :


confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

dire et juger que la promesse de vente signée le 14 février 2020 était caduque dès le 24 février, tel qu'elle le prévoit, faute de versement, dans ce délai, de l'indemnité d'immobilisation fixée à la somme de 27 200 euros,

dire et juger dès lors, que la question de la rétractation est sans objet et que le bien est demeuré à la vente sans avoir été immobilisé,

dire et juger que la Sas La Clé du Bonheur Immobilier, professionnelle de l'immobilier, ne pouvait l'ignorer,

dire et juger qu'il n'existe ni faute des acheteurs, ni dommage caractérisé, ni encore préjudice démontré ou étayé,

dire et juger que son versement d'une pénalité de 18 600 euros, le 10 mars 2020, pénalité restituée depuis, n'a aucun lien avec l'indemnité d'immobilisation, ni dans son montant, ni dans son contexte, ni dans la date du versement,

condamner la Sas La Clé Du Bonheur Immobilier au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

la condamner paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Mme [L] n'a pas constitué avocat et la Sas La Clé Du Bonheur lui a signifié sa déclaration d'appel et ses conclusions le 15 février 2022.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIVATION

1-Sur la demande principale de la Sas La clef du bonheur 



Moyens des parties



La Sas La Clé Du Bonheur Immobilier fait valoir que les acquéreurs ont commis une faute contractuelle en ne réitérant pas l'acte de vente alors que l'ensemble des conditions étaient remplies, et que cette faute est à l'origine de son propre préjudice de percevoir sa rémunération de mandataire. Selon elle ils ont engagé à son égard leur responsabilité délictuelle en se rétractant postérieurement au délai consigné dans la promesse de 10 jours et cela sans aucun motif sérieux et légitime. Elle ajoute que ce comportement fautif lui a causé un préjudice financier direct et certain, car elle n'a pu percevoir la totalité de la commission prévue à la promesse unilatérale de vente. 

Elle soutient également qu'en l'absence de rétractation des acquéreurs dans les délais contractuellement prévus, la promesse n'était pas caduque et la condition suspensive de verser la somme de 27 200 euros à titre d'indemnité d'immobilisation était réputée accomplie de sorte que le versement de sa commission est dû tel que le rappelle expressément la promesse, même en l'absence de conclusion de la vente. Elle ajoute au surplus que l'obligation de versement de l'indemnité d'immobilisation conditionnant la caducité de la promesse unilatérale, est une obligation potestative et encourt la nullité. Ainsi elle considère que les acquéreurs ont rompu abusivement la promesse unilatérale de vente, lui causant un préjudice distinct de celui du vendeur dont elle peut demander réparation par l'allocation de dommages et intérêts. 

M. [A] en réponse soutient qu'il était contractuellement prévu qu'à défaut de versement de l'indemnité d'immobilisation dans les 10 jours suivant la conclusion du contrat, la promesse unilatérale de vente deviendrait caduque soit à la date du 24 février 2020. Il rappelle que ni les vendeurs, ni leur notaire ne contestent cette caducité qui le libérait de toute obligation de paiement à l'égard de l'appelante. Il ajoute qu'il n'a jamais versé d'indemnité d'immobilisation, rappelant que dans le cadre d'un litige l'opposant aux vendeurs sur le retard de versement de ladite indemnité, il a versé une partie des pénalités de retard réclamées qui lui ont été restituées par la suite dès lors que les parties ont trouvé un commun accord en renonçant réciproquement à réitérer la vente. 

Il déduit ainsi de la caducité de la promesse acquise au 24 février 2020, que l'appelante, professionnelle en immobilier, ne peut prétendre à l'existence d'un préjudice financier indemnisable, ce qu'elle ne peut ignorer et aucun comportement fautif ne peut lui être imputable. 

1.2 Réponse de la cour

En application des articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1979, et 73 du décret du 20 juillet 1972, si l'opération pour laquelle l'agent immobilier a été mandaté n'a pas été effectivement conclue, alors l'agent immobilier n'a pas droit à sa rémunération. 

Ainsi, en application de ce texte il est de jurisprudence constante qu'aucune commission ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, celui-ci ne pouvant prétendre qu'à des dommages-intérêts en cas d'échec de l'opération du fait du candidat acquéreur. 

En effet, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre la commission prévue au contrat à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à l'agent immobilier de son préjudice. 

Cependant, en l'espèce, c'est avec raison que le tribunal a constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente résultant des stipulations convenues dont le notaire a tiré les conséquences juridiques en restituant à M. [A] la somme de 18 600 euros versée le 10 mars 2020. En effet, la promesse unilatérale de vente du 14 février 2020 versée aux débats prévoyait (page 7 § indemnité d'immobilisation) que : « le Bénéficiaire déposera au moyen d'un virement bancaire et au plus trad dans un délai de 10 jours à compter des présentes la somme de 27 200 euros. Il est précisé que dans l'hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque, et le Bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes et ce si bon semble au Promettant sans que ce dernier n'ait aucune formalité particulière à effectuer. » 

Ainsi l'appelante ne peut être suivie en son argumentation lorsqu'elle soutient que le promettant s'était engagé aux termes du mandat à lui payer la somme de 10 000 euros, que cette disposition est rappelée à la promesse et que les parties ont également reconnu : « ' avoir été informée que si par suite d'un accord amiable conclu postérieurement à la réalisation des conditions suspensives, les parties convenaient purement et simplement de ne pas donner suite à la vente objet des présentes, l'agence immobilières susnommée serait indemnisée du préjudice subi à hauteur de ses honoraires prévue (') par la partie défaillante », pour en déduire qu'en toute hypothèse et dés lors que les parties ont d'un commun accord décider de ne pas poursuivre la vente, cette somme lui était due.

C'est en effet passer sous silence les dispositions rappelées ci-dessus qui entraîne la caducité de la promesse et qui ne sont pas potestatives. Les conséquences de la caducité sont d'invalider le contrat de telle sorte que les évènements postérieurs à sa constatation ne peuvent être pris en compte et en faire revivre certaines dispositions.

Or il est acquis qu'au 24 février 2020 aucune somme n'avait été versée au titre de l'indemnité d'immobilisation ; qu'il est démontré que si les vendeurs ont pu un temps ne pas envisager d'invoquer la caducité de l'avant contrat comme ils pouvaient le faire, ils se sont ravisés et ont demandé à ce que M. [A] et Mme [R] leur versent des dommages et intérêts en application de la clause pénale tel que le reprend la lettre du conseil de M. [A] en pièce 3. C'est donc en exécution de cette demande et non au titre de l'indemnité d'immobilisation que M. [A] a versé la somme de 18 600 euros en mars 2020, somme qui lui a ensuite été rendue par le notaire au constat de la caducité de la promesse acquise au 24 février 2020.

Par voie de conséquence, ce n'est pas de manière fautive que les acquéreurs, ni les vendeurs au demeurant, ont refusé de passer la vente mais par la difficulté rencontrée par les acquéreurs pour réunir la somme à verser au titre de l'indemnité d'immobilisation en temps voulu.

La société la Clef du bonheur échoue par conséquent en son action en responsabilité des acquéreurs cette caducité étant prévue à l'acte et les parties ayant ensuite d'un commun accord décidé de mettre un terme à leurs relations et à la poursuite de pourparlers, de sorte que le jugement qui en dispose ainsi mérite confirmation.



2-Sur la demande de dommage et intérêts pour procédure abusive

Aux termes l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'exercice d'un droit ne dégénère en abus susceptible d'entraîner une condamnation à des dommages-intérêts que s'il constitue une légèreté blâmable, un acte de malice ou de mauvaise foi, la simple faute étant insuffisante à caractériser l'abus.

Il appartient à celui qui s'en prévaut d'en rapporter la preuve et d'établir l'existence d'un préjudice en lien avec cet abus.

En l'espèce, il n'est pas démontré que la société appelante est agie de la sorte, laquelle a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits quand bien même est-elle un professionnel de la vente immobilière, les termes de la promesse la concernant ayant pu être mal interprétés.

Dès lors, la demande indemnitaire de M. [A] pour procédure abusive sera rejetée et le jugement confirmé de chef.

3-Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement à ces deux titres seront confirmées.

Partie perdante en appel, la Société la Clef du bonheur supportera la charge des dépens de l'appel et sera nécessairement déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande en revanche de la condamner à payer à M. [I] [A] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS

La cour,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant,



Condamne la Sas la Clef du bonheur immobilier supportera la charge des dépens de l'appel ;



La déboute de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



La condamne à payer à M. [I] [A] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

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