Cour d'Appel · Ch. civile et commerciale — 30 avril 2026

N° RG 25/00317 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J3WI







COUR D'APPEL DE ROUEN



CH. CIVILE ET COMMERCIALE



ARRET DU 30 AVRIL 2026









DÉCISION DÉFÉRÉE :



22/00309

Tribunal judiciaire d'Evreux du 02 décembre 2024





APPELANTS :



Monsieur [O] [Y]

né le 02 avril 1976 à [Localité 1] (Turquie)

[Adresse 1]

[Localité 2]



représenté par Me Marion NOEL de la SELARL CAMPANARO NOEL OHANIAN, avocat au barreau d'EURE, et assisté par Me Morgane SIMSEK, avocat au barreau de PARIS, plaidant.



Madame [U] [F]

née le 12 Février 1980 à [Localité 1] (Turquie)

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Marion NOEL de la SELARL CAMPANARO NOEL OHANIAN, avocat au barreau d'EURE, et assistée par Me Morgane SIMSEK, avocat au barreau de PARIS, plaidant.





INTIMEE :



Madame [R] [J]

née le 13 janvier 1984 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée et assistée par Me Olivier BODINEAU de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Sophia ABDOU, avocat au barreau de ROUEN





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 05 février 2026 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme VANNIER, présidente de chambre 

M. URBANO, conseiller

Mme MENARD-GOGIBU, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme RIFFAULT, greffière





DEBATS :



A l'audience publique du 05 février 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026 puis prorogé au 30 avril 2026.





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 30 avril 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme VANNIER, présidente de chambre et par Mme RIFFAULT, greffière.





*

 * *





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte authentique du 24 septembre 2020, Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] épouse [Y] ont donné à bail à Madame [R] [J] un local commercial situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 15.000 euros TTC, soit un loyer mensuel de 1.250 euros TTC, et a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à partir du 1er février 2020. 



Par lettre recommandée du 28 septembre 2021, Mme [J] a été mise en demeure par le gestionnaire du local commercial de régler le loyer et la provision entre ses mains, de régler le solde du prix du fonds de commerce soit la somme de 10 000 euros et ceci sous trente jours. 



Des courriers ont par la suite été échangés entre les conseils des parties.



Par acte d'huissier de justice du 28 décembre 2021, M. et Mme [Y] ont fait délivrer à Mme [J] un commandement de payer les loyers, charges, impôts et la partie du pas-de-porte impayée, et lui ont fait sommation d'avoir à respecter les clauses du bail, le commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 



Par acte d'huissier de justice du 27 janvier 2022, Mme [J] a assigné les époux [Y] devant le tribunal judiciaire d'Evreux notamment aux fins de voir annuler le commandement de payer, condamner solidairement les époux [Y] au paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts. M. et Mme [Y] ont sollicité que soit constatée la résiliation de plein droit du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire, l'expulsion de Mme [J] et sa condamnation à leur payer diverses sommes dont une indemnité d'occupation.



Par jugement du 2 décembre 2024, le tribunal judiciaire d'Evreux a :



- prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 28 décembre 2021 à Madame [R] [J], visant la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) d'une part et Madame [R] [J] d'autre part, le 24 septembre 2020, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 5] ;



- rejeté la demande de Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) visant à ce que le contrat de bail soit résilié de plein droit à la date du 29 janvier 2022 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire ;



- rejeté la demande de Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) en résolution judiciaire du contrat de bail commercial portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 5] ;



- rejeté la demande de Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) visant à ordonner l'expulsion de Madame [R] [J] des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique et d'un serrurier ;



- rejeté la demande de Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) visant à ce qu'il soit statué sur le sort des meubles du local commercial ;



- rejeté la demande de Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) visant à condamner Madame [R] [J] à leur payer une indemnité d'occupation trimestrielle correspondant au double du loyer mensuel, charges incluses et jusqu'à parfaite libération des lieux ;



- condamné Madame [R] [J] à payer à Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) la somme de 3.399,56 euros avec intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation, soit à compter du 27 janvier 2022, sous réserve pour Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [Y] de fournir un décompte personnalité et actualisé reprenant l'historique des incidents de paiement non régularisés depuis l'origine et les différents paiements intervenus ainsi que de justifier de la régularisation annuelle des charges ;



- condamné Madame [R] [J] à payer à Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) la somme de 1 euro symbolique au titre de la clause pénale ;



- enjoint à Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) de fournir à Madame [R] [J] les décomptes annuels de charges régularisées ainsi que les quittances de loyer pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;



- enjoint à Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) de régulariser l'avenant au bail commercial en date du 16 novembre 2020, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ; 



- rejeté la demande de Madame [R] [J] visant à condamner Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;



- rejeté la demande de Madame [R] [J] visant à condamner Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire et abusive ;



- rejeté la demande de Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) visant à condamner Madame [R] [J] au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ;



- rejeté la demande de délais de paiement de Madame [R] [J] ;



- condamné Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) aux dépens ;



- rejeté la demande de Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) relative aux dépens ;



- condamné solidairement Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) à payer à Madame [R] [J] une indemnité de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- rejeté la demande de Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;



- rappelé que la décision est exécutoire de droit.



Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 24 janvier 2025.



Par ordonnance d'incident du 12 juin 2025, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation de l'affaire formée par Madame [J]. 





EXPOSE DES PRETENTIONS



 Vu les conclusions du 1er décembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [F] (épouse [Y]) qui demandent à la cour d'appel de :



A titre principal :

- constater que sommation a été faite à Mme [J] de verser aux débats : 



* attestation d'assurance des années 2020, 2021,2022,2023, 2024 et 2025 des locaux sis situé, sis [Adresse 4] à [Localité 6] ;



* déclaration de sinistre effectuée par Mme [J] [R] concernant le dégât des eaux ;





* déclaration unique d'embauche des salariés du restaurant ;



* bilans des années 2021 à 2024 ;



* factures des travaux effectués par Mme [J] dans le restaurant dont la pose de la hotte sur le toit ;



* justificatifs des travaux importants effectué par le preneur en vertu du bail commercial et l'ayant dispensé de paiement de loyers ;



* permis d'exploitation délivré à Mme [J] après la formation obligatoire prévue pour l'exploitant de fonds de commerce ;



* facture de ramonage des conduits de fumée dont la hotte ;



* factures des années de 2021 à 2024 d'entretien de la fosse septique dédiée à l'évacuation des graisses, du chauffage et de l'électricité ;



- tirer toute conclusion qui s'impose de l'abstention de Madame [J] de faire droit à cette sommation ;



- dire et juger Madame et Monsieur [Y] recevables et bien fondés en ses demandes ;



- infirmer le jugement en date du 2 décembre 2024 rendu par le tribunal judiciaire d'Evreux en toutes ses dispositions.



Statuant à nouveau,



- constater la validité du commandement de payer délivré le 28 décembre 2021 à Mme [J] visant la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre Monsieur [O] [Y] et Madame [U] [Y] d'une part et Madame [R] [J] d'autre part, le 24 septembre 2020, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 5] ;



- constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 janvier 2022 pour défaut de paiement dans le délai d'un mois imparti à compter de la délivrance du commandement de payer ;



- constater les manquements graves et renouvelés (sous location, travaux sans autorisation du bailleur, absence d'assurance') de Mme [J] aux clauses du bail commercial en date du 24 septembre 2020, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 5] ;



- débouter Madame [J] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ; 



- assortir tout éventuel délai de paiement d'une clause de déchéance automatique du terme en cas de retard ou défaut de paiement d'un terme courant ou d'une échéance de la dette.



Et en conséquence, 





- ordonner l'expulsion de Madame [J] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 



- dire qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la Madame [J] dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois, à l'expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d'être vendus ; les autres biens seront réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 



- condamner Madame [J] à payer une indemnité d'occupation trimestrielle correspondant au double du loyer, charges incluses et jusqu'à parfaite libération des lieux ; 



- condamner Madame [J] à payer aux époux [Y], la somme de 16.299,15 euros au 28 février 2025 ;



- dire que les sommes dues aux époux [Y] seront automatiquement majorées de 10% à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux au titre de la clause pénale.

Si par extraordinaire la cour ne constate pas l'acquisition de la clause résolutoire, il lui est demandé de :



- constater les manquements graves et renouvelés (sous location, travaux sans autorisation du bailleur, absence d'assurance) de Mme [J] aux clauses du bail commercial en date du 24 septembre 2020, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 5] ;



- prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [J] par les époux [Y] à effet à la date de la décision à intervenir portant sur des locaux commerciaux sis commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 5].



Et en conséquence, 



- ordonner à Madame [J] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans le mois suivant la signification de la présente décision, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai ordonner l'expulsion de Madame [J] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 



- dire qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la Madame [J] dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois, à l'expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d'être vendus ; les autres biens seront réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 



- condamner Madame [J] à payer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au double du loyer, charges incluses et jusqu'à parfaite libération des lieux ; 





- condamner Madame [J] à payer aux époux [Y], la somme de 16.299.15 euros au 28 février 2025 ;



- dire que les sommes dues aux époux [Y] seront automatiquement majorées de 10% à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux au titre de la clause pénale.

Et à titre infiniment subsidiaire, si la cour confirme la nullité du commandement de payer :



- suspendre en tant que de besoin les effets de la clause résolutoire dans les termes des dispositions légales sus-rappelées, en accordant un délai de 24 mois au débiteur pour s'acquitter des sommes dues ;



- condamner Madame [J] à procéder aux travaux nécessaires à la remise en état du local commercial conformément aux prescriptions de la commission de sécurité sur la base du procès-verbal en date du 25 février 2025 établi par la commission précitée ;



- assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard sous quinzaine à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu'à parfaite réalisation des travaux ;



- condamner Madame [J] à payer aux époux [Y], la somme de 16.299.15 euros au 28 février 2025 ;



- autoriser Madame [J] à s'acquitter de la dette par deux mensualités, en sus du loyer courant et des charges, le dernier versement représentant le solde ;



- dire et juger que ces sommes devraient être réglées avant le 6 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la décision ;



- dire et juger qu'après règlement de la somme de 16.299.15 euros dans les conditions ci-dessus rappelées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;



- dire et juger qu'au contraire, à défaut de règlement d'une seule mensualité ou d'un seul terme à son exacte échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et l'intégralité des sommes deviendra immédiatement exigible.



En tout état de cause :



- condamner Madame [J] à payer aux époux [Y] les intérêts échus sur les sommes visées au commandement jusqu'à parfait paiement ; 



- condamner Madame [J] à payer aux époux [Y] la somme de 15.000 euros en réparation de leur préjudice moral et financier ;



- condamner Madame [J] à payer aux époux [Y] la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;



- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.







 Vu les conclusions du 6 mai 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de Madame [R] [J] qui demande au à la cour d'appel de :



- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evreux en date du 2 décembre 2024 en ce qu'il a : 



* prononcé la nullité du commandement de payer ;



* rejeté la demande de Monsieur et Madame [Y] visant à ce que le contrat de bail soit résilié de plein droit à la date du 29 janvier 2022 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire ;



* rejeté la demande de Monsieur et Madame [Y] en résolution judiciaire du contrat de bail commercial ;



* rejeté la demande de Monsieur et Madame [Y] visant à ordonner l'expulsion de Madame [J] ;



* rejeté la demande de Monsieur et Madame [Y] visant à ce qu'il soit statué sur le sort des meubles du local commercial ;



* rejeté la demande de Monsieur et Madame [Y] visant à condamner Madame [J] à leur payer une indemnité d'occupation trimestrielle correspondant au double du loyer mensuel, charges incluses jusqu'à parfaite libération des lieux ; 



* condamné Madame [J] à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 1 euro symbolique au titre de la clause pénale ;



* enjoint à Monsieur et Madame [Y] de fournir à Madame [J] les décomptes annuels de charges régularisées ainsi que les quittances de loyer pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;



* enjoint à Monsieur et Madame [Y] de régulariser l'avenant au bail commercial en date du 16 novembre 2020, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;



* rejeté la demande de Monsieur et Madame [Y] visant à condamner Madame [J] au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ;



* condamné Monsieur et Madame [Y] aux dépens ;



* rejeté la demande de Monsieur et Madame [Y] relative aux dépens ;



* condamné solidairement Monsieur et Madame [Y] à payer à Madame [J] une indemnité de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



* rejeté la demande de Monsieur et Madame [Y] formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



* rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;



* rappelé que la décision était exécutoire de droit ; 





- infirmer le jugement rendu par le tribunal judicaire d'Evreux en date du 2 décembre 2024 en ce qu'il a : 



* condamné Madame [J] à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 3.399,56 euros avec intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation, soit à compter du 27 janvier 2022, sous réserve pour Monsieur et Madame [Y] de fournir un décompte personnalisé et actualisé reprenant l'historique des incidents de paiement non régularisés depuis l'origine et les différents paiements intervenus ainsi que de justifier de la régularisation annuelle des charges ;



* rejeté la demande de Madame [J] visant à condamner Monsieur et Madame [Y] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;



* rejeté la demande de Madame [J] visant à condamner Monsieur et Madame [Y] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire et abusive ; 



* rejeté la demande de délais de paiement de Madame [J]. 



Statuant à nouveau : 



- constater que les décomptes fournis à l'appui du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 décembre 2021 sont injustifiés et erronés ;



- dire et juger que les sommes réclamées au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire ne sont pas dues.



En conséquence : 



- annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 décembre 2021 ;



- dire et juger que le commandement de payer délivré le 28 décembre 2021 est nul et de nul effet ;



- dire qu'il n'y a pas lieu à application de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 28 décembre 2021 ;



- suspendre les effets de la clause résolutoire ;



- réduire le montant de la clause pénale à l'euro symbolique ;



- enjoindre à Monsieur et à Madame [Y] de fournir les décomptes annuels de charges ainsi que les quittances de loyer sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;



- enjoindre à Monsieur et à Madame [Y] de régulariser l'avenant au bail commercial rédigé au profit de la société Resto L'Etoile et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.



Compte-tenu des conditions de jouissance du local donné à bail : 



- condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] au paiement de la somme de 10.000 euros, à parfaire, à titre de dommages et intérêts ;





- condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire et abusive.



En tout état de cause : 



- débouter Monsieur et Madame [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;



- constater qu'il n'y a pas de dette locative plus particulièrement en ce qui concerne: les provisions sur charges injustifiées facturées pour un montant de 2.879,87 euros, concernant les impôts fonciers à hauteur de 9.024,02 euros.



En conséquence, 



- écarter la somme de 11.903,89 euros du décompte produit par Monsieur et [Y] ;



- écarter les soldes de provision TVA facturées à hauteur de 1,07 euros, 44,32 euros et 113,85 euros mensuellement et ce, compter du mois de mars 2022 ;



- constater que Madame [J] est parfaitement à jour de ses loyers des frais et accessoires ;



- subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail et accorder à Madame [R] [J] termes et délais afin de s'acquitter de la dette locative dont le principe et le montant devront être justifiés au moyen d'un décompte actualisé (décompte à zéro reprenant l'historique d'incidents de paiement non régularisés depuis l'origine et les différents paiements intervenus outre la régularisation des charges locatives) ; 



- condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la validité du commandement délivré le 28 décembre 2021



Moyens des parties



M. et Mme [Y] soutiennent que : 



* le commandement délivré fait état d'une créance au principal de 14.332 euros arrêtée au 10 décembre 2021 avec la ventilation de sommes sur le décompte locatif arrêté à cette date ; Mme [J] était en mesure de connaître le montant exact de sa dette ; il n'a pas été convenu entre les parties que le pas de porte de 10 000 euros sera payable en fin de bail ; ils ont accepté un règlement en quatre mensualités du solde restant à compter de la signature du bail ; ils en ont directement et via leur mandataire et leur conseil sollicité le règlement ; le paiement du pas de porte a été effectué le 17 mai 2024 ;





* si le tribunal estimait que les sommes dues au titre du pas de porte n'étaient pas exigibles, le commandement de payer restait néanmoins valable à concurrence des sommes dues même si le commandement vise des sommes supérieures au montant de la créance ; 



* Mme [J] doit justifier du paiement des arriérés de loyers et charges dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement de payer ;



* le bail commercial prévoit les modalités de règlement de la taxe foncière ; il s'agit d'un seul bien immobilier comportant des logements et un local commercial ; une seule taxe foncière est établie ; 



* le 3 février 2025, les avis de taxes foncières ont été adressés au preneur avec la précision des sommes à sa charge dont Mme [J] demande aujourd'hui à être dispensée ; 



* le loyer annuel a été fixé d'un commun accord entre les parties selon la pose ou non d'un compteur pour Mme [J] ; si elle souhaite s'assurer régler sa seule consommation, il lui suffit d'acquiescer à la pose d'un compteur individuel ; 



* elle ne s'est jamais acquittée de la provision sur charges de 60 euros par mois et ce depuis la signature du bail commercial et l'entrée dans les lieux ; l'absence de paiement de la provision sur charge par le locataire justifie l'absence de régularisation annuelle des charges ; Mme [J] serait en droit de se plaindre de l'absence de justificatifs de répartition des charges si elle s'était acquittée des provisions ; elle a été destinataire de tous les justificatifs des charges par courrier recommandé du 2 février 2025 ; 



* Mme [J] ne s'est pas conformée aux clauses du bail signé et n'a pas assuré constamment le local commercial depuis son entrée dans les lieux en février 2020. 



Madame [R] [J] réplique que : 



* le bail commercial ne vise aucun terme précis concernant l'exigibilité du solde du pas de porte ; aucun appel de fonds ne lui a jamais été adressé ; 



* les bailleurs ne peuvent pas se prévaloir des mises en demeure adressées pour les besoins de la cause ; en mai 2024 elle s'est acquittée avec les plus expresses réserves du règlement du pas de porte ;

 

* le bailleur a l'obligation de justifier de l'existence ainsi que de l'imputation des charges réclamées et a fortiori facturées à son locataire ; elle a sollicité le décompte à plusieurs reprises ; les bailleurs n'ont jamais cru nécessaire de fournir ces pièces ; le local commercial fait partie d'un ensemble immobilier qui appartient aux époux [Y] ; le bail prévoyait deux montants de loyer en fonction de la mise en place, ou pas, d'un compteur d'eau et d'un compteur électrique indépendant ; les travaux ne sont jamais intervenus, de sorte qu'il n'existe qu'un seul compteur pour l'ensemble immobilier ; il semblerait que ses factures acquittées prennent en considération la consommation des logements de l'ensemble de l'immeuble ; M et Mme [Y] ne justifient toujours pas de la quote-part des charges qui lui incombe au titre de son local commercial ; 



* l'impôt foncier concerne l'ensemble de l'immeuble ; il lui est réclamé le paiement de la moitié de la taxe foncière ; elle n'occupe qu'une partie de l'ensemble immobilier au sein duquel se trouve d'autres logements à usage d'habitation ; il n'a jamais été communiqué la moindre pièce précisant la base de calcul, la répartition et l'imputation du foncier devant finalement être supporté par elle-même dans le cadre de l'exécution du contrat de bail ;

 

* sans la moindre justification, le décompte produit fait état de régularisation au débit du compte de Madame [J], d'acompte de TVA pour des montants se situant entre 44,32 euros et 113,85 euros ; 

 

* le décompte joint au commandement vise une clause pénale d'un montant de 10 % ; elle a toujours eu à c'ur de respecter ses obligations locatives ; la mauvaise foi des époux [Y] est manifeste, ils ne démontrent pas en quoi ses retards de paiement leur aurait causé un préjudice ; ses retards sont dus à des travaux à l'entrée de la ville ; M. et Mme [Y] n'étaient pas sans connaître ses difficultés ; 



* l'attestation d'assurance a été communiquée le 6 janvier 2022. 





Réponse de la cour 



L'article L.145-41 du code de commerce dispose que : « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».



En application de ce texte, le commandement délivré doit, pour être efficace, permettre au locataire de connaître l'étendue de ses obligations. Si une partie de la dette est litigieuse, le commandement de payer visant la clause résolutoire reste valable à concurrence des sommes qui sont réellement dues. Est privé d'effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur dans des circonstances démontrant sa volonté d'exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l'invoque et s'apprécie au jour où le commandement a été délivré.



Le bail commercial a été signé le 24 septembre 2020 devant Maître [C], notaire à [Localité 7], sous la forme d'un acte authentique. 



A la rubrique Loyer il est indiqué que le présent bail est respectivement consenti et accepté moyennant, savoir :



I ' le versement d'un pas de porte de 28 000 euros. Le preneur a versé ( ') la somme de 18 000 euros ('). Le surplus du pas-de-porte d'un montant de 10 000 euros sera réglé par versements trimestriels en dehors de la comptabilité du notaire soussigné, au moyen de quatre appels de fonds de 2500 euros chacun. (').

II ' Et un loyer annuel de 22 800 euros (') toutes taxes comprises, soit un loyer mensuel toutes taxes comprises de 1900 euros ('). ce loyer sera dû pour le cas où il y aurait deux compteurs.

Pour le cas où il n'y aurait qu'un compteur, le loyer annuel sera de 15 000 euros toutes taxes comprises, soit un loyer mensuel toutes taxes comprises de 1250 euros, soit 1041,66 euros hors taxes que le preneur s'oblige à payer au domicile du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui. 

(...)

Pour les remboursements de la part contributive du preneur dans les charges d'exploitation et d'entretien ainsi que les impôts et les taxes établis au nom du bailleur, il sera ajouté à chaque terme du loyer principal des acomptes provisionnels mensuels égaux à 60 euros chacun, sauf remboursement du solde en même temps que le dernier terme de l'année.

Les loyers et accessoires sont payables d'avance le 10 de chaque mois et pour la première fois exceptionnellement le 10 novembre 2020. 

(')

Les parties déclarent expressément que le loyer applicable actuellement est celui relatif à l'existence d'un seul compteur ainsi qu'il a été dit ci-dessus.

Il est ici précisé que le chauffage, l'électricité, l'eau et l'entretien de la fosse septique dédiée à l'évacuation des graisses de cuisine de tout le bâtiment sont à la charge du preneur.

L'article intitulé «Clause Pénale » stipule que : «  A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, 15 jours après réception par le locataire d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l'huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette.

(') »

A la section Etat des Lieux-Inventaire des Charges et Travaux, il est stipulé « (') 

La taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont réparties entre bailleur et preneur à concurrence de 50 % chacun.

('). 

Le bailleur s'engage à adresser chaque année (') un état récapitulatif des éléments inventoriés et à informer le preneur de toute charge locative ou impôt nouveau. Cet état doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ('). le bailleur est tenu de communiquer au locataire à sa demande tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

A la rubrique Entretien- Réparations et travaux , il est prévu au paragraphe Transformations ' que : Le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par son activité ('). Ces transformations ne pourront être faites qu'après avis favorable et sous la surveillance et le contrôle de l'architecte du bailleur ('). Toutefois le preneur pourra effectuer librement les travaux d'équipement et d'installation nécessaire à l'exercice de son activité, à condition qu'ils ne nuisent pas à la destination et à la solidité de l'immeuble (') le tout à charge pour ledit preneur d'obtenir les autorisations administratives nécessaires. Le preneur aura également à sa charge tous les travaux exigés par l'administration pour mettre les lieux loués en conformité avec les normes de sécurité, d'hygiène et d'accès, et notamment avec les normes de sécurité liées à l'activité qu'il se propose d'exercer et ce même si les travaux touchent le gros 'uvre et à la toiture. »

A la rubrique Occupation- Jouissance, il est stipulé « Le preneur aura l'obligation d'exploiter personnellement son fonds et d'occuper, à ce titre, les locaux objets du présent bail.(') »

A la section Clauses Diverses 

« (') Visite des lieux ' Le preneur devra laisser le bailleur, son représentant ou leur architecte et tous entrepreneurs et ouvriers pénétrer dans les lieux loués pour constater leur état ou procéder à l'exécution de travaux, quand le bailleur le jugera à propos, à charge en dehors des cas d'urgence, de prévenir au moins 24 heures à l'avance. (') ; 

Assurance Exploitation : Le preneur devra faire assurer à compter de la date d'entrée en jouissance et tenir constamment assurés contre l'incendie, pendant le cours du bail, (') il devra également contracter toutes assurances suffisantes contre les risques locatifs, le recours des voisins, les dégâts des eaux ('). Il devra adresser au bailleur, dans le mois de son entrée en jouissance, une attestation détaillée (') décrivant les risques garantis (') . En cours de bail, il devra justifier de ces assurances ('). Il devra déclarer sans délai à son propre assureur, d'une part, et au bailleur, d'autre part, tout sinistre affectant les lieux loués ('). »

Taxe sur la Valeur Ajoutée : « Les parties entendant assujettir les présentes à la taxe sur la valeur ajoutée qui sera à la charge du preneur en sus du loyer ci-dessus fixé et acquitté entre les mains du bailleur en même temps que chaque règlement. »

La clause intitulée Clause Résolutoire figurant en page 7 du contrat de bail commercial du 24 septembre 2020 est rédigée en ces termes: « A défaut de paiement à son échéance exacte du pas-de-porte restant à régler, d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement des frais, taxes locatives, imposition, charges, ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou de l'autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la loi des parties (si les locaux loués sont soumis à ce régime), ou encore d'inexécution des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation de s'exécuter resté sans effet, le présent bail est résilié de plein droit (') ».



L'acte extra-judiciaire délivré par l'huissier de justice le 28 décembre 2021 porte commandement de payer des sommes et sommation d'avoir à respecter les clauses du bail. Il vise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ainsi que la volonté du bailleur de s'en prévaloir, et les dispositions des articles L.145-41 et L. 145-17 du code de commerce.



Il mentionne une somme due de 14 332 euros au titre de loyers, charges et impôts impayés selon décompte arrêté au 10 décembre 2021 et annexé à l'acte, le décompte détaillant pour chaque année, chaque mois et trimestre les sommes qui restent dues au titre du bail commercial : loyers et clause pénale de 10 % : 2750 euros, droit d'entrée : 10 000 euros, provisions sur charges : 840 euros, et l'impôt foncier : 742 euros. Il est précisé que le paiement doit intervenir dans le délai d'un mois à compter de la délivrance de l'acte.



Il est fait par ailleurs sommation à Madame [R] [J] d'avoir à respecter les clauses visées dans le bail : 



- l'obligation de solliciter l'autorisation du bailleur aux fins d'effectuer des travaux de transformation, de justifier d'une attestation d'assurance détaillée émanant de la compagnie d'assurances décrivant les risques garantis et indiquant les références des polices et leur date d'effet et leur durée,



- l'obligation d'entretien de la chaudière et la communication du certificat d'entretien de la chaudière,



- l'obligation d'exploitation personnelle du fonds.



Il est précisé que le bail cessera de plein droit à défaut de respecter les clauses du bail dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement. 



S'agissant du solde du pas-de-porte d'un montant de 10 000 euros qui est par définition exigible à l'entrée dans les lieux, le bail signé le 24 septembre 2020 précise que cette somme sera réglée par versements trimestriels au moyen de quatre appels de fonds de 2500 euros chacun. S'il n'est pas justifié de ces appels de fonds, il est constant que le 28 septembre 2021, il a été rappelé à Madame [R] [J] par Mme [E], administrateur de biens (Evreux-Pacy Location) gestionnaire du local loué qu'elle n'avait pas payé les quatre échéances de 2500 euros et elle a alors été mise en demeure de régler la somme de 10 000 euros sous 30 jours ce qui constituait un appel de fonds et justifiait à tout le moins le paiement d'une échéance de 2500 euros. Or le paiement du solde du pas-de-porte n'est intervenu que le 17 mai 2024. 

S'agissant des provisions pour charges, le bail qui a été signé par Mme [J] a expressément prévu des acomptes provisionnels mensuels égaux à 60 euros chacun, sauf remboursement du solde en même temps que le dernier terme de l'année. Mme [J] ne conteste pas ne pas avoir réglé lesdites provisions. Il résulte du décompte annexé au commandement de payer du 28 décembre 2021, qu'au jour de sa délivrance, la locataire était redevable de la somme de 840 euros à ce titre sur la période du 10 novembre 2020 au 10 décembre 2021. Les dispositions contractuelles précisent que les acomptes provisionnels mensuels de 60 euros sont ajoutés à chaque terme du loyer principal, que les loyers et accessoires sont payables d'avance le 10 de chaque mois et ceci au domicile du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui. Aucun appel de provisions sur charges n'était dès lors nécessaire. Si le bailleur est tenu à une régularisation annuelle des charges ainsi que stipulé au bail, cette obligation n'est assortie d'aucune sanction. L'absence de régularisation des charges se résout le cas échéant par la restitution au preneur des sommes versées à titre de provision. Le locataire ne peut dès lors en cours de bail se dispenser du paiement des acomptes mensuels. Le moyen tiré de l'absence de justification par le bailleur des sommes finalement dues par Madame [R] [J] est donc sans portée, la Cour ajoutant que Madame [R] [J] ne justifie nullement avoir réclamé avant la délivrance du commandement de payer les documents justifiant le montant des charges. 



S'agissant de la taxe foncière, aux termes du bail, les taxes foncières et d'enlèvement des ordures ménagères sont reparties entre le bailleur et le preneur à concurrence de 50 % chacun. L'avis d'imposition 2021 versé aux débats mentionne un montant de 1451 euros soit la somme de 725,50 euros à la charge de Mme [J] comme mentionné dans le décompte intitulé « Visualisation du Compte » (au nom du gestionnaire de biens) du 1er décembre 2020 au 31 décembre 2024. Cette somme n'a pas été réglée par Mme [J].



Quant à l'attestation d'assurance, elle a été communiquée le 7 janvier 2022 et porte sur la période du 15 octobre au 14 décembre 2020. Ainsi Mme [J] ne justifie pas de la souscription d'une assurance à compter de la prise d'effet du bail fixée au 1er février 2020 alors que le bail a prévu que le preneur souscrive une assurance à compter de la date d'entrée en jouissance.



La mauvaise foi imputée à M. et Mme [Y] et invoquée par Mme [J] porte selon cette dernière sur leur connaissance de ses difficultés financières liées aux travaux réalisés par la ville et qui ont eu pour effet de dévier le cheminement des clients qui avaient l'habitude de déjeuner dans son restaurant. Si Mme [J] justifie de la réalité des travaux, elle ne démontre pas s'en être ouverte auprès de son bailleur de sorte qu'elle ne caractérise pas la mauvaise foi de ce dernier à ce titre lors de la délivrance du commandement de payer. 



Par ailleurs elle invoque la mauvaise foi de ses bailleurs en ce qu'ils lui imputent les désordres rencontrés par ses autres locataires liés à l'absence d'installation d'un bac à graisse ce qui est sans lien avec le contenu du commandement de payer et qui n'a été constaté qu'en mai 2022 par Maître [I], huissier de justice.



Sans qu'il soit nécessaire de déterminer si les autres manquements reprochés à Mme [J] par le commandement querellé sont caractérisés, il résulte de ce qui précède que la locataire n'a pas dans le délai d'un mois qui lui était imparti réglé les causes du commandement et il est ainsi acquis que le bail s'est retrouvé résilié à compter du 29 janvier 2022 par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement. Le jugement sera dès lors infirmé.



A titre surabondant, la Cour relève que Mme [J] a effectué d'importants travaux d'aménagement ainsi qu'indiqué par les parties dans le bail ce qui a justifié une franchise de loyers de neuf mois. Si M. et Mme [Y] en ont eu dès lors connaissance, il n'en demeure pas moins qu'aux termes du bail le preneur a l'obligation de laisser le bailleur pénétrer dans les lieux loués pour constater leur état ou procéder à l'exécution de travaux à charge pour le bailleur de prévenir le preneur 24 heures à l'avance. M. et Mme [Y] établissent avoir fait constater par huissier de justice le 31 mai 2022, d'une part, le déversement dans l'assainissement collectif des huiles et graisses du restaurant et d'autre part, des travaux en toiture ayant consisté notamment en l'installation d'un tubage pour l'évacuation d'une hotte. Malgré leurs demandes M. et Mme [Y] n'ont pas pu avoir accès au local et ceci déjà en décembre 2021 puis ultérieurement afin de faire constater l'état des travaux et pour permettre aux techniciens - chauffagiste et électricien - d'identifier l'origine des dysfonctionnements rencontrés au regard de l'alimentation en eau chaude, chauffage et électricité, lesdits techniciens ayant indiqué, selon les propos rapportés par les bailleurs et repris par leur conseil, qu'il leur était nécessaire d'accéder au tableau électrique alimentant l'immeuble et qui se trouve dans le local commercial. Il s'ensuit que depuis l'entrée dans les lieux de Mme [J], les bailleurs n'ont pas pu accéder au local au mépris des stipulations contractuelles ce qui constitue un manquement grave aux obligations qui pèsent sur le preneur. 





Sur les conséquences de la résiliation du bail



- sur la demande en paiement de la somme de 16 299,15 euros 



Il ressort du décompte produit par M et Mme [Y], pour la période allant de janvier 2021 au 28 février 2025, que Mme [J] est redevable de la somme de 

16 299,15 euros au titre des charges, loyer, impôts impayés et TVA. 



* Concernant le montant des taxes foncières :



Il n'est pas discuté que l'immeuble dans lequel se situe le local commercial comporte également des logements et que les avis d'imposition transmis portent sur l'impôt foncier de l'ensemble immobilier appartenant aux époux [Y]. 



Il ressort des dispositions prévues au contrat de bail que la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont reparties entre le bailleur et le preneur à concurrence de 50 % chacun. Les avis d'imposition des années 2020, 2021,2022, 2023 et 2024 sont versés aux débats et il en ressort qu'à ce titre il est réclamé à Madame [R] [J] les sommes de 725,50 euros, 2132 euros, 2230,50 euros, 1944 euros, 1992 euros ainsi que mentionné dans le décompte établi par le gestionnaire du bien. Une erreur doit être corrigée concernant la taxe foncière réclamée au titre de l'année 2022 dès lors que dans la suite d'un dégrèvement accordé par la direction générale des finances publiques, l'impôt a été ramené à 2571 euros soit une somme de 1285,50 euros due par Madame [R] [J] et non de 2230,50 euros. Madame [R] [J] est donc redevable de la somme de 8079 euros. 



* Concernant le montant des charges impayées :



Il résulte des dispositions du contrat de bail que Mme [J] était redevable chaque mois de la somme de 60 euros à titre de provision sur charges et du décompte produit que la locataire ne s'est jamais acquittée de cette provision, ce qu'elle ne conteste pas. M et Mme [Y] ont procédé à la régularisation annuelle des charges locatives et versent aux débats l'ensemble des factures afférentes aux charges d'entretien de la chaudière de 2021 à décembre 2024 pour un montant justifié de 2678 euros. Il est par ailleurs réclamé la somme de 120 euros de provision 



sur charges pour les mois de janvier et février 2025. Il est également justifié des dépenses de vidange de la fosse septique en raison d'un bouchon de graisse alimentaire, du débouchage du tout à l'égout en 2024 et en 2025 pour un montant de 782 euros. C'est donc la somme de 3580 euros qui est due par Madame [R] [J] au titre des charges impayées.





* Concernant le montant du solde de TVA et le loyer du mois de février 2025 :



Il est prévu par le contrat de bail que le loyer mensuel toutes taxes comprises, incluant la TVA, est fixé à 1250 euros. Le contrat de bail prévoit également, dans sa section relative à l'indexation du loyer, que « les parties conviennent à titre de condition essentielle et déterminante, d'indexer ce loyer chaque année à la date d'anniversaire de la date d'effet du présent contrat en fonction de la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILS) publié trimestriellement par l'Institut national de la statistique et des études économiques » et que « le nouveau montant du loyer sera exigible dès la première échéance qui suivra la date de révision, sans qu'il soit besoin d'aucune notification préalable ». En raison de cette indexation du loyer, le loyer mensuel initialement fixé dans le contrat de bail est amené à augmenter progressivement en fonction de la variation de l'indice. II résulte du décompte produit que figurent au débit du compte, plusieurs lignes intitulées « solde TVA sur loyer » renseignant des montants allant de 1,07 euros à 113,85 euros dus à compter du 10 février 2022 jusqu'en janvier 2025. Contrairement à ce que soutient Mme [J] qui prétend que ces sommes ne sont pas justifiées, elles correspondent à la TVA due, proportionnellement à l'augmentation annuelle des loyers. Dès lors, Madame [R] [J] est redevable de la somme de 1910,88 euros au titre des soldes de TVA dus à compter du 10 février 2022 jusqu'au 10 janvier 2025 inclus. Enfin, selon le décompte il reste dû le loyer du mois de février 2025 TVA incluse soit 1445,27 euros.



Il s'ensuit que Madame [R] [J] sera condamnée à payer à M. et Mme [Y] la somme de 15 015,15 euros. 



Il convient de dire que les sommes dues au titre du commandement de payer soit 4065,50 euros (une échéance du solde du pas de porte, la taxe foncière, les provisions sur charges) comprises dans la somme de 15 015, 15 € porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer. 



Pour les motifs qui seront énoncés dans le paragraphe sur les demandes indemnitaires, il convient de débouter M. et Mme [Y] de leur demande tendant à ce qu'il soit dit par la cour que les sommes dues seront automatiquement majorées de 10 % au titre de la clause pénale.



- sur l'indemnité d'occupation



Mme [J] ne s'étant pas maintenue sans droit ni titre, avant que ne soit rendue la présente décision, l'indemnité d'occupation due à compter du 29 janvier 2022 sera fixée au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, charges en sus de sorte que les époux [Y] seront déboutés de leur demande tendant à ce que Mme [J] soit condamnée à payer une indemnité d'occupation au double du loyer contractuel.







Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire



L'article L145-41 du code de commerce dispose que « les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » 



L'article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » 

 

En premier lieu, il convient de relever que Mme [J] ne produit aucun élément financier pour démontrer sa capacité à honorer un échéancier d'apurement de sa dette. 



En deuxième lieu, dans la suite de la visite le 25 février 2025 de la commission de sécurité sollicitée par le maire de la commune suite à une panne électrique totale survenue le 19 janvier 2025 dans le local commercial, un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation a été émis en raison du « fort doute concernant la conformité de l'installation électrique commune à l'ensemble du site, l'installation gaz dont le conduit passe dans les combles » et d'un risque majeur d'incendie. La commission a alors relevé un climat de tension existant entre l'exploitante et le propriétaire ce qui ressort également des dépôts de plainte versés aux débats émanant des proches des parties ( la s'ur de M. [Y] en juin 2023, le compagnon de Mme [J] en janvier 2025) et du voisinage (M. [K] en février 2022) se plaignant pour les uns des agissements de M et Mme [Y] et pour les autres de ceux de Mme [J] et de son compagnon M [P].



En troisième lieu il ressort de la décision du 23 juillet 2025 q